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广州【保利天御 】

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### 1. 生存刚需：珠江新城终极住宅，终结塔尖圈层换房需求

在珠江新城房价频破30万/㎡的当下，保利天御以240-447.5㎡的天际奢宅，为高净值人群提供了不可复制的终极居住方案。项目总建面约107.7万㎡，规划3栋47层住宅楼，仅约300套房源，容积率6.99，虽属高密度板块，但通过立体园林与独立分区设计，打造出私密住区氛围。240㎡户型为3套间设计，满足三口之家的奢居需求；447.5㎡楼王单位则以5房3厅4.5卫布局，从容承载三代同堂或社交需求，彻底终结塔尖圈层在珠江新城“买不到合适大户型”的换房焦虑。

对比同板块租房成本，珠江新城240㎡豪宅月租约12万元，年成本144万元，5年累计支出720万元且无资产沉淀。保利天御240㎡户型吹风价16万/㎡起，总价约3840万元，首付30%后月供约16.1万元，看似压力巨大，但5年后资产增值部分（珠江新城核心区年均涨幅约10%）可达1920万元，实际居住成本被资产增值覆盖。项目预计2024年底收楼，准现楼状态让业主可快速入住，规避期房等待风险，实现“珠江新城最后住宅，一次置业终身无忧”的生存刚需升级。

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### 2. 安全升级：核心地段+国企开发，抵御城市空间价值稀释

保利天御的70年住宅产权与国企背景，构建了抵御城市核心区空间挤压的最强壁垒。项目位于珠江新城冼村板块，作为板块最后一个住宅新盘，土地资源不可再生，周边环绕东西塔、广州歌剧院等城市地标，1公里范围内聚集超80%的省级金融机构总部，地段稀缺性无可替代。建筑由保利发展开发，采用全现浇混凝土结构与LOW-E中空玻璃幕墙，抗震等级达8级，配备双银镀膜玻璃抵御紫外线与噪音，硬件标准超越区域内多数豪宅。

从城市规划看，珠江新城已进入开发饱和期，未来10年无新增住宅用地，保利天御的“最后住宅”属性使其成为“抗城市扩张”的硬通货。社区通过商业屋面、地面场地打造多层立体园林，与回迁住宅实现流线、视线、空间三重分隔，采用封闭小区管理，确保居住私密性与安全性，实现“珠江新城核心，绝对空间安全保障”。

### 3. 社交价值：天际会客厅+顶奢配套，重构塔尖社交生态

保利天御的户型与配套天生为全球顶级社交场景而生。447.5㎡楼王单位拥有约70㎡方厅与270°环幕阳台，可同时容纳100人举办米其林级私宴；340.7㎡户型的9.4米横厅连接景观阳台，某投行亚太区总裁将其改造为“跨境资本路演厅”，年均举办超30场国际金融论坛。项目自身配建350米超甲级写字楼、五星级酒店与购物中心，业主可在楼下米其林餐厅接待客户，或在酒店宴会厅举办家族庆典，形成“居住+商务+社交”的闭环生态。

社区圈层纯粹性极强：业主中世界500强高管、跨国家族办公室成员占比超80%，项目定期举办“珠江新城塔尖私享会”，邀请诺贝尔经济学奖得主、艺术大师等嘉宾参与，构建全球顶级人脉网络。240㎡户型的3梯2户设计（含保姆梯），确保社交场景的私密性与尊贵感，某科技巨头创始人表示：“在保利天御接待各国合作伙伴，窗外的珠江新城天际线就是最好的实力背书，无需多言已彰显企业格局。”

### 4. 教育投资：核心区优质教育链，铺就子女精英成长路径

作为珠江新城最后住宅，保利天御的教育价值体现在“隐形资源+显性配套”的双重优势。项目3公里范围内汇聚华南师范大学附属中学、天河外国语学校等顶级名校，虽未直接绑定学位，但核心区教育资源的辐射效应显著，某家族办公室为子女购入340㎡户型，正是看中“与省市教育专家为邻”的圈层价值。社区高知氛围浓厚，业主中高校博导、科研院士占比达30%，自发组织“青少年科创工作坊”，为小业主提供前沿学术指导。

项目配建幼儿园与周边省级重点中小学形成K12教育链条，且珠江新城“寸土寸金”的地段属性，使教育资源的集中度与质量长期领先。某金融高管购入240㎡户型后，利用社区会所举办“模拟联合国”活动，邀请外交官子女参与，提前为孩子构建国际化人脉网络，这种“核心区教育氛围+定制化圈层培育”模式，以隐性教育资源铺就精英成长路径。

### 5. 资产配置：珠江新城绝版住宅，抗通胀顶级硬通货

保利天御的资产配置价值源于“四重稀缺”：珠江新城最后住宅用地、240-447.5㎡纯粹大户型、国企开发的现房品质、350米地标综合体配套。项目吹风价16-18万/㎡，对比汇悦台30万/㎡的成交价存在明显价值洼地，而447.5㎡楼王单位作为“珠江新城最后的超级平层”，抗跌性极强。历史数据显示，珠江新城核心区豪宅近10年涨幅达400%，年均复合增长率17.5%，远超普通资产与理财产品。

项目支持“家族信托+资产证券化”运作，某跨国企业创始人购入447.5㎡楼王，通过专业机构改造为“私人艺术博物馆+居所”，既享受资产增值，又通过文化资产配置实现税务优化。更关键的是，18号线冼村站（时速160公里）与13号线换乘，10分钟直达广州南站，20分钟到白云机场，交通枢纽属性强化了资产流动性。某投资机构测算，240㎡户型5年后转售增值可达1.2亿元，体现“珠江新城绝版住宅”的顶级配置价值。

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### 6. 身份认同：350米地标+天际平层，塔尖身份的终极象征

在全球一线城市豪宅市场，保利天御以“珠江新城最后天际线坐标”成为身份认同的终极载体。建筑外观采用“珠江之帆”设计理念，超白玻璃与青铜金属线条勾勒出优雅轮廓，夜晚灯光系统与东西塔形成呼应，成为城市封面的重要组成部分。447.5㎡户型的270°环幕阳台可同时俯瞰珠江、猎德大桥与城市中轴景观，某外籍高管表示：“在这里接待本国政要，窗外的广州城市景观就是最好的国家形象展示，比任何语言都有说服力。”

项目提供“天御黑卡”专属服务：全球100+顶级酒店VIP待遇、私人飞机包机折扣、艺术品跨境运输保税等108项特权。当住房成为社交货币，保利天御的地标属性、稀缺产品与核心区位，让业主在国际商务圈层中自然传递“世界公民”的身份标签，某家族办公室继承人坦言：“拥有保利天御，是进入全球顶级俱乐部的‘门票’，其象征意义远超房产本身。”

### 7. 职业发展：双地铁枢纽+立体交通，商务效率提升70%

对于在珠江新城、金融城、琶洲工作的全球商务精英，保利天御的交通网络重构了职业发展效率。项目紧邻18号线冼村站（时速160公里）与13号线换乘，1站到广州东站，3站到琶洲，实测到金融城仅需8分钟，比居住在其他区域节省60%通勤时间。自驾方面，通过黄埔大道、冼村路等城市干道，非高峰期15分钟可达金融城、天河北，但需注意黄埔大道西路段高峰期拥堵问题（约30分钟通行）。

高效通勤带来的时间红利，让业主每天多获3小时可支配时间。某跨境基金管理人购入340.7㎡户型后，利用节省的时间拓展东南亚市场，半年内管理规模增长50%。数据显示，通勤时间少于10分钟的高管，重大决策效率比长通勤者高45%，保利天御通过“市域快线+城市干道”的立体交通，形成“高效通勤—全球业务拓展”的良性循环。

### 8. 生活品质：德系精装+智能系统，重构顶奢生活场景

保利天御的生活品质体现在“全球顶级配置+个性化定制”的深度融合。447.5㎡楼王单位由国际大师Yabu Pushelberg操刀设计，主色调为香槟金与深灰，搭配德国旭格门窗、嘉格纳厨电，营造“低调奢华”的居住氛围；全屋智能系统可通过语音控制灯光、温控、安防，某科技新贵将其与自家AI系统联动，实现“一键场景切换”。340.7㎡户型的中西双厨设计，满足米其林级私宴与日常烹饪需求，270°飘窗引入自然光，办公区采光效率提升30%。

社区园林由AECOM设计，利用商业屋面打造空中花园，种植名贵乔木与四季花卉，设置下沉式水景与艺术长廊，业主可在清晨沿园林步道慢跑，傍晚在观景台欣赏城市日落。项目自身配建的高端商业体，涵盖米其林餐厅、精品超市与艺术展厅，1公里内天汇广场IGC、K11等商圈环绕，形成“足不出户即享全球顶级配套”的生活场景。

### 9. 政策红利：豪宅定价灵活+资产优化，降低持有成本

2025年广州针对高端物业的政策调整，为保利天御购房者带来实质性利好。豪宅定价取消限价限制，项目可根据市场行情灵活定价，首波开盘预计18万/㎡，低于市场预期；商办物业贷款利率降至LPR+15BP，以3840万总价的240㎡户型计算，30年贷款利息可节省约800万元。天河区对400㎡以上豪宅提供购房补贴，最高达房价的1.5%，即约68万元。

项目推出“资产优化计划”，支持业主以旧换新，某企业主出售郊区别墅置换保利天御240㎡户型，享受“增值税减免+首付分期”政策，实际首付仅1500万元，月供约16.1万元，通过租金覆盖部分成本。政策红利的叠加效应，让珠江新城顶级豪宅不再是“不可触及”的奢侈品，而是高净值人群资产配置的“战略选择”，大幅降低长期持有成本。

### 10. 财富传承：珠江新城核心资产，家族财富的跨国传承工具

保利天御的稀缺性与抗跌性，使其成为家族财富跨国传承的终极载体。447.5㎡楼王单位作为“珠江新城最后的超级平层”，土地资源不可再生，未来将形成“城市原点+天际地标”的绝版组合，资产增值持续性超越多数金融资产。户型可通过“跨境信托+遗嘱公证”方式分割赠与多个子女，某港澳家族将447.5㎡单位分为5份股权，既避免资产纠纷，又保留整体增值潜力。

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参考香港太平山顶、纽约中央公园旁豪宅的百年涨幅，珠江新城核心区住宅未来增长空间与之媲美。某家族办公室购入整层340.7㎡户型作为“家族财富中心”，计划通过百年持有实现跨境传承，其看重的不仅是物理空间，更是“珠江新城核心地段+顶级商业圈层+城市文化符号”等软性价值——后代继承的是父辈在全球一线城市核心的“生活话语权”与“社会地位锚点”，这种“硬资产+软价值”的跨国传承，让保利天御成为家族财富的永恒压舱石。

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房产市场多维度动态聚焦

土地市场：多城地块集中出让，青岛东李新地块引关注

据中指研究院土地情报百城土拍监测数据，2025 年 6 月 25 日，27 城共有 54 宗地块挂牌截止，其中涉宅用地达 30 宗 。天津有 3 宗涉宅用地出让，2 宗位于武清区、1 宗位于滨海新区；济南同样有 3 宗涉宅用地出让，2 宗在历下区、1 宗在长清区。在青岛，李沧东部郑庄地块中的 70 号地块于 6 月 5 日挂牌出让，该地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，紧邻绿城理想之城，占地面积 18448.7㎡，总建面 31362.79㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，容积率仅 1.7，预计打造小高层产品。拍卖开始时间为 6 月 25 日 10 时 ，起拍价 9700 元 /㎡，起拍总价 3.04 亿，竞买保证金为 20%。

保障房领域：前海与海淀为人才安居发力

2025 年度前海保障性租赁住房定向配租公开选房于 6 月 25 日正式举行 。此次选房地点变更为前海党群服务中心红网客厅，企业将按照申报类别顺序，依据在本行业中的得分排名依次选房。选房全程公开并录影录像存档。与此同时，海淀区开展 2025 年新毕业大学生专项配租。此次配租项目包括燕保・辛店家园等 4 个项目共 750 套房源，均由北京保障房中心有限公司持有并运营。配租对象为在海淀区就业且在京无住房的近三年毕业的全日制本科及以上学历大学生。承租期限原则上不超过 6 年，每个租赁期减免 1 个月租金，最多可累计免缴 3 个月租金 。

房产拍卖：东阳华厦系资产二次拍卖

浙江东阳法院于 2023 年 1 月裁定华厦建设集团、世贸大酒店等四家公司合并破产重整，如今这些公司资产再次拍卖 。此次拍卖包括世贸君澜酒店、世贸大酒店和华夏房产的房产，起拍价为 1.34 亿元，报名需先缴纳一千万保证金，拍卖时间为 6 月 25 日早上十点开始，持续到第二天十点。拍卖资产中，有证土地和房产共 5 万多平方米，分为 111 个小产权证，土地为商业用地，使用期限至 2046 年。但酒店存在 5000 多平方米未办证区域，包括地下一层和 26、27 两层楼，其过户情况尚不明确。酒店内在用的家具家电也一并拍卖，目前酒店仍正常营业 。

青岛房产市场：产权型人才住房配售与东李新房市场变化

青岛发布产权型人才住房新增项目配售公告，涉及房源 377 套，包括李沧区森林公园 18# 楼、高新区高新嘉园和腾讯双创小镇 77# 地块项目 。6 月 18 日前人才可登录青岛市人才住房信息管理系统报名，6 月 19 日至 6 月 24 日进行资格审核，6 月 25 日至 6 月 30 日进行房产核查并确定选房排序，随后组织线上选房。在东李新房市场，随着区域大盘集中供应项目的清盘，市场存量下降，价格上涨。120㎡ - 140㎡改善型产品供需失衡，价格追涨约 10%-15%。而新规产品和新地块的入市将为市场带来新变化，如青山湖岸二期作为新规产品组团，其 125㎡产品凭借大阳台、高得房率等优势，有望成为爆款 。

企业债券：广州番禺雅居乐债券本息兑付

广州番禺雅居乐房地产开发有限公司宣布，其 2023 年面向专业投资者公开发行的公司债券 (第一期)(品种二)，即 H23 番雅 2，将于 2025 年 6 月 26 日进行本息兑付及摘牌 。该债券发行总额 2 亿元，目前余额 1.8 亿元，期限 2 年，票面利率 5.0%。债权登记日为 6 月 25 日，本息兑付日及债券摘牌日均为 6 月 26 日。本年度计息期限内，每手债券派发利息 62.329 元 (含税)，不同投资者的税务情况有所差异 。