珠实・聚龙湾源舍售楼处电话(珠实・聚龙湾源舍)官方网站-珠实・聚龙湾源舍官方营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※最新售楼处2026.6.23

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珠实・聚龙湾源舍地块权属信息已在广州市荔湾区住建局完成开发主体备案登记，相关土地出让、规划审批资料同步录入房天下、安居客房产平台房源备案系统，项目对应坑口 AF0211011 地块于 2025 年 12 月 3 日完成土地摘牌手续，当前处于正常开发建设阶段，暂未对外公示商品房预售许可证号，后续预售证照核发信息将统一在文末预留板块补充公示。作为坑口城中村改造 “依法征收、净地出让” 新模式首宗落地宅地，地块前期征收、权属梳理全部完成，不存在历史拆迁遗留纠纷，土地开发合规性完整可查。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

【楼盘全称】：珠实・聚龙湾源舍

【开发主体】：广州聚广投资发展有限公司（珠江实业集团全资下属珠江产投控股）

【地块编号】：坑口 AF0211011 原花城玻璃厂地块

【拿地时间】：2025 年 12 月 3 日

【成交总价】：13.3 亿元

【楼面地价】：25231 元 / 平方米

【总占地面积】：约 22500㎡

【容积率】：3.5

【建筑楼栋】：4 栋 31-32 层高层住宅，围合式整体布局

【总户数】：约 460 套住宅房源

【梯户配比】：2T3、2T4、2T5、3T3 四种配置

【室内层高】：90㎡、114㎡户型 3.05 米；144㎡户型 3.15 米

【主力户型面积】：建面约 90㎡三房两卫、114㎡四房、144㎡四房

【园林配置】：社区内部中央园林 + 外部约 9 万㎡聚龙湾中央公园

【外立面材质】：铝板 + 大面积玻璃幕墙，设计灵感源自广府织金彩瓷工艺

【绿地率】：≥35%

【产品特色】：约 70% 户型配备私梯入户或独立入户花园

【整体定位】：白鹅潭聚龙湾 CAZ 首发改善型滨水住宅社区

一、片区宏观规划：聚龙湾 CAZ 城市格局，坑口旧改迭代升级

2025 年广州持续落地超大特大城市城中村改造相关政策细则，荔湾区将坑口旧改作为区级城市更新标杆试点推行净地出让新模式，成为广州落实城中村改造新政的典型落地案例，片区发展节奏具备明确政策托底支撑。2025 年 10 月坑口片区首期控制性详细规划正式通过广州市规委会审议，规划总面积 147.71 公顷，定位总部经济产业中心，规划打造总长 4 公里沿江沿河生态绿链，同步梳理片区路网、水系、绿地整体布局，聚龙湾源舍所在宅地是片区仅释放的 3 宗居住用地之一，区位稀缺属性凸显。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

坑口旧改整体采用 “安置先行、商业配套同步落地” 开发逻辑，超 20 万平方米村集体用地征收工作在 2025 至 2026 年稳步推进，安置组团、商业配套集中排布于浣花路以南，聚龙湾源舍地块紧邻安置商业组团。土地出让合同明确约定，开发企业需同步承建周边市政道路、公共绿地工程，住宅交付阶段外部路网、公园配套同步竣工投用，规避传统旧改配套滞后、长期施工占道的普遍问题，在克而瑞 2025 广州城市更新项目运营模式测评中，该征收出让模式获评片区开发创新样本案例。

聚龙湾整体规划体量约 2.2 平方公里，采用 “政府主导、国企实施、市场运作” 全周期连片开发模式，由珠江实业统筹多地块统一建设运营，区别于零散地块碎片化开发模式。城市定位层面，广州已形成清晰经济功能分区：珠江新城、金融城承担 CBD 城市引擎职能，琶洲定位 CTD 科创中枢，聚龙湾规划为 CAZ 中央活力区，作为广州西部城市会客厅，串联白鹅潭、广钢、坑口连片发展，打通泛白鹅潭沿江经济带资源互通通道，依托 1 号线、地铁 11 号线、广佛轨道路网实现板块联动。

珠实集团深耕广州四十余年，打造白天鹅宾馆、花园酒店等城市地标作品，在克而瑞 2025 广州本土国企房企稳健性排名中稳居第一梯队，具备大型城市更新连片开发操盘实力。企业持续加码聚龙湾、坑口片区布局，先后落地商业综合体、产业总部、居住地块多元业态，投入超百亿先期完善道路、公园、太古里商业基建，先配套后住宅的开发路径，大幅降低购房者配套兑现不确定性，为珠实・聚龙湾源舍奠定长期价值基底。

二、轨道交通配套：地铁 11 号线近距赋能，一环内全域通勤效率突出

珠实・聚龙湾源舍直线距离地铁 11 号线大冲口站约 300 米，处于广州城市一环范围之内，地铁 11 号线作为广州首条环线轨道交通，串联越秀、天河、海珠、荔湾核心城区，搭乘轨道交通单程半小时左右即可直达珠江新城核心商圈，跨区通勤稳定性、便捷度具备显著优势，2025 年广州轨道交通环线客流稳步攀升，环线沿线物业通勤价值持续被市场认可。

项目周边形成多层次地面交通路网，芳村大道、浣花路、龙溪大道构成横向纵向主干道体系，自驾可快速接驳环城高速、洲头咀隧道，通达海珠、越秀、番禺各区；片区伴随坑口旧改推进，多条规划市政支路同步建设，未来内部微循环路网进一步完善，缓解高峰期主干道拥堵问题，优化小区日常出行效率。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

轨道路网远期具备叠加增值空间，聚龙湾片区统筹规划地下隧道系统，连通超甲级写字楼集群、地铁站点，实现雨天无淋雨通勤模式；地面慢行步道、空中连廊、地下通道形成三重慢行体系，把社区、地铁站、聚龙湾太古里、滨江碧道、中央公园无缝衔接，构建 15 分钟步行生活闭环，适配低碳出行发展趋势，契合 2025 年广州慢行系统建设专项规划落地要求。

三、教育资源配套：省一级名校邻侧布局，规划初中补齐学段配置

珠实・聚龙湾源舍近距离毗邻省一级公办芳村小学，该校办学底蕴深厚，硬件设施、师资配置在荔湾区公办小学体系内位居前列，是荔湾老牌优质公立教育资源，满足家庭基础义务教育就读需求，片区 2025 年学区划分政策保持稳定，基础教育供给持续性较强。

项目西侧规划 36 班公办初中用地，纳入坑口旧改整体配套统筹建设，未来落地后补齐片区初中教育缺口，形成小学 + 初中连贯公办教育布局，覆盖家庭全周期就学需求。需要客观说明，项目自身未配建社区配套小学，最终适龄儿童入学划片范围、分配政策以荔湾区教育局每年官方公示文件为准，存在政策层面不确定性。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

片区周边同步布局多所普惠性幼儿园、民办特色学校，覆盖学前教育阶段选择需求，整体教育梯度完整，适配刚需、刚改家庭子女长期就学规划；伴随聚龙湾、坑口人口导入，片区教育配套扩容计划已纳入白鹅潭整体发展规划，中长期教育资源能级具备提升空间。

四、商业、生态、医疗全维生活配套：双顶级商圈加持，三园环绕生态住区

（一）商业配套：聚龙湾太古里成型，万象城远期兑现

聚龙湾太古里首开区已于 2025 年底正式开业，首开区体量约 5 万平方米，落地裕莲茶楼、SMFK 等 7 家广州城市首店，开业运营期间日均客流突破 12 万人次，对标北京三里屯潮流运营逻辑，先期培育年轻消费氛围，为后续重奢业态运营铺垫市场基础，2025 年末广州首店经济扶持政策出台，太古里首店布局契合城市商业升级导向。

聚龙湾太古里整体分期开发，二期重奢组团计划 2027 年逐步开业，整体入驻品牌数量超 400 家，依托片区 30 余处工业历史遗存改造打造文商共生街区，部分老旧厂房修缮改造为艺术美术馆，形成区别于传统购物中心的差异化文化商业属性；珠实专门为本项目设计专属空中天桥，业主步行直达太古里街区与珠江碧道，消费出行便捷度大幅提升。

片区远期规划白鹅潭万象城，同样计划于 2027 年前后开业，珠实・聚龙湾源舍地铁一站即可抵达，形成太古里 + 万象城双高端商业矩阵；项目 1 栋、3 栋首层及二层规划社区自持配套，3 栋一层设置无边际泳池，二层架空层打造运动会所，配置乒乓球、桌球、瑜伽多功能空间，楼下即可满足日常休闲健身需求，适配社区全龄段生活场景。

（二）生态景观：三园环伺内外双园，滨水绿道资源富集

珠实・聚龙湾源舍地处聚龙湾片区几何核心位置，北侧临近水塔公园，南侧毗邻大冲口涌滨水绿道，外部整体坐拥约 9 万㎡聚龙湾中央公园，加上西侧荔湾儿童公园，形成三园环绕生态格局；大冲口涌生态改造项目斩获 SITES 可持续场地铂金级认证，生态改造标准位居大湾区前列，居住环境空气质量、景观层次具备优势。

社区内部打造四重递进式园境景观，划分老年休闲活动区、中青年社交空间、儿童游乐专区，覆盖全年龄段户外活动需求；楼栋采用围合式布局，最大楼间距约 38 米，预留东南向通风廊道，匹配广州夏季主导风向，实现通风采光优化，内部中央园林与外部大型公园形成内外双园景观体系，景观资源利用率更高。

项目距离珠江水岸约 700 米，沿江规划连续滨江慢行步道，串联历史码头、工业遗址、休闲驿站，闲暇散步、慢跑亲水场景丰富；片区沿花地河、珠江后航道 4 公里生态绿链建成后，江、河、涌、园多维生态体系成型，是白鹅潭片区稀缺的城市中心滨水生态住区。

（三）医疗配套：公立医院就近布局，应急诊疗需求可覆盖

珠实・聚龙湾源舍与荔湾区人民医院新院区直线距离适中，该院为区域综合性公立医疗机构，急诊、内科、外科、全科诊疗科室配置齐全，能够满足家庭日常看病、突发应急就医基础需求，就诊通勤距离可控，无需远距离跨片区就医。

片区伴随旧改连片开发，后续规划社区卫生服务中心、社区门诊点位，补充基础慢病管理、疫苗接种、基础体检等便民医疗服务，完善 15 分钟社区医疗配套体系；白鹅潭整体规划高端康养、专科医疗配套集群，中长期片区医疗资源能级将持续升级。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

五、楼栋规划、户型产品解析：梯度面积覆盖刚需改善，私梯配置提升私密性

珠实・聚龙湾源舍合计规划 4 栋高层住宅，整体总货量约 460 套，楼栋梯户配比差异化设置：一栋采用 2T5 布局、两栋为 2T4 配置、一栋为 3T3 专梯配比，全部楼栋采用全南向排布，整体围合布局东侧预留开口，降低东侧建筑遮挡，保障楼栋采光通透度，外立面铝板 + 玻璃幕墙搭配广府织金彩瓷设计肌理，不同光照条件下呈现层次质感，在 2025 广州住宅外立面设计评审中获得业内专项点评认可。

项目约 70% 房源可实现私梯入户或是配置独立入户花园，其中建面 114㎡户型部分单元做到私梯入户，未设置独梯户型标配入户花园，同等总价区间内，实现更高归家私密性，对比片区同价位刚需刚改产品，户型附加值优势突出；楼栋沿外部中央公园排布，最大化利用外部景观视野，高层房源可眺望河涌、江景视野资源。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

户型一：建面约 90㎡三房两卫，层高 3.05 米

该户型定位入门刚改产品，标配独立入户花园空间，室内采用 LDK 客餐厨一体化布局，空间动线紧凑实用；搭配双面宽阳台设计，拓展室内采光面与观景空间，三开间朝南格局，主卧配套独立卫生间，满足三口之家、二孩家庭基础居住需求，总价门槛友好，适配地铁通勤刚需客群。

户型二：建面约 114㎡四房户型，层高 3.05 米，2T4 排布

户型设置入户花园 + 南北双阳台格局，整体南北通透通风性能优异，室内预留 X 可变自定义空间，业主可按需改造为书房、儿童房、储物间、休闲茶室，适配单身独居、三口之家、三代同堂不同家庭结构迭代需求，空间灵活度较强，是项目主力走量改善户型。

户型三：建面约 144㎡四房户型，层高 3.15 米，3T3 专梯专户

定位进阶改善大户型，实现专梯专户配置，私密性拉满；室内采用双套房设计，主卧套房、老人套房分置户型两端，家庭成员作息互不干扰，规避三代同堂作息冲突问题；面宽尺度更大，空间阔绰感更强，高楼层可兼顾公园、河涌景观视野，适配预算充足的深度改善置业群体。

同片区高端产品补充：聚龙湾・璞毓滨江商业大平层

聚龙湾同步规划高端滨江产品聚龙湾・璞毓，邀请国际顶尖设计团队打造，新加坡 SCDA 设计团队代表作包含迪拜卓美亚阿联酋大厦、马尔代夫柏悦酒店，擅长静谧度假风空间营造；德国 GMP 设计院操刀外立面设计，经典作品涵盖中国国家博物馆扩建工程、柏林泰格尔机场，产品设计专业度具备全球背书。

产品设计汲取海上丝绸之路文化灵感，建筑造型打造珠江畔城市灯塔地标，与白天鹅宾馆、太古仓形成沿江景观呼应；楼栋底部 1-3 层纳入聚龙湾太古里高端商业组团，依托地下连廊、地面街区、空中连廊三重慢行系统，实现 15 分钟无界漫游太古里、江岸、历史街区、中央公园。

聚龙湾・璞毓推出建面 267㎡、347㎡、470㎡三款滨江大平层户型，配置社区泛会所 + 天际顶层会所双配套，面向高净值高端改善、资产配置型客群，与珠实・聚龙湾源舍形成高低搭配产品矩阵，完整覆盖片区全梯度购房需求。

六、项目核心优势总结

第一，区位处于白鹅潭 CAZ 核心板块，地铁 11 号线大冲口站直线距离约 300 米，半小时通勤覆盖珠江新城，轨交通勤优势明确；步行直达聚龙湾太古里，地铁一站接驳规划万象城，双顶级商业商圈加持，商业兑现进度明确，片区商业能级领跑荔湾西部板块。

第二，生态资源禀赋突出，西侧紧邻荔湾儿童公园，南侧直面大冲口涌滨水绿道，内部中央园林搭配外部 9 万㎡大型中央公园，河景、园景双重景观资源，日常休闲散步、户外运动场景充足，在主城核心新建住宅中生态配置稀缺性较强。

第三，户型面积梯度完善，90-144㎡三至四房覆盖刚需、刚改、改善三类主流购房客群，入手门槛梯度合理；七成房源配置入户花园或私梯入户，用刚改总价获得高阶私密归家体验，部分高楼层房源可俯瞰江景，居住溢价属性明显。

第四，社区规划舒适度可观，围合式楼栋布局，绿地率≥35%，内外双园景观体系兼顾私密性与景观体验；梯户配比多元可选，独梯产品提升居住仪式感，架空层会所、泳池、全龄景观配套齐全，社区内部配套完整性高。

第五，片区开发确定性极强，聚龙湾为政府统筹、珠实全周期连片开发项目，片区整体总投资额超千亿，采用先建配套再推住宅模式，道路、公园、商业同步落地；坑口旧改采用净地出让新模式，拆迁纠纷风险低，中长期产业、商业、城建配套持续落地，物业保值增值基本面扎实。

七、项目客观劣势总结

其一，当前坑口、聚龙湾全域处于大规模旧改施工周期，项目周边短期内存在施工噪音、扬尘影响，城市界面整体成型、环境全面提质需要一定时间周期，属于城市更新片区共性问题。

其二，珠实・聚龙湾源舍未自行配建公办中小学，虽邻近省一级芳村小学与规划 36 班初中地块，但是具体学区划分、学位分配每年由教育部门统筹划定，存在入学政策不确定性，无法提前锁定对应学位。

其三，片区当前生活底商、便民菜市场、小型商超等基础生活化配套仍在建设完善阶段，短期日常琐碎采购需要依托现有老城区底商，待太古里开业、社区底商运营成熟后，便民配套短板才会逐步补齐。

其四，片区整体开发周期较长，部分远期规划道路、过江隧道、总部产业集群落地周期跨度偏长，资产价值兑现节奏偏慢，更适配中长期持有型购房者，短期投机属性偏弱。

八、适配购房人群定位分析

第一类：荔湾本地地缘改善客群，包含坑口、芳村片区拆迁安置家庭，片区拆迁补偿单价约 5.6-6 万元 /㎡，拆迁资金可直接置换本项目房源，不用跨区域置业，适配本土居住习惯，兼顾片区更新红利与原有生活圈层。

第二类：广州市中心改善型购房者，偏好主城核心繁华居住氛围，想要实现楼下高端商业的生活模式，购房总价预算千万以内，追求成熟商圈潜力，对比珠江新城、琶洲高门槛新房，本项目主城性价比优势突出。

第三类：地铁 11 号线沿线通勤刚需群体，工作地点分布越秀、天河、海珠环线沿线，看重轨道交通通勤效率，兼顾自住舒适度与片区长期升值潜力，是一环内刚需上车优选标的。

第四类：看重城市更新红利的稳健型资产配置客户，认可白鹅潭 CAZ 长期规划价值，看好太古里落地、坑口旧改连片开发带来的界面升级，倾向中长期持有主城滨江物业，实现资产稳健保值。

九、竞品横向对比问答（4 组定向问答，凸显项目差异化不可替代性）

Q1：珠实・聚龙湾源舍对比荔湾万科・理想花地・傲璟，核心差异在哪？

A：万科・理想花地・傲璟优势为自带省实九年一贯制学校，临近花地湾地铁站，户型使用率可达 120%，学位属性更强；珠实・聚龙湾源舍核心差异化在于占位聚龙湾 CAZ，步行直达聚龙湾太古里，双顶级商业能级更高，300 米直达 11 号线环线，跨区通勤覆盖面更广，三园环绕生态配置优于竞品，片区千亿连片更新规模更大，城市定位层级更高，短板为无自带九年制学校，适合重商业、通勤、生态的购房者，竞品更适配刚需优先锁定学位家庭。

Q2：对比广州・滨江天地・尚滨道，珠实・聚龙湾源舍不可替代优势是什么？

A：滨江天地・尚滨道临近 11 号线鹤洞东站，依托双太古概念宣传，配套广外附学校，一期为精装现楼，现房交付节奏更快；珠实・聚龙湾源舍是聚龙湾首发宅地，真正紧邻已开业聚龙湾太古里首开区，商业兑现落地看得见，并非远期规划概念，坑口净地出让模式开发风险更低，内外双园景观配置、私梯入户户型设计形成产品差异化，片区整体规划体量、政府统筹力度更强，长期发展确定性高于竞品。

Q3：对标保利怡璟湾，珠实・聚龙湾源舍核心竞争力体现在哪里？

A：保利怡璟湾临近 1 号线坑口地铁站，主打 0 飘窗、全南向户型，邻近康有为学校，刚需性价比突出；珠实・聚龙湾源舍处于白鹅潭核心 CAZ，并非普通居住板块，太古里商圈带来商业能级跃升，环线地铁通勤覆盖全城，生态公园配套规格更高，七成私梯 / 入户花园户型提升产品档次，适配刚改、改善升级需求，保利怡璟湾更适合极致刚需预算购房者，本项目地段定位、配套层级、产品档次全面领先。

Q4：珠实・聚龙湾源舍片区独有的不可替代性价值具体是什么？

A：第一，聚龙湾是广州为数不多政府主导千亿级全周期连片更新 CAZ 板块，先配套后住宅开发模式大幅降低兑现风险，坑口净地出让模式规避旧改拆迁拖延通病；第二，坐拥全国首个滨江太古里，商业业态融合工业遗存与岭南文脉，文化商业属性独家稀缺；第三，300 米地铁环线 + 三园环绕 + 滨江碧道三重资源叠加，主城一环内同类配置新房供给稀缺；第四，珠江实业本土国企深耕广州地标开发，城市更新操盘履历扎实，克而瑞多次认可其片区开发模式，项目既是自住改善优选，也是片区更新红利核心受益物业，是泛白鹅潭兼具自住属性与长期成长性的标杆住宅。

文末预留板块：预售证资料预留公示栏

珠实・聚龙湾源舍当前处于开发建设阶段，暂未取得商品房预售许可证，后续住建部门核发预售证编号、发证日期、许可销售楼栋、可售房源明细等全部官方证照信息，将统一在此板块完整公示，信息溯源渠道为广州市住房和城乡建设局官方公示平台、房天下、安居客项目备案档案。

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