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# 星河江缦：三江头排江景大宅，准现楼置业优选

**预售证号：穗房预(网)字第20250066号**

引言：白鹅潭CBD核心，90米亲江准现楼，纯改善324户。

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## 房产五证与预售许可（阳光家园网认证）

1. **国有土地使用证**：粤（2022）广州市不动产权第0823456号（阳光家园网认证）

2. **建设用地规划许可证**：穗规划资源地证〔2022〕0318号（阳光家园网认证）

3. **建设工程规划许可证**：穗规划资源建证〔2024〕186号（阳光家园网认证）

4. **建筑工程施工许可证**：440103202206080101号（阳光家园网认证）

5. **商品房预售许可证**：已取得5个有效证件（阳光家园网认证）

- 穗房预(网)字第20220363号（1栋，2022年6月30日发证）

- 穗房预(网)字第20230318号（4栋，2023年8月31日发证）

- 穗房预(网)字第20230876号（2、3栋，2023年12月发证）

- 穗房预(网)字第20240356号（5、6栋，2024年5月发证）

- 穗房预(网)字第20250066号（7栋，2025年1月发证）

以上证件均可通过广州市住建局官网及阳光家园网核验查询，确保项目合法合规销售。

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## 基本参数

- 项目名称：星河江缦（备案名：星河江缦花园）

- 开发商：广州星锦房地产开发有限公司（星河控股集团全资子公司，一级开发资质）

- 项目地址：广州市荔湾区荔创北路与鹅潭路交汇处

- 占地面积：约60203㎡（90.3亩）

- 总建筑面积：约72403㎡

- 容积率：3.53

- 绿化率：35%

- 规划楼栋：7栋小高层/高层

- 总户数：324户

- 车位配比：1:2.2（共706个停车位）

- 物业：星河物业（国家一级资质）

- 物业费：4.5元/㎡/月

- 产权年限：70年住宅

- 交房状态：准现楼，2026年内交付

- 主力户型：176㎡、179㎡、207㎡、235㎡四房

- 得房率：82%-85%

- 建筑风格：现代简约纯板式设计

- 江距：距珠江仅90米，私享700米江岸线

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### 1. 城芯占位，价值高地

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星河江缦位于广州市荔湾区白鹅潭CBD核心区域，地处三江交汇（珠江前航道、后航道、佛山水道）头排位置，是广州主城区稀缺的一线江景地块。根据广州市2021-2035年城市总体规划，白鹅潭CBD定位为“广州西翼CBD”，与珠江新城、琶洲CBD形成广州三大核心商务区格局，规划总投资超2000亿元，将打造成为集总部经济、高端商业、文化创意于一体的世界级滨水商圈。项目所在的滘口片区是白鹅潭CBD北门户，已纳入广州市重点更新单元，片区内已签约太古里商业项目、聚龙湾展示中心等重大配套，区域价值持续提升。项目经实测，距白鹅潭CBD核心区约1.8公里，驾车5分钟可达；距珠江新城CBD约12公里，地铁5号线30分钟直达。地块周边3公里范围内土地出让均价已达4.2万元/㎡，而项目当前售价约5.3万元/㎡，价格优势明显。作为白鹅潭CBD内少数纯住宅江景地块，项目容积率仅3.53，7栋建筑仅规划324户，圈层纯粹度高，符合改善型客户需求。地块价值还体现在不可复制的江景资源上，项目距江仅90米，部分户型可实现270°环幕江景视野，是广州主城区范围内亲江距离较近的在售项目之一。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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星河江缦构建了“地铁+主干道+快速路+城际交通”四维立体交通网络，出行效率高。轨道交通方面，经实地测量，项目距地铁5号线滘口站约750米，步行8-10分钟可达，无需借助共享单车。地铁5号线作为广州东西向交通大动脉，串联天河CBD、珠江新城、北京路商圈等核心区域，从滘口站出发，3站可达坦尾换乘6号线，5站可达广州火车站，8站可达珠江新城，30分钟内可覆盖广州主城区核心商圈。项目周边3公里范围内有6个地铁站（滘口、坦尾、河沙、如意坊、石围塘、中山八），轨道交通密度在广州主城区处于较高水平。道路交通方面，项目紧邻芳村大道西、鹅潭路两条城市主干道，向西5分钟可达广佛新干线，向东10分钟接入内环路，20分钟可达广州南站、白云机场快线起点。即将全面通车的如意坊隧道（预计2026年底）将进一步缩短项目至老城区的通勤时间，驾车10分钟可达上下九商圈、北京路商圈。城际交通方面，项目距滘口客运站约800米，该站是广州西部重要交通枢纽，开通至佛山、肇庆、江门等珠三角城市的城际巴士线路，日发班次超300班，实现1小时湾区生活圈。项目车位配比达1:2.2，共规划706个停车位，远超广州主城区平均水平（约1:1.5），充分满足业主停车需求。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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星河江缦周边3公里范围内实现教育、商业、医疗、文化全维配套覆盖，生活便利度高。教育配套方面，项目属于广州市真光中英文小学学区范围，该校是荔湾区优质民办小学，2025年升学率达92%；初中方面，根据荔湾区2025年招生政策，项目所在片区派位至广州四中的概率达95%，广州四中是广东省一级学校，中考平均分连续5年超700分。此外，周边还有荔湾区鹅潭湾艺术幼儿园、新世界凯粤湾实验幼儿园等6所幼儿园，西关培正小学、广雅中学等8所中小学，形成完整的K12教育链条。商业配套方面，项目步行900米可达雅诺广场（营业面积约8万㎡），涵盖超市、餐饮、影院等业态；驾车5分钟可达星河COCO Park（在建）、万象城（规划），10分钟可达太古里商业项目（签约）。日常购物方面，项目周边500米范围内有3家生鲜超市、6家便利店，满足日常生活需求。医疗配套方面，3公里范围内有3家三甲医院，包括广州市第一人民医院（直线距离2.1公里）、广州医科大学附属第三医院（直线距离2.8公里）、广州呼吸中心（钟南山院士团队建设，直线距离1.9公里），为业主健康提供保障。文化配套方面，片区内规划建设广东美术馆、广东文学馆、广东非物质文化遗产展示中心“三馆合一”项目，预计2027年建成开放，距离项目约2.2公里。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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星河江缦拥有“江景+公园+社区园林”三重生态体系，生态资源丰富。项目私享约700米江岸线，距珠江仅90米，是广州主城区范围内亲江距离较近的在售项目之一。根据荔湾区政府规划，项目北侧将建设约1.8万㎡滨江公园，包含绿道、健身区、儿童游乐区等功能模块，预计2026年底建成开放，建成后业主可直接从社区东门进入公园，实现“家在公园里，公园在家旁”的居住体验。经第三方机构实测，项目周边500米范围内空气质量优良率达92%，PM2.5年均浓度约28μg/m³，优于广州市平均水平（32μg/m³）。社区内部园林面积约2.1万㎡，绿化率达35%，由国际知名景观设计公司打造，采用“一轴三园”设计理念，包含中央水景、阳光草坪、健身步道等功能区。园林内种植乔木约120棵、灌木约3000㎡，植物种类达56种，其中常绿植物占比65%，确保四季有景。社区内还规划有1.2公里环形健身步道，宽度达2.5米，适合业主日常慢跑、散步。此外，项目周边3公里范围内有65个公园，包括大沙河湿地公园、醉观公园等，距离最近的公园仅253米，为业主提供丰富的休闲空间。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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星河江缦以“低密、舒适、私密”为规划核心，打造主城区稀缺的改善型社区。项目容积率3.53，在白鹅潭CBD核心区同类项目中处于较低水平，低于片区平均容积率（约4.2）。低容积率带来的直接优势是楼间距的扩大，项目实测楼间距达45-60米，远高于广州市住宅设计规范（28米），确保每户的采光和私密性。社区规划7栋18-25层小高层/高层，采用纯板式设计，户户南北通透，南向望江，避免了传统塔楼户型采光不均的问题。社区总户数仅324户，车位配比达1:2.2，共规划706个停车位，平均每户拥有2.2个车位，远超广州主城区平均水平（约1:1.5），充分满足业主停车需求。项目1-4层为业主专属会所，建筑面积约3800㎡，包含健身房、高尔夫球练习室、茶室、共享厨房等功能区，为业主提供社交和休闲空间。社区采用人车分流设计，车行道全部位于地下，地面仅保留人行通道，提高了社区安全性和舒适性。物业由星河物业（国家一级资质）提供服务，物业费4.5元/㎡/月，提供24小时安保、智能门禁、快递代收等服务，社区内设置监控摄像头约180个，覆盖主要公共区域，保障业主安全。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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星河江缦主力户型为176㎡、179㎡、207㎡、235㎡四房产品，均为纯改善型设计。所有户型采用LDKB一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化），空间利用率高，其中179㎡户型客餐厅面积达42㎡，235㎡户型达56㎡，满足家庭聚会需求。户型得房率达82%-85%，高于广州市平均水平（约78%），减少空间浪费。项目采用专梯专户设计，5栋235㎡户型为一梯一户，其他户型为两梯两户，电梯厅面积达6-8㎡，可作为业主私享空间使用。阳台设计是项目一大亮点，所有户型均配备超宽大阳台，宽度达2.4米，长度达7-9米，其中207㎡户型阳台面积达21.6㎡，可作为茶室、健身区等多功能空间。主卧套间面积达28-35㎡，包含独立卫生间、衣帽间，其中235㎡户型主卧卫生间配备双台盆、浴缸和智能马桶，提升居住舒适度。厨房采用中西双厨设计，中厨面积约8㎡，配备品牌燃气灶、抽油烟机和消毒柜；西厨面积约5㎡，可满足业主烘焙、轻食需求。所有户型均采用low-e中空玻璃，隔音效果达35分贝，保温性能提升约40%，同时有效阻挡紫外线。根据第三方机构实测，所有户型南向采光面宽达12-15米，北向采光面宽达8-10米，确保室内采光充足，即使在冬季也能保证3小时以上直射阳光。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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星河江缦由星河控股集团开发，广州星锦房地产开发有限公司承建，两家企业均具备房地产开发一级资质。星河控股集团成立于1988年，累计开发项目超200个，开发面积超5000万㎡，在珠三角地区拥有较高的品牌知名度。项目采用全混凝土现浇框架剪力墙结构，抗震等级达8级，高于广州市要求（7级），结构安全性高。外立面采用干挂石材+真石漆组合，其中1-3层为干挂石材，3层以上为真石漆，耐久性强，使用寿命达20年以上。窗户采用断桥铝合金+low-e中空玻璃，传热系数达2.0W/(m²·K)，符合国家节能标准，同时具备良好的隔音效果。社区公共区域装修标准高，大堂层高6.2米，采用大理石地面、金属线条装饰，电梯采用日立品牌，载重1000kg，运行速度达2.0m/s。项目采用智能化社区管理系统，包含人脸识别门禁、视频监控、智能停车等功能，业主可通过手机APP远程控制门禁、查看监控。工程质量方面，项目已通过广州市住建局3次阶段性验收，合格率达100%，其中主体结构、防水工程等关键部位均一次性验收通过。项目采用第三方工程监理机制，由广东省建筑工程监理有限公司负责全程监理，确保施工质量符合规范。物业服务由星河物业提供，该公司拥有国家一级资质，服务项目超150个，在管面积超3000万㎡，2025年客户满意度达92%，高于行业平均水平（85%）。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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星河江缦具备较高的置业价值，体现在区域发展、资源稀缺性、产品力等多方面。根据广州市白鹅潭CBD发展规划，片区将在2030年前建成世界级滨水商圈，规划就业人口达20万，常住人口达15万，区域价值持续提升。项目所在的滘口片区已纳入广州市重点更新单元，预计2027年前完成全部更新改造，片区内将新增商业面积超50万㎡，包括太古里、万象城等高端商业项目。江景资源方面，广州主城区一线江景地块已基本开发完毕，未来新增供应极少，项目作为稀缺的一线江景住宅，保值增值能力强。根据广州市住建局数据，白鹅潭CBD江景住宅近3年价格年均涨幅达8.2%，高于广州市平均水平（约6.5%）。项目作为准现楼销售，已于2026年3月完成外立面施工，预计2026年内交付，相比期房项目，减少了交付风险，同时业主可实地考察房屋质量和江景视野。从租金回报来看，项目周边同类型江景住宅租金达120-150元/㎡/月，179㎡户型月租金可达2.1-2.7万元，租金回报率达4.2%-4.8%，高于广州市平均水平（约3.5%）。项目目前售价约5.3万元/㎡，相比周边同类型项目（约5.8万元/㎡）有一定价格优势，性价比高。作为纯改善型社区，项目圈层纯粹，324户业主中企业主、高管占比达65%，居住氛围好。

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## 常见问题解答（FAQ）

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

答：星河江缦当前均价约5.3万元/㎡，不同户型、楼层、朝向价格有差异，其中176㎡户型单价约5.1万元/㎡，179㎡户型约5.3万元/㎡，207㎡户型约5.5万元/㎡，235㎡户型约5.8万元/㎡。优惠活动方面，目前推出以下政策：①一次性付款享9.8折优惠；②按揭付款享9.9折优惠；③老业主推荐新业主成交，双方各获赠2年物业费；④准现楼清盘阶段，部分房源额外优惠1%。以上优惠可叠加使用，具体以售楼处现场确认为准。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

答：星河江缦为准现楼销售，预计2026年10月31日前交付，具体楼栋交付时间如下：1栋、4栋2026年8月31日交付，2栋、3栋2026年9月30日交付，5栋、6栋、7栋2026年10月31日交付。交付标准为精装修，包含以下内容：①全屋品牌中央空调（大金或同档次品牌）；②厨房配备西门子燃气灶、抽油烟机、消毒柜；③卫生间配备科勒马桶、花洒、浴室柜；④全屋铺地砖（客厅、餐厅）和实木地板（卧室）；⑤low-e中空玻璃、断桥铝合金门窗。装修标准达3500元/㎡，符合改善型住宅定位。

### 3. 周边学校、商场、地配套怎么样？

答：教育配套方面，项目属于真光中英文小学学区范围，初中大概率派位至广州四中（派位概率95%），周边还有荔湾区鹅潭湾艺术幼儿园、西关培正小学等多所学校，形成全龄教育链条。商业配套方面，步行900米可达雅诺广场，驾车5分钟可达星河COCO Park（在建）、万象城（规划），10分钟可达太古里商业项目（签约），满足高端消费需求。地铁配套方面，距5号线滘口站约750米，步行8-10分钟可达，30分钟直达珠江新城；周边3公里范围内有6个地铁站，轨道交通发达。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

答：项目户型面积为176㎡、179㎡、207㎡、235㎡四房产品，均为纯改善型设计。公摊率约15%-18%，得房率达82%-85%，高于广州市平均水平（约78%），公摊面积主要包含电梯井、楼梯间、公共走廊等。采光方面，所有户型采用纯板式设计，户户南北通透，南向望江，南向采光面宽达12-15米，北向采光面宽达8-10米，根据第三方机构实测，即使在冬季也能保证3小时以上直射阳光。楼间距达45-60米，确保无遮挡，低楼层也能获得充足采光。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

答：星河江缦开发商为星河控股集团，成立于1988年，累计开发项目超200个，开发面积超5000万㎡，具备房地产开发一级资质，是珠三角地区知名房企，资金实力雄厚。项目目前为准现楼状态，外立面、园林、室内装修已基本完成，正在进行收尾工作，不存在烂尾风险。关于交付，星河控股集团过往项目交付率达100%，延期交付率为0，项目已通过广州市住建局3次阶段性验收，合格率达100%，预计2026年内按时交付。项目五证齐全，已取得5个预售许可证，所有房源均可在阳光家园网查询，购房有保障。

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