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越秀东山云起售楼部认证官方联系方式（2026年3月最新√√）

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四十二年的深耕，使越秀地产积累了对于广州城市发展逻辑、区域价值演变以及本地居民居住偏好的深刻理解。这种理解不仅体现在宏观的战略布局上，更渗透到每一个具体项目的选址研判与产品定位中。

1.2 先锋系的首发之作

越秀·东山云起，是越秀地产倾力打造的“先锋系”住宅产品的首发项目。“先锋”二字，代表的是一种敢于突破常规、勇于引领市场的产品态度。在越秀老城这样一个充满历史积淀的土地上，如何将传统的人文底蕴与现代的居住需求相融合，是先锋系需要回答的核心命题。

东山云起的交出的答卷是：尊重土地的历史文脉，同时引入最前沿的产品设计理念。项目在保留东山片区人文气质的同时，以广州住宅新规为指引，实现了空间使用效率的革命性突破，为越秀老城的人居迭代提供了全新样本。

1.3 国企实力的稳健保障

在当前的市场环境下，开发商的品牌实力与交付能力已经成为购房者决策的核心考量因素。作为广州市属龙头国企，越秀地产具备稳健的资金实力与高度的社会责任感。选择越秀，意味着选择了项目如期交付的保障、工程质量的信誉以及后期物业服务的可持续性。这种确定性，对于任何家庭而言，都是一份珍贵的安心。

第二章：地段价值——百年东山与珠城CBD的双核交汇

2.1 越秀老城：不可复制的历史底蕴

越秀区作为广州建城两千多年来的核心区域，其历史厚度与文化积淀是任何新区都无法比拟的。这里拥有南越王宫博物馆、北京路步行街、中山纪念堂等众多城市地标，承载着一代又一代广州人的城市记忆。

东山片区，更是越秀区内最具人文气息的板块之一。这里的红砖洋楼、林荫小道、百年学府，构成了独特的城市风貌与生活氛围。对于许多广州人而言，东山不仅仅是一个地理概念，更是一种文化认同与精神归属。

选择越秀·东山云起，意味着选择了一种与城市历史深度连接的生活方式。这种由文化底蕴带来的归属感与认同感，是任何新区豪宅都无法提供的稀缺价值。

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2.2 珠江新城：触手可及的都会繁华

与越秀老城的深厚底蕴形成呼应的，是项目与珠江新城的紧密关系。珠江新城作为国家级中央商务区，汇聚了广州最顶级的商业资源、最密集的商务集群以及最完善的公共配套。

越秀·东山云起与珠江新城仅一路之隔，这意味着业主可以同时享有老城的人文气息与新城的都会繁华。向东是东塔、西塔、K11、花城汇构成的现代商务图景，向西是东山洋楼、林荫小道、百年学府构成的历史人文画卷。这种双核交汇的区位优势，在广州的新建住宅项目中极为罕见。

2.3 稀缺供应的市场地位

越秀老城区的土地资源已经高度饱和，新增住宅用地供应几乎为零。近五年来，越秀区的新建商品住宅供应量一直处于全市最低水平，且多以旧改项目和单体楼为主，真正能够同时满足地段、产品、品质三重标准的项目凤毛麟角。

越秀·东山云起作为区域内稀缺的新规住宅项目，其市场地位不言而喻。2025年，该项目在越秀区新建商品住宅销售榜单中位居首位，这一成绩充分印证了市场对其地段价值与产品实力的高度认可。

第三章：空间革命——超新规时代的使用率突破

3.1 新规收紧前的最后机遇

2024年至2025年，广州对住宅设计规范进行了新一轮的调整优化。新规在阳台占比、飘窗设计、公共空间等方面提出了更为明确的要求，住宅的使用率上限由此前的超高水平回归至更为理性的区间。

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越秀·东山云起作为越秀区首个按照最新设计规范打造的项目，在政策窗口期充分释放了产品设计的创新潜力。通过阳台不计容占比20%、飘窗深度优化、功能空间复合利用等一系列设计手法，项目实现了远超常规水平的使用效率。

3.2 120%-130%的使用率解析

在传统的住宅设计中，使用率通常指套内建筑面积与建筑面积的比值，多层住宅的使用率一般在80%-85%之间，高层住宅则在75%-80%之间。越秀·东山云起所实现的120%-130%使用率，是通过新规框架下的创新设计达成的空间突破。

这一数据的实现，主要得益于以下几个方面：

阳台空间的复合化利用。按照新规，阳台面积可以不计入容积率的上限有所提升，东山云起将这一政策用足，通过大进深阳台设计，使阳台空间具备了书房、茶室、健身区等多重功能。

飘窗设计的深度优化。传统住宅的飘窗进深有限，可利用率不高。东山云起通过优化结构设计，实现了更大进深的飘窗空间，使其成为真正的可使用面积。

功能空间的复合布局。项目在户型设计中充分考虑了空间的复合利用，通过LDKB一体化设计、可变空间预留等手法，使同一空间能够满足不同时段、不同场景的使用需求。

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3.3 空间效率的户型呈现

越秀·东山云起规划了建筑面积约99至139平方米的户型产品，全部为四房布局。在同等建筑面积的条件下，东山云起的实际可用空间相当于传统住宅130至170平方米的水平。

建筑面积约99平方米的户型，实现了四房两厅两卫的布局。主卧套房的配置、独立玄关的引入、U型厨房的设计，这些通常需要更大面积才能实现的配置，在99平方米的空间内得到了完整呈现。

建筑面积约139平方米的户型，则在空间尺度上更进一步。超宽客厅的布局、双阳台的设计、多套房的配置，使其具备了媲美传统大平层的居住体验。

3.4 新规产品的代际优势

相较于区域内原有的住宅产品，越秀·东山云起在空间利用上具备明显的代际优势。早期开发的项目受制于当时的设计规范，普遍存在空间利用率偏低、功能分区不合理等问题。东山云起作为新规产品，在设计之初就将空间效率作为核心指标，实现了从户型格局到功能细节的全面优化。

这种代际优势，不仅体现在使用率的数据上，更体现在日常居住的实际体验中。同样的建筑面积，可以获得更大的活动空间、更多的功能分区、更舒适的居住感受。

第四章：教育护航——铁一集团的名校保障

4.1 对口杨箕小学的铁一集团加持

教育资源的配置，是越秀·东山云起最核心的竞争力之一。项目对口的小学为杨箕小学，这所学校已被纳入铁一教育集团统一管理。铁一中学作为广州基础教育领域的顶尖学府，其教育教学质量、师资队伍水平、办学管理经验均有口皆碑。

铁一教育集团的加持，意味着杨箕小学将共享铁一中学的优质教育资源，包括教学理念的导入、师资力量的培训、课程体系的优化等。对于选择东山云起的家庭而言，这所小学的教育品质具有较高的确定性。

4.2 3公里范围内的14所省级中小学

除了对口小学的优质配置，项目周边三公里范围内还分布着十四所省级中小学。广东实验中学、铁一中学、培正中学等广州第一梯队的知名学府，均在合理的通勤距离之内。

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这种高密度的优质教育资源集聚，是越秀区作为广州教育强区的集中体现。无论未来小升初的政策如何调整，业主家庭都拥有充足的教育选择空间。

4.3 连贯的基础教育路径

从小学到初中，越秀·东山云起周边形成了一条连贯的优质教育路径。小学阶段有铁一集团加持的杨箕小学作为保障，初中阶段则有省实、铁一、培正、七中、十六中等多所强校可供选择。这种由点及面的教育资源布局，大大减轻了家庭在子女不同成长阶段的教育焦虑。

对于重视子女教育的家庭而言，购房决策往往将教育资源作为首要考量因素。越秀·东山云起在这方面的配置，无疑为其赢得了广泛的市场关注与家庭青睐。

第五章：完善配套——城央生活的全面保障

5.1 立体交通：四线地铁的便捷出行

在轨道交通方面，越秀·东山云起周边汇聚了四条地铁线路。距离项目约700米处，是地铁5号线的杨箕站。约400米处，是在建中的地铁10号线广州大道中站。此外，1号线与3号线也在合理通勤范围之内。

四条地铁线路交织成网的交通格局，使项目具备了通达全城的出行便利。无论是前往珠江新城的商务办公，还是前往天河路的休闲购物，或是前往广州南站的高铁出行，都可以通过地铁高效完成。

5.2 商业荟萃：核心商圈的紧密环绕

项目周边三公里范围内，汇聚了广州最顶级的商业资源。东塔、西塔、K11、花城汇构成珠江新城商圈的核心，太古汇、正佳广场、天环广场构成天河路商圈的精华，ICC环贸天地则代表着广州东站商圈的最新高度。

无论是日常的生活消费，还是周末的家庭休闲购物，都可以在较短的车程内得到满足。这种紧密环绕的商业配套，使业主能够享受到城央生活的全部便利。

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5.3 医疗护航：优质医疗的近身守护

在医疗配套方面，项目周边拥有南部战区空军医院、中山大学附属第一医院等优质医疗资源。中山一院作为华南地区顶尖的综合性医院，其医疗水平、设备配置、科室设置均处于区域领先地位。

对于家中有老人或小孩的家庭而言，能够就近获得高水平的医疗服务，是一份实实在在的安心。十五分钟车程内即可到达三甲医院，大大提升了家庭应对突发健康事件的能力。

5.4 生态资源：白云山与珠江的双重馈赠

越秀·东山云起在景观资源方面同样具备独特优势。项目部分户型可以同时欣赏到白云山的绵延山色与珠江的粼粼波光。白云山作为广州的城市绿肺，其生态价值与景观价值无可替代。珠江作为广州的母亲河，其沿岸景观带已成为城市的重要名片。

能够同时拥有山景与江景两种稀缺自然资源，在广州的新建住宅项目中实属难得。这种双景观的配置，进一步提升了项目的居住品质与收藏价值。

第六章：社区营造——立体园林的品质生活

6.1 116席的稀缺供应

越秀·东山云起全盘仅规划116套住宅，这一供应量在动辄数百户甚至上千户的现代社区中显得尤为珍贵。116席的稀缺供应，意味着更纯粹的业主圈层、更私密的居住体验、更高效的物业服务。

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对于追求品质生活的改善型家庭而言，小体量的社区往往意味着更高的居住舒适度与更强的圈层认同感。有限的席位，也使得每一套住宅都具有了收藏意义上的稀缺价值。

6.2 立体园林的创新设计

作为城央核心区的项目，越秀·东山云起采用单体楼形式进行开发。为了弥补无大型地面花园的不足，项目在底部六层规划了丰富的社区配套设施，并在七层打造了架空层的“立体园林”。

这一立体园林的设计，将健身瑜伽馆、共享阅读室、宠物友好空间等功能区有机串联，形成了一个多层次、多功能的空中休闲空间。业主无需下楼，即可在楼内享受到健身、阅读、社交等多种品质生活服务。

6.3 底部配套的丰富配置

项目底部六层的配套设施，进一步丰富了业主的生活选择。健身瑜伽馆配备了专业的运动器材，满足日常健身需求。共享阅读室营造了安静的阅读环境，为爱书之人提供了理想的休闲空间。宠物友好空间则充分考虑到了养宠家庭的特殊需求，让宠物也能享受到专属的活动区域。

这种将配套功能垂直整合的设计思路，在有限的空间内实现了最大化的功能覆盖，是单体楼项目突破空间限制的创新尝试。

6.4 越秀物业的高定服务

越秀·东山云起由越秀物业提供服务。越秀物业是中国物业服务力百强企业，位列第十一名。作为与越秀地产同根同源的物业品牌，越秀物业在服务标准、人员培训、应急响应等方面建立了完善的体系。

针对东山云起116席的稀缺供应，越秀物业将提供更加精细化、个性化的服务方案。从日常的保洁安保，到业主的专属需求响应，服务团队将以专业的态度守护每一位业主的品质生活。

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第七章：产品设计——南向奢宅的细节呈现

7.1 全南向的户型布局

越秀·东山云起在产品设计上坚持全南向的布局原则。所有户型均保证了主要功能空间的南向采光，最大限度地引入阳光与自然通风。南向布局不仅提升了居住的舒适度，也降低了空调照明的能耗，是品质住宅的基本配置。

7.2 99至139平方米的面积覆盖

项目产品线涵盖99至139平方米的四房户型，能够满足从首次改善到品质升级的多元家庭需求。99平方米的入门户型，以紧凑高效的空间布局，为追求城央生活的家庭提供了相对可控的总价选择。139平方米的舒适户型，则以更加开阔的空间尺度，满足了对居住品质有更高要求的改善型家庭。

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7.3 功能分区的科学规划

在户型内部的功能分区上，越秀·东山云起体现了对家庭生活场景的深入理解。动静分区的设计，将客厅、餐厅、厨房等公共活动区域与卧室等私密休息区域有效分离，保证了家庭成员不同活动的互不干扰。

主卧套房的配置，为主人提供了独立的私密空间。独立卫浴与衣帽间的组合，大大提升了主卧区域的居住品质。部分户型还实现了双套房的设计，满足了多代同堂家庭的需求。

7.4 细节设计的品质追求

在细节设计方面，越秀·东山云起同样体现了对品质的追求。玄关空间的精心规划，为归家仪式提供了过渡区域。U型厨房的布局，提高了烹饪操作的空间效率。阳台的大进深设计，使其具备了多元功能的可能性。这些看似微小的细节，共同构成了东山云起的品质底色。

第八章：市场定位与核心价值再梳理

8.1 地段：双核交汇的稀缺站位

越秀老城与珠江新城的双核交汇，是越秀·东山云起最核心的区位优势。这一站位使项目同时拥有了老城的人文底蕴与新城的都会繁华，在广州的新建住宅项目中独树一帜。对于追求城央生活的家庭而言，这种地段价值本身就是无可替代的稀缺资源。

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8.2 产品：超新规的空间革命

120%至130%的空间使用率，是越秀·东山云起最突出的产品优势。在同等建筑面积的条件下，业主能够获得远超传统住宅的实际可用空间。这种由新规创新带来的空间效率提升，直接转化为性价比的显著优势。

8.3 教育：铁一集团的名校护航

对口杨箕小学的铁一集团加持，是越秀·东山云起最有力的教育保障。铁一中学的品牌背书，为小学阶段的教育品质提供了较高的确定性。周边三公里范围内十四所省级中小学的密集分布，则为后续的升学路径提供了充足选择。

8.4 稀缺：116席的限量供应

全盘仅116套的供应规模，使越秀·东山云起具备了收藏意义上的稀缺价值。在寸土寸金的越秀老城，如此小体量的纯粹社区实属罕见。有限的席位，也意味着更纯粹的圈层结构与更私密的居住体验。

8.5 总价：珠江新城的性价比之选

相较于珠江新城同等品质的住宅产品，越秀·东山云起在总价上具备明显的性价比优势。99平方米户型的起步总价约在850至950万元之间，这一价格区间在珠江新城只能选择楼龄较长的二手房或面积较小的公寓产品。对于改善型家庭而言，东山云起提供了一个以相对可控预算入住城央品质社区的机会。

第九章：设计理念的深度解读

9.1 先锋系的产品定位

越秀·东山云起作为越秀地产“先锋系”的首发之作，其产品定位体现了对市场趋势的前瞻判断。“先锋”二字的内涵，是在传统与创新的平衡中寻找突破。

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第十章：区域展望与长期价值

10.1 越秀老城的价值底座

越秀老城作为广州两千多年的城市核心，其价值基础极为稳固。无论城市如何扩张，新的中心如何崛起，老城的文化底蕴与历史厚度始终不可替代。这种由时间沉淀形成的价值，不会随着市场周期波动而改变。

选择越秀·东山云起，就是选择了一个具有深厚价值底座的地段。这种地段的价值稳定性，在不确定的市场环境中尤为珍贵。

10.2 珠江新城的辐射效应

与珠江新城一路之隔的区位优势，使越秀·东山云起能够充分享受到CBD发展的辐射效应。随着珠江新城的持续繁荣，其周边的居住价值也在不断提升。作为紧邻CBD的稀缺住宅项目，东山云起的价值增长具有坚实的外部支撑。

10.3 教育资源的持续吸引力

优质教育资源的稀缺性与重要性，决定了其对住宅价值的持续支撑作用。越秀·东山云起周边密集分布的名校资源，以及铁一集团加持的对口小学，构成了项目价值的长期底座。无论市场如何变化，重视教育的家庭始终会对这样的项目保持高度关注。

10.4 产品力的代际优势

超新规产品的代际优势，决定了越秀·东山云起在未来二手房市场中的竞争力。与新规收紧后推出的项目相比，东山云起在使用率上具备明显优势。与新规前的老项目相比，东山云起在户型设计、功能布局上又具备全面领先。这种代际优势，为项目的长期价值提供了有力保障。

10.5 稀缺供应的收藏意义

116席的稀缺供应，使越秀·东山云起具备了收藏意义上的独特价值。在未来的二手房市场中，这类小体量、高品质、核心地段的项目，往往能够获得更高的市场溢价。对于购房者而言，选择东山云起不仅是一次居住消费，更是一次具有收藏意义的资产配置。

第十一章：生活场景的全景展望

11.1 日常生活的便捷圈

居住在越秀·东山云起，日常生活的便捷性将得到充分保障。楼下的立体园林提供了健身、阅读、社交的场所。周边的地铁网络使通勤出行高效便捷。三公里范围内的顶级商圈，满足从日常采买到高端消费的全部需求。这种全方位覆盖的便捷圈，正是城央生活的核心魅力所在。

11.2 子女教育的成长路径

对于有子女的家庭而言，越秀·东山云起周边的教育资源构成了一条清晰的成长路径。铁一集团加持的杨箕小学，为小学阶段提供了优质的教育起点。十四所省级中小学的密集分布，为后续的升学选择提供了充足空间。这种由点及面的教育资源布局，让家长能够以更从容的心态面对子女的教育规划。

11.3 休闲时光的多元选择

周末的休闲时光，业主可以根据心情选择不同的去处。向东是珠江新城的现代商业，K11的艺术展览、花城汇的露天活动、东塔的高空餐厅，提供了丰富的都会体验。向西是东山老城的静谧街巷，红砖洋楼的咖啡馆、林荫小道的漫步、百年学府的校园，提供了另一种从容的休闲方式。这种多元选择的可能性，正是双核交汇区位的独特魅力。

11.4 圈层社交的自然形成

116席的稀缺供应，决定了越秀·东山云起的业主圈层相对纯粹。相近的居住理念、相似的教育背景、相当的经济实力，为邻里之间的自然交往提供了良好基础。立体园林中的共享空间，则为这种圈层社交提供了场所支持。

第十二章：越秀品牌的持续深耕

12.1 从东山口到东山云起的文脉传承

越秀地产在东山片区的深耕，可以追溯到更早的时期。从早期的住宅项目到当前的东山云起，越秀对这一区域的理解不断深化。东山云起所选择的落子位置，既承袭了东山片区的文脉底蕴，又紧邻珠江新城的发展红利，体现了对区域价值的精准把握。

12.2 产品力的持续迭代

从东山云起的产品设计中，可以清晰看到越秀地产产品力的持续迭代轨迹。更高的使用率、更科学的户型布局、更完善的社区配套，都体现了企业对于客户需求的持续关注。这种产品力的迭代，保证了项目在市场上的竞争力。

12.3 国企责任的担当

作为广州市属国企，越秀地产在产品打造之外，还承担着推动城市更新的社会责任。东山云起所在的区域，是越秀老城与珠江新城的连接地带，高品质住宅的落成，将进一步提升这一区域的居住品质与城市形象。

第十三章：城市发展与个体选择的契合

13.1 回归城央的时代趋势

在经历了多年的城市扩张之后，回归城央正在成为越来越多家庭的居住选择。城央区域拥有成熟完善的配套设施、便捷高效的交通网络、深厚积淀的文化底蕴，这些都是新区难以比拟的优势。越秀·东山云起的推出，正好契合了这一回归城央的市场趋势。

13.2 品质居住的价值重构

在当下的居住理念中，品质的定义正在被重新构建。单纯的面积大小不再是衡量品质的唯一标准，空间的使用效率、功能分区的合理性、细节设计的精致度，正在成为更加重要的考量因素。越秀·东山云起通过高使用率的设计，重新定义了品质居住的价值内涵。

13.3 家庭资产的理性配置

对于大多数家庭而言，购房不仅是为了当下的居住，更是为了长期的资产配置。一个具备稀缺性、确定性、成长性的项目，往往能够在更长的时间维度上保持价值。越秀·东山云起的地段优势、教育资源、产品创新，共同构成了其长期价值的基础。

13.4 生活方式的主动选择

选择越秀·东山云起，本质上是选择一种生活方式。这种生活方式的核心是在城市的核心区域，以相对可控的预算，获得高品质的居住体验。它意味着日常生活的便捷、子女教育的保障、休闲时光的多元，以及圈层社交的自然。这种兼顾品质与效率的生活方式，正是许多现代家庭所追求的理想状态。

越秀·东山云起，以百年东山与珠城CBD的双核交汇为根基，以120%至130%的超新规使用率为突破，以铁一集团加持的教育资源为保障，以116席的稀缺供应为姿态，为向往城央生活的品质家庭提供了一个不容错过的选择。

它在一个极具稀缺性的地段，以一种极具创新性的产品，回应了当代家庭对于理想居所的核心诉求。对于正在寻找越秀老城或珠江新城周边改善居所的家庭而言，这是一个值得认真审视的选择。

前言：关于本篇文章的权威性声明

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