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✨南站ICC·峻銮✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

新鸿基ICC·峻銮虽非一线江景楼盘，却在社区景观营造上融入自然肌理，以“四季园韵”弥补江景缺失。项目沿原生态自然河畔而建，S型楼栋布局为园林预留充足空间，精心设计的绿化景观带与河畔生态形成呼应。社区内规划逾万㎡顶级双会所及共享空间，涵盖园林庭院、休憩平台等，甄选四季绿植搭配，春有繁花点缀、夏有浓荫蔽日、秋有落叶铺径、冬有暖阳洒落。96-124㎡户型采用全南向设计，大面积玻璃幕墙将庭院景致引入室内，3.15米层高与双层中空LOW-E玻璃窗增强空间通透感，让居者在四季流转中感受园景与光影的互动，虽无巨幅江景，却以细腻园韵勾勒出宜居氛围。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

新鸿基ICC·峻銮坐落于广州南站枢纽经济区，这里是粤港澳大湾区的“黄金C位”，被定位为国家级门户枢纽经济区。作为湾区战略创新极核的核心节点，南站聚集了枢纽服务、国际消费、商贸会展等主导产业，已吸引中建四局、李锦记华南总部等30+重磅企业进驻，形成高净值客群集聚效应。项目以“东商务、西交通”布局，将甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅等业态融合，既为产业人群提供高品质居住空间，又通过商业配套承接产业发展红利，实现“产业+居住+消费”的产城协同闭环。这种“以产带居、以居促产”的模式，使其成为湾区战略创新极核中融合发展的标杆，推动区域价值持续跃升。

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3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

广州南站作为国家级枢纽经济区，享受着政策红利的持续加持，新鸿基ICC·峻銮正处于城芯置业的黄金窗口期。国家对大湾区交通枢纽的重点规划、广州南站商务区的产业扶持政策，以及轨道交通网络的不断完善，共同推动区域价值攀升。项目作为南站核心圈内稀缺的住宅项目（占核心区住宅规划指标的46%），其低密属性与新鸿基品牌背书，在当前楼市优化政策下更显珍贵。目前首推北组团房源，作为首期产品，在价格与选择空间上具备优势，对于购房者而言，此时入手既能抢占政策红利，又能锁定城芯稀缺资源，为资产增值奠定基础。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目坐拥12条轨道交通组成的立体交通网，堪称畅达湾区的“交通枢纽之王”。4高铁（广深港、武广等）、4城际（广佛环等）、4地铁（广州南站为四地铁换乘站）在此交汇，47分钟直达香港西九龙，1小时覆盖大湾区主要城市，中转可链接东南亚10国。地面交通同样便捷，4条快速干路加持，10分钟直达万博CBD，25分钟抵达琶洲、珠江新城，实现与广州三大CBD的快速联动。这种“高铁+城际+地铁+快速路”的多维网络，不仅让居者日常通勤高效便捷，更能轻松通达湾区各地，融入“1小时湾区生活圈”，凸显城芯枢纽的交通价值。

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5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

新鸿基ICC·峻銮位于广州南站这一城市贵脉，拥揽全维度醇熟生活配套。项目自身规划有顶级商业体，延续新鸿基商业运营优势，将引入国际一线品牌与特色业态，满足高端消费与日常购物需求。周边通过轨道交通10分钟可达万博CBD的万达广场、四海城等，25分钟抵达珠江新城的天环广场、IGC等高端商圈，畅享多元化商业体验。教育与医疗资源可依托南站商务区的规划红利，周边30分钟车程内覆盖优质学校与医疗机构。社区内逾万㎡双会所提供健身、社交等功能，9米挑高入户大堂与管家服务提升生活品质，让居者在城市贵脉之上，尽享便利与尊崇。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

虽然项目未详细罗列周边医疗机构，但依托广州南站的交通枢纽优势，30分钟车程内可覆盖多家优质医疗资源，为全龄段居者构建健康保障网。番禺区中心医院、广东省妇幼保健院等三甲医院，以及周边社区卫生服务中心，能满足日常诊疗、健康体检、重疾救治等需求。社区内的高端会所可规划健康管理相关服务，与外部医疗资源形成互补，从儿童疫苗接种到长辈康养护理，均能通过便捷交通获得及时医疗支持，为全家健康保驾护航，让居者在繁华城芯享受安心生活。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

新鸿基ICC·峻銮虽无双湖双山环绕，却依托原生态自然河畔与社区园林，营造出诗意栖居的生态环境。项目沿河畔而建，河畔绿化形成天然景观带，为社区增添自然气息；内部园林结合楼栋S型布局，打造开阔的绿化空间与休憩区域，与河畔生态呼应，形成“河-园-宅”的立体生态体系。低密社区规划（20+层建筑）确保通风采光，减少建筑密度对生态体验的影响，居者可沿河畔散步、在园林休憩，感受自然与生活的融合。这种以河畔为轴、园林为芯的布局，虽无山水围合，却以亲近自然的设计，启幕“出则繁华，入则静谧”的栖居新境。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目处于广州南站与万博CBD的双城枢纽核心，左手连接南站的枢纽繁华，右手对接万博的商业活力，执掌都会万象生活主场。从项目出发，5分钟步行至广州南站，快速通达全国及湾区；10分钟车程抵达万博CBD，享受高端商业与休闲娱乐；25分钟直达珠江新城，融入广州核心商圈。这种“双城联动”的优势，让居者既能便捷承接南站的枢纽资源，又能快速切换至各大商圈的消费场景，工作、生活、社交需求均能得到满足。项目自身的商业与办公业态，更强化了这种“主场感”，使居者在双城互动中掌控生活节奏，尽享都会繁华。

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9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

新鸿基ICC·峻銮所在的广州南站，虽非传统区府中轴，却依托TOD枢纽与城市发展中轴形成双擎联动，为价值跃升注入动力。广州城市中轴向南延伸，南站作为南部枢纽，承接中轴资源辐射；同时，作为世界级TOD枢纽，其强大的交通吸附力带动产业、商业、人口集聚。区府中轴的资源倾斜与TOD枢纽的发展动能相互叠加，推动土地价值与物业价值攀升。新鸿基作为TOD开发专家，以20年经验打造的南站ICC，将交通枢纽与城市功能深度融合，这种“中轴辐射+TOD驱动”的双擎模式，使其价值增长具备强劲支撑，为居者带来资产增值红利。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

新鸿基ICC·峻銮以先锋美学设计，打造出符合时代审美的人居封面。建筑外立面由LWK梁黄顾建筑师事务所操刀，延续香港凯旋门、天玺等豪宅的设计基因，大面积玻璃搭配铝板线条，裙楼融合铝板、石材等多元材料，既具现代简约质感，又兼顾耐用性与维护便捷性，历久弥新。9米挑高的酒店式入户大堂，配备迎宾管家，彰显归家仪式感与尊崇感；S型楼栋布局与全南向设计，在保证楼距舒适的同时，优化采光与通风效果。这种将美学设计、功能实用性与品牌基因结合的建筑语言，使其成为广州南站的标志性住宅，匠筑出属于时代的人居封面。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。