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1. **项目背景**：2024年12月17日，绿城旗下的广州西溪投资发展有限公司，以5.08亿元成功拿下番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块 。该地块占地面积14193.34㎡，其中居住用地面积为10021.49㎡，计算容积率建筑面积≤30064.47平方米，折合楼面单价16909元/平方米（未扣除公建配套） 。如今项目已确定名为“绿城玉海棠”，据悉将推出以四房为主的产品，涵盖105㎡、118㎡、138㎡，还有四套200㎡的顶复 。其使用率高达110%+，起步户型较周边竞品更为纯粹，且在使用率上具备优势。

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2. **区域发展**：自1999年开启投资发展进程，番禺广场至今已历经25年的成长 。尽管当下万博已成为番禺实质意义上的商业中心，但番禺广场依旧稳固占据番禺政治、经济以及文化中心的地位 。区政府、税务局、财政局、教育局等诸多重要机构均坐落于此，同时中银大厦、万联证券等一批金融相关企业也在此办公 。近年来，番禺广场TOD和永隆综合体两大项目的推进，为区域发展注入了新的活力 。番禺广场TOD自2017年围蔽以来，便备受关注，目前已对外公示两个规划设计方案，项目总投资达13亿，招标工作已公开进行，后续推进工作近在眼前 。而永隆综合体计划打造一栋260米高的地铁上盖大型综合体，以及两栋130多米的高层住宅，建成后将成为番禺广场的新地标和新中轴广场 。

3. **开盘情况**：项目于5月9号下午6点半在番禺的科尔海悦酒店开盘 。从现场状况来看，人气颇为不错，虽未呈现排队进场那般夸张的热度，但现场也是座无虚席 。在开盘前，项目认筹量就已达到150+，实现了1:1的比例 。开盘当天去化情况良好，整盘推售104套，去化91套，整体去化率达88% 。其中，108㎡（4 - 29F）推出26套，全部售出，当天去化100%；118A㎡（4 - 29F）推出26套，售出26套，当天去化100%；118B㎡（4 - 29F）推出26套，售出22套，当天去化85%；138㎡（4 - 29F）推出26套，售出18套，当天去化69% 。网传有买家向销售抱怨未能买到心仪房源，不过没买到1栋的购房者也无需担忧，因为2栋的位置相较1栋更为优越 。

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4. **基本信息**：项目由绿城中国开发打造，地址位于广州·番禺广场·区府中轴（地铁E出口） 。其用地面积为10021.49㎡，建筑面积30064.47㎡ 。住宅楼高分别为32F和31F，总户数220户，车位比达1:1.5 ，容积率为3.0 。目前待售户型为建面约100 - 140㎡的精装华宅 。

5. **交通配套**：绿城·玉海棠拥有得天独厚的交通优势，项目自带番禺广场地铁站E口 。番禺广场站作为18号线、22号线、3号线、3号线东延段、17号线（规划中）的交汇站点，宛如一条轨道“黄金链”，为居民的通勤提供了极大的便捷性 。其中，18号线和22号线堪称全国速度最快的地铁线路，时速高达160KM/时 。通过18号线，可快速抵达万博、海珠琶洲、天河东站、南沙横沥等重要区域；22号线则可直达南站、白鹅潭、芳村等地，前往白云机场等交通枢纽也极为便捷 。

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6. **教育配套**：按照街道划分，绿城玉海棠对口的学校是东兴小学 。过去，东兴小学的教育水平相对较为普通 。然而，如今该小学已被正式纳入德兴小学教育集团旗下，由核心校德兴小学（省一级）领办 。德兴小学作为省一级学校，同时也是广州市30所重点对口合作学校之一，在市桥众多优质小学中表现突出，拥有良好的家长口碑，教师教学注重因材施教，教学管理严格 。东兴小学加入德兴小学教育集团后，将在教育资源和教学质量上实现进一步提升，这也在一定程度上解决了购房者对于子女教育问题的后顾之忧 。当然，具体的学位划分还需以教育局的最终规定为准 。

7. **生活配套**：在番禺，商业配套最为齐全的区域，除了万博便是番禺广场 。绿城玉海棠项目附近，就有规模达17万方的永旺广场和盛基万科里 。尤其是永旺广场，平日里人流量众多，热闹非凡 。不仅如此，未来番禺广场还规划了面积高达85万方的番禺广场TOD项目 。从商业与生态层面来看，基盛万科里（约5.5万㎡）、永旺梦乐城（约17万㎡）、华丰汇（约14万㎡）等商业体环绕周边，为居民提供了丰富多样的休闲娱乐方式，生活丰富多彩 。同时，番禺区中心医院、何贤纪念医院、番禺区中医院等医疗机构，也为居民的健康生活贴心护航 。番禺广场融合TOD复合型城市发展模式，致力于打造“地下商业 + 地上公园”的独特形态，规划有钻石喷泉广场、螺旋艺术展廊、宝石商业广场及翡翠绿阶等公园景观，以自然元素串联，营造出“大珠小珠落玉盘”般美妙的意境 。玉海棠项目在园林打造上，借鉴了岭南名园余荫山房“缩龙成寸，藏而不露”的造园手法，通过“大树造园”及“造园六式”，将绿色引入园区，让约10万㎡的番禺广场中央公园（在建）与社区园林巧妙融合 。并且结合番禺悠久的玉文化，打造出金镶玉、粤满堂等具有文化印记的景观，让业主在创新的景观场景中，领略到独特的生活韵味 。业主未来归家途中，移步之间即可欣赏到不同的美景 。项目的门头设计气势恢宏，约50米长的“玉见海棠”府门，搭配四株全冠移植的铁冬青与麻楝，巍然矗立，两侧维多利亚绿宝石石壁等设计，给业主带来视觉与心理的双重震撼 。宝格丽酒店式大堂采用下沉式设计，金色格栅与水刀拼花打造的典雅地面，营造出奢华雅致的质感，仿佛让业主置身于上海宝格丽酒店的私密空间 。风雨连廊“静揽流光”，一侧是水景山石，一侧是功能空间；大堂融合海派与岭南风格，让业主的归家之路成为一场艺术之旅 。这种“所见即所得”的呈现方式，彰显了绿城对于产品力的十足自信 。当其他楼盘还在通过虚拟VR向购房者描绘未来生活场景时，绿城已让购房者提前感受到榕树下的凉爽微风，闻到归家路上的花香，触摸到电梯按钮的真实质感 。在广州楼市中，敢于将全维实景作为标准配置展示给购房者的开发商，寥寥无几 。在番禺玉海棠项目中，还打造了全龄多彩锦盒 。通过立体架空3层的设计，打破了传统架空层的封闭感，融入儿童垂直魔方、森林书屋、女王专属空间等丰富场景 。商业街采用“外摆花街 + 骑楼连廊”的组合形式，重现了番禺老街“楼下叹茶、楼上住家”的垂直生活形态 。绿城的用心，还体现在一些容易被忽视的细节之处 。例如，馥香园电梯厅的金属镂空屏风，其图案灵感来源于十香园的百年紫藤 。考虑到岭南地区多雨的气候特点，项目设计了“骑楼风雨连廊”，让业主归家途中无惧风雨 。类似这样的贴心设计还有很多，正是绿城在每一处细节上的用心与投入，成为了打动广州购房者的关键因素 。这些充满人性化的设计，也是购房者愿意为绿城产品买单的重要原因 。从园林设计的起始阶段，项目就邀请了曾参与南京金陵月华、苏州玫瑰园等现象级作品设计的著名园林大师宋淑华亲自操刀 。在园林设计理念上，项目采用“引园入园”的手法，通过大树造景、叠水造景、立体造景等多种方式，将番禺中央公园的自然意境引入社区园林，实现了社区内外自然绿意的相互呼应，让业主产生“刚出公园又入花园”的奇妙穿越感 。平日里，业主逛完10万方的番禺中央公园回家，立刻就能沉浸在社区园林小桥流水的唯美意境之中，静下心来欣赏满园的盎然春意，仿佛置身于一个超大的4A级景区，各个景观区域之间过渡自然，毫无割裂之感 。在社区内的儿童活动空间，配备了滑滑梯、乐高益智天地等设施，孩子们可以在这里尽情玩耍 。家长既可以参与到孩子的游戏中，增进亲子关系，也可以拿起手机记录孩子成长的美好瞬间，共同享受快乐的童年时光 。为女性业主专属打造的女王空间，在广州的楼盘项目中较为少见，充分体现了绿城对女性业主的关怀 。在周末时光，女性业主可以邀请闺蜜在此举办一场英式下午茶，开展花艺鉴赏活动，或者交流美容化妆心得等 。在这里，都市丽人们能够在家门口尽情展现优雅与自信 。极具氛围感的森林书屋，也为孩子读书学习以及家长居家办公提供了理想场所 。家长可以将孩子的周末学习课堂安排在这里，让孩子在浓厚的书香氛围中增长知识 。而家长在电脑前忙碌工作的同时，还能俯瞰番禺中央公园的美景，为创作和工作带来更多灵感 。甚至，为了最大程度地引入番禺中央公园的绿意，项目不惜增加成本，在架空层3层精心打造了一个空中花园 。在温暖的午后，业主可以撑起落地敞篷，拿起尤克里里，与三五好友在此享受露营的乐趣 。也可以与家人一起“围炉煮茶”，观看一场户外电影，欣赏番禺中央公园的美丽景色，生活惬意无比 。

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8. **在售楼栋与户型**：番禺素有“世界珠宝制造之都”的美誉，绿城玉海棠项目的外立面巧妙融入了珠宝文化元素 。通过采用经典建筑美学与现代建筑技艺，打造出具有“金镶玉”特色的城市地标 。远远望去，项目极具辨识度的城市天际线，展现出温润轻盈的美学色彩，与区府的整体面貌相得益彰 。未来，项目还将与中银大厦、基盛万科里共同构成番禺广场的城市封面，成为番禺广场的新名片 。项目所有户型均为南向，采用单边位设计，每个户型都配备了入户花园或入户玄关，充分保障了业主生活的私密性 。项目户型的使用率高达130%，在市场上具备强大的竞争力 。建面约105㎡的户型，是东南单边且南北对流的四房设计 。建面约118㎡的A户型，四开间朝南，南向面宽约16.3米，南北对流双阳台，还设有独立家政空间 。建面约118㎡的B户型同样出色，进门处有专属玄关柜和独立家政区 。该户型南向面宽约15米，南北通透，通风采光极佳，风可穿屋而过，光线充足 。主卧配备270°环幕飘窗，次卧也能饱览番禺中央公园的美丽景观 。建面约138㎡的户型堪称改善家庭梦寐以求的理想户型 。其南向大面宽直接达到约18米，拥有双阳台和双面景观，前可欣赏中央公园的美景，后可眺望繁华的城市景观，视野开阔无遮挡 。除了具备入户玄关 + 800库，可容纳独立衣帽间、梳妆台、270°环幕飘窗的主套等高标配置之外，该户型在空间尺度和舒适度上也进行了精心设计 。南向面宽约18米的设计，不仅带来了更开阔的景观视野和充足的采光，还因地制宜地设置了双阳台，实用性极强 。日常可以利用阳台收纳生活杂物，进行洗衣、晾晒等活动 。只要将南北对流的窗户打开，穿堂风便能迅速吹干衣物，有效解决广州潮湿天气带来的困扰 。在户型设计之外，项目还配备了覆盖生活全维场景的高定交标，为业主未来的高品质生活提供了有力保障 。例如，为了契合番禺美食之都的特色，厨房配备了三眼灶、升降油烟机、多功能水槽、蒸烤箱等厨电五件套 。即便业主每天煲汤、烹饪美味佳肴或者进行烘焙，也能在厨房中尽情施展厨艺，毫无局促之感 。

9. **优点总结**：其一，项目地处番禺广场核心板块，是极为难得的供应项目，且为地铁上盖物业 。周边城市界面正在不断改善，具备学校、地铁、商业等完备配套，又位于区府板块，呈现出所见即所得的优势 。其二，TOD广场和永隆综合体的建设，为区域发展带来了新的预期 。待项目建成后，番禺广场将迎来更加完善的发展，成为一个功能齐全的区域 。其三，番禺广场TOD枢纽具有很强的确定性和便利性，通过3号线、18号线、22号线，可直达珠江新城、琶洲、白鹅潭等重要区域，交通含金量颇高 。其四，项目填补了板块教育短板，附近的东兴小学纳入省一级的德兴小学教育集团后，教育质量得到提升，购房者无需再为子女教育问题担忧 。其五，项目采用新规户型，阳台率达20%，在板块内，其使用率具备碾压优势 。

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10. **缺点总结**：一方面，项目地块面积较小，仅规划了两栋楼，这导致小区的园林绿化面积相对有限 。另一方面，番禺广场板块一直存在被诟病的问题，即板块内缺乏强大的产业支撑，难以吸引大量人才 。该板块主要以居住功能为主，从房产投资角度来看，后期增值潜力相对不高 。总体而言，如果购房者预算在400万左右，且在珠城、琶洲等地工作，日常上下班依赖地铁出行，那么可以考虑绿城玉海棠这个项目 。番禺广场由于开发时间较早，各项配套已经十分成熟，但住宅供应极为稀少，新房供应更是稀缺 。对于多年来新房断货的番禺广场而言，绿城玉海棠项目的出现极具吸引力 。毕竟在稀缺的市场环境下，周边已积累了大量的置换需求 。而且，番禺广场作为番禺的行政中心，城市面貌整洁干净 。作为一个典型的自住板块，番禺广场虽然房价上涨速度相对较慢，但交通便捷，配套成熟，居住氛围浓厚，周边还有丰富的生态资源加持，居住舒适度较高 。在番禺区域内，购房者还可以将绿城玉海棠与其他楼盘进行对比，如路劲美的·隽樾府，该楼盘同样位于番禺区府附近，临近22 + 18 + 3号线地铁交汇点，周边有永旺商业配套，使用率达110% 。保利琅誉，项目周边有广外附小、广东仲元等优质教育资源，距离3号线傍江地铁500米，采用板楼专梯入户设计，户户朝南，使用率高达100% 。龙湖金地天峯，近期有降价促销活动，单价2.8X起，临近3号线傍江地铁站，配套有广外附小以及8万方大型商业，为精装现楼 。越秀·万博城|和臻，加推二期产品，配备九年一贯制广大附学校，今年即将开学，临近18号线地铁站，位于万博CBD区域，拥有超高使用率 。购房者可以根据自身的实际需求和偏好，对这些楼盘进行综合比较，从而做出更合适的购房选择 。

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广州楼市 6 月成交创新高，房票安置成关键驱动

近期，广州房地产市场传来令人瞩目的消息。6 月份，广州新房住宅网签套数达到 6796 套，网签面积达 80.9 万平方米，两项数据均创下 2025 年以来月度新高，较前 5 个月的月均成交面积大幅增长 42.8%，彰显出市场的强劲活力。

传统的年中房企冲刺与房票安置节奏的加快，成为推动市场上扬的两大关键因素。年中节点，各大房企为完成销售目标，纷纷加大促销力度，通过价格优惠、购房礼包等手段吸引购房者。与此同时，广州城中村改造进程加速，房票安置政策得以更广泛实施。随着越来越多拆迁户选择房票安置，周边存量商品房的去化显著加快。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，6 月广州各行政区网签成交量普遍增长，天河区表现尤为突出，月内成交套数超千套，其中大部分集中在最后一周。

自 2024 年 1 月《广州市房票安置实施方案》通过以来，房票安置政策不断升级。近日，广州市规划和自然资源局天河区分局成功开出面额高达 1 亿元的房票，刷新了广州市单张房票面额的最高纪录。这一举措不仅体现了政策的持续推进，也反映出房票安置在楼市中的重要性日益提升。

房票安置的提速，对广州楼市产生了多方面的积极影响。一方面，它有效促进了存量商品住房的去化，缓解了市场库存压力；另一方面，通过推动城中村改造，为城市发展腾出了更多空间，有助于提升城市品质，吸引更多投资。李宇嘉表示，当前房票安置已基本达成共识，预计下半年将成为稳定楼市的重要动力。

展望未来，随着广州城中村改造的持续推进，房票安置政策有望进一步发挥作用。更多大额房票的入市，将为房地产市场注入更多活力，推动市场持续健康发展。广州楼市在政策的支持下，正逐步展现出更为稳定和积极的发展态势。