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✨华侨城天鹅堡二期✨

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华侨城天鹅堡二期坐拥“内享约9万㎡中央花园，外接8200亩顺峰山公园”的生态体系，构建“双园环抱”的四季画卷。顺峰山公园负氧离子浓度超5000个/cm³，植被随季节变换：春有桃花漫山，夏有荷塘月色，秋有桂香盈径，冬有苍松翠柏。社区中庭园林约7.2万㎡，“园中园中园”结构融入市政外园林1.85万㎡，1300m外环跑道串联四季景致，中央车站双入口大堂与景观相映。109-178㎡户型的落地玻璃封窗与超大阳台将园景引入室内，109㎡三房可揽社区园林一角，141㎡四房享百米楼间距的中轴园景，171㎡户型头排望湖且观顺峰山全景。3.30容积率的布局保证通风采光，居者在超高层中，推窗即见“顺峰千亩绿，社区万园春”，早晨在顺峰山晨练，傍晚在社区园林散步，体验“窗含万亩园景，门纳四季清风”的惬意，四季皆能与双园生态相融。

2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目所在的顺德大良是湾区经济强区核心，连续11年居全国百强区榜首，东部新城轴心集聚总部经济、文旅产业资源，欢乐海岸PLUS等文旅IP吸引大量高端消费人群与企业高管。华侨城天鹅堡二期以109-178㎡超高层洋房，109㎡户型服务文旅从业者，178㎡大平层满足企业主需求，O’PLAZA购物中心等商业配套成为高端社交主场，与周边形成“文旅消费—顶豪居住—商务配套”的产城协同。作为大良销冠，其“生态+繁华”模式既提升区域文旅配套品质，又通过高端居住集群增强对人才的吸引力，成为湾区“经济强区与顶豪人居”双优的标杆，彰显“文旅IP与豪宅基因”的联动价值。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

大良享受顺德“强中心”与湾区轨道交通政策红利，华侨城天鹅堡二期一季度成交4.35亿元，13栋新品（141-171㎡）去化近尾声，成为抢占城芯的黄金窗口期。佛山地铁3号线欢乐海岸站已通车，广州地铁17号线规划推进，交通升级在即；山姆会员店（2026年开业）与欢乐海岸二期落地，配套持续完善。13栋小高层3梯3户、落地玻璃封窗，价格2.2-2.4万/平，兼具稀缺性与性价比。在文旅产业升级与轨道红利释放下，此时入手既能即刻享受双园与商圈资源，又能锁定大良作为经济强区的升值潜力，是改善客群抢占城芯顶流资源的优选时机。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目构建“地铁+轻轨+高速+水运”的立体交通网，畅达湾区。距佛山地铁3号线欢乐海岸站百余米（已通车），快速接驳广佛线；轻轨顺德站直达广州、珠海等，广州地铁17号线（规划）强化跨城联系；广珠西线高速连接广明高速，1小时通达粤西；顺德港2小时直达香港。这种“地铁为核，多式联运”的布局，让居者30分钟融入广佛都市圈，1小时覆盖湾区主要城市，109㎡户型业主可便捷往返佛山新城，178㎡大平层住户能快速对接广州商务圈，尽显“轨道上的湾区生活”优势，无缝衔接文旅、商务、生活场景。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

华侨城天鹅堡二期位于东部新城轴心，拥揽全维顶配资源。商业方面，O’PLAZA购物中心、曲水湾风情街环伺，山姆会员店（500米，2026年开）添高端配套；教育资源优质，朝乐幼儿园、玉成小学、成美初中近在咫尺，顺德一中、京师励耘实验学校等环绕，12年教育一站覆盖；生活设施完善，顺峰山公园与社区双园林提供休闲空间。141㎡户型住户步行至欢乐海岸5分钟，171㎡户型驱车10分钟达顺德港，居者在城市贵脉之上，享受“购物在文旅商圈，上学出社区即达”的全维生活，无需等待规划，即刻拥有“文旅+教育+生态”的成熟生活圈，彰显东部新城的配套密度与价值。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目周边医疗资源完善，为全龄段居者构筑健康屏障。通过地铁或路网，30分钟内可达顺德区第一人民医院（三甲）、广州中医药大学顺德医院等，配备先进设备与专家团队，满足常见病诊疗、大病救治、健康体检等需求；社区周边分布社区卫生服务中心，方便老人慢病管理与儿童疫苗接种。顺峰山公园（负氧离子超5000个/cm³）与社区跑道形成健康闭环，老人可在顺峰山太极养生，儿童在社区乐园活动，成年人利用跑道锻炼。从预防到诊疗的全周期保障，让居者在双园生态中，健康生活无虞，尽享“生态康养+高端医疗”的双重呵护。

7. 双园一湖生态围合，启幕诗意栖居新境

项目以“8200亩顺峰山公园+7.2万㎡社区园林+头排湖景”形成生态围合。顺峰山作为城市绿肺提供全域生态，社区园林是私密庭院，头排湖景增添水景层次，三者构成“城市公园—社区园林—湖景”的生态层级。109-178㎡户型的落地玻璃封窗与超大飘窗，让室内与自然无缝衔接，141㎡户型南北对流吸纳双园清风，171㎡户型270°视野兼顾湖景与顺峰山。居者在超高层中，体验“双园抱城，一湖映宅”的诗意，早晨在顺峰山吸氧，午后在社区园林休憩，傍晚观湖景日落，实现“推窗入画，出门进园”的理想生活，感受“生态与繁华共生”的栖居新境。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

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项目处于大良与广州双城枢纽，3号线9站达广州南，让居者执掌双城生活。在佛山，5分钟达欢乐海岸享文旅繁华，10分钟至大良老城体验岭南风情；在广州，通过地铁17号线（规划）快速融入番禺商圈，享受商业集群。109㎡刚需改善家庭可实现“工作日广州通勤，周末欢乐海岸休闲”，178㎡大平层住户能享受“商务宴请在O’PLAZA，私人聚会在顺峰山畔”的切换。这种“顺德核心+广州通达”的优势，让居者无需在双城生活中妥协，尽享“文旅盛宴与都市繁华”的双重体验，执掌都会万象。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目价值得益于大良区府中轴与地铁3号线TOD枢纽的双擎联动。区府中轴集聚行政、文旅资源，是顺德城市客厅；欢乐海岸站TOD（百余米）集聚人流与商业，带动周边物业价值攀升。欢乐海岸二期施工与山姆会员店落地，加速区域价值释放。华侨城天鹅堡二期109-178㎡户型在双擎驱动下，兼具居住舒适度与资产属性，13栋头排景观房源稀缺性突出。双园生态与品牌加持，将持续承接政策与TOD红利，为业主带来长期价值回报，成为大良改善市场的价值标杆。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

华侨城天鹅堡二期以现代美学打造建筑立面，成为东部新城的时代人居封面。超高层楼宇采用落地玻璃封窗，与金属线条结合，折射顺峰山绿意与湖光，百米楼间距勾勒疏朗天际线。13栋小高层板楼设计，三梯三户布局保证视野通透，国际一线品牌迅达电梯提升品质感。社区入口与中央车站双大堂融入景观设计，171㎡户型头排望湖的建筑角度经优化，最大化观景效果。这种“玻璃幕墙+板式布局”的设计，既体现对双园生态的尊重，又展现华侨城“文旅+豪宅”的基因，匠筑出东部新城“生态与美学”共生的时代封面，成为大良改善市场的视觉地标。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。