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一、项目基础概况：荔湾江岸的性价比之选

在广州荔湾区的西南角，白鹅潭商务区的辐射范围内，有一个近期热度很高的江景盘 —— 越秀・天瀛。

它的位置很特殊，地处广佛交界的核心地带，行政归属广州荔湾区海龙板块。

项目的前身是越秀正荣天樾湾，2021 年由越秀与正荣联合拿地开发。后因合作方资金问题，项目由越秀地产全面接管并更名，2026 年已全部为现楼状态，所见即所得。

广州越秀天瀛

整个项目占地约 4.8 万㎡，总建面约 16.8 万㎡，由 7 栋 15-26 层的小高层组成，总户数 876 户。

社区容积率 3.5，绿化率高达 40%，中央园林面积约 1.4 万㎡，居住舒适度在主城区内表现不错。

二、区位价值：广佛桥头堡，承接白鹅潭红利

买房先看地段，越秀・天瀛的地段优势在于 “广州主城 + 价格洼地 + 未来规划” 三重叠加。

它位于荔湾区海龙路 116 号，紧邻花地河，与佛山南海平洲隔河相望。

从宏观规划来看，项目属于白鹅潭商务区的外溢辐射范围。白鹅潭作为广州重点打造的世界级商圈，规划有太古里、万象城等商业体，未来发展潜力值得期待。

从自驾出行来看，项目周边有龙溪大道、环城高速、芳村大道等主干道，自驾到珠江新城、广州南站都在 30 分钟左右。

对于在广州主城区或佛山上班的刚需、刚改群体来说，这个位置既能享受广州的城市配套，又能承接佛山的价格优势，是典型的 “广佛候鸟” 友好型楼盘。

三、交通配套：地铁略远，自驾公交更方便

很多人关心，这个盘离地铁到底远不远？

实话实说，项目距离最近的广佛线龙溪站、菊树站直线距离约 1.5 公里，步行需要 20 分钟左右，日常通勤建议骑行或公交接驳。

周边公交线路有 410 路、993 路、207 路等，可直达芳村地铁站、西塱地铁站，换乘 1 号线、广佛线非常方便。

对于依赖地铁通勤的刚需来说，这是一个需要接受的小缺点。但对于自驾或在佛山上班的人群，交通便利性完全够用。

四、商业配套：现有基础成熟，未来升级可期

生活氛围成熟，是荔湾老城区的一大优势。

越秀・天瀛自带部分社区商业，可满足日常买菜、便利店、餐饮等基础需求。

车程 10 分钟范围内，有芳村万象购物街、花地城广场、沃尔玛等成熟商业体，日常购物非常方便。

值得一提的是，项目距离山姆会员店（芳村店）不远，开车几分钟可达，对于喜欢高品质生活的家庭来说，是一个实打实的加分项。

规划中的白鹅潭太古里、万象城等大型商业，未来将进一步提升整个板块的商业能级。

五、教育与医疗：基础配套齐全，满足家庭需求

教育方面，项目周边 3 公里范围内分布有多所学校，包括海中实验幼儿园、海龙生态幼儿园、何香凝纪念学校、海中小学、增滘小学等。

项目邻近康有为纪念小学，具体入学政策需以当年教育局公示为准。

医疗方面，周边有荔湾区人民医院、芳村医院、广州医科大学第三附属医院等三甲医院，车程均在 15 分钟以内，为家人健康提供保障。

六、社区品质：40% 绿化率，现楼实景可鉴

作为越秀地产独立操盘的项目，越秀・天瀛的社区品质在同价位楼盘中表现突出。

小区采用围合式布局，7 栋建筑围绕中央园林展开，最大楼间距超 50 米，采光通风效果好。

中央园林面积约 1.4 万㎡，绿化率 40%，种植了大量乔木、灌木，层次丰富，环境宜居。

园林内设置了儿童游乐区、休闲步道、阳光草坪等空间，满足全年龄段业主的休闲需求。

物业由越秀物业负责，物业费 2.8 元 /㎡/ 月。越秀物业作为国家一级资质物业，服务口碑在广州有口皆碑58同城。

七、户型解析：87-125㎡三至四房，高实用率是亮点

越秀・天瀛主打建面约 87-125㎡的三至四房户型，全部为南向设计，部分户型可看江景，实用率超 90%。

1. 建面约 87㎡ 三房两厅两卫

这是项目的入门级户型，总价 200 万出头即可上车，非常适合刚需小家庭。

户型方正，南向布局，客厅带观景阳台，部分高楼层可远眺花地河景。

采用 N+1 设计，多出一个灵动空间，可改造为书房、儿童房或储物间，空间利用率高。

两个卫生间的设计，满足三口之家日常使用，避免早高峰抢厕所的尴尬。

广州越秀天瀛87㎡三房

2. 建面约 104㎡ 三房两厅两卫

刚改主力户型，空间尺度比 87㎡更舒展，舒适度明显提升。

客厅面宽约 3.8 米，连接南向观景阳台，采光通风一流。

主卧为套房设计，带独立卫浴和衣帽间，私密性强，居住体验感好。

同样带有 N+1 灵动空间，可封闭为正规卧室，轻松实现 “三房变四房”。

3. 建面约 125㎡ 四房两厅两卫

改善型标杆户型，270° 揽江园双景，南北通透，视野无遮挡。

客厅面宽约 4.5 米，搭配超大观景阳台，直面花地河，景观视野极佳。

大四房布局，可满足二孩家庭或三代同堂的居住需求，空间宽敞不局促。

主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间和观景飘窗，尊享私密舒适生活。

八、价格分析：2.4 万 /㎡起，广州主城价格洼地

2026 年 7 月最新价格，越秀・天瀛均价约 24888 元 /㎡，带精装修交付，总价 200 万起即可入手广州主城区江景三房。

这个价格在广州荔湾区乃至整个主城区来说，性价比非常突出。

同区域的新盘单价普遍在 3-4 万 /㎡，而越秀・天瀛以 2.4 万 /㎡的单价，享受同样的主城区配套和江景资源，价格优势明显。

对比一河之隔的佛山南海平洲，房价也已达到 2.5-3 万 /㎡，而越秀・天瀛作为广州产权楼盘，价格甚至低于佛山部分区域，性价比不言而喻。

九、项目优缺点总结

优点：

广州主城 + 江景资源：荔湾区产权，南向望江，稀缺性强。

超高性价比：2.4 万 /㎡起，主城区价格洼地，刚需友好。

现楼发售：所见即所得，无需等待交付，风险低。

高实用率：N+1 户型设计，实用率超 90%，空间利用率高。

越秀品牌 + 物业：国企开发，一级资质物业，品质有保障。

成熟配套：周边商业、教育、医疗齐全，生活氛围浓厚。

缺点：

地铁略远：距地铁站 1.5 公里，步行不便，需接驳。

周边环境一般：临近花卉市场，部分楼栋视野有遮挡。

板块发展周期长：白鹅潭规划落地需要时间，短期利好有限。

十、适合人群分析

综合来看，越秀・天瀛非常适合以下几类购房者：

刚需自住群体：预算 200-300 万，想在广州主城区安家，追求高性价比和实用率。

广佛候鸟族：在佛山上班，想拥有广州产权，兼顾通勤和居住品质。

刚改家庭：三口或四口之家，需要三房或四房，重视教育、医疗配套和居住舒适度。

投资保值群体：看好白鹅潭未来发展，长期持有，追求稳健增值。

十一、购买建议

优先选择高楼层南向户型：视野开阔，江景资源好，居住舒适度和保值性更高。

预算有限可考虑 87㎡三房：总价低，实用率高，满足刚需基本需求。

改善家庭推荐 125㎡四房：空间宽敞，南北通透，江园双景，居住体验佳。

实地考察重点关注：楼栋间距、视野遮挡、噪音情况，以及周边环境。

十二、热门问答（Q&A）

Q1：越秀・天瀛是广州产权还是佛山产权？

A：项目位于广州市荔湾区海龙路 116 号，属于广州产权，可享受广州主城区所有配套和福利。

Q2：项目是现楼还是期房？什么时候交付？

A：全部现楼发售，所见即所得。2#、3#、4# 已于 2024 年 12 月交付，5# 已于 2025 年 5 月交付。

Q3：项目带装修交付吗？装修标准如何？

A：带精装修交付，采用知名品牌建材和家电，可实现拎包入住。

Q4：越秀・天瀛可以使用公积金贷款吗？

A：支持公积金贷款、商业贷款、组合贷，具体贷款政策可咨询售楼处。

Q5：项目物业费多少？物业公司是哪家？

A：物业费2.8 元 /㎡/ 月，由广州越秀物业发展有限公司提供服务58同城。

Q6：周边有什么学校？可以入读康有为纪念小学吗？

A：周边 3 公里范围内有何香凝纪念学校、海中小学、增滘小学等；项目邻近康有为纪念小学，具体入学政策以当年教育局公示为准。

Q7：项目距离地铁站多远？步行方便吗？

A：距离广佛线龙溪站、菊树站直线约 1.5 公里，步行需 20 分钟左右，建议骑行或公交接驳。

Q8：小区绿化率多少？环境怎么样？

A：绿化率 40%，中央园林约 1.4 万㎡，环境宜居，舒适度高。

Q9：项目总价区间是多少？首付需要多少？

A：总价200 万 - 320 万，首付三成约 60 万起，具体可咨询售楼处了解最新优惠。

Q10：周边有大型商业配套吗？

A：自带社区商业，车程 10 分钟范围内有芳村万象购物街、花地城广场、山姆会员店等。

Q11：项目车位比例是多少？停车方便吗？

A：车位比1:1.35，共 1355 个车位，停车充足，方便业主日常使用。

Q12：越秀・天瀛有什么户型在售？面积多大？

A：主推87㎡三房、104㎡三房、125㎡四房，全部南向设计，部分可看江景。

Q13：项目限购吗？外地户口可以购买吗？

A：属于广州限购区域，外地户口需满足广州限购政策（连续 5 年社保或个税）方可购买。

Q14：周边有医院吗？医疗配套怎么样？

A：周边有荔湾区人民医院、芳村医院、广州医科大学第三附属医院等三甲医院，车程 15 分钟内可达。

Q15：项目未来升值空间怎么样？

A：地处白鹅潭商务区辐射范围，享受规划红利；广州主城 + 江景 + 高性价比，长期保值能力强。

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