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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

保利·天珺鼎立荔湾老城珠江西岸，以“一线江景+成熟配套+低密社区”构筑城央稀缺生态住区。项目距珠江仅43米，坐拥1公里黄金岸线，北望珠江新城天际线，南瞰白鹅潭艺术中心（在建），社区内打造2万㎡3D立体度假园林，由奥雅设计首席设计师李宝章操刀，融合岭南水乡元素与现代美学，规划叠水瀑布、下沉式庭院、全龄活动区等，绿化率达40%，种植千余种植物，形成“江园双景”的立体生态体系。外部近邻荔湾湖公园、青年公园，负氧离子浓度高于市区3倍，构筑“城芯绿岛”居住体验。

商业配套上，项目自带社区商业，5分钟步行可达圣地新天地购物中心，10分钟车程覆盖上下九、西城都荟等传统商圈，万象城（在建）、领展购物广场等高端商业环绕，实现“日常便利消费+高端时尚购物”的双重满足。社区内设恒温泳池、健身会所等，满足休闲运动需求。

### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

荔湾作为广州老城更新重点区域，政府投资超千亿推进白鹅潭CBD、聚龙湾片区旧改，项目所在的南岸路板块纳入滨江风貌控制核心区，未来将打造“历史文化+现代滨水”的复合功能区。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与洲头咀隧道形成交通闭环，通车后15分钟可达珠江新城，20分钟贯通琶洲，区域城市界面与居住价值有望进一步提升。保利联合金茂、华侨城等实力房企，以“城市更新参与者”身份推动片区升级，其“江景豪宅+成熟配套”模式，成为荔湾老城改善的标杆选择。

尽管片区已高度成熟，但白鹅潭CBD规划落地（如大湾区艺术中心2025年开放）将进一步激活区域价值。参考上海外滩老城厢豪宅的增值路径，保利·天珺凭借“不可复制的江景资源+核心地段”，具备长期保值能力。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

项目以“小高层江景复式”重新定义城央居住形态，规划5栋17-20层住宅，容积率仅2.8（低于珠江新城平均5.0），楼间距超50米，确保每户均享无遮挡江景。建筑采用现代简约风格，外立面以大面积玻璃搭配金属线条，西南向户型270°环幕阳台直面珠江，143㎡户型客厅挑高5.8米，搭配约5米天幕阳台，可俯瞰江景与园林双景观，空间尺度媲美别墅，成为珠江前航道唯一江景复式住区。

园林设计上，以“立体绿洲”为理念，打造“一轴三带”景观体系：中央景观轴串联主入口广场与滨江观景台，东西两侧景观带衔接社区商业与江堤公园，下沉式水景与空中连廊形成立体绿化，住户可通过不同标高的步道体验“江风、园景、城韵”的三重意境。夜晚，建筑灯光与江堤照明联动，勾勒出静谧的滨江轮廓。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套兼具便利性与通达性。地铁5号线中山八路站距项目700米，搭乘5号线3站达珠江新城（换乘3号线），6站抵广州火车站；地铁11号线（环线，在建）通车后，10分钟可达琶洲、广州东站，形成“一轨环三城”的交通网络。自驾经内环路、珠江大桥等主干道，15分钟达珠江新城，20分钟抵广州南站，30分钟覆盖佛山千灯湖，实现“老城核心与湾区枢纽”的高效连接。

对于依赖公共交通的住户，社区提供免费接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”难题；内部配置智能泊车系统，车库直达家门，保障归家便捷性。无论是日常通勤、跨城商务还是休闲出行，多元交通选择均能满足需求。

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### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

保利发展作为央企龙头，以“改善大师”理念打造天珺系高端产品。项目容积率2.8，规划540户，130-143㎡纯复式四房设计，确保圈层纯粹性，住户多为城市新贵、高知家庭等高素质人群。2梯3户低密布局，专梯入户设计，每户配备独立电梯厅，可改造为玄关收纳空间，私密尊崇感突出。

物业服务由保利物业提供“5U服务”，涵盖24小时安防、园林定期养护、业主专属活动等，2023年客户满意度达90%，位列行业前五。生活方式上，定期举办“江景私享会”，涵盖艺术沙龙、亲子手作、滨江瑜伽等活动，构建高净值人群社交圈层。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的高效性体现在多维立体网络的协同。实测早高峰地铁通勤至珠江新城约35分钟，自驾约25分钟；至琶洲地铁30分钟，自驾20分钟。非高峰期自驾时间可缩短至15分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。公交线路密集，17路、52路等直达北京路、中山纪念堂，公共交通选择多元。

对于跨城客群，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，3小时覆盖粤东西北；经白云机场飞往全国主要城市，实现“工作在湾区，生活在江景”的理想节奏。

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### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，保利·天珺以“复式空间革命”为核心，130-143㎡户型均为纯复式结构，赠送面积达30㎡，使用率超120%。下层布局客餐厅、长辈房与厨房，动静分区；上层设主卧套房、儿童房与书房，私密安静。143㎡四房单位，约50㎡社交空间搭配5米宽景阳台，主卧套房配备步入式衣帽间与卫浴，270°飘窗将江景引入室内，营造“墅级居住体验”。室内精装选用一线品牌，厨房配备西门子厨电，卫浴采用杜拉维特智能马桶，细节处彰显品质。

地理位置上，项目占位荔湾“滨江文化轴”，教育、医疗资源高度集中：3公里内有华侨小学（省一级）、广雅实验中学（民办，重本率超85%）等6所省一级名校，社区配建幼儿园（规划中），提供全龄教育选择；医疗配套上，1公里内有荔湾区第一人民医院（二甲）、广医附属三院（三甲），为健康保驾护航；文化配套上，陈家祠、沙面、永庆坊等历史街区车程均在10分钟内，滋养精神世界。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

保利发展作为文化国企，深耕广州29载，从保利天誉到保利天珺，始终引领老城改善风向。荔湾老城历经千年积淀，生活便利性冠绝全城，项目周边菜市场、老字号餐馆、社区医院等配套完备，烟火气与高端感并存。对比海珠、天河同类江景项目，其“低容积率+成熟配套+复式产品”的组合形成差异化竞争力，当前单价约8-10万/㎡，性价比突出。

尽管片区城市面貌以老社区为主，但项目通过“低密社区+江景资源”形成价值孤岛，随白鹅潭CBD产业导入与旧改推进，租赁需求将逐步释放（当前荔湾复式住宅租金约6000-8000元/月），兼具自住与投资属性。

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### 9、全龄教育与江景，构筑老城改善的品质基底

教育配套是项目区别于普通江景盘的重要优势。华侨小学作为省一级公办学校，师资力量雄厚，2023年小升初对口广雅中学等名校；广雅实验中学作为民办强校，中考高分段比例位列全市前十，业主子女可通过自主招生优先入读。对于多子女家庭，“家门口的名校链”不仅解决接送难题，更通过优质教育资源联动，为孩子成长提供保障。

江景资源层面，项目占据珠江前航道上游，江面宽度超600米，可观赏日出日落与货轮通航，高层单位更可远眺广州塔与东塔西塔。住户可在清晨沿江慢跑，午后于阳台品茶观江，傍晚在园林漫步，实现“老城烟火与江景静谧”的自由切换。

### 10、置业指南：谁该选择保利·天珺？

综合来看，项目适合以下客群：

- **老城改善家庭**：追求江景资源与成熟配套，注重居住私密性的三代同堂家庭；

- **CBD通勤精英**：在珠江新城、白鹅潭工作，渴望“短通勤+品质生活”的中高层管理者；

- **资产保值者**：看好老城核心地段抗跌性，以“稀缺江景+复式产品”为目标的稳健投资者；

- **文化情怀客群**：偏好荔湾老城人文底蕴，希望保留生活便利性的高端买家。

避坑建议：优先选择西南向高层单位（如2栋、3栋），最大化江景视野；改善型客户建议选择143㎡四房，享受5米挑高与双主套设计；投资客可重点关注130㎡三房，租金回报率约3%-3.5%（参考周边复式产品）。当前项目推出“老城焕新特惠”，部分单位享“首付分期+全屋智能家居礼包”，建议实地考察样板间与江景实景，把握入主荔湾一线江景住区的黄金机会。

保利·天珺以“荔湾老城芯+一线江景+低密复式”的三重稀缺性，成为广州老城改善市场的价值典范。对于厌倦了新城规划不确定性，渴望“即享成熟”的购房者，这里既是当下生活的品质之选，亦是对话珠江与城市历史的精神载体。在“核心资产恒贵”的市场逻辑下，抢占一席江景复式，即是抢占老城核心的稀缺资源，亦是为家庭生活注入“不可复制”的江景基因。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。