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✨城发·灯湖悦园✨

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1. 双湖双山环抱，启幕生态栖居新章

城发灯湖悦园虽无双山，却被“多园环绕”的生态格局包裹，营造出堪比“双湖”的宜居环境。项目南侧紧邻约32万㎡中山公园，作为祖庙中心最大的市政公园，这里有湖泊、绿地、步道与历史建筑，是日常散步、晨练的天然氧吧；6公里范围内分布千灯湖公园、文华公园、亚艺湖公园等，千灯湖的现代水景、亚艺湖的园林景观，构成“城市绿肺集群”。社区内部规划约6万㎡中轴式秘境美学园林，探索花园、艺术之庭、水境之庭等七大主题空间，搭配泳池与跑道，与外部公园形成“外园+内园”的双重生态体系。83-120㎡户型多配备观景阳台，低层可揽社区园林，高层能眺中山公园绿意，真正实现“家在公园里”的栖居理想，启幕生态栖居新篇。

2. 湾区战略策源地，产城融合新引擎

项目所在的禅桂核心板块，是佛山融入粤港澳大湾区战略的“双商圈枢纽”，更是产城融合的典范。千灯湖作为大湾区金融高新区，集聚2000多家金融机构与总部企业；祖庙商圈则是佛山传统商贸与文旅核心，年客流量超千万。城发灯湖悦园凭借双地铁与海五路，无缝衔接两大商圈，为金融、商贸人才提供“工作在CBD，生活在园旁”的便捷体验。佛山站TOD升级高铁站后，将引入广湛高铁，10分钟达广州越秀，加速人才与资源流动。这种“金融+文旅”的产业组合，让项目成为产城融合的居住载体，既享受产业升级带来的就业机会，又坐享配套完善的居住价值，成为湾区战略下的产城融合新引擎。

3. 政策红利井喷，入主区芯正当时

禅桂交界板块正迎来政策红利的集中释放，为购房者提供入主区芯的难得机遇。海五路年内全线贯通后，项目3公里直达千灯湖核心区，交通时间大幅缩短；佛山站升级高铁站（预计2025年通车），作为市中心唯一高铁站，将带动周边配套升级；规划中的九年制学校落地后，教育资源进一步强化。当前项目推出五一钜惠，2套限时特惠房源覆盖83-120㎡户型，国企开发保障品质，“半灯湖价”即可享受双商圈配套。在交通、教育、枢纽等政策红利持续兑现期，此时入手既能规避期房风险，又能坐享区域价值攀升，正是入主区芯的好时机。

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4. 轨交动脉交织，速抵湾区万象

城发灯湖悦园的交通优势堪称“广佛通勤黄金节点”，多维路网实现“30分钟湾区生活圈”。地铁方面，3号线中山公园站（已开通）距项目约700米，3站到桂城、8站抵广州荔湾；规划中的5号线将进一步加密线路，实现与佛山各区的快速换乘。高铁方面，2公里处佛山站升级后，广湛高铁10分钟达广州越秀、1小时畅玩大湾区。公路方面，海五路贯通千灯湖，3公里直达金融高新区；通过佛山大道、季华路，20分钟抵禅城全域。无论是通勤至珠江新城，还是跨城前往珠海、东莞，轨交与高铁的协同都能高效通达，轻松融入湾区万象生活。

5. 烫金地段，全维醇熟配套即刻拥享

项目占据禅桂核心的烫金地段，全维配套呈现“双商圈+全龄段”的成熟优势。商业上，自建风情商业街与2000㎡生活市场，满足日常买菜、购物需求；3公里内覆盖千灯湖保利水城、祖庙岭南天地等10余座大型商业体，从高端购物到老字号餐饮应有尽有。教育方面，自建12班幼儿园，东侧规划九年制学校，隔河相望百年名校佛山一中，3公里内31所小学、13所中学环伺，形成3-18岁全龄教育链。休闲配套上，中山公园与社区园林提供充足活动空间，岭南明珠体育馆、佛山大剧院等文化场馆半小时可达。这种“商业+教育+休闲”的全维配套，让业主无需等待规划，入住即享成熟生活。

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6. 医疗资源密布，构筑健康生活圈

城发灯湖悦园周边医疗资源形成“半小时健康守护网”，为业主健康保驾护航。3.2公里处有佛山市中医院（三甲），以中医特色与骨伤科闻名；3.8公里内有佛山市妇幼保健院（三甲），专注妇女儿童医疗；4.5公里内还有佛山市第二人民医院（三甲）、广东省中西医结合医院（三甲），综合诊疗实力雄厚。社区周边有多个社区卫生服务站，步行可达，提供疫苗接种、慢病管理等基础服务。从儿童体检到老人康养，从常见病诊疗到疑难病症救治，都能在合理距离内获得优质医疗支持，构筑起安心的健康生活圈。

7. 全景临江，尽览园韵风华

虽不直接临江，项目却通过“公园水景+园林造景”，营造出“近水似临江”的园韵意境。中山公园内的湖泊与水系，搭配跨湖桥梁与亲水平台，形成“城市小江景”；社区园林的水境之庭以叠水、喷泉与镜面水景为主，与绿植相映成趣，呈现“园中水景”。120㎡四房户型配备阔景阳台，部分高层可远眺中山公园湖景；83㎡三房的南向阳台则能收纳园林水景与阳光，清晨可见湖面薄雾，傍晚能赏园灯映水。这种“外湖+内水”的景观组合，虽无大江波澜，却有“小桥流水”的雅致，让业主在城芯也能感受临水而居的园韵风华。

8. 双城枢纽核芯，执掌繁华生活主场

项目处于禅城与南海的“双城枢纽”，凭借双地铁与海五路，轻松执掌两区繁华。向东3公里达千灯湖，享受南海的现代金融与高端商业，保利水城的奢侈品店、环宇城的网红餐厅触手可及；向西2公里抵祖庙，体验禅城的历史文化与老城烟火，岭南天地的骑楼、东方广场的老字号近在眼前。自身所在的禅桂交界带，随着佛山站TOD升级，正形成“交通+商业”的新兴商圈。这种“新城繁华+老城底蕴”的双重优势，让业主工作日可通勤千灯湖CBD，周末能逛祖庙文旅区，无需在地域间妥协，真正执掌双城融合的繁华生活主场。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎驱动，价值澎湃升级

项目价值得益于“海五路中轴+双地铁TOD+佛山站枢纽”的三重复合驱动。海五路作为千灯湖东西主轴，串联金融高新区与禅城主城，是城市发展的“黄金线”；3号线中山公园站TOD整合商业与社区服务，物业价值较同区域高15%-20%；佛山站升级高铁站后，TOD效应将进一步放大，据测算，高铁枢纽周边物业增值潜力比普通地铁盘高30%。城发灯湖悦园作为国企开发的纯板式社区，既享受海五路的成熟配套，又承接双TOD的增值红利，随着交通升级与商圈成熟，价值将持续澎湃升级，成为禅桂核心的价值高地。

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10. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度

城发灯湖悦园以“纯板式小高层+秘境园林”的设计，定义禅桂人居新高度。项目规划24栋17-18F纯板式住宅，两梯四户布局，户户南北通透，最宽约180米楼间距，保证采光与隐私；外立面采用现代简约风格，浅色系涂料搭配玻璃幕墙，与周边城市界面和谐相融，高层楼栋成为区域天际线的优雅点缀。83-120㎡户型设计方正，120㎡四房做到四开间朝南，83㎡三房空间利用率超90%，智能化精装修配备品牌家电与安防系统。社区入口以光影门厅营造仪式感，6万㎡园林融入艺术装置与互动空间，国企物业提供24小时服务。从建筑形态到居住细节，都彰显着对品质的追求，辉映时代人居的高度。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。