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1. **城市中轴引擎**

珑曜上城雄踞广州新城发展中轴，地处番禺亚运大道黄金走廊，是广州地铁地产斥资11.84亿打造的68万㎡TOD综合体。项目占位3号线石基南站核心辐射区，北连番禺广场行政中心，南接亚运城成熟住区，东望南沙自贸区，西临万博CBD，形成“四大板块环绕”的战略格局。作为广州新城停车场一期地块，项目依托地铁上盖TOD模式，承接番禺“南拓”政策红利，未来将通过四期开发逐步兑现“产城融合”规划，区域价值潜力显著，是刚需客群入主番禺的性价比之选。

2. **立体交通枢纽**

项目构建“地铁+快速路+主干道”三维交通网络，首开一期距3号线石基南站仅700米（步行8-10分钟），2站达番禺广场，无缝衔接18/22号线，3站万博、4站广州南站、5站珠江新城，30分钟直达市区核心商圈。自驾方面，距南沙港快速900米，经亚运大道、华南快速等干道，41分钟可达珠江新城（31公里）、23分钟至琶洲（24公里）。地铁通勤效率显著优于自驾，尤其适合沿3号线上下班的刚需客群，低成本实现“住在番禺、工作天河”的生活模式。

3. **生态栖居规划**

项目整体抬高12米设计，远离亚运大道噪音粉尘，增强自然通风与视野。社区内部规划双会所、室内恒温泳池、健身房、运动公园等设施，结合地铁上盖灰空间打造多功能剧场、茶咖休闲区，满足社交、娱乐、健身需求。虽外部目前以农田厂房为主，但依托68万㎡大盘规划，未来将逐步完善园林景观与社区配套，形成“低密社区+全龄活动”的宜居格局，弥补现阶段周边生态资源不足的短板。

4. **全龄优教矩阵**

项目配建1所幼儿园与36班九年一贯制公立学校，作为番禺广场唯一新建九年制学校，虽暂未官宣合作名校，但据内部消息大概率引入第一梯队教育集团（如广附、广外等），师资与教研体系值得期待。学校与社区同期开发，未来将形成“目送式教育”体系，填补区域优质公办教育空白，为刚需家庭子女提供从学前到初中的一站式教育保障，是项目吸引年轻父母的核心卖点。

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5. **国际美学地标**

由广州地铁地产匠心打造，建筑采用现代简约风格，首开一期6栋住宅（32-47层）以点式布局排列，外立面线条流畅，部分户型配备270°环幕飘窗，提升采光与观景效果。社区入口与公共空间融入地铁文化元素，虽未特邀国际团队设计，但以“TOD+教育+高实用率”为核心规划理念，成为番禺新城板块兼具功能性与性价比的标杆项目，重塑刚需盘的品质想象。

6. **低密活力社区**

一期容积率2.5，车位比1:1.1，虽非低密豪宅定位，但通过抬高社区、合理楼间距（部分楼栋超50米）保障居住舒适度。主力户型73-130㎡面向刚需与刚改客群，吸引地铁通勤族、年轻家庭等客群，形成充满活力的居住圈层。社区规划“地铁文化主题园林”，设置环形跑道、儿童游乐区等设施，满足不同年龄段业主的生活需求，是番禺少有的“高性价比+高功能性”社区。

7. **一站式生活圈**

项目自建4000㎡商业街，满足日常购物需求，5公里范围内覆盖永旺梦乐城、基盛万科里、亚运城广场等商业体，驾车15分钟可达。医疗方面，3公里内有番禺区中心医院、何贤纪念医院，形成“社区商业+区域商业+医疗配套”的基础生活圈。虽现阶段周边商业配套待完善，但依托68万㎡大盘规划与地铁TOD模式，未来将逐步引入超市、餐饮等业态，提升生活便利性。

8. **智慧生活体系**

社区构建基础智能安防系统，包括电子巡更、智能监控等，保障居住安全。部分户型预留智能家居接口，可实现灯光、空调远程控制。广州地铁物业提供标准化服务，通过数字化管理平台提升报修、清洁等服务效率，虽未配备高端智能系统，但基础科技赋能满足刚需客群对便捷生活的基本需求。

9. **国匠品质保障**

由广州地铁地产精工打造，作为国企背景开发商，秉持“轨道+物业”开发理念，从规划设计到工程建设严格把控质量。项目拿地价仅1万/㎡，成本可控，开盘价具备竞争力（吹风价2.1万/㎡起），且现房销售周期短，规避期房风险。建筑采用钢筋混凝土结构、Low-E中空玻璃等建材，确保隔音与安全性，国企背书为购房者提供可靠保障。

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10. **高拓实用空间**

在售73-130㎡三至四房，全部采用新规设计，使用率超130%，远超市场同类产品。73㎡三房带入户花园，LDKB一体化设计，客厅开间4米；89㎡四房入户花园约12㎡，6.3米宽景阳台可改五房；130㎡四房双主套，LDKB大方厅57㎡，豪宅配置。户型全南向设计，单边位户型实现南北对流，五开间朝南，采光通风俱佳。装修选用知名品牌，注重收纳系统与空间利用率，以“高拓展+低总价”打动刚需客群，145万起即可上车精装三房，性价比碾压番禺同类型项目。

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广州全面取消限购，房价走势引关注

2025 年 6 月，广州房地产市场扔下一颗 “重磅炸弹”。广州市拟全面取消已执行 15 年的限购、限售、限价政策，同时降低首付比例与房贷利率，成为全国首个 “三限全松绑” 的一线城市。这一举措瞬间引发各界对广州房价走势的热烈讨论，尤其在当前 4 月二手房价同比仍下跌 7.4%，外围区域房价持续探底的背景下，市场对房价何时企稳充满期待。

回首 2010 年，广州房价仅 1.3 万元 /㎡，楼市调控大幕就此拉开，本地户籍限购两套、外地人需社保满 1 年等规定相继出台。历经十五年的起起落落，政策不断加码与松绑，直到 2024 年 9 月限购率先全面取消，如今限售、限价也拟退场，核心逻辑便是以市场化手段代替行政干预。当下，首付比例最低降至 15%，首套房贷利率跌破 3%，购房门槛大幅降低，开发商也获得自主定价权。专家张波认为，政策落地后行政束缚将被打破，供需关系主导市场，其他一线城市或有跟进可能。

从 2025 年 1-5 月的数据来看，广州楼市呈现出复杂态势。一手房成交 25659 套，同比上涨 22%；二手房成交 43785 套，同比暴增 23.6%，成交量显著回升。但深入剖析，天河珠江新城豪宅单价站稳 10 万 +，年初绢麻厂地块楼面价高达 6.7 万 /㎡，稳固了房价底线；而增城、南沙等外围区域二手房价格却同比下跌 8%-17%，部分楼盘单价更是从 1.5 万跳水至 8700 元，全市库存去化周期高达 23 个月，越秀区甚至需 38 个月才能清完库存，价格仍在 “挤泡沫”。

不过，房价筑底的信号灯已亮起。2024 年 11 月，广州房价泡沫综合指数 15 年来首次跌入负值，房价被低估。按历史经验，泡沫出清后 6-12 个月筑底，预计 2025 年底可能触底。同时，广州房价收入比降至 15 倍（2021 年为 19 倍），购买力逐步回归工薪阶层可承受范围。加之降息、降首付等政策通常需 6 个月以上显效，2025 年下半年将成为关键观察窗口。

在区域方面，广州楼市分化明显。天河、越秀、海珠等核心区土拍竞争激烈，保利以 33% 溢价拿下天河地块，二手房价企稳，业主议价空间缩至 5% 以内；番禺、白云等近郊依靠 “地铁 + 低价” 吸引刚需，12 月网签量破千套，但去化周期仍超 15 个月；增城、从化等远郊则库存积压严重，部分楼盘 “骨折价” 促销，房价或再跌 10%。

对于刚需购房者而言，当下政策堪称 “十年最友好”。首付 45 万可购置 300 万房产，月供相比 2021 年高位减少 40%，中心区二手房降价 10%-15%，部分天河小区房价回到 2019 年水平。此外，2025 年城中村改造计划投资 1000 亿，房票 “跨区通用”，将释放大量安置需求。但需注意，增城等外围区域 “以价换量” 的安置房项目保值性存疑。

地产分析师赵卓文认为，政策促使广州楼市回归市场化，2025 年 “止跌回稳可期”，中心区物业尤为受益。研究院副院长严跃进指出，政策进入深化阶段，房价企稳关键在于居民收入增速。中指研究院的陈雪强表示，收购存量房作保障房、城中村改造将缓解库存压力。广州楼市正处泡沫出清尾声与价值重塑节点，政策托底下核心区资产显露企稳迹象，刚需群体应把握利率与首付双降窗口期，选择核心地段优质资产，理性布局，迎接房产市场新变化