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——琶洲·樾｜华樾 超核王炸——

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海珠【琶洲・樾｜华樾】：顶级豪宅的魅力与局限

海珠【琶洲・樾｜华樾】自诞生起便备受瞩目，作为地王项目，承载着成为豪宅标杆的使命。由越秀地产和华发股份两大国企联手打造，汇聚顶尖设计团队，无论是地段、产品设计还是圈层定位，都彰显着其高端属性。然而，如同所有事物一样，它也并非毫无瑕疵。以下将对其优缺点进行全面分析。

一、项目优势

（一）顶尖的地段与发展潜力

核心区位：位于珠金琶构成的湾区核心金三角，琶洲 CBD 作为人工智能与数字经济试验区，是广州未来发展的重要引擎，基本决定了广州下一个十年的发展走向。项目所处地段不仅能享受当下城市核心区域的繁华配套，更具备极高的发展潜力，为房产价值提供了有力支撑，满足豪宅客户对资产高成长性的追求。

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交通便捷：近地铁，8/18 号线双线交汇的磨碟沙地铁站仅隔着一条新港东路，直线距离约 200 米，在建的 12 号线赤沙站就在小区边上。发达的轨道交通网络方便业主快速通达城市各处，无论是前往珠江新城、金融城等商务办公区，还是其他休闲娱乐区域，都能轻松实现，提升了居住的便利性。

（二）卓越的产品设计🔘琶洲·美学：由 XAA 冼剑雄建筑事务所、SLD 梁志天设计集团等众多顶尖设计团队操刀，建筑被玻璃幕墙包裹，宛如 “水晶美人”，对称造型似鼓满的风帆，顶部空中塔冠抽象提炼船帆元素，既向历史致敬，传递广州出海精神，又展现出现代建筑的简约与灵动。竖向线条干练挺拔，大面积通透玻璃轻盈飘逸，使建筑以独特身姿在珠江边傲然矗立，刷新了市场对琶洲豪宅的想象，提升了广州豪宅的审美水平。

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精妙园林与空间布局：在架空层打造「船舷花园」，退台式设计结合曲线营造优雅弧度，极具艺术之美。花园漂浮在空中，业主漫步其中可俯瞰美景，同时巧妙包裹泳池，并结合 4 层架空层雕琢出高定花园会所。这种布局不仅给业主带来 “永远新鲜的探秘感”，营造出丰富立体的景观层次，还通过楼体扭转 45°，使 2/3 的单位为广州人喜爱的东南向，尽可能让业主享受南向江景。此外，架空设计抬高了视野，首层住户也能拥有 5 层楼高的开阔视野，同时隔开周边噪音，保证小区私密性和尊贵感，凝练生活仪式感，带来比肩国际顶豪的居住体验。

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（三）纯粹的圈层与优质资产属性

纯改善定位与稀缺产品：整个项目为纯改善定位，户型为 248 - 253 - 330㎡天际大平层，客群较为纯粹。产品稀缺性与纯改善客群相结合，如同珠江新城的侨鑫汇悦台，保障了房产价值，在一定程度上拥有 “自主定价权”，是广州少有的优质资产，满足了高端客户对居住品质和资产价值的双重追求。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

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爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击。