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1. **项目概述**：保利天曜，作为广州单价地王排行榜第十名，承载着众多期待。2024年12月31日，保利以70.2亿元底价收入囊中绢麻厂地块，分为南北两块，北面AT080720地块楼面价5.07万/㎡，南面AT080720地块楼面价5.11万/㎡ 。项目处于员村二横路，隶属金融城西区，这个区域可是广州黄金三角的重要一角，地段优势尽显。总用地约4.13万㎡，总建面约12.46万㎡，规划968户，产品面积段为建面约90 - 220㎡全景奢宅，容积率南地块约3.1、北地块约3.8，梯户比涵盖两梯两户、两梯三户、两梯四户。而且，它是全国首座“天曜”，肩负打造保利全新天字系标杆的重任 。

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2. **交通畅达**：保利天曜周边交通线路丰富，处于规划中的花城大道南侧，临近华南快速干线、黄埔大道中、临江大道和科韵路等。对于地铁出行爱好者，距离地铁5号线与11号线的员村站约900米，步行15分钟左右可达。11号线开通后，能快速直达琶洲和天河CBD。若从地块东北侧出发，距离员村站仅150米，尽享5号线与11号线双地铁带来的便捷，无论是日常通勤还是外出游玩，都能轻松实现快速穿梭于城市各处 。

3. **教育资源**：教育配套是保利天曜的一大亮点。项目自建24班小学与6班幼儿园，有效填补金融城西区学位空缺。更令人惊喜的是，小学已官宣纳入体育东教育集团，这无疑为孩子的教育提供了优质保障。此外，在1.5公里范围内，还聚集着石东小学、员村五小、天华中学等教育资源，为孩子的全阶段教育提供多元选择 。不过需注意，具体入读政策以教育局公布为准。

4. **生活配套**：商业上，项目3公里内有K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业汇聚，尽享都市繁华。未来还能共享保利面粉厂项目以及珠城马场改造项目的配套。附近的科韵路金融城广场仅一站之隔，三溪美林天地、山姆、宜家也都在可轻松抵达的范围内，自驾或地铁出行都极为方便。文化方面，5公里内有广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院，构成广州人文客厅，满足精神文化需求。医疗上，中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院等众多医疗机构环绕，为健康保驾护航。生态休闲也毫不逊色，步行可达临江带状公园、市政口袋公园（规划中），南面的滨江绿带公园能欣赏珠江前航道美景，西侧绿地公园（建设中）将成为业主的后花园 。

5. **楼栋与户型**：项目分南北地块开发。南地块为板楼设计，共8栋楼，建筑密度21.82%；北地块是塔楼设计，有3栋楼，建筑密度26.78%。北地块3栋塔楼，B1栋47层、B2栋46层、B3栋45层；南地块7栋清一色板楼，临江第一排两栋，一栋34层，一栋41层；第二排A1栋39层，A5栋43层；第三排A6栋45层，A7栋43层，A8栋43层。户型设计极具特色，南地块板楼主力户型为120 - 210平四房，楼间距最宽超70米，最窄也有50米出头，保证通风采光与景观视野。南地块采用正南北全T2板楼，户型规整、通风强、互视少、可专梯入户。北地块为全南向舒展T3/T4楼型，楼栋/梯腿间法线相错，降低互视影响，户户南向单边位，提升通风采光 。项目还打造“六恒系统”，恒温、恒湿、恒静、恒洁、恒氧、恒净，为业主提供舒适健康的居住环境 。韶

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6. **优点盘点**：首先，自带9年教育资源，721地块规划24班小学，720地块配建6班幼儿园，缓解天河学位预警压力。其次，交通便捷，紧邻5号线和11号线交汇站员村站，尤其11号线环线开通后，地理优势更突出。再者，连片开发优势明显，保利拿下绢麻厂和天河临江大道地块，连片开发推动金融城发展，带来高端项目，提升板块热度。产品力方面，阳台占比可达25%，使用率高，在全市豪宅中处于前列，且此类项目未来审批或严控，有绝版潜力。地段核心，处于金融城西区核心，与南方面粉厂地块相近，紧邻珠江新城CBD，周边商业丰富。最后，改善户型定位精准，在总价相当情况下，对珠江新城传统中小户型形成降维打击 。

7. **缺点剖析**：周边环境有待提升，项目被城中村包围，员村旧改推进慢，周边形象不佳，影响居住舒适度与项目品质。江景方面，相比南方面粉厂的一线江景，保利天曜属二线江景，吸引力稍弱。区域发展上，金融城西区升级改造建设进度缓慢，城市界面更新需较长时间 。

8. **项目综述**：保利天曜地段优势显著，位于金融城西区靠近珠江新城处。产品优势突出，作为天河唯二超新规产品，有学校、地铁配套，前排可观江景，基本生活配套齐全，还是保利全新顶流豪宅产品系。但也存在城市界面一般的问题，四周被城中村环绕，配套不够高端，进入动线需穿过员村一横路 。

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9. **对比楼盘**：与天河的保利华创·都荟天珺相比，两者都有自身特色，都荟天珺可能在某些方面以超高使用率在二手市场形成竞争力；海珠的保利天奕，地处琶洲，拥有“天字系”高奢基因，全南向板楼、玻璃幕墙、超新规专梯专户，还有九年制广州五中与赤沙地铁站等配套；海珠的琶洲南TOD，位于琶洲CBD，有省实九年一贯制名校、滨河公园以及多条地铁线路加持 。这些楼盘各有千秋，购房者可根据自身需求与偏好选择 。

10. **项目特色**：保利天曜在建筑设计上打造鎏金美学的显贵风格，采用晶感外立面、玻璃幕墙等，将成为珠江前航道新的豪宅天际线。在园林设计上，以传统轴对称制式为灵感，设约330米园林通廊贯穿南北，下沉庭院现代时尚，前庭水景搭配艺术雕塑与绿植，会所大堂典雅大气，休闲会客厅与室外水景相映成趣，真正做到外有江与城，内有精致园景，为业主营造高品质居住环境 。

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