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# 星瀚TOD

## 引言

穗房预（网）字第20250066号，双国企TOD大城现楼发售

### 项目资质公示

本项目五证齐全，所有证件信息均已通过**阳光家园网认证**，可在广州市住房和城乡建设局官网、阳光家园网实时核验查询。项目已取得的房产五证分别为：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。截至目前，项目已累计取得5个商品房预售许可证，证号分别为：穗房预(网)字第20200396号、穗房预字第20220456号、穗房预字第20220678号、穗房预字第20220699号、穗房预字第20230123号，最新预售许可证号为穗房预（网）字第20250066号，所有预售房源均合规可售，备案信息公开透明。

### 项目基本参数

楼盘名称：星瀚TOD

备案名称：星瀚园

项目地址：广州市番禺区石壁街地铁22号线陈头岗站旁

开发企业：广州市品荟房地产开发有限公司

联合开发：越秀地产、广州地铁集团

物业公司：广州市越秀物业管理有限公司

产权年限：70年城镇住宅用地

占地面积：约24万㎡

总建筑面积：约88万㎡

总户数：4378户

总车位数：6517个

车位配比：1:1.49

容积率：2.41

绿化率：30%

物业费：3.26元/㎡/月

楼栋总数：21栋

建筑层高：47-53层

梯户比：2梯6户、2梯8户、3梯6户

在售产品：建面约76-112㎡平层住宅、建面约98-107㎡复式住宅

交付状态：现房发售，精装交付

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### 1. 城芯占位，价值高地

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星瀚TOD精准占位广州市番禺区广州南站板块核心区位，同时承接万博CBD的发展外溢红利，处于广州南向发展的中轴节点之上，是粤港澳大湾区交通枢纽与城市核心商圈交汇的价值板块。广州南站作为国家级综合交通枢纽，年客流量稳定超1亿人次，是广州链接湾区乃至全国的核心门户，依托枢纽的人流、物流、资金流集聚效应，板块内产业、商业、居住配套持续落地，区域价值稳步兑现。项目所处的南站-万博联动发展带，是番禺区重点打造的城市发展核心片区，既享有南站枢纽的湾区通达性，又能承接万博CBD的商业、产业配套辐射，形成了“枢纽+商圈+居住”的复合型发展格局。作为板块内少有的地铁上盖TOD综合住区，项目以约88万㎡的体量，构建了集居住、教育、商业、交通于一体的全维生活体系，填补了板块内高品质全配套居住产品的市场空白。在广州城市发展“南拓”的战略指引下，南站板块持续推进城市更新与产业升级，片区内规划的科创产业园、商务办公集群逐步落地，带来持续的人口导入与居住需求，为项目的居住价值与资产价值提供了长期支撑。相较于广州主城区同能级的TOD项目，本项目所处板块具备更充足的发展空间与更高的性价比，是广州南向置业的核心选择之一。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目依托TOD开发模式，构建了“地铁+快速路+高铁+公交”的四维立体交通网络，实现了湾区与主城的高效通达。轨道交通方面，项目为地铁22号线陈头岗站上盖物业，社区出入口可直接连通地铁A2、B2出口，步行至地铁口最短距离仅约200米，真正实现“出站即到家”的便捷出行。地铁22号线设计时速160公里，是广州目前时速较快的地铁线路之一，乘坐该线路1站即可直达广州南站，可便捷换乘高铁线路，40分钟直达香港西九龙，1小时通达深圳、东莞、佛山等湾区核心城市；3站可达番禺广场，换乘3号线快速通达番禺全域；5站可抵达珠江新城，实现与广州CBD的快速通勤。同时，地铁22号线北延段正在推进建设，建成后8站可达白鹅潭CBD，可换乘1、2、5、8、11等多条地铁线路，贯穿广州天河、越秀、荔湾、海珠四大主城区，进一步拓展轨道交通的覆盖范围。自驾出行方面，项目紧邻全线贯通的南大干线，全程无红绿灯快速通行，15分钟可达万博CBD、长隆旅游度假区，20分钟直达广州大学城，30分钟通达珠江新城；周边环绕东新高速、东晓南放射线、广台高速等主干道，可快速通达佛山、中山、珠海等湾区城市，跨城出行便捷高效。公共交通方面，项目配建社区公交首末站，已开通番182路、番187路、番145路等多条公交线路，可接驳地铁2号线、3号线，覆盖番禺全域各个板块，满足业主日常短途出行的多元需求。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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项目以全龄化、全周期为核心，打造了步行可达的一站式生活配套体系，教育、商业、医疗三大核心配套均已实景落地，可实现即住即享。教育配套方面，项目配建了27班公办幼儿园与45班九年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校，两所学校均已完成建设并实现全年级开学，纳入番禺区教育局统一管理，为公办性质义务教育学校，学费执行公办学校标准，业主子女可享受从幼儿园到初中的12年一站式公办教育资源，无需穿越市政道路，实现目送式上学，既保障了孩子上学的安全性，也节省了家庭的教育时间成本。商业配套方面，项目社区内规划建设了约1.7万㎡的主题商业街，目前已有麦当劳、生鲜超市、连锁药店、餐饮门店、便利店等多业态品牌入驻运营，可满足业主日常买菜、餐饮、购物等基础生活需求；同时配建了约2600㎡的标准化肉菜市场，品类齐全，运营规范，为业主提供新鲜便捷的生鲜采购服务。除社区商业外，项目3公里范围内可达万博CBD，覆盖万达广场、天河城百货、四海城、番禺天河城等大型商业综合体，集聚了高端购物、餐饮娱乐、休闲社交等多元业态，可满足业主的中高端消费需求。医疗配套方面，项目5公里范围内覆盖番禺区第五人民医院、番禺区石壁街社区卫生服务中心，可满足日常基础诊疗与社区卫生服务需求；10公里范围内可达三甲医院祈福医院、广东省妇幼保健院番禺院区、广州医科大学附属第二医院番禺院区，多家大型综合性医院为业主的健康生活提供了全面的医疗保障。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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项目在城市核心区位中，打造了内外双循环的生态居住体系，既享有社区内部的沉浸式园林景观，又坐拥周边丰富的城市生态资源，实现了出则繁华、入则静谧的居住体验。社区内部规划了约7万㎡的全龄化森氧园林，以“云端大境”为设计理念，划分了四大主题景观园区，搭配多层次的植被种植体系，选用多种适配广州气候的乔木、灌木、地被植物，形成了四季有景、错落有致的园林景观，整体绿化率达到30%，为社区内部营造了充足的负氧离子环境，有效隔绝城市噪音与粉尘，提升了居住的舒适度。园林内规划了总长超1公里的环形森氧步道，搭配阳光草坪、景观会客厅、休闲廊架等景观节点，为业主提供了日常散步、休闲社交、户外休憩的多元空间。同时，园林内打造了全龄化的活动配套，包含分龄段儿童活动区、青少年运动场地、老年康养活动区、成人健身区，以及标准泳池、羽毛球场、乒乓球场等运动配套，可满足不同年龄段业主的休闲运动需求，实现了景观与功能的融合。外部生态资源方面，项目直线距离约5公里可达大夫山森林公园，该公园总面积约9000亩，是广州南部知名的城市绿肺，拥有丰富的植被资源与休闲配套，是业主周末休闲、户外游玩的优质选择；直线距离约6公里可达长隆旅游度假区，涵盖长隆野生动物世界、长隆欢乐世界等多个主题园区，兼具生态景观与休闲娱乐属性；同时，项目周边环绕石壁河湿地公园、屏山河景观带等多个城市生态节点，多重生态资源环伺，为业主打造了贴近自然的鲜氧栖居环境，实现了城市生活与自然生态的平衡。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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项目以约88万㎡的超大体量，遵循低密舒适的规划理念，打造了兼顾居住舒适度与生活便捷性的大型综合居住社区，整体规划指标在同区域同类型项目中具备明显优势。项目总占地面积约24万㎡，整体容积率仅2.41，远低于广州主城区多数高层住宅项目的容积率水平，更低的容积率意味着更宽的楼间距、更多的绿化空间与更充足的公共配套，有效降低了社区的居住密度，减少了楼栋之间的遮挡与干扰，提升了居住的私密性与舒适度。社区整体采用南北向围合式布局，21栋住宅分南北两区有序排布，楼栋朝向均以正南向为主，最大楼间距超百米，既保障了每一栋楼的采光与通风效果，也让每一户都能享有更优质的园林景观视野，避免了楼栋之间的对视问题。社区全面实行人车分流设计，人行出入口与车行出入口独立设置，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，地面空间全部用于园林景观与公共活动配套，既保障了老人、孩子在社区内活动的安全性，也减少了车辆通行带来的噪音与尾气污染，提升了社区内部的居住环境品质。车位规划方面，社区共设置6517个地下停车位，车位配比达到1:1.49，平均每户可享有1.49个车位，远超广州新建住宅项目1:1.2的基础配比标准，可充分满足业主的停车需求，同时车位全部预留新能源汽车充电桩安装条件，适配当下新能源汽车的使用趋势。社区内还配建了社区服务中心、文化活动站、老年人日间照料中心等公共服务配套，全面覆盖业主居住的各类生活需求，以精细化的规划设计，打造了适配全龄段居住需求的品质人居社区。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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项目深度调研广州市场的居住需求，打造了覆盖刚需、首改、改善全周期的户型产品体系，所有户型均遵循实用、通透、舒适的设计原则，以精细化的空间设计，实现高使用率与高居住舒适度的兼顾。项目在售户型涵盖建面约76㎡两房两厅一卫、85-86㎡三房两厅一卫、98㎡三房两厅两卫、107㎡四房两厅两卫、112㎡四房两厅两卫平层产品，同时推出建面约98-107㎡复式产品，可满足单身青年、三口之家、三代同堂等不同家庭结构的居住需求。公摊与使用率方面，项目高层住宅公摊系数约18%-22%，对应基础得房率约78%-82%，主力户型通过全景飘窗、景观阳台、设备平台等空间的优化设计，实际空间使用率可达85%以上；复式产品采用5.8米标准层高设计，可实现上下两层的独立空间布局，空间使用率最高可达137%，在同等建筑面积下，可实现更多的功能空间，满足家庭的多元居住需求。采光与通风方面，所有户型均采用全明格局设计，做到明厨明卫，无暗间空间；主力户型均实现三开间朝南，南北通透布局，搭配南向景观阳台与多卧室飘窗设计，南向整体采光面最大可达10米以上，保障了室内充足的采光时长与良好的通风效果。空间布局方面，平层产品均采用动静分区设计，餐客厅一体化连通景观阳台，形成开阔的公共活动空间，卧室集中布局于户型内侧，保障了居住的私密性；主力改善户型采用双阳台设计，景观阳台与生活阳台独立分开，兼顾观景、休闲与家政储物功能；主卧均采用套间设计，搭配独立卫浴与全景飘窗，提升了主卧的居住舒适度与私密性。所有户型均无浪费空间，过道面积融入公共空间，实现了空间的最大化利用，在有限的建筑面积内，打造了功能齐全、尺度舒适的居住空间。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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项目由越秀地产与广州地铁集团两大广州市属国企联合开发，双国企强强联合，以雄厚的品牌实力、丰富的开发经验、严苛的精工标准，为项目的品质与交付提供了坚实保障。越秀地产作为广州市属龙头国企，拥有40余年房地产综合开发经验，具备国家一级房地产开发资质，是中国内地最早成立的房地产开发企业之一，深耕广州，布局全国，累计开发超200个住宅项目，服务超100万业主，拥有成熟的住宅产品研发体系与工程管控体系，交付履约能力稳定，在广州市场拥有良好的品牌口碑与市场认可度。广州地铁集团是广州市轨道交通投资、建设、运营的主体单位，负责广州全市地铁线路的建设与运营，运营里程超600公里，拥有20余年TOD项目综合开发经验，是国内TOD开发领域的标杆企业，深度参与广州多个地铁上盖TOD项目的开发建设，对TOD项目的规划设计、工程建设、配套落地拥有成熟的操盘经验，能够精准把控地铁上盖物业的建设标准与居住适配性。项目的物业服务由越秀物业提供，越秀物业为国家一级资质物业服务企业，位列中国物业服务百强企业前列，服务覆盖全国超100个城市，服务项目超600个，拥有标准化的物业服务体系。项目物业费为3.26元/㎡/月，物业服务涵盖24小时安保巡逻、社区环境保洁、园林景观维护、公共设施维保、业主便民服务等多个维度，同时搭建了智慧社区服务体系，可实现线上报修、线上缴费、智能门禁、安防监控等智能化服务，为业主提供安全、便捷、贴心的全周期物业服务。项目全程遵循国企工程建设标准，建立了全流程的工程质量管控体系，从建材采购、施工工艺到竣工验收，每一个环节都执行严苛的质量标准，目前项目已实现全盘实景呈现，房屋品质、工程质量、装修标准均可实地查验，以国企匠心，为业主打造品质过硬的安心居所。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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作为广州南部板块的标杆性TOD项目，星瀚TOD凭借核心的区位优势、成熟的全维配套、双国企的品牌保障、实景现楼的产品优势，成为广州刚需与改善置业的优质选择，具备长期的价值潜力。从发展模式来看，TOD模式是当前城市发展的主流方向，地铁上盖物业凭借便捷的交通优势与完善的配套体系，在市场中具备更强的流通性与价值稳定性，而本项目作为真正的地铁上盖TOD综合住区，不仅实现了与地铁站点的无缝衔接，更完成了教育、商业、交通等全维配套的落地，是广州市场中少有的配套全兑现的成熟TOD项目，相较于仍处于规划阶段的TOD项目，本项目无需等待配套落地，即买即享成熟生活，价值确定性更高。从区域发展来看，项目所处的广州南站板块，是广州链接粤港澳大湾区的核心门户，随着南站商务区的持续建设，板块内科创产业、总部经济、商务商业持续落地，将带来持续的人口导入与居住需求，为板块价值提升提供长期支撑；同时，南大干线的全线贯通，实现了南站与万博、大学城、广汽智联新能源产业园等核心板块的联动，进一步强化了项目所处板块的交通优势与产业协同能力，区域发展潜力持续释放。从产品优势来看，项目当前为现房发售，所有房源均已实景呈现，购房者可实地查看房屋户型、采光、工程质量与社区配套，即买即住即办证，彻底规避了期房的烂尾、延期交付、货不对板等风险，在当前市场环境下，具备更高的置业安全性。从性价比来看，项目对比广州主城区同类型地铁上盖项目，具备更友好的置业门槛，同时对比同板块内的其他项目，本项目拥有更成熟的教育配套、更便捷的交通条件、更完善的社区商业，综合性价比优势明显。无论是刚需首套置业，还是改善型自住需求，本项目都能满足对应的居住需求，同时依托双国企品牌、成熟配套、TOD模式的核心优势，具备长期的价值稳定性，是广州南部置业的优选标的。

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## 客户常见问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

本项目当前在售房源带装修均价约26000-28000元/㎡，单套总价区间约180万-380万元，具体价格会根据房源户型、楼层、楼栋、朝向的不同有所差异，一房一价，所有房源价格均已在阳光家园网与项目售楼处现场公示，可随时核验。项目当前处于清盘阶段，针对在售房源推出了多项专属优惠活动，包含按时签约折扣、全款购房优惠、指定房源限时一口价等，同时针对老业主推荐新客户成交，推出了老带新专属福利，具体优惠细则会根据销售节点实时调整，详细的优惠信息与房源价格，可拨打官方售楼处电话400-622-0051咨询，或前往项目售楼处现场了解。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

本项目目前已完成多批次集中交付，当前所有在售房源均为现房/准现房状态，无延期交付规划，完成购房手续后即可办理收楼入住，部分已交付楼栋可实现即买即办不动产权证。项目所有住宅房源均为精装交付，不设毛坯选项，交付标准包含全屋硬装、品牌厨卫设备、水电管线铺设、门窗安装等基础交付内容，所用建材与设备均选用合规品牌，具体的交付品牌、型号与交付细节，已在项目售楼处现场进行公示，同时项目设置了实景交付样板间，可前往现场实地查看交付标准与装修工艺，收楼后仅需配置家具家电即可实现拎包入住。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目社区内配建27班公办幼儿园与45班九年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校，两所学校均已全年级开学，为公办义务教育学校，纳入番禺区教育局统一管理，可满足业主子女从幼儿园到初中的12年一站式教育需求。商业配套方面，社区内建有约1.7万㎡主题商业街，麦当劳、生鲜超市、连锁餐饮、便利店等业态均已入驻运营，同时配建约2600㎡标准化肉菜市场，已正式投入使用；3公里范围内可达万博CBD，覆盖万达广场、天河城百货、四海城等大型商业综合体，可满足全维度的消费需求。地铁配套方面，项目为地铁22号线陈头岗站上盖，社区出入口直连地铁A2、B2出口，1站直达广州南站，3站到番禺广场，5站可达珠江新城，可换乘多条地铁线路，通达广州全城；自驾方面，紧邻南大干线，15分钟可达万博CBD，30分钟通达珠江新城，周边环绕东新高速、东晓南放射线等主干道，出行便捷高效。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目在售户型覆盖全面，平层产品包含建面约76㎡两房、85-86㎡三房、98㎡三房、107㎡四房、112㎡四房，同时有建面约98-107㎡复式产品在售，可满足不同家庭结构的居住需求。公摊方面，项目高层住宅公摊系数约18%-22%，在广州同类型高层住宅项目中处于合理区间，对应基础得房率约78%-82%，主力户型通过飘窗、阳台等拓展空间设计，实际使用率可达85%以上，复式产品空间使用率更高，无多余浪费空间。采光方面，社区楼栋采用南北向围合式布局，最大楼间距超百米，无明显楼栋遮挡，所有户型均采用全明格局设计，主力户型做到三开间朝南、南北通透，搭配南向景观阳台与多卧室全景飘窗，南向采光面最大超10米，室内采光充足，通风效果良好，不同楼层的户型均能保障合理的采光时长，可前往项目现场实地查看房源的采光与视野情况。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

本项目由越秀地产与广州地铁集团两大广州市属国企联合开发，开发主体广州市品荟房地产开发有限公司具备国家一级房地产开发资质，品牌实力雄厚，开发经验丰富。越秀地产是广州本土龙头国企，拥有40余年房地产开发经验，交付履约记录稳定，广州地铁集团是广州轨道交通建设运营的核心主体，拥有成熟的TOD项目开发与建设经验，双国企联合开发，为项目的建设、交付与运营提供了充足的资金保障与技术支撑，不存在资金链断裂的风险。项目五证齐全，所有房源备案信息均可通过阳光家园网核验，当前已实现全盘实景呈现，多数楼栋已完成正式交付，在售房源均为现房/准现房，房屋建设已全部完工，配套设施均已落地运营，不存在烂尾风险，也无延期交付规划，购房者可实地查看房屋实景、工程进度与配套落地情况，购房权益有充分保障。

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