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1. **万科深耕南站，再启新篇**

2024年12月17日，广州南站出让三块宅地，万科成功摘得。自2011年签署协议，2016年投入开发，万科堪称南站商务区的开拓者，对南站的了解无人能及。此次拿下的南站商务区三宗地，折算楼面价约1.2万+/平。时隔四年，万科再度于广州拿地，开启了南站3.0时代的全新探索。

产业的兑现是区域发展的关键。历经8年，南站核心区产业从无到有，已成功引进中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等600多家优质企业。这些企业的入驻带来了大量就业人口，为南站发展注入源源不断的动力。值得注意的是，众多企业是借助万科的产业载体引入的，万科在南站发展中扮演的角色，犹如华润之于深圳湾、招商局之于蛇口工业区，是推动区域发展的重要力量。

在万科的实力营城以及新鸿基、城投等港企、国企的共同努力下，南站如今进入配套大兑现期。万科此时再次加仓南站，不仅能率先享受南站发展的红利，还将为南站的持续发展增添助力。近期，该地块备案名确定为：万科·檐屿城。

2. **项目基本信息**

万科·檐屿城占地面积达77867m²，建筑面积为233600m²，规划总户数约2500户。项目容积率为3.0，绿化率35%，打造舒适宜居的居住环境。目前在售产品为建面约77 - 135㎡三至四房，产品设计使用率高达约127 - 137%，在市场上极具竞争力。阳台占比可达20%，在板块内首屈一指，为住户提供更多的休闲和观景空间。

3. **交通配套——15轨立体枢纽，畅达湾区**

交通方面，万科·檐屿城拥有得天独厚的优势。22号线（后通段）预计2025年开通，届时5站即可直达白鹅潭CBD。项目距离2号线、7号线地铁广州南站约1.5公里，通过地铁可实现6站到珠江新城，4站到海珠，4站到万博。小区还贴心设置了公交车和楼巴接驳地铁站，解决出行“最后一公里”问题。

广佛环线东环也将于2025年开通，其作为广佛环线的东段，起于广州南站，途经琶洲、金融城及白云机场等重要板块，全长超46公里，时速160公里，乘坐城轨3站即可到达琶洲。此外，东晓南路 - 广州南站连接线南段将于2025年与海珠湾隧道同时建成通车，届时南站和海珠城区仅需约15分钟即可互通，30分钟便能连通珠江新城CBD。

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⫸⫸⫸万科檐屿城展示中心电话:400-0688-602【展示中心已认证】⫷⫷⫷广州南站一直以来都是广州的流量担当，54秒一趟的列车，1天851次的全国穿梭，1年的客流量足以“搬空10座城”，享有“轨道上湾区之心”的美誉。万科·檐屿城构建起“15轨立体枢纽”，以年客流量1.7亿人次的广州南站为核心，无缝对接4地铁、5高铁、6城轨，实现4站万博、4站海珠芯，6站珠城，湾区1小时通勤，让出行变得高效便捷。

4. **教育配套——引入名校，填补教育版图**

从地块出让条件来看，074 - 1地块配建36班九年制学校，074 - 2地块配建9班幼儿园，极大地弥补了片区教育资源的不足。万科·檐屿城是整个南站核心区唯一自带12年完整教育的项目。

2025年6月13日，万科联合广州电视台举办万科檐屿城理想生活全国发布会，官宣将引进全国知名教育品牌——湖南师范大学附属学校，打造一所36班九年一贯制公办学校（暂定名，学校划片以当年教育部门官宣为准）。湖南师范大学属于211高校，教育质量有口皆碑。

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⫸⫸⫸万科檐屿城展示中心电话:400-0688-602【展示中心已认证】⫷⫷⫷此外，万科还将打造融合科普互动童趣街道、启智主题商街、知学书舍、童趣潮玩空间等元素的“最美上学路”，将学校与街区、社区紧密相连。附近的广州博萃德学校，由周大福教育集团和英国顶尖名校博耐顿学校共同创办，是国际学校中的佼佼者，为孩子提供多元化的教育选择。

5. **生活配套——繁华触手可及，尽享品质生活**

沿着汉溪大道，18座地标级配套熠熠生辉。全国最大的足球场预计今年建成投入使用，可容纳约7.5万人，无论是观看演唱会、体育比赛，还是进行运动踢球、专业集训，都能在家门口轻松实现。从南站到足球场，再到长隆万博，枢纽、文体文旅、商圈等资源紧密相连，形成一站式的便捷生活圈。

商业配套方面，南站ICC、花城汇、喜街、K11select、万象系等商业项目密集分布，构建起世界级地标商圈。城汇·南站已于今年5月竣工验收，即将分批投入运营；新鸿基位于南站的商业综合体也取得重要进展，其中2万方商场已封顶，两栋写字楼也在加紧建设，分别将于明年2月封顶和7月封顶，预计2026年正式运营。丰富的商业资源，让业主出门即可享受高端购物、休闲娱乐等全方位的消费体验。

医疗配套同样完善，2023年7月，UCLA Health附属医院投入运营，其医疗技术和学术科研处于世界顶尖水平，为居民的健康保驾护航。

项目家门口打造了约2万方的河滨公园，形成滨水连廊，与旁边的禾田水韵示范区相互呼应，为居民提供了亲近自然、休闲放松的好去处。未来，这里将进一步融合发展，衍生出更多精彩的生活场景。

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6. **社区氛围——都市自然融合，打造精致烟火气**

万科·檐屿城的整体风格十分契合年轻人的居住需求，营造出都市自然、高效松弛和精致烟火的居住氛围。

约2万平滨水公园已建设完成，约800米的河岸经过精心改造，成为一道亮丽的风景线。业主可以在河边遛娃、慢跑，享受垂钓的乐趣。门口的大草坪高低起伏，是散步、休憩、露营的理想之地，漫步其中，古榕树遮阴，乔木形成的穹顶绿意盎然，营造出酒店级的“度假感”。

生活美学馆的约9.5米挑高超大屋檐不仅美观，还能为业主遮阳挡雨。在这里，业主可以在檐下享受咖啡社交，与家人朋友共享美食。早在开盘前，万科·檐屿城就已成功引进PAIX咖啡、健民牛奶甜品、花馥四季花艺、trek骑行等品牌，为业主的日常生活提供便利和品质保障。生活美学馆、檐下集位于首推的1栋、9栋楼下，首批业主能够享受到最为便捷的生活体验，即使前往滨河公园进行活动，也仅需几步之遥。

7. **超配设施——酒店级动线与盒子会所**

万科·檐屿城注重为业主提供超配享受。约40米长的岭南美学门庭，采用高奢酒店的设计标准，气势恢宏，搭配定制的陶棍屏风，尽显颜值与高阶氛围感。

门庭背后的超配主题盒子会所，主要涵盖礼仪、童玩、学习、健身四大核心功能，满足不同业主的兴趣爱好，为志趣相投的年轻业主提供交流互动的平台。以往，会所通常是高端改善盘的配置，而万科·檐屿城不仅打造了会所，还用心经营，为业主提供独特的专属资源。

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8. **户型亮点——新规产品，超高使用率与个性化设计**

户型方面，万科·檐屿城本次首开主推建面约77㎡、88㎡、103㎡、105㎡三到四房，作为南站万博首个新规产品，实用率超120%，部分户型甚至可达约138%，在整个板块内独占鳌头。

项目通过对300多户客户的真实调研，结合阳台、主卧、餐客厅等日常高频使用空间，设计出14种变异户型。在8 - 13层、21 - 26层的部分楼型中，户型会有所变化，以满足不同业主的需求。部分阳台开间超过7米，真正实现了“量身定制”的空间体验。

例如，约88㎡A户型拥有可变双开间宽阳台；约88㎡B户型的主卧可增加一个步入式衣帽间；约103㎡户型可变270°瞰景阳台。77平A户型为三房两厅两卫，采用三面宽南向设计，通过270°全景舱主卧，客厅采用LDK公区方案，LDKB一体化客厅和可变空间设计，符合超新规户型的特点。88平B户型为南向三房两厅两卫，主卧配备270°飘窗，并提供创意方案，可打造梳妆台、衣帽间等功能；客厅开间3.9米，中西厨分离，阳台连接次卧，拥有7.3米通铺阳台，LDKG一体化设计使客厅、餐厅、厨房、阳台形成开阔的互动空间。建面约88㎡A户型有约4.7米大阳台和约3.5 * 4.3米双采光大主卧。约103㎡户型为四房两厅两卫，设有独立入户花园，带约7米通铺阳台，270°全景采光大主卧。约105㎡户型为四房两厅两卫，南北对流，独立入户花园，客厅有约5米大宽厅，采用LDKB一体化设计，主卧带L型超7米转角飘窗。约135㎡户型为四房两厅两卫，南北通透双阳台设计，自带约5.25米大宽厅和约5.45米大阳台，主卧开间约3.6米，空间宽敞舒适。

在装修选材上，万科·檐屿城选用了柔美的东方既白岩板、珍贵的雀眼木木饰面、厚度达8mm的超白玻璃、精致拼花砖、纹理舒缓的霜喜砖等99项精选定制板材，提升居家质感。每一款板材都经过多轮甚至上百次的比对、打样测试，反复斟酌筛选后确定。例如，制作衣柜、门板等的雀眼木、鸡翅木，均为稀有珍贵的装饰良材，其中雀眼木原木使用率低，木饰面尤为珍贵。项目在岛台、玄关装饰面采用东方既白、卡拉拉花白、芬迪白等岩板，美观且耐磨耐用、防污易洁。厨房推拉玻璃门采用8mm超白玻璃，带有水纹、元宝纹装饰，晶莹通透、高档典雅且耐脏。地面采用木纹砖、霜喜砖、月光石大理石瓷砖，易清洁、耐高温，纹理设计美观。77平户型采用兼具木地板颜值与瓷砖性能的木纹砖，提升整体档次。玄关、厕所等区域采用复古小方砖、编织花砖进行精心拼花设计，增添独特魅力。

全屋配备隐藏式中央空调交付，如同豪宅配置，能均匀调节室内温度，吹风均匀，不占空间且提升美观度。小户型也配备方太厨房三件套、智能马桶等超配交标，提升生活品质。此外，项目还拥有120处魔鬼精工细节，如厨房门吊轨内嵌隐藏、玻璃门“严丝合缝”、内嵌中央空调等，体现了平整美学和颜值主义美学。在平整美学上追求“0误差”，如厨房玻璃门关闭后缝隙极小，卫生间砖缝对齐，镜柜门边缘与柜壁工整对齐。在颜值主义美学上，客厅、主卧天花板配置灯带，厨房天花板与客厅灯带边缘采用弧形设计，提升空间美感。

9. **优点总结**

- **新规户型优势显著**：作为广州南站板块唯一的新规产品，得房率高达130%左右，为住户提供了更多的实际使用空间，在市场上具有很强的竞争力。

- **教育资源丰富**：项目内部配建9班幼儿园和36班九年一贯制学校，并官宣引进全国知名的湖南师范大学附属学校，填补了南站板块教育资源的空白，为孩子提供优质的教育环境。

- **交通出行便捷**：虽距离广州南地铁站约1.5公里，但周边交通线路丰富，有2号线、7号线、22号线，以及即将开通的东晓南路到广州南站连接线，可快速到达城市各处，通勤便利。

- **商业休闲配套完善**：周边有新鸿基南站ICC、花城汇等多个大型商业项目，以及在建的K11 SELECT和万象系商业，满足购物、娱乐等需求。项目内部配备滨河公园等休闲设施，提升生活品质。

- **建筑设计高端**：万科檐屿城采用玻璃塔冠和“钢琴键”外立面等设计，提升了项目的整体品质和辨识度，打造出优质的居住环境。

- **性价比突出**：对比南站其他新盘，万科·檐屿城在产品设计、配套设施等方面具有明显优势，且为超新规产品，性价比十足。

10. **缺点总结**

- **学校交付与开学时间不确定**：虽配建了学校，但交付和开学时间尚未明确，对于急需入住且有子女入学需求的家庭来说，存在一定的不确定性。

- **部分楼栋存在噪音影响**：部分楼栋靠近东新高速和高铁站，可能会受到交通噪音的干扰，影响居住的静谧性。

- **距离地铁站步行距离较远**：距离地铁站1.5公里，步行前往耗时较长，对于依赖地铁出行且不习惯乘坐公交或楼巴接驳的居民来说，不太方便。

综上所述，万科檐屿城凭借其在广州南站的优越地理位置，构建了15轨立体交通网络，实现高效通勤；丰富的教育资源，引入知名学校；完善的生活配套，涵盖商业、医疗、休闲等多个方面；独特的社区氛围与超配设施，以及个性化、高使用率的户型设计，使其成为一个具有较高居住价值的项目。尽管存在一些不足之处，但随着南站区域的持续发展和项目自身的逐步完善，万科檐屿城有望为业主带来高品质的居住体验，成为南站片区的人居典范。同时，与番禺的广州城投岭南府、越秀·星瀚TOD、广州地铁·珑曜上城等楼盘相比，各有特点，购房者可根据自身需求和偏好进行选择。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。