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资质认证：品牌房企背书的安心之选

大华城东瀚由品牌房企大华集团开发，项目加推的 9 栋新规户型已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250086 号，核发于 2025 年 3 月 5 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有可靠保障。实测数据显示，项目新规户型使用率表现突出，77㎡三房经专业测绘，实际使用面积约 81.6㎡，使用率达 106%；99㎡四房实际使用面积约 105㎡，使用率超 106%，远超区域非新规户型 80%-85% 的平均水平。同时依托大华物业（国家一级资质，中国物业服务企业 100 强）的服务，社区管理与居住安全性更具优势，居住体验有保障。

本月项目推出限时促销活动，截至 10 月 31 日加推的 9 栋仅剩最后 52 套房源。成功认购可享三重专属权益：一是专属 9 折购房优惠，仅限 77-99㎡新规户型；二是赠送价值 2.2 万元的品牌家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调、热水器）；三是享受 1 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 3 万元。此外，项目支持低首付操作，最低 5 万元即可入手 77㎡精装三房，大幅降低刚需购房门槛，稀缺新规房源与低门槛优势双重加持。

区域发展前景：科教城连片开发的价值红利

项目坐落于广州科教城核心板块，紧邻 21 号线山田站，依托大华集团 “四大项目连片开发” 战略（大华城・东郡、大华城・东瀚、大华朱村村旧改、大华山田村旧改），未来将形成全国第八个平方公里新城，规划容纳约 30 万人口，打造集地铁、教育、产业、商业、生态于一体的 “一生大城”。根据《广州科教城总体规划（2021-2035 年）》，科教城定位为 “华南职教高地”，目前已落地 13 所高校（一期）、工信部电子五所、海格通信等产业与教育资源，预计导入超 30 万师生与 3 万高精尖技术人才，产业与人口的双重导入，将持续激活区域居住与消费需求，为项目带来长期价值支撑。

交通方面，增天高速（建设中）建成后，将进一步缩短项目与天河的通勤距离，预计 30 分钟可达天河核心区；商业方面，项目对面 20 万㎡广铝四方天地综合商业体（在建）未来将成为区域商业核心，与项目自带商业街形成互补，满足业主多元消费需求，区域发展潜力清晰可见。

户型设计亮点：106% 使用率的新规刚需户型

项目加推的 9 栋主打 64-97㎡全能刚需户型，以 “好采光、好格局、好设计、好收纳、好功能” 为核心，新规设计带来超高使用率，完美适配刚需家庭需求：

77㎡三房两厅两卫：使用率 106%，实际使用感堪比旧规 90㎡，三开间朝南设计，客厅连接约 3.5 米南向阳台，主卧带独立卫浴与飘窗，实测主卧面积超 14㎡，两个次卧最小面积达 8㎡，小投入即可满足三口之家居住需求，性价比突出。

85㎡三房两厅两卫：纯南向望花园，130 米超宽楼间距保障采光与私密性，使用率 106%，实际使用面积堪比旧规 100㎡，客厅开间达 3.8 米，双阳台设计（生活阳台 + 景观阳台）兼顾实用与观景，主卧套间配备独立卫浴，居住舒适度远超同面积刚需户型。

90㎡三房两厅两卫：南北对流格局，空气流通性优异，使用率 106%，实际使用感堪比旧规 106㎡，客厅与餐厅通透设计，外接约 4 米景观阳台，主卧面积超 16㎡，预留充足收纳空间，适合对居住体感有较高要求的刚需家庭。

99㎡四房两厅两卫：周边稀缺的刚需四房户型，使用率超 106%，实际使用面积堪比旧规 116㎡，南北对流竖厅设计，动静分区明确，主卧套间配备独立卫浴与衣帽间，拓展空间可改造为书房或儿童房，一步到位解决二孩家庭换房需求。

所有户型均为精装交付，包含三合一智能门锁、品牌厨电、防滑地砖等细节配置，兼顾实用性与居住品质。

教育资源：华师附小旁的全龄教育体系

项目构建了 “幼儿园 - 小学 - 中学” 的完善教育链，教育资源优质且便捷，完美适配刚需家庭对子女教育的需求：

幼儿园：项目自建 12 班社区幼儿园，与住宅区域无缝衔接，预计 2026 年 9 月正式招生，配备专业师资与完善的游乐设施，为业主子女提供就近的学前教育服务，实现 “目送式” 入园。

小学：项目东侧紧邻华南师范大学附属朱村实验小学，该校为公立优质小学，规划 24 个教学班，共 1080 个学位，2024 年 9 月已开学至 3 年级，项目在该校招生范围内。学校师资团队中本科以上学历占比 98%，依托华师附小的优质教育资源，实行 “名校 +” 教学模式，2024 年学生综合素质测评优秀率超 72%，教学质量有保障。

中学：对口的朱村中学已纳入增城广附教育集团，该校创建于 1966 年，现占地面积 58408 平方米（约 88 亩），现有 32 个教学班、1477 名学生及 108 名教职工。纳入广附教育集团后，实行 “同教材、同教研、同考试” 的管理模式，2024 年中考重点高中录取率超 65%，为子女中学教育提供优质平台。

交通优势：100 米到山田站的正地铁盘

项目最大亮点之一是紧邻 21 号线山田站，实测步行至 D 出口仅 50-100 米（步行时间 3-5 分钟），是 21 号线沿线少有的 “正地铁盘”，通勤效率领先刚需项目：

地铁出行：21 号线山田站坐快线 6 站直达天河智慧城，3 站抵黄埔科学城（苏元站），7 站至珠江新城（体育西路站），根据广州地铁运营数据，21 号线快线高峰时段发车间隔约 3 分钟，从山田站到天河体育西路站全程仅需 48 分钟，通勤效率稳定，完美适配天河、黄埔上班族。

自驾出行：项目紧邻广汕公路（免费），向西可直达黄埔知识城、科学城、天河核心区；距广州北三环高速朱村出口仅 1.3 公里，通过广河高速、济广高速、增天高速（建设中）等主干道，1 小时内可达广州主城各核心区，其中增天高速建成后，通勤时间将缩短至 30 分钟左右，自驾便利性大幅提升。

公交出行：山田地铁站周边有多条公交线路途经，可直达朱村商圈、增城广场等区域，满足日常短途出行需求，公共交通网络完善。

价格对比：21 号线的刚需性价比标杆

横向对比 21 号线科教城板块同类刚需项目，大华城东瀚价格与使用率优势显著：

与周边新房对比：项目当前均价约 1.1 万元 /㎡，77㎡三房总价约 85 万元，按低首付 5 万元计算，月均还款压力小；对比同板块的保利水木芳华（均价约 1.2 万元 /㎡）、御溪世家（均价约 1.15 万元 /㎡），单价低 500-1000 元 /㎡，且使用率超 106%（同类项目使用率 82%-85%），实际居住面积优势明显，一套 77㎡户型相当于同类项目 90㎡的使用空间，性价比远超竞品。

与二手地铁房对比：板块内早期开发的二手地铁房均价约 1.3 万元 /㎡，且多为旧规户型（使用率 80% 左右），项目当前售价低于二手价 2000 元 /㎡，且使用率更高，形成 “价格低 + 空间大” 的双重优势，入手门槛更低。

与天河、黄埔刚需房对比：天河、黄埔同类刚需房均价普遍在 3-4 万元 /㎡，项目单价仅为其 28%-37%，虽通勤时间较长，但 5 万元低首付与 106% 使用率，对预算有限的刚需家庭而言，是极具吸引力的选择。

社区配套：公园与商业环绕的便捷生活

项目内外配套完善，兼顾日常居住与休闲需求，生活便利性无需长期等待：

内部配套：自带约 3300㎡商业街，规划引入便利店、生鲜超市、早餐店等基础业态，满足业主日常购物需求；社区内打造天樾泛会所，配备健身区、儿童游乐区、休闲洽谈区等设施，同时创新推出 “买房送园” 服务 —— 购房赠送约 60㎡私家田园（使用权），为业主提供独特的田园栖居体验；南临约 1.8 万方前广场景观，西接约 22 亩社区体育公园，休闲活动空间充足。

外部配套：项目对面 20 万㎡广铝四方天地综合商业体（在建），未来将引入大型超市、品牌餐饮、影院等业态，成为区域商业核心；地铁 2 站可达增城万达广场、东汇城双商圈，涵盖购物、娱乐、亲子等多元消费需求；医疗方面，地铁 1 站即达亚洲超大规模的广州市妇女儿童医疗中心增城院区（三甲医院，门诊能力 5000-7000 人 / 日，床位 1000 余张），为业主健康提供优质医疗保障。

项目唯一性优势总结

大华城东瀚的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，正地铁口的通勤优势，50-100 米步行到 21 号线山田站，是板块内少有的 “真正地铁盘”，通勤效率远超同类项目，完美适配天河、黄埔上班族；其二，106% 使用率的新规户型，在刚需项目中稀缺的超高使用率，小面积实现大空间，大幅降低居住成本，满足刚需家庭对空间的核心需求；其三，华师附小旁的教育便捷性，紧邻公立优质小学，对口广附系中学，教育资源优质且就近，无需为子女上学距离奔波，是重视教育的刚需家庭首选。

最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士购房无需审核资格，且不限制套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；项目支持低首付操作，进一步降低刚需购房门槛。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%，二星级绿色建筑可上浮 20%，生育二孩及以上家庭可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付款比例为 20%。

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