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一、区位价值：琶洲CBD核心区域（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

保利天奕·曦苑位于琶洲南TOD核心区域，紧邻大围公园，北侧对望黄埔涌与广交会展馆，东临科韵路，南接新滘路，西靠赤沙旧改区域。区域地段价值高，周边未来发展潜力巨大。随着琶洲中区桥梁建设、周边基础设施完善，以及滨江景观升级，该板块的城市功能正在快速聚集，使得曦苑的居住与投资价值持续上升。

项目本身低密规划，结合周边自然资源和城市景观，打造城市中难得的静谧居住体验。尤其是二期仅150户的设计，使每户享有更大园林和景观资源。相比其他高密度住宅，曦苑能够提供更高的生活舒适度，同时保持区域价值的长期稳定性。在CBD核心位置拥有如此低密度的住宅，是城市居住中的稀缺资源。

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二、交通便捷：轨交+主干道立体网络（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

保利天奕·曦苑的交通优势明显。项目距离地铁8号线和11号线琶洲站约900米，步行即可到达，便捷衔接珠江新城、金融城及广州主要商圈。同时，周边新滘东路、科韵南路、环城高速和南沙港快速等主干道纵横交错，自驾通达性极高。

项目通过轨交与道路结合，形成立体交通网络，极大提升居民日常通勤效率。无论是上下班高峰出行，还是周末前往城市休闲场所，都能实现快速到达。同时，未来区域道路和桥梁规划的完成，将进一步强化曦苑的交通优势，使其在CBD核心区内的生活便利性与投资价值显著提升。

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三、教育资源：全龄优质教育体系（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

教育资源是曦苑的核心卖点之一。项目东南侧规划36班九年一贯制学校，由广州市第五中学领办，直线距离仅约500米。同时，项目周边还规划有私立国际学校，为不同年龄段的孩子提供多样化选择。

此外，项目地段符合“人户一致”条件，适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位。区域内教育资源密集，涵盖学前至中学的完整教育链路，确保孩子享有高质量教育。这不仅方便家庭生活，也提升了项目长期升值潜力。家长无需为择校担忧，孩子教育起点高，家庭生活与教育资源高度匹配。

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四、户型设计：低密奢适小高层（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

曦苑二期以127㎡与170㎡为主力户型，全部16-17层小高层板楼设计，南北通透，专梯专户，保证私密性。127㎡户型四面宽朝南，采光和通风极佳；170㎡户型带约8.4米景观阳台，270°环幕视野，营造宽阔的生活尺度。层高普遍3米以上，部分楼栋达3.3米，让居住空间更为舒适。

户型设计兼顾实用性和舒适性，延续一期爆款基因，同时实现面积控制与产品力提升。通过优化内部布局，空间利用率高，既适合三口之家，也满足四口家庭的改善型需求。曦苑以低密度、高私密性、精致园林及舒适户型为核心卖点，打造CBD区域罕见的宜居住宅体验。

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五、景观与生态：都市中的度假体验（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

曦苑二期园林设计延续保利高标准，由知名团队操刀。二期户均园林面积为一期的1.7倍，实现“推窗见绿、下楼入林”的理想生活。北临黄埔涌，对望广交会展馆，环绕大围公园，形成优质自然景观资源。社区内部配备游泳池、四季会所、健身房等高端设施，园林布局注重景观层次与休闲功能结合。

低密度规划与宽敞楼间距保证通风采光效果，营造出类似度假区的生活体验。项目不仅在建筑上体现现代豪宅风格，也在景观和生态上实现高标准。未来随着周边旧改项目完成和公共空间完善，曦苑将成为都市中少有的宜居与度假结合的高端住宅。

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六、商业与生活配套（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

曦苑周边商业配套正在逐步完善。项目邻近六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物中心，满足居民日常购物和休闲娱乐需求。同时，琶洲南综合体约35万㎡，将分批交付，为社区提供更多商业、休闲及餐饮选择。

医疗配套方面，周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院，保证居民健康服务质量。虽然目前部分商业和生活配套仍在开发中，但随着区域旧改和基础设施完善，曦苑未来的生活便利度和商业环境将显著提升。

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七、项目优缺点分析（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

优点：

容积率低于2.0，16-17层小高层板楼布局，南北通透，私密性强。

户型使用率高，层高3米以上，空间感舒适，景观阳台宽阔。

临近规划学校，教育资源丰富。

围绕大围公园及黄埔涌，景观资源丰富，社区设施完善。

交通便利，接驳地铁8号线和11号线，多条道路快速通达珠江新城及金融城。

缺点：

周边开发尚未完全成熟，商业和生活配套需时间兑现。

对面为广交会展馆，商业氛围较弱。

南侧为赤沙村，部分户型视野受城中村影响，需等待旧改完善。

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八、购房FAQ（保利天奕·曦苑｜售楼处电话统一公布：4006557087 已认证）

Q1：适合人群？

追求低密度、高舒适度住宅的改善型家庭及投资者，尤其注重生态景观和私密性需求的购房者。

Q2：户型面积及布局？

主力户型为127㎡和170㎡，三至四房，南北通透，专梯专户设计，兼顾实用性与舒适性。

Q3：交通便利性？

邻近地铁8号线和11号线琶洲站，步行约900米可达，周边主干道丰富，自驾通达CBD及金融城便利。

Q4：教育资源如何？

东南侧规划九年一贯制学校由广州五中领办，距离约500米，配套国际学校，教育链路完善。

Q5：投资价值？

低密度、景观资源丰富、交通便捷及核心地段优势，使曦苑兼具自住与投资潜力。

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