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——越秀·万博城 超核王炸——

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番禺【越秀・万博城 | 和臻】：潜力与品质兼具的理想之居

番禺【越秀・万博城 | 和臻】凭借其独特的区位优势、丰富的配套设施以及高品质的产品设计，在广州房地产市场中脱颖而出。以下将对其进行全面剖析总结

一、项目

（一）核心地段与发展潜力

万博 CBD 核心区域：项目位于发展成熟的长隆万博超级 CBD，周边企业聚集，超 27000 家企业在此扎根，包括海大集团、欢聚集团等众多互联网大咖。万博与长隆两大经济圈深度绑定后，板块价值飞升，新房网签金额高居全市 TOP3，发展前景广阔。

大规模综合开发：里仁洞区域改造面积约 162 公顷，建设规模总量将近 500 万平，是广州核心区最大规模的改造项目。融合多元业态，涵盖 116 万平商业配套、15 万平教育配套等，未来将打造为一座综合大城，潜力巨大。

（二）便捷交通网络

地铁线路优势：首发组团虽步行至南村万博 E1 口约 1.3 公里，但南村万博站是 7 号线及 18 号线交汇站，可一站直达广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城等重要区域，地铁出行十分便捷。

交通接驳便利：对于稍远距离的地铁站点，居民可选择骑行或电动车接驳，一定程度上弥补了步行距离的不足，且周边交通干线环绕，自驾出行也较为方便。

（三）优质教育资源

全龄段教育覆盖：整个旧改区域规划 12 所学校，包括 6 所幼儿园、3 所小学、2 所初中、1 所高中，为业主子女提供一站式教育服务，无需因升学换房。

引入优质教育集团：CBD 组团内 54 班小学及 36 班初中已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。广大附中教育集团实力强劲，中考高考成绩优异，且集团化办学能保证教学理念统一，保障教学质量。

（四）完善生活配套

丰富商业资源：自身规划约 116 万平商业配套，同时一路之隔就是万博成熟商务区，天河城、四海城、万达广场、山姆等商业体步行可达，满足居民吃喝玩乐等全方位消费需求。

文化与休闲设施：社区中轴线上规划约 5 万平文化配套，包括山体公园、文化艺术中心等城市级公共配套，通过连廊与城市融合。项目还打造了约 600 米开放式公园街区、约 7000㎡酒店式会所、五大主题公园、全龄架空层泛会所等，丰富居民休闲生活。

医疗配套保障：规划 6 万平医疗配套，可能引进优质公立医院，为居民健康提供有力保障。

（五）高品质产品设计

独特园林与社区规划：打造约 7.2 万平超级中央园林，通过整体抬高和整合开发模式，结合海绵城市规划，解决积水问题并打造下穿环路。融合岭南骑楼与新加坡立体花园理念，构建约 600 米双首层立体花园街区与三重归家动线，实现人车分流，提升居住舒适度与品质感。

低密开阔视野：项目被锦绣香江别墅群环绕，可对望别墅区，可视范围超 500 米，在万博核心区极为稀缺，为居民带来宁静开阔的居住体验。

高奢内部设计：入户大堂以宝格丽酒店设计风格为灵感，公区使用奢石装饰，架空层以高奢酒店会所标准打造，满足业主健身、待客等多种需求，未来还将打造两个独立会所，尽显高端品质。

高使用率户型：二期主推建面约 105 平和 128 平四房，超新规设计，使用率高达 120%。户型设计注重居住品质 “平权”，户户大面宽朝南，各空间尺度充盈，飘窗拓展空间可有效利用，如 105㎡户型餐客厅面积超 30 平，128㎡户型南北对流、南向面宽惊人且阳台尺度大。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击。