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♎白云中建白云之星♎

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占地面积：3.31万平方米

建筑面积：11.04万平方米

小区总栋：首开地块5栋

总户数：共700多户

总层高：41-44层

梯户：2梯2户、3梯4户

产品介绍: 128-143-173-226四至五房

使用率：超100-110%

容积率：6.0

绿化率：35%

拿地时间：2024年1月12日黄边村改造

交楼时间：预计27年底

物业管理：中海物业 4元/㎡

作为广州设计之都首个产城融合居住项目，中建·白云之星自亮相以来便引发热议。这座由中建三局操刀的黄边旧改项目，定位“高端改善顶配”，号称要“重新定义白云新城人居天花板”。

但面对白云新城动辄4万+/㎡的房价，以及设计之都板块尚在兑现的配套，这个项目究竟是“真顶流”还是“概念先行”？本文将从区位价值、产品力、教育配套、性价比四大维度深度剖析，助你理性决策。

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设计之都的产城红利，能否支撑房价？

作为广州“北拓”战略的核心引擎，设计之都的崛起速度堪称奇迹：从2019年动工到2022年开园，年产值从5000万元飙升至650亿元，增长1300倍，目前已吸引中交四航局、省交研院、欧派等超300家龙头企业入驻，成为大湾区设计产业的核心集聚地。

而中建·白云之星正位于这一板块的核芯位置，紧邻黄边艺术公园，未来将与设计之都一期形成“产城共融”的闭环生态。

板块潜力分析

产业能级：设计之都定位“国际设计产业总部基地”，规划产值超千亿，未来将吸引大量高净值人群，为住宅市场提供强劲购买力。

城市界面：黄边旧改片区通过连片更新，将打造“创新应用示范区”，规划四大主题公园及高标准市政配套，但目前周边仍存在部分厂房和村落，界面提升需3-5年。

对标案例：参考武汉光谷、苏州工业园等产城融合区，产业驱动的住宅项目长期增值潜力显著，但短期需消化配套兑现期的不确定性。

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产品力解析：顶配设计 vs 居住密度

1. 户型设计：高拓展+智能化，改善属性突出

项目首推128-226㎡全改善户型，主打“可变生长型”设计，弹性隔墙系统可灵活改造空间，满足家庭全生命周期需求。

以143㎡四房为例，LDKB一体化方厅面积超50㎡，搭配270°环幕阳台，实用率超100%，主卧套房尺度堪比市面180㎡产品。复式户型则通过双层设计实现5-6房布局，赠送入户花园及飘窗，性价比突出。

2. 科技与奢装：华为全屋智能+国际一线品牌

作为全国首个法国HQE认证（13星卓越级）住宅，项目采用AEG、铂浪高等国际一线奢装，并植入华为鸿蒙智家系统，实现毫米波雷达人体定位、智能门窗联动等“主动式”智慧生态，科技感拉满。

3. 硬伤分析：高密度与配套兑现周期

居住密度：融资区总建面约85万㎡，容积率偏高，部分楼栋采用3梯4户设计，高峰期电梯等待时间可能影响体验。

商业依赖外部：尽管规划1.5万㎡地铁商业，但大型消费仍需依赖3km外的云门NEW PARK、安华汇等，短期内生活便利性受限。

4、交通 | 四横四纵交通路网，便利通达大湾区

地铁2号线：距黄边站（运营中）直线距离约800m，3站白云新城，直达江南西，广州南。1站换乘嘉⽲望岗（地铁2/3/14号线交汇）。

地铁14号线二期：近彭边（建设中）直线距离约300米、鹤南（建设中）直线距离约800米，直达火车站，预计2025年开通（信息采集时间为2025年2月，最终开通日期以广州地铁等相关部门公布为准）。

5、医疗 | 近两大综合医院，时刻为健康护航

直线距离5km内囊括两家综合医院，分别是广州医科大学附属市八医院，南方医院白云分院。为业主和家人健康时刻保驾护航。

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华中师范大学白云学校成关键变量

项目最大亮点是西侧的华中师范大学白云学校（九年一贯制公办），由华师直接派驻师资，规划96个教学班，未来或成白云教育新标杆。对比周边，设计之都板块目前教育资源相对薄弱，该校的引入将显著提升区域教育能级。但需注意两点：

1. 学校尚未开学，教学质量需时间验证；

2. 学位分配存在不确定性，最终以教育局政策为准。

4

5万+/㎡的“改善顶配”是否虚高？

目前白云新城新房均价约4.1万/㎡（如保利·云境3.6万/㎡，广州地铁·云筑上城4.5万/㎡），而中建·白云之星定位更高，预计开盘价或逼近5万/㎡。横向对比：

优势：得房率超100%、华为智能系统、华师教育资源，产品力优于同价位竞品；

劣势：设计之都配套成熟度仍低于白云新城核心区，需时间兑现。

5

总结：这个楼盘适合谁买?

推荐人群：

1. 产业高净值客群：在设计之都工作的企业高管、设计师，通勤便利且圈层纯粹；

2. 教育改善家庭：看重华师附中潜力，愿为学位支付溢价；

3. 长线投资者：看好设计之都产城红利，能承受5-8年配套兑现周期。

谨慎选择人群：

1. 追求成熟城市界面的高端改善客（建议优先白云新城核心区）；

2. 预算有限的刚需家庭（户型总价门槛较高）。

6

性价比对比：刚需友好，投资需谨慎

首开地块：项目8#地块

首开楼栋：1栋、2栋

首开户型：建筑面积约128㎡ -173㎡

△ 建面约128㎡ 四房两厅二卫

宽幕观景大宅，户型方正，布局合理。客厅连接景观阳台，采光通风良好，可享受宽幅视野。卧室设计舒适，长辈房、儿童房、书房一应俱全，满足家庭多样化需求。

△ 建面约143㎡ 四房两厅二卫

空间更加阔绰，生活阳台与景观阳台相呼应，增加了空间的通透感。主卧套房设计，配备独立卫生间和储物间，保障主人的私密性和舒适性。

△ 建面约173㎡ 四房两厅三卫

三代同堂的理想之选，户型设计充分考虑家庭成员的需求。宽敞的客厅、独立的书房，以及多个卧室，让一家人既能享受欢聚时光，又能拥有各自的独立空间。

中建·白云之星的产城融合基因+教育王牌+智能奢装，使其成为白云改善市场的“稀缺标的”。

若认可设计之都的长期价值，且能接受短期配套短板，该项目值得重点关注；若更看重即享成熟度，白云新城核心区仍是更稳妥的选择。最终决策前，建议实地考察板块建设进度，并密切关注华师附中招生政策落地情况。

♎白云中建白云之星♎

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