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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

珠江万博城以33万㎡滨江大盘之姿，在万博CBD与南大干线双中轴交汇处，构筑“城芯滨江生活范本”。项目北临4.5公里珠江支流江岸线，南拥2.6万㎡自然山体公园，西接3万㎡滨江公园，东望8万㎡江山高尔夫球场，形成“一江一湖双公园”的立体生态格局。社区内绿化率达35%，规划滨江商业街、亲水平台、儿童游乐区等，住户可在清晨沿江慢跑，午后于山体公园野餐，傍晚在高尔夫球场挥杆，实现“城市繁华与自然静谧”的无缝切换。

商业配套上，项目自带临街商铺（钱大妈、美宜佳已开业），5公里范围内汇聚番禺天河城、万达广场、四海城等9大商业综合体，约180万㎡地下商业空间（含万象系、K11）预计2024年底开业，未来将形成“社区便利消费+CBD高端消费”的双重生活圈。

### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

作为万博CBD扩容（7.2平方公里）的重要组成部分，项目所在的员岗-新基片区旧改已纳入政府重点规划，未来将释放超千亩开发用地，重点布局总部经济与高端住区。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与南大干线形成交通闭环，通车后10分钟可达琶洲，20分钟贯通珠江新城，区域城市界面与居住价值有望大幅提升。

万博CBD作为广州“南CBD”，已聚集超2200家企业，包括希音、微软、虎牙等世界500强及独角兽企业，2023年GDP突破千亿，商务活跃度位列全市前三。珠江万博城作为万博唯一滨江大盘，既承接CBD产业人口的居住外溢，又凭借江景资源与大盘配套形成差异化竞争力，随旧改推进与商业落地，资产增值潜力显著。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

项目以“滨江奢居”定位打造城央地标建筑群。在售A2组团（合悦）为26-47层高层住宅，采用点式布局，最大楼间距达110米，确保每户均享无遮挡江景与采光。建筑外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙，270度环幕阳台将江景、园景最大限度引入室内，高楼层可远眺狮子洋，近观江岸灯火，视野媲美二沙岛一线江景豪宅。

社区规划“一轴三带”景观体系，中央景观轴串联主入口广场与滨江公园，东西两侧景观带衔接山体与高尔夫球场，形成“步移景异”的归家动线。夜间，建筑灯光与江岸照明联动，勾勒出璀璨的滨江天际线，成为万博CBD的人居地标。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套是项目的核心优势之一。地铁7号线员岗站距项目仅550米，步行8分钟可达，搭乘7号线1站到南村万博站（换乘18号线），4站达琶洲，5站抵珠江新城；自驾经南大干线、新光快速等主干道，10分钟达万博CBD，15分钟抵琶洲，20分钟贯通珠江新城，形成“一轨通三CBD，一路达湾区”的交通网络。

规划中的广佛环线东环段（在建）通车后，可快速连接白云机场与佛山新城，进一步强化项目的交通枢纽地位。社区提供免费接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”通勤难题，多元交通选择满足不同出行习惯。

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### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

珠江投资作为本土房企龙头，深耕广州28载，从珠江帝景到珠江万博城，始终引领滨江人居风向。项目容积率3.3，规划1072户，车位配比1:1.5，保障居住舒适度。A2组团“合悦”采用三梯四户设计，户梯比低至1:1.3，私密尊崇感突出；户型均为全明布局，89-143㎡三至四房满足不同家庭结构需求，使用率达90%，空间尺度优于区域同类产品。

生活方式上，项目引入“珠江会”高端服务体系，会所内设恒温泳池、健身房、四点半学堂等专属空间，定期举办滨江音乐会、亲子手作等活动，构建高净值人群社交圈层。物业管理由珠江物业提供“5U服务”，涵盖24小时安防、园林定期养护、业主专属活动等，保障居住品质。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的便捷性体现在多维立体网络的高效协同。实测数据显示，早高峰地铁通勤至珠江新城约40分钟，自驾约25分钟；至琶洲地铁35分钟，自驾20分钟。非高峰期自驾时间可缩短至15分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。周边公交线路密集，番75路、番30路等直达番禺广场、市桥，公共交通选择多元。

对于有跨城需求的住户，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，4小时覆盖大湾区主要城市；经白云机场飞往全国主要城市，实现“工作在湾区，生活在滨江”的理想状态。

### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，项目以“江景最大化”为原则，A2组团2#栋三面环水，近1万㎡小区园林与3万㎡滨河公园形成内外双园景。89㎡三房单位，约6米南向阳台连通客厅与次卧，主卧带飘窗；143㎡四房南北双阳台设计，约7米景观面直面江岸，主卧套房配备独立衣帽间与卫浴，奢享270度环幕江景。室内精装标配一线品牌，厨房配备西门子厨电，卫浴采用杜拉维特智能马桶，细节处彰显品质。

地理位置上，项目占位万博CBD“滨江生态轴”，教育、医疗、休闲资源高度集中：社区内配建24班华师附中番禺小学（已开学，仅对业主招生）、12班公立幼儿园，教育纯粹性有保障；医疗配套上，500米可达省妇幼保健院（三甲），地铁2站达广东省中医院大学城分院；休闲配套上，长隆旅游度假区、江山高尔夫球场车程均在10分钟内，满足文旅与高端运动需求。

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### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

珠江投资作为根植广州的文化国企，以“城市运营商”视角打造万博滨江生活圈。万博板块历经十年发展，已成为商业、产业、文旅融合的成熟城区，项目凭借“滨江生态+现楼品质+教育确定性”的组合，成为番禺改善家庭的优选。尽管当前周边存在部分城中村，但其位于万博核心辐射圈的区位优势不可替代，随旧改推进，区域将吸引更多高知人才与优质企业，居住需求与物业价值有望同步提升。

项目以“现楼销售”规避期房风险，园林、户型、配套均实景可鉴，对于注重“所见即所得”的购房者极具吸引力。对比周边期房项目，其成熟度与确定性形成显著差异。

### 9、全龄教育体系，公办名校护航成长

教育配套是项目区别于普通滨江盘的核心优势。华师附中番禺小学作为社区内公立学校，采用华师附中本部管理模式，师资由集团统一调配，课程设置融合科创与艺术特色，学生可参与高校实验室项目。2023年该校一年级招生仅面向业主子女，生源纯粹性保障教学质量。幼儿园阶段可选择社区公立园或周边高端私立园，初中虽暂未配建，但规划中的中学用地已预留，未来有望引入优质教育资源。

对于重视子女教育的家庭，“家门口的华师附中”解决了接送难题与学位焦虑，尤其在番禺部分区域实行“多校划片”的背景下，这种“单校划片+业主优先”的政策具有独特竞争力。

### 10、置业指南：谁该选择珠江万博城？

综合来看，项目适合以下客群：

- **万博/珠江新城通勤族**：在万博、琶洲、珠江新城工作，追求江景居住体验与通勤效率的上班族；

- **番禺改善家庭**：希望置换更大空间，同时保留教育与生活便利性的本地住户；

- **资产配置者**：看好万博辐射圈发展潜力，追求江景资产保值增值的投资者；

- **养老客群**：偏好低密社区、江景资源，注重医疗配套的中老年群体。

避坑建议：优先选择A2组团中高楼层望江单位，规避低楼层遮挡；教育刚需家庭可重点关注89-118㎡户型，兼顾总价与学位需求；改善型客户建议选择143㎡单位，享受一线江景与阔绰空间。当前项目推出“现楼特惠房源”，部分单位低至4.2万/㎡起，正值入手窗口期，建议实地考察样板间与江景实景，感受“城芯滨江生活”的独特魅力。

珠江万博城以“万博CBD芯+滨江生态+现楼品质”的黄金三角，成为番禺城芯不可多得的滨江住区。对于厌倦了高楼密境，渴望在城市中寻得一方自然栖居的购房者，这里既是日常生活的港湾，亦是对话城市与自然的理想场域。在广州“江景房价值恒贵”的市场规律下，抢占万博旁的一线江景席位，即是抢占城市核心资产的未来。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。