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✨琶洲南TOD✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

琶洲南TOD部分北向楼栋拥有独特的江景视野，推开窗便能将黄埔涌的粼粼波光尽收眼底，高层住户还可远眺珠江支流，感受江风穿堂而过的惬意。社区内部以POD理念打造生态景观，将公园与绿地如项链般串联起住宅、商业等空间，形成四季皆景的园林画卷。春季，园林里草木抽新芽，繁花点缀其间；夏季，浓荫蔽日的步道旁绿意盎然，休憩区成为纳凉好去处；秋季，树叶染上金黄，与建筑线条相映成趣；冬季，常青植被依旧葱茏，暖阳透过枝叶洒下斑驳光影。滨河公园与社区园林无缝衔接，业主散步时既能欣赏江景，又能沉浸在园景之中，实现“推窗见江，出门入画”的诗意栖居。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

琶洲南TOD坐落于琶洲CBD核心，这里是湾区战略的创新极核，以“人工智能与数字经济”为核心，汇聚了阿里巴巴、腾讯等超45家高新技术企业、98家总部企业，2023年营业收入达4479.171亿元，经济密度高达300亿/平方公里。作为“国字头”试验区和全国首个大模型应用示范区，琶洲正引领数字经济浪潮。项目通过“CBD+TOD+POD”模式，实现产业与居住的深度融合：企业总部集群带来高端就业需求，社区则为精英人士提供高品质居所，商办配套反哺产业消费，形成“以产兴城、以城聚人”的产城协同生态，成为湾区创新发展的标杆。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

琶洲南TOD沐浴多重政策红利，正处于城芯置业的黄金窗口期。作为福布斯中国中央商务区TOP10，琶洲享受国家人工智能与数字经济试验区政策倾斜，大模型应用示范区落地带来产业升级红利。广州地铁与越秀集团双国企背书，保障项目稳定开发，而省实教育集团入驻等配套兑现，进一步提升价值预期。当前项目价格下调，142-325㎡纯改善户型以更优门槛入市，对比珠江新城同类型豪宅，性价比凸显。随着11号线、12号线通车及商办地标建成，2025-2027年将迎来价值爆发，此时入手可抢占城芯稀缺资源，分享政策红利带来的资产增值。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

琶洲南TOD的轨交网络堪称湾区枢纽典范，多维交通交织成网。项目距8号线/18号线磨碟沙站约700米，在建12号线赤沙站位于地块中部，11号线石榴岗站约1.2公里，三线地铁覆盖实现“10分钟到广州南站，25分钟到白云机场”。18号线作为市域快线，30分钟直达南沙，无缝接驳珠江新城；11号线环线串联全城20个换乘站，轻松通达各核心区。自驾方面，临近华南快速干线、新港东路等主干道，15分钟抵达珠江新城、广州塔，30分钟覆盖“珠金琶”黄金三角。无论是通勤办公还是湾区出行，都能享受到高效便捷的交通体验，真正畅达湾区繁华版图。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

琶洲南TOD立于琶洲CBD贵脉之上，全维生活配套逐步醇熟。项目自带30万㎡商办集群，规划250米商业地标，涵盖高端商场、写字楼等，收楼即享丰富商业；社区内“弧光·琶洲城市会馆”配备高端会所功能，满足社交需求。教育配套亮眼，自带12班幼儿园和36班省实九年一贯制学校，2025年开学，实现“目送式教育”。周边2公里内有海珠中学、赤沙小学等，教育资源无忧。虽目前商业配套待完善，但依托珠江新城、广州塔等成熟商圈，购物娱乐便捷，未来随着南区商业建成，将成为集居住、教育、商务、休闲于一体的全维生活主场。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

琶洲南TOD周边优质医疗资源环伺，构建全龄健康生活圈。3公里内有3家三甲医院：解放军陆军第七十四集团军医院距项目1公里，南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院均在2公里范围内，涵盖全科医疗、专科诊疗等全周期服务。三甲医院的先进设备与专家团队，为业主提供高端医疗保障——老人慢性病管理、儿童疫苗接种、成年人健康体检均可就近解决。社区内部规划健康步道与绿地空间，鼓励业主践行健康生活方式，医疗资源与生态环境结合，形成“预防-诊疗-康复”的健康闭环，护航家人健康。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

琶洲南TOD以POD理念打造生态住区，虽无双湖双山，却营造出“江-涌-园”三维生态围合的诗意栖居新境。项目北临黄埔涌，东望珠江支流，双水系环绕形成天然生态屏障；社区内部将公园与绿地串联成“生态项链”，滨河公园与社区园林无缝衔接，绿化率达30.5%。这种“外拥双水系，内享园林绿”的格局，堪比东京Aman Residences、伦敦The Bryanston等全球顶级豪宅的生态配置。业主可在黄埔涌滨水步道晨跑，在社区园林散步休憩，在商业地标旁的绿荫里社交，实现人与自然、城市的和谐互动，启幕繁华CBD中的诗意生活。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

琶洲南TOD处于广佛双城枢纽核心，执掌都会万象生活主场。项目位于琶洲南，与琶洲西区仅一涌之隔，属于“珠金琶”黄金三角核心，15分钟车程覆盖珠江新城、金融城。通过18号线1小时直达佛山、中山，广佛线串联佛山千灯湖商圈，实现“工作在琶洲总部，生活在双城核心”。项目自身30万㎡商办集群规划高端商场、写字楼，与周边琶醍、广州塔等形成联动，业主下楼可享购物、宴请、娱乐等服务，驱车10分钟达珠江新城IFC、太古汇。这种“双城枢纽+内部配套”的组合，让业主轻松执掌都会繁华，体验“左手数字经济，右手万象生活”的高端人居。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

琶洲南TOD受益于区府中轴与TOD枢纽双擎联动，价值持续跃升。作为海珠区府重点发展的琶洲南拓核心，享受区府中轴带来的资源倾斜，省实学校引入、商办地标规划等均为区府推动的配套升级。同时，项目是广州地铁“轨道+物业”战略标杆，12号线赤沙站TOD规划实现“地铁+商业+住宅”立体联动，人流与商业资源汇聚带动物业增值。双擎驱动下，项目成为“行政资源+交通枢纽”的价值高地：区府中轴保障教育、医疗等配套品质，TOD枢纽提升通勤效率与商业活力，两者叠加使项目抗风险能力与增值潜力远超同区域楼盘，为业主带来资产赋能。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

琶洲南TOD以先锋美学打造时代人居封面，建筑设计融合现代感与功能性。项目24栋建筑错落布局，15-66层的天际线与琶洲CBD轮廓呼应，部分楼栋采用玻璃幕墙与简约线条，呈现轻盈通透的视觉效果。二期6栋220㎡大平层采用两梯两户纯板楼设计，270°飘窗与宽景阳台结合，将江景与园景引入室内；24栋176-215㎡户型的独立电梯厅、LDKB大方厅，彰显空间美学。社区入口“弧光·琶洲城市会馆”以圆弧玻璃幕墙塑造艺术感，250米商业地标将成为琶洲新封面，整体建筑既具辨识度又与生态环境协调，匠筑出代表广州CBD高度的人居标杆。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。