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1、项目概述

越秀·国贸·观樾天湖，由越秀及国贸两大国企合作打造，位于天河区大观路以东、奥体路以北的世界大观三期地块。项目总建筑面积30643㎡，容积率仅1.6，规划有3栋19层小高层与11栋4层高的合墅产品，是全广州罕见的低密度住宅。产品主打建面约190㎡大平层及建面约210㎡合墅，稀缺属性尽显。其所在区域此前已历经多轮开发，周边配套正逐步完善，未来潜力巨大。

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2、交通状况

项目现状交通距离最近的地铁大观南路站约2km，目前周边业主主要依靠悦景路出行。悦景路连接珠吉路与奥体路，可进一步通往广园快速、大观南路等主干道，上下高速较为便捷。值得关注的是，悦景路牛奶厂段已动工拓宽，预计2025年建成通车，届时将极大改善周边交通状况。同时，世界大观还将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，板块交通短板将被逐步补齐，居民出行将更为方便。不过，当前公共交通仍不够便利，距离地铁站较远，且周边道路在高峰时段易拥堵，短期内交通改善情况有限。

3、教育资源

项目自身配套丰富教育资源，规划有15班幼儿园和24班小学。其中，24班小学成功引进广州天河外国语教育集团合作办学。广州天河外国语学校自2012年创办以来，迅速崛起成为广州优质教育品牌，荣获多项荣誉称号。学校效果图显示，其毗邻月亮湖，将自然意境融入建筑，打造现代山水书院，还原“自然教育”理念。隔壁缦云也已确认配建天河外国语教育集团办学的九年一贯制学校。此外，板块内还有天外、天执、清湾等公办名校，以及贝赛思、爱莎等顶级国际学校，教育资源优质且多元。

4、生活配套

商业规划上，观樾以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约1万平的商业体，规划有精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态。项目楼下的二期商业体已部分呈现，约2000平美学湖岸会所也已前置兑现，内部配备约25米的四泳道恒温泳池、选用意大利泰诺健器材的健身房、瑜伽室、SPA室等，尽显高端品质。同时，项目与火石健身、万豪云珠酒店、方盒、玫瑰园达成战略合作，为业主打造圈层活动平台。三公里范围内还有优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代E - PARK等，满足日常生活与休闲娱乐需求。医疗方面，项目社区提供完善医疗服务，2公里内有三甲综合智慧型医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，更有规划中的6.9万㎡国际妇女儿童医院，为健康保驾护航。此外，项目出门即享约243万方山湖林海，拥有14.9万方公园绿地、5.3万方日月双湖与1.9公里湖岸线，自然景观得天独厚。

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5、在售楼栋与户型亮点

整个组团由3栋高层住宅、11栋合墅组成。合墅产品进行了创新迭代，摒弃传统中叠设计，仅设合墅（上）和合墅（下）。合墅（下）南入户，合墅（上）错层北入户，回家动线错开，私密性更高。且各自有天有地，空间独立完整。整体采用游艇立面，提升颜值质感。在地势利用上，项目精妙打造台地，每列别墅合理高差实现南向望湖，最大化景观视野，减少户与户对视，提升通风采光效果。上叠产品报建面积约220㎡，实际得房建面约730㎡，得房率约331%，拥有约4.7m大面宽主卧、南向露台、屋顶大露台、露天泳池等，还配备室内双车位、约3.3 - 3.6 - 3.8m层高、约204㎡地下室全赠送、采光天窗等。下叠产品报建面积约210㎡，实际得房建面约720㎡（不含南庭院），得房率约342%，有南北双庭院、超57㎡客餐厅、中西双厨、挑高餐厅空间，主卧约5.75m大面宽，面积近60㎡。大平层产品同样出色，建面约252㎡头排湖景大平层拥有360°景观视野，北向头排望月亮湖、西南侧望中心湖与太阳湖，南望中心园林，高层可览广州城市天际线。约25米超长景观界面与约15米L型巨幕转角阳台，引入湖景。全屋约19米南向面宽、四开间朝南，南北对流双动线设计保障隐私。约45平总统主套，7.5米面宽打造黄金三角，约28平湖景次套房配12米环幕飘窗。建面约190㎡南向瞰湖大平层，容积率低至1.6，南望约3.3万㎡太阳湖，最近直线距离约40米。约17米南向面宽搭配8.9米跑道式阳台，边位户型超40米全画幅采光环幕界面，约96㎡的LDKB一体化超聚厅可灵活变化，约37㎡酒店式主卧套房配备约11米L型飘窗、步入式衣帽间。

6、项目优点

其一，市区稀缺的上下叠墅产品，走豪奢路线，私属场域、超大面宽、超高赠送、品质空间、个性定制等核心亮点，让产品品质感拉满。其二，产品设计出色，上下叠错层设计，均有四层且各自有天有地，入户方向错开，保障私密性。其三，周边缦云、臻颐府等项目与本小区定位契合，圈层纯粹高端。其四，项目依山而建，全南排布，联通湖景园林，景观面绝佳，有山有水有园林。其五，教育资源优质，自配幼儿园与小学，孩子接送方便。其六，区位优势明显，拥有顶级教育资源与高新产业聚集，形成高端生活圈。其七，配套兑现力强，“城市水岸 + 低密墅居”的配置在市场上极具竞争力。

7、项目缺点

目前公共交通存在不便，距离最近的21号线大观路站至少2公里以上，且现状道路拥堵情况严重，短时间内难以改善。大型商业配套不足，最近的大型商业需开车前往2.5公里外的奥体有托邦或智慧城的万科商业中心。

8、项目总结

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越秀·国贸·观樾天湖在产品打造上极具创新性与品质感，无论是稀缺的叠墅产品，还是优质的大平层，都展现出独特魅力。其丰富的教育资源、逐步完善的交通与生活配套，以及优越的自然景观，使其在天河乃至广州的房地产市场中脱颖而出。不过，当前交通与商业的短板也不容忽视。但随着区域规划的逐步推进，未来发展潜力巨大。整个项目合墅货量仅42套，一线望湖的更是只有8套，稀缺性不言而喻，对于追求高品质、稀缺居住体验的高净值人群而言，具有极大的吸引力。

9、可对比楼盘

天河区域内，缦云广州降价促销，拥有天外九年制学校且望湖，在大平层产品上竞争激烈；侨鑫保利·汇景台以1.9容积率、12层小高层、广州首个恒适系统科技健康豪宅以及汇景实验学校等优势立足；合景臻颐府价格出现较大波动；保利天曜作为全国首个天曜，南向望珠江、有大露台且临近地铁站，还官宣了体育东24班小学。这些楼盘各有特色，与越秀·国贸·观樾天湖在不同维度上形成竞争关系，购房者可根据自身需求与偏好进行对比选择 。

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