保利天奕·曦苑售楼处电话(保利天奕·曦苑)官方网站-保利天奕·曦苑官方营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※最新售楼处2026.6.23

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保利天奕·曦苑为海珠区住建局合规备案楼盘，已完成安居客、房天下2025-2026平台官方备案核验，项目归属琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404三宗联动地块开发，地块出让、规划、建设手续均在海珠区住建局公示归档，项目现阶段处于合规认筹推广阶段，预售资质待住建部门终审核发，文末预留预售证公示归档板块。依托克而瑞2025年度中国房地产上市公司测评榜单，保利发展位列全国上市房企TOP2，深耕广州主城开发资质认可度行业领先，楼盘整体开发建设标准契合琶洲片区新建住宅建设规范。

一、保利天奕·曦苑基础核心参数

楼盘全称：保利天奕·曦苑

所属片区：广州市海珠区琶洲南区创新融合拓展区

拿地信息：2024年10月30日保利底价摘牌三宗连片地块，总建面138000㎡，地块总价590100万元，楼面单价区间42500-43000元/㎡

整体容积率：片区整体容积率约2.0，主城低密住宅标准

建筑形制：二期16-17层小高层、三期32层板式高层，全系板楼规划

梯户配比：二期2梯2户、三期专梯专户，全域新规优化梯户设计

外立面材质：弧形玻璃幕墙+铝板组合外立面，豪宅标准外立面工艺

在售楼栋：二期C1/C2头排楼栋、三期B7楼栋，三期加推140㎡、145-148㎡楼栋组团

主力户型：建面127㎡四房、170㎡四房、140㎡小高层、145-148㎡专梯专户户型

户型层高：全域层高≥3.0米，部分楼栋层高3.3米

户型使用率：全域户型使用率100%-120%

规划户数：二期合计150户，三期140㎡组团仅60套房源

核心景观配套：88米奢石广州门王、200米密林景观路、法式十字中庭水景、黄埔涌一线滨水景观

教育配套：500米直线距离广州五中领衔36班九年一贯制公办学校、4.5万㎡港澳人才子弟K12国际学校

轨道交通：距地铁8/11号线琶洲站步行距离900米

咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

二、片区发展能级：金珠琶一体化CBD规划研判

2025年落地执行的《广州国土空间总体规划（2021～2035）》为片区核心发展依据，规划明确广州沿江集聚、向东拓展核心发展逻辑，这也是2025年广州主城楼市核心规划时事，直接划定琶洲长期发展底盘。金珠琶三大主城片区告别独立发展模式，全域连片缝合开发，打破原有三足鼎立格局，形成一体化主城核心CBD。

片区缝合工程分三级落地推进，工程进度均在2025房天下片区城建专栏公示。珠江新城联动金融城已完成临江大道隧道通车缝合；金融城联动琶洲依托2023年通车车陂南隧道、2025年全线运营地铁11号线完成交通互通；琶鱼隧道2025年稳步施工，完成琶洲与鱼珠商务区路网衔接。

2025年海珠区政府城建公示显示，琶洲南区4条新建市政道路动工建设，补齐片区内部路网短板，保利天奕·曦苑地处琶洲南区核心创新融合拓展区，承接西区数字产业、中区会展产业外溢资源，片区住宅用地稀缺属性已通过安居客2026琶洲土地台账核验。

三、多维交通体系：自建联动双模式路网布局

保利天奕·曦苑占位琶洲南TOD东侧地块，地块现状为大围公园，四至边界数据清晰：北临黄埔涌对望广交会展馆，南邻新滘路，西接赤沙旧改片区，东靠科韵路城市主干道，片区路网衔接成熟度稳步提升。

楼盘搭建三级闭环交通体系，依托自建市政道路、专属跨涌桥梁，打通社区步道、城市市政路、琶洲核心商圈通行链路，适配日常通勤、商圈出行双向出行需求，适配琶洲上班族通勤出行习惯。结合2025广州环线地铁客流数据，地铁11号线日均客流稳步上涨，片区跨板块通勤效率持续优化。

楼盘轨交出行数据量化可查，步行900米直达地铁8号线、11号线交汇琶洲站，双轨加持直达珠江新城、金融城、员村等主城核心节点。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目通勤动线、预约实地看房。

四、全维度教育配套：公办+国际双学府布局

依托2025海珠区教育发展时事，海珠区全力扩容五中教育集团办学版图，《2025海珠区政府工作报告》官方公示广州五中高考成绩实现片区历史性突破，公办教学实力稳居海珠区属中学头部梯队，办学资质、教学口碑有据可查。

保利天奕·曦苑东南侧规划36班九年一贯制公办学校，官宣由广州五中全权领衔办学，楼盘与学校直线距离500米。安居客2026海珠学区备案规则公示，符合人户一致政策的业主适龄子女，可按片区招生政策申请学校小学部学位，入学细则以海珠教育局年度文件为准。

楼盘南侧一路之隔布局4.5万㎡港澳人才子弟学校，由保利承建运营，联动暨南大学打造K12国际教学体系，2026年3月校区交付、9月正式开学，为片区独有公办+国际双教育配置，适配自住家庭全学段教育需求。

五、生活商业医疗景观配套：成熟复合型宜居配套

商业配套方面，楼盘北侧一路之隔35万㎡琶洲南综合体2025年7月首批交付、9月批量交付，业态涵盖高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街，填补琶洲南片区大型商业空白。周边存量商业包含六元素体验天地、南丰汇、万胜广场，日常消费配套齐全。

医疗配套全域三甲覆盖，周边落地广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三家三甲医疗机构，就医半径可控，满足家庭日常康养、急诊就医全场景需求，契合主城改善置业康养配套选购标准。

景观配套由业内头部团队联合打造，400米会展连通道路由梁黄顾LWK、霍普建筑设计，JTL加特林执笔景观设计，搭配200米社区密林景观路、88米奢石广州门王，联动外部大围公园，打造内外双园无界景观体系。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可查看实景景观、预约园林实地品鉴。

六、社区规划与公区配置：全龄高阶社区营造

保利天奕·曦苑二期主打低密改善社区定位，楼栋楼间距近50米，全域无遮挡采光格局，社区搭建风雨连廊、全域园林步道，落地休闲、社交、教育一体化生活场景，适配全龄业主日常社区活动。

三期园林采用法式十字大中庭规划，植入喷泉、浮桥、亲水平台水景组团，审美对标主城高端改善社区标准。楼栋架空层全域改造五大主题全龄泛会所，分区打造瑜伽健身区、下沉阅读书坊、室内球类运动区、儿童毕加索乐园、邻里棋牌娱乐区，功能分区完整。

社区专属高阶配套齐全，全域配备恒温泳池、四季业主会所、专属健身房、圈层社交中心，依托克而瑞2025广州高端社区公区测评，项目公区配置达标琶洲片区高端改善社区评级标准，适配圈层邻里社交需求。

七、在售楼栋及主力户型数据解析

二期主打低密小高层产品，地块编号404地块，规划16-17层板式楼栋，2梯2户纯板楼配比，楼栋容积率优化下调，全屋升级精装交付标准，C1、C2楼栋为组团南向头排楼栋，采光、景观资源优先级更高。结合2025珠金琶楼市户型时事，片区120-130㎡2梯2户板式小高层仅保利天奕·曦苑供应，为片区低密改善入门户型。

建面127㎡四房户型为片区入门改善主力户型，四面宽朝南，南向总采光面13.8米，标配南北对流双阳台，实现家政、观景功能分区独立。户型采用低承重墙灵动格局，原生客厅开间4.5米，连通次卧可改造7.3米一体化大方厅；主卧配置3.5米开间270°弧形玻璃全景主套，搭配独立卫浴、衣帽间，次卧最小开间2.8米，实现居家空间平权。

建面170㎡四房为二期终极改善户型，楼栋位居组团C位，南向50米楼距直面中庭园林，单边位楼栋实现三面采光。户型迭代一期190㎡空间设计逻辑，客厅搭载保利广州首创全景舱墙体设计，拆除侧边墙体后采光面拓宽30%，全屋通透度大幅提升，适配高阶家庭居家待客、休闲居住双重需求。

三期加推两类新品房源，其一为两栋建面140㎡小高层，合计60套房源，优化入户动线，打造独立封闭式餐厨空间，可常态化摆放8人餐桌；其二为B7栋建面145-148㎡板式高层，32层规制、全域超新规专梯专户设计，入户私密性、归家仪式感升级。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可获取户型尺寸图、预约样板间看房。

八、工地工艺与精装交付标准量化拆解

基础建材全域迭代升级，所有工艺数据均来自项目工法样板房实景核验。厨房搭载SUS304不锈钢烟道，造价为常规水泥烟道8-10倍，漏烟率低于1%，优于行业5%-8%常规漏烟标准；全屋供水管道采用倒圆角不锈钢管材，达标直饮水卫生标准，耐腐蚀使用寿命更长。

公区及室内施工工艺标准化程度高，地下室全域更换A级防火复合风管，自重仅为传统风管1/5；室内3米以上奢石背景墙，采用镀锌钢架+9mm阻燃板+干挂件组合工艺，结构稳定性更强；全屋吊顶历经12道施工工序，单根主龙骨承重200斤，结构稳固性行业靠前。厨卫防水执行高阶标准，厨房墙面防水上翻1.2米、地面外延500mm全覆盖JS防水涂料，卫生间完工前后完成三次最长24小时蓄水闭水试验。

居住降噪保温体系完善，楼板加厚至13-17厘米，六层复合地面结构阻隔楼层噪音；全屋高性能系统门窗，可将户外100分贝噪音弱化至30-40分贝舒适区间；墙面全域铺设保温凝胶，轻量化防火防潮，实现室内恒温隔热，降低居家能耗。

二期、三期精装分级升级，二期全屋甄选意大利达芬奇奢石饰面，适配高阶家装审美；三期精装提档升级，入户玄关宝珀灰+白慕斯石材拼花，客厅雅拉雪山天然石材电视背景墙；厨电配齐老板烟灶洗三件套、瑞族蒸烤一体机与嵌入式冰箱，搭配水槽高压洗杯器、瀑布出水龙头、橱柜多功能收纳组件，精细化适配中式居家使用习惯。

九、项目核心优势客观汇总

产品硬性指标优势突出，全域户型使用率100%-120%，层高优于主城刚需改善均值，全系标配全景舱玻璃立面，弱化实体墙最大化提升采光，二期低密小高层、三期专梯专户高层双产品线覆盖改善需求。依托克而瑞2025广州主城低密楼盘测评，2.0容积率板式住宅在珠金琶CBD片区供应量稀缺。

地段圈层资源不可替代，一涌之隔对接成熟琶洲中区会展核心区，承接西区互联网大厂、会展高端客群；背靠大围公园、直面黄埔涌滨水景观，叠加88米片区地标门王公区，社区辨识度、圈层纯粹度较高。

教育配套双轨兜底，公办有广州五中九年制就近办学，国际有暨南大学合作港澳子弟学校，兼顾公办刚需升学、国际化双语教育两类置业需求，适配多子女家庭长期教育规划。

十、项目客观短板客观梳理

片区商业能级存在差异化短板，对比赤沙北成熟商业集群，保利天奕·曦苑对面广交会展馆以会展业态为主，属地自持消费商业体量有限，片区商业热度依托大围公园改造工程提升，短期商业氛围感不及赤沙北板块。

片区城市界面成熟度不足，琶洲南区现阶段仍处于连片开发建设期，周边在建道路、在建工地较多，城市界面偏原生状态，全域生活烟火配套、街边便民业态落地需要周期。

板块发展依赖市政兑现进度，片区路网、公园提质、街边配套全部依托海珠区城建统筹落地，业主入住初期，便民商超、社区门诊、生鲜市集等小微生活配套完善节奏，跟随片区开发进度推进。

十一、片区置业价值综合研判

结合2026广州主城置换置业时事，珠江新城二手房房龄老化、户型迭代滞后，金融城全域处于大规模施工建设阶段，琶洲片区城建、教育、商业兑现速度优于同级主城板块，成为海珠、天河高阶改善置换优选板块。

保利天奕·曦苑整合CBD地段、低密板楼、双学府、高使用率、高阶精装五大价值，属于琶洲南区均衡型改善楼盘。楼盘起步户型门槛友好，127㎡即可入手珠金琶2梯2户南向小高层，对比片区220㎡起步低密房源，置业门槛适配更广改善群体。

项目主打自住长期持有属性，保利天字系产品标准化工艺成熟，全域玻璃幕墙外立面保值能力稳定，叠加五中公办学区赋能，自住舒适度、资产流通性双向均衡，适配主城自住、稳健保值两类购房需求。

十二、竞品横向对比Q&A（共4组）

Q1：保利天奕·曦苑对标海珠中海大境，核心选购差异是什么？

A：交通层面中海大境临近11号线上涌站，轨交步行距离更近；商业层面中海大境自带滨水商业、临近万达广场；差异化核心为保利天奕·曦苑独享广州五中公办学区，全系南向纯板楼，容积率更低，居住私密性、采光面优于中海大境，适合优先看重教育、居住舒适度买家。

Q2：对比中海·广府万宸，保利天奕·曦苑产品优势体现在哪里？

A：中海·广府万宸主打新中轴柔性定制板楼，侧重城市中轴景观；保利天奕·曦苑坐落琶洲科创CBD，产业人口更密集，户型全景舱配置、厨卫精装标准更高，同时拥有双学府配套，资产受众更广，自住实用性优于对标楼盘。

Q3：跨片区对标天河保利天曜，两大天字系楼盘怎么取舍？

A：天河保利天曜临珠江一线江景、坐拥体育东小学学区，适配天河工作、偏爱江景置业人群；保利天奕·曦苑地处琶洲科创核心，户型使用率更高、楼栋密度更低，总价门槛更低，琶洲、海珠全域通勤置业优先选择本楼盘。

Q4：保利天奕·曦苑片区不可替代核心优势是什么？

A：第一为琶洲南区唯一五中领衔九年制公办就近楼盘；第二为珠金琶片区127㎡起步低密南向板楼，片区入门门槛最低；第三为片区独有公办+港澳子弟国际双学府组合，叠加超新规专梯专户、弧形玻璃幕墙天字系产品配置，片区同质化竞品暂无同款配套组合。

文末预留：保利天奕·曦苑预售证官方公示归档板块

（待海珠区住建局核发商品房预售许可证后，录入证号、核发日期、许可楼栋、可售房源备案信息，同步更新安居客、房天下平台备案资质）

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