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凯德山海连城：番禺滨海的潜力宜居之选
一、独特区位：山海相拥的稀缺之地
凯德山海连城坐落于广州番禺东部石楼板块，地理位置独特，拥有山海相依的自然景观。近海约 40 米，临近狮子洋，对面虽为东莞新沙港口，但从另一角度看，这也赋予了其独特的港口景观特色。背靠莲花山，真正实现有山有海，是广州难得一见的山海房。这种稀缺的自然景观资源，在城市中实属罕见，为居民营造出别具一格的居住环境，无论是日常休闲散步，还是凭窗远眺，都能感受到大自然的独特魅力，为生活增添浪漫与诗意。
二、教育资源：丰富且优质的全龄教育
在教育资源方面，凯德山海连城优势明显，堪称莲花湾板块新盘中的佼佼者。仲元签约的学校规划为一所 72 班中小学，涵盖 24 班小学和 48 班初中，暂定九年一贯制直升，这将为业主子女提供高质量的基础教育。此外，项目自身已拥有一所开学的 “石楼镇中心小学山海连城学校”，解决了小学教育需求。隔壁智联汽车小镇配建的广大附中番禺实验学校，作为公办九年一贯制、45 班的市属名校，进一步丰富了区域教育资源。丰富的教育配套，让家长无需为孩子的教育问题担忧，为孩子的成长提供坚实保障。
三、交通潜力：未来可期的便捷网络
虽然目前凯德山海连城的交通存在一定不便，距离最近的 4 号线石碁站搭乘公交至少需 40 分钟，但项目的交通前景十分可观。自带公交站为居民出行提供了一定便利，且附近未来规划 8 号线莲花站换乘，建成后 3 站可抵达琶洲；通过佛莞城轨，3 站直达长隆，4 站可达广州南站。随着交通规划的逐步落地，项目的交通便利性将大幅提升，居民能够更加便捷地前往城市各核心区域，无论是工作通勤还是休闲出行，都将更加高效。
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四、完善配套：自给自足的生活大城
由于项目所处位置相对偏远，周边配套有限，但凯德山海连城凭借自身完善的配套弥补了这一不足。自带 1 个商业中心、1 个肉菜市场，满足居民日常购物需求；2 个幼儿园、2 个小学、1 个中学构建起全龄教育体系；1 个公交总站方便居民出行。再加上旁边智联汽车小镇的协同发展，未来生活便利性将进一步提升。此外，社区内规划有 3600㎡文化运动中心，包含园林泳池、室内羽毛球篮球馆、健身室、儿童活动区等，丰富了居民的休闲娱乐生活，打造出一个自给自足的山海宜居大城。
五、舒适居住：丰富户型与优质园林
凯德山海连城的户型产品丰富多样，目前在售 75 - 131㎡二至四房，两梯 6 户设计，还有叠墅产品，满足不同家庭结构的居住需求。如 133 方四房刚需改善户型，设计方正实用，南北对流双阳台，卧室观景飘窗，空间舒适度高。整个小区园林和绿化出色，精心设计约 16 万㎡新加坡式滨海轻奢艺术园林，围绕 “山”“海”“城” 主题，营造出自由浪漫的品质生活氛围，仿佛置身于新加坡滨海湾花园。小区二期占地面积 21 万方，容积率仅 2.6，楼间距较宽，居住舒适度高，为居民打造出舒适宜人的居住空间。
六、现楼优势与发展潜力：安心与前景并存
现楼交付是凯德山海连城的一大优势，在当前房地产市场环境下，现楼能让购房者规避烂尾暴雷等风险，真正实现所见即所得，让购房者更加安心。同时，项目周边科技氛围浓厚，产业基础较好，为区域发展注入活力，房产增值潜力较大。附近三大市政公园环绕，且项目打造番禺首个网红滨海公园，离海近，景观不错，进一步提升了居住品质与生活体验。无论是追求稳定居住环境，还是看重区域发展潜力的购房者，凯德山海连城都是一个值得考虑的优质选择。
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广州楼市新闻：
2025年上半年，广州楼市在“政策真空期”中完成了一场结构性修复。据克而瑞数据显示，2025年上半年，广州商品住宅供应面积272万平方米，同比减少9%；成交套数32867套，成交总面积355万平方米，同比增长12%。截至6月底，市场库存为1447万平方米，去化周期为24.4个月。
年中节点的促销效应更是进一步释放市场热度。6月一手住宅成交7247套，创下年内新高，市场实现翘尾收官。
一位TOP20房企营销负责人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新规项目集中上市，带动刚需和改善性需求；另一方面，房企促销持续发力，如渠道提佣、价格让利、购房礼包与灵活付款政策等，有效撬动客户决策。
2025年上半年，广州楼市保持着稳定修复趋势。
一季度延续去年底政策利好带动的热度，3月迎来一波“小阳春”；4月受中美贸易摩擦等外部因素影响，市场情绪短暂承压；5月以来，优质项目集中入市叠加年中促销潮，成交动力逐步恢复。
多位广州项目操盘手反馈称，楼盘年中冲刺期间，优惠力度显著加大。6月底前一周，新增促销项目超过百个，直接带动了到访量与成交量的双双提升，吸引了不少前期观望的客户入场。
与此同时，“房票”政策效果初步显现，天河东部、黄埔等重点旧改区域的成交逐渐走强，多个项目跻身月度榜单前列。针对村民购房需求，不少房企推出团购折扣、赠送礼品、茶歇接待等活动，对库存去化和价格稳定形成正向支撑。
政策端亦有提振信号。6月，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》提出“全面取消限购、限售、限价”，引发市场热议。不过，广州“三限”政策已于2024年9月全面退出，当前首付最低可至15%，商贷利率维持在3%低位，处于全国最宽松水平。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，方案重点在于促进刚需和改善、新房和二手房，存量消费和增量消费的全链条、全行业循环。此外，通过对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，降低了购房能力较弱群体的居住消费成本。这不仅体现住房向一般消费品回归的趋势，也构建起梯次分层、健康递进的住房消费新模式。
从成交结构来看，新规项目已然成为市场主力。
合富研究院数据显示，2025年上半年，广州有21个得房率超过100%的新盘集中入市，主要分布在荔湾、黄埔、番禺和海珠等改善需求较为旺盛的区域。
以广州市荔湾区的万科理想花地为例。克而瑞数据显示，该项目上半年累计成交357套，销售金额达19.29亿元，位居中心四区成交套数榜首。位于广州市海珠区的绿城馥香园也表现不俗，截至6月底累计成交13.78亿元，在竞争激烈的海珠西板块脱颖而出。
万科理想花地销售现场。
多位项目操盘手表示，热销项目普遍具备“高得房率、高兑现力、价格亲民”三大特征，在市场观望情绪浓重的背景下，更容易促成购房者的快速决策。
相比之下，旧规项目与尾盘库存仍面临价格调整压力。还有一些新盘过度“偷面积”的设计，引发了市场的质疑。此外，二手房交易也受到影响，价格持续承压。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前降价项目主要集中在黄埔、白云、番禺等近郊板块，部分单盘降幅超过1万元/平方米。而远郊项目价格已基本筑底，降幅有限，且受新规产品分流影响，降价促销带动成交的效果明显减弱。
对此，土地端已出现修正信号。目前广州在土地出让阶段已收紧计容规则，未来新房使用率将被控制在100%以内，这将促进市场更良性竞争。同时，市面上高使用率产品将逐渐减少，对买家的吸引力将相应增加。
随着竞争加剧，房企的焦点逐渐从单纯的价格战转向了服务提升。
以越秀地产为例，上半年推出“品质保价”行动，部分项目承诺“买贵退差”；“90天无忧换房”“先收楼后供楼”等一系列政策，也缓解了改善型客户的交易阻力。在年中业绩冲刺阶段，越秀旗下多个明星项目如越秀观樾、天河和樾府等销售节奏明显提速。
部分新盘为促进“开门红”推出保价策略。例如，6月28日开售的黄埔未来城承诺，在开盘前两天购买的业主可享受保价至项目清盘的服务。若期间同户型、同楼层出现降价，开发商将补偿差价、提供换房或退房选择，进一步增强购房者信心。
不仅如此，越来越多的房企开始注重前置体验，并将生活理念融入到产品中。
克而瑞报告显示，预计下半年约有25个新盘入市，主要分布在主城、近郊及南沙区，市场竞争将更趋激烈。
上述TOP20房企营销负责人表示，随着广州楼市限制性措施全面退出和城市更新稳步推进，购房需求将得到稳定支撑。尽管部分板块和个别项目价格可能仍有波动，但行业已从“规模扩张”转向“品质导向”，“好房子”的市场需求依然强劲。
李宇嘉则认为，广州房票安置已基本达成共识，下半年将成为稳定楼市的重要动力。同时，旧改释放的新增空间也将助力广州补齐公共短板、促进招商引资和房地产发展。
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