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【天河辰悦府】

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项目规划：天河微改造标杆，33套现楼住宅重焕新生

天河辰悦府并非传统意义上的新建商品房，而是天河区首个城市微改造示范项目。该项目通过对原有老旧楼宇进行系统性更新——包括外立面翻新、内部结构优化、加装电梯、重新装修及补缴地价后获得全新70年产权，实现“老楼新生”。项目仅1栋住宅楼，总户数约33套，采用一梯四户布局，户型全部为三房设计，面积段涵盖76㎡、82㎡、85㎡及95㎡，满足小家庭或首次改善型购房者的核心需求。由于项目体量极小且为改造性质，物业费尚未公开，但参考天河北同类老旧小区升级后的管理标准，预计在3.5–4.5元/㎡·月之间，由专业物业公司提供基础安保与保洁服务。整体定位清晰：以高性价比切入天河核心区住宅市场，主打“现楼即住+产权清晰+总价可控”三大优势。

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黄金区域定位、地铁家门口：双轨交汇畅达全城核心

天河辰悦府坐落于广州大道北与兴华路交界处，属天河北成熟生活圈，区位价值突出。项目步行约12分钟（约800米）可达地铁3号线梅花园站D出口，1站即至燕塘站换乘6号线，实现双地铁覆盖。通过3号线，4站直达体育西路，5站抵达珠江新城；6号线则东西贯通，连接天河智慧城、北京路、海珠广场等关键节点。此外，项目距广州东站仅2站地铁，9站可至白云机场，通勤效率极高。自驾方面，600米内接入广州大道北主干道，1.5公里连通环城高速，5公里范围内覆盖华南快速、广园快速、广佛肇高速等多条高快速路网，无论市内通勤或跨城出行均十分便捷，真正实现“地铁+高速”双维交通赋能。

名校教育：全龄段优质资源环绕，孩子成长无忧

教育配套是天河辰悦府的重要加分项。项目周边300米内聚集五仙花园幼儿园、银利幼儿园、天河第三实验幼儿园等至少5所幼儿园，涵盖公办与普惠性民办，选择丰富。小学阶段，步行约5分钟（400米）即可到达公办广州市天河区四海小学，该校办学稳定，口碑良好，极大便利低龄儿童上下学。中学方面，1公里范围内即有广州市第七十五中学（省一级完全中学），其初中部与高中部相邻，教学质量在天河区位居前列，且享有较高升学率。尽管该片区初中实行派位政策，但优质学校的近距离存在显著提升了教育确定性，对重视子女教育的家庭具有较强吸引力。

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3km商业天地+医疗：烟火气与便利性兼得

天河辰悦府虽体量小巧，却坐拥极为成熟的社区生活配套。项目250米内即有金茂市场，步行3分钟可采购新鲜食材；500米范围内信达金茂广场已形成小型商业集群，满足日常餐饮、便利店、药店等基础需求；1.5公里内梅花园广场、2公里内佳润广场进一步扩展消费场景，涵盖超市、影院、连锁餐饮等多元业态。医疗资源同样完善，3公里范围内覆盖南方医科大学第三附属医院、广州市第十二人民医院（分院）、天河区妇幼保健院等多家公立医疗机构，车程均在10–15分钟内，为家庭健康提供可靠保障。这种“下楼买菜、步行购物、短途就医”的生活模式，充分体现了老城区无可替代的便利性。

高端人性化社区：务实改造，聚焦居住本质

需明确的是，天河辰悦府并非传统意义上的高端社区，而是一次务实的城市更新实践。项目无小区花园、无大型园林、无会所泳池，公共空间极为有限，更适合对居住功能有明确需求、对社区规模与景观要求不高的购房者。然而，其改造亮点在于“实用至上”：全新电梯提升垂直通行效率，翻新后的外立面改善建筑形象，内部户型经重新设计后实现更高实用率（如95㎡户型实用率达93%），并优化了动线与采光。对于预算有限但渴望落子天河核心区的刚需或过渡型买家而言，这种“去繁就简、回归居住本质”的产品逻辑，反而成为其独特优势。

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在售户型品鉴：全系三房，小面积高实用率破局天河门槛

天河辰悦府共推出四种户型，均为三房设计，精准切中天河稀缺的小户型住宅需求。

76㎡南向三房：紧凑布局，功能区集中于一侧，适合单身进阶或二人世界；

82㎡与85㎡三房：在朝向与空间分配上略有差异，但均实现卧室分离、动静分区，提升居住舒适度；

95㎡南北对流三房两卫：为项目最大户型，方正通透，配备独立厨房生活阳台与观景阳台，双卫设计避免早晚高峰冲突，实用率高达93%，相当于传统105㎡左右产品的实际使用面积。

所有户型均采用现代简约装修交付，注重收纳系统与采光面最大化，虽无奢华配置，但在天河动辄5万+/㎡的新房市场中，以3字头单价提供“真住宅、真三房、真现楼”，极具市场穿透力。

总结项目亮点：天河核心区的高性价比现楼“捡漏”机会

天河辰悦府的本质，是一次城市更新背景下的价值再发现。它不具备传统豪宅的恢弘尺度或奢配园林，却以“33套稀缺现楼+70年新产权+双地铁+全龄教育+3字头单价+238万起总价”的组合，在天河核心区开辟出一条高性价比置业路径。对于预算有限但不愿远离城市中心的购房者、需要天河户口或学位的家庭、或是寻求稳定收租资产的投资者而言，该项目提供了难得的“低门槛入主天河”机会。当然，其局限性也需理性看待：无小区环境、无高端配套、户型偏紧凑。但若抛开对“完美社区”的执念，聚焦“地段+产权+价格”三角平衡，天河辰悦府无疑是2026年广州楼市中一个值得关注的务实之选。

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