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越秀万博瑞麓府：改善置业的卓越之选
一、区域位置：核心商圈与文旅胜地的黄金交汇
越秀万博瑞麓府地理位置得天独厚，其前身长隆麓府，后与越秀合作焕新入市。项目紧挨长隆动物世界西南侧，西侧临近钟顺路，距万博 CBD 仅约 5 公里，驱车 10 分钟便可抵达。随着万博的升级扩容，长隆万博 CBD 规模跃升至 7.2 平方公里，超越珠江新城，形成 “北天河南番禺” 的双格局，成为广州新的 “宇宙中心”，左手文旅顶流，右手总部 CBD，顶级商业环绕。于此，业主既能尽享长隆万博 CBD 发展带来的无限利好，又能坐拥顶级商业与文旅资源，地理位置优势尽显，未来区域价值潜力巨大，是城市中难得的价值高地。
二、交通配套：多维交通 畅行无忧
在交通方面，越秀万博瑞麓府虽离 7 号线钟村站有 1.2 公里，步行需 15 分钟左右，且当前沿途道路改造影响步行体验，但整体交通网络仍较为便捷。搭乘地铁 2 站可达万博，3 站至广州南站，6 站抵珠江新城 。自驾出行更是便利，家门口的钟顺路连接汉溪大道与已开通的南大干线，双动脉横贯番禺核心区域，约 10 分钟可至长隆万博 CBD，约 30 分钟畅达珠江新城。自驾前往琶洲、大学城等地，时间也能控制在 40 分钟以内。若解决地铁接驳问题，通勤将更为顺畅，无论是日常出行还是商务通勤，都能轻松应对。
三、教育配套：家门口的全龄优质教育
教育资源是越秀万博瑞麓府的一大亮点。项目自配 9 班幼儿园以及 54 班（30 班小学 + 24 班初中）九年一贯制的广东番禺中学实验学校，并于 2023 年正式开学。学校由长隆集团引进，优先保障长隆珑翠和瑞麓府人户一致的业主子女就读。这意味着业主无需为孩子的教育东奔西走，从幼儿园到中学，在家门口就能享受优质教育资源，为孩子的成长和未来发展提供坚实保障，让家长省心省力。
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四、生活配套：丰富多元 品质生活
越秀万博瑞麓府的生活配套丰富多样，充分满足业主高品质生活需求。小区配建小型商业广场，可满足业主日常所需。若追求大型商业体验，开车或借助地铁前往万博十分便捷。每户均享有近 80 方私家园林，仿佛拥有一个小三房的专属空间，自带七大洲主题林境，足不出户即可穿越异国风情。社区内横向园林景观轴长达 600 米，楼间距超 90 米，营造宽敞舒适的居住环境。长隆三大主题乐园近在咫尺，还有飘峰山等山体资源，为业主提供丰富的休闲娱乐选择。周边番禺区第二人民医院、富力 UCLA 国际医院等医疗资源完善，为业主的健康保驾护航。
五、建筑规划：低密板楼 奢适典范
越秀万博瑞麓府以其卓越的建筑规划，打造高品质居住体验。项目容积率仅 1.6，呈现墅级低密，超配板式奢宅，约 75% 含园量与近百米楼距的纯南一字板楼设计，保证充足采光与通风，让每一户都能享受阳光与清风。18 栋建筑布局合理，总户数 1500 户，营造舒适不拥挤的居住氛围。智慧小区、人车分流、封闭小区等设计，既保障业主生活安全与私密，又提升居住便利性与舒适度。
六、户型设计：高定奢宅 尽显尊崇
项目户型设计多样且精致，满足不同改善客户需求。32 栋观景楼座加推，更靠近中央园林，静谧舒适，可北望长隆野生动物世界、南瞰北美暖林境。建面约 140㎡高定四房，景观视野佳，性价比高，板式布局保证南北对流，全屋精装带来酒店式星级享受；建面约 171㎡奢适五房，享长隆头排景观，低密 8F 小高层，专梯入户彰显私密尊贵；建面约 205㎡奢适四房与 253㎡定奢五房，位于中轴园林之上，为环幕景观楼王，专梯专户，私属电梯门厅尽显尊崇，双主卧套房设计满足家庭多样化需求，近 9 米甚至约 10.3 米宽巨幕阳台，搭配总统级主卧奢套，步入式衣帽间、双洗手台、浴缸等，媲美汇悦台的高标准公建化立面，七大高品质超感精工携手杜拉维特、汉斯格雅等德系一线国际品牌，铸就高定奢宅品质之作，为业主带来极致的居住体验。
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广州楼市新闻：
2025年上半年，广州楼市在“政策真空期”中完成了一场结构性修复。据克而瑞数据显示，2025年上半年，广州商品住宅供应面积272万平方米，同比减少9%；成交套数32867套，成交总面积355万平方米，同比增长12%。截至6月底，市场库存为1447万平方米，去化周期为24.4个月。
年中节点的促销效应更是进一步释放市场热度。6月一手住宅成交7247套，创下年内新高，市场实现翘尾收官。
一位TOP20房企营销负责人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新规项目集中上市，带动刚需和改善性需求；另一方面，房企促销持续发力，如渠道提佣、价格让利、购房礼包与灵活付款政策等，有效撬动客户决策。
2025年上半年，广州楼市保持着稳定修复趋势。
一季度延续去年底政策利好带动的热度，3月迎来一波“小阳春”；4月受中美贸易摩擦等外部因素影响，市场情绪短暂承压；5月以来，优质项目集中入市叠加年中促销潮，成交动力逐步恢复。
多位广州项目操盘手反馈称，楼盘年中冲刺期间，优惠力度显著加大。6月底前一周，新增促销项目超过百个，直接带动了到访量与成交量的双双提升，吸引了不少前期观望的客户入场。
与此同时，“房票”政策效果初步显现，天河东部、黄埔等重点旧改区域的成交逐渐走强，多个项目跻身月度榜单前列。针对村民购房需求，不少房企推出团购折扣、赠送礼品、茶歇接待等活动，对库存去化和价格稳定形成正向支撑。
政策端亦有提振信号。6月，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》提出“全面取消限购、限售、限价”，引发市场热议。不过，广州“三限”政策已于2024年9月全面退出，当前首付最低可至15%，商贷利率维持在3%低位，处于全国最宽松水平。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，方案重点在于促进刚需和改善、新房和二手房，存量消费和增量消费的全链条、全行业循环。此外，通过对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，降低了购房能力较弱群体的居住消费成本。这不仅体现住房向一般消费品回归的趋势，也构建起梯次分层、健康递进的住房消费新模式。
从成交结构来看，新规项目已然成为市场主力。
合富研究院数据显示，2025年上半年，广州有21个得房率超过100%的新盘集中入市，主要分布在荔湾、黄埔、番禺和海珠等改善需求较为旺盛的区域。
以广州市荔湾区的万科理想花地为例。克而瑞数据显示，该项目上半年累计成交357套，销售金额达19.29亿元，位居中心四区成交套数榜首。位于广州市海珠区的绿城馥香园也表现不俗，截至6月底累计成交13.78亿元，在竞争激烈的海珠西板块脱颖而出。
万科理想花地销售现场。
多位项目操盘手表示，热销项目普遍具备“高得房率、高兑现力、价格亲民”三大特征，在市场观望情绪浓重的背景下，更容易促成购房者的快速决策。
相比之下，旧规项目与尾盘库存仍面临价格调整压力。还有一些新盘过度“偷面积”的设计，引发了市场的质疑。此外，二手房交易也受到影响，价格持续承压。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前降价项目主要集中在黄埔、白云、番禺等近郊板块，部分单盘降幅超过1万元/平方米。而远郊项目价格已基本筑底，降幅有限，且受新规产品分流影响，降价促销带动成交的效果明显减弱。
对此，土地端已出现修正信号。目前广州在土地出让阶段已收紧计容规则，未来新房使用率将被控制在100%以内，这将促进市场更良性竞争。同时，市面上高使用率产品将逐渐减少，对买家的吸引力将相应增加。
随着竞争加剧，房企的焦点逐渐从单纯的价格战转向了服务提升。
以越秀地产为例，上半年推出“品质保价”行动，部分项目承诺“买贵退差”；“90天无忧换房”“先收楼后供楼”等一系列政策，也缓解了改善型客户的交易阻力。在年中业绩冲刺阶段，越秀旗下多个明星项目如越秀观樾、天河和樾府等销售节奏明显提速。
部分新盘为促进“开门红”推出保价策略。例如，6月28日开售的黄埔未来城承诺，在开盘前两天购买的业主可享受保价至项目清盘的服务。若期间同户型、同楼层出现降价，开发商将补偿差价、提供换房或退房选择，进一步增强购房者信心。
不仅如此，越来越多的房企开始注重前置体验，并将生活理念融入到产品中。
克而瑞报告显示，预计下半年约有25个新盘入市，主要分布在主城、近郊及南沙区，市场竞争将更趋激烈。
上述TOP20房企营销负责人表示，随着广州楼市限制性措施全面退出和城市更新稳步推进，购房需求将得到稳定支撑。尽管部分板块和个别项目价格可能仍有波动，但行业已从“规模扩张”转向“品质导向”，“好房子”的市场需求依然强劲。
李宇嘉则认为，广州房票安置已基本达成共识，下半年将成为稳定楼市的重要动力。同时，旧改释放的新增空间也将助力广州补齐公共短板、促进招商引资和房地产发展。
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