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合景誉山国际项目是一个开发15年的综合性大型地产项目，地处广园东新新公路中段。

这个项目位于永宁板块，一直是增城热门大盘，开盘近20年来销量一直不错，给合景贡献了不少现金流。

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合景誉山国际

实事求是地说，永宁、新塘聚集了增城汽车、电子、服装等企业，商业配套有合景悠方天地、万达、永旺梦乐城，也有不少学校，只是大部分新盘缺乏刚需最爱的地铁。

作为典型的郊区大城社区，誉山国际基本盘不算差，它是增城销量最好的几个盘之一。

新塘永旺梦乐城

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交通配套:

对于郊区大盘，首要考虑的是交通的问题。发展了12年，誉山国际交通依然很差，对于住户，尤其是天河客户不太友好。

公共交通除新新大道上公交线路外，只有4条公交线路到苑区门口，且基本一班的时间间隔为半小时左右。

371公交在花漫里前（正对银座写字楼）的公交总站，到科学城；

增城45路在誉四季北门，可以到万达、沙村地铁口；

增城12路在誉四季南门，可以到开发区里的富士康、日立公司；

五区门口现在也有一班公交车可以到万达，但还没公交站台

日常出行主要还是依靠楼巴和自驾。

楼巴分别通往新塘，天河和黄埔香雪。其中香雪的班次是最频密的，也充分说明，黄埔才是购买誉山国际的主力客群。

住在誉山国际，幸福感最强的是增城开发区的同学，其次是新塘，再次是黄埔，最后才是天河。

交通比不上凤凰城，也算是有配楼巴，属于乞丐版。

上班高峰期，到香雪地铁站的楼巴大概15分钟一班车。到新塘地铁站的15分钟一班车

誉山国际天河楼巴，工作日早上只有3班，接送120位左右的业主往返；晚上只有2班！掐不准点就要地铁绕路山长水远回家！

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• 15分钟直通万达、华南永旺、合生汇三大商圈

商业和学校都齐全，毕竟也是熬了10年的老姑盘了。

社区内有合景自营的悠方购物公园，建面约2.8万方，一期已在运营，金逸影院、麦当劳、江渔儿、美吉姆等知名品牌已开业，二期预计在年底开业。

同时每个住宅组团均配套有风情商业街，新式肉菜街市，满足业主日常生活所需。

除此以外，项目往南走约3-4公里，就是华南最大的永旺梦乐城旗舰店、新塘万达、华南首个合生汇等大型商业配套，项目5公里范围内，商业体量超过72万方，相当于4.3个天河城。

• 社区配建增城前10公立天誉小学、圣果国际双语幼儿园

合景誉山国际包含居住在内的9大功能区，几乎囊括了从幼年、青年到老年方方面面的生活需求。

比如家长永远绕不开的教育需求，从《三十而已》中，顾佳为了一个优质幼儿园学位，不惜重金购入学区房，就可见一斑。

而合景誉山国际的优质学校，足有7所。

其中5所已经开学，分别是公立天誉小学，清华万博小学，公立誉景幼儿园，圣果国际幼儿园与清华万博幼儿园。2所已落，包括1所幼儿园及1所中学。

这意味着，小业主在12-15年时间里，可以在家门口上学，公私立并存，家长也有足够广泛的选择空间。

这些学校也非同一般，比如圣果幼儿园，由合景泰富教育集团打造，配有18个班，按照英国早期基础教育框架EYFS，以双语教学模式，为小业主提供承接公立教育和国际教育体系的良好基础。

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• 7.3万㎡泳池、水景连廊、四点半学堂十大景观轴线

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产品规划

【合景誉山国际·天誉组团】（四区）

开 发 商：合景泰富地产

天誉占地面积：22万㎡

项目地址：增城广园东新公路中

项目在售户数：4430户

主推面积：83-128㎡

容积率：约 2.6

物业费：2.8元/㎡

交房标准：精装交付

项目一共规划了36栋住宅，4430户，主推面积：77-142㎡，除了住宅，还规划了3栋公寓，户型为49㎡复式两房。

一区有大型社区商业配套、国际会展中心、甲级写字楼群、1.8公里国际风情商业街、科研及总部基地等。

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三、四、五区为洋房社区，主力户型有77-126方二至四房。

目前四区天誉组团在售，主力在售户型有85-128方三至四房。

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户型鉴赏

南看迎宾水景连廊超长楼间距

北望200M无敌视野泳池绿景花园

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优点：

交通网络发达，项目紧邻新白广线增城开发区站，明年全线开通后，向南一站可到广州东部TOD枢纽新塘站。

项目自带2.7万㎡誉山悠方购物中心，包括电影院、超市、餐饮、儿童娱乐、生活购物等，辐射周边近50万人口。

规划4所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中，其中，广州市清华万博实验学校幼儿园与小学、永宁街天誉小学（公立小学）都已开学。

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。