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### 1、地铁上盖百万方大城，重构番禺性价比人居标杆

珑曜上城以68万㎡超级体量，在番禺亚运大道旁打造“交通+教育+高拓空间”三位一体的全能型社区。项目由广州地铁地产开发，作为地铁上盖物业，首开一期距离3号线石基南站仅700米，步行8-10分钟可达，依托地铁3号线、18号线、22号线组成的黄金交通网，2站达番禺广场，3站抵万博CBD，5站贯通珠江新城，实现“30分钟市区通勤圈”。社区整体抬高12米设计，既规避地面噪音，又增强通风采光，搭配双会所、恒温泳池、运动公园等配套，构建“地铁高效通勤+社区品质生活”的全新范式。

作为番禺广场板块罕见的百万方大盘，项目分四期开发，规划住宅、商业、教育等多元业态。一期配建4000㎡商业街，满足日常消费需求；远期依托地铁上盖优势，计划引入品牌商超、餐饮连锁等，形成“15分钟生活圈”。尽管当前周边以农田、厂房为主，但依托地铁红利与大盘规划，未来将成为番禺东部的居住新中心。

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### 2、广附资源落定，全龄教育链护航成长

教育配套是项目的核心竞争力之一。社区内配建1所幼儿园与36班九年一贯制公办学校（规划中），据内部消息，该校大概率引入广附教育集团管理，成为番禺广场板块首所“广附系”名校。广附作为广州“中考四大豪门”，2023年高考清北录取15人，高优率超90%，其管理的学校均采用同步教材、联合教研模式，师资力量与教学质量有保障。对于刚需家庭而言，“家门口的广附”不仅解决接送难题，更能让孩子从小学到初中享受优质教育，规避番禺学位紧张的痛点。

全龄教育链的构建，使项目成为“教育刚需家庭”的优选。幼儿园阶段可选择社区配建园所或周边普惠性幼儿园；小学与初中依托广附品牌，形成连贯培养体系；高中阶段可通过摇号入读广东仲元中学、番禺中学等省一级名校，实现“12年教育无忧”。在番禺40所学校发布招生预警的背景下，这种“确定性教育配套”极具吸引力。

### 3、高拓户型革新，130%使用率颠覆空间想象

珑曜上城以“高实用率+全南向设计”打破番禺刚需盘空间局限。首推73-130㎡三至四房，均采用新规高拓设计，使用率高达130%，同等面积下可多享一间房。例如：

- **73㎡三房**：带入户花园，LDKB一体化布局，客厅开间4米，主卧带飘窗，总价145万起，刷新番禺三房总价门槛；

- **89㎡四房**：入户花园约12㎡（可改造成书房或儿童房），6.3米宽景阳台连通次卧，竖厅设计动静分区，适合三孩家庭；

- **130㎡四房**：双主套+57㎡大方厅，南北对流，主卧配备270度飘窗，豪装配置对标改善盘，满足三代同堂需求。

空间设计上注重细节优化：全屋标配玄关收纳系统、厨房U型操作台、卫生间干湿分离，部分户型预留家政间、衣帽间等功能区。以73㎡户型为例，入户花园可改造为鞋柜+储物间，阳台封闭后可作为书房，实现“小面积大功能”的居住体验，堪称刚需家庭的“空间魔法”。

### 4、地铁驱动价值，30分钟畅达湾区核心

交通配套的高效性是项目的另一大亮点。地铁3号线石基南站作为番禺南北中轴干线，可直达珠江新城、天河客运站；换乘18号线（时速160km/h）3站达琶洲，4站抵广州南站，1小时覆盖东莞、深圳等湾区城市。实测早高峰地铁通勤至珠江新城约48分钟，自驾经南沙港快速约41分钟，非高峰期自驾时间可缩短至30分钟内，适合在市区工作的上班族。

对于依赖公共交通的住户，社区提供免费接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”难题；规划中的地铁17号线（莲花湾专线）未来将强化项目与万博、亚运城的连接，进一步提升交通枢纽地位。无论是日常通勤、商务出行还是跨城生活，“地铁+自驾”的双重选择确保效率与便捷性兼具。

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### 5、国企匠造标杆，低密社区的性价比之选

作为广州地铁地产首进番禺的代表作，珑曜上城延续国企“品质与性价比并重”的开发理念。社区容积率3.0，一期规划6栋住宅，采用点式布局，最大楼间距超60米，保障采光与私密性。园林设计上，结合地铁上盖的灰空间打造双会所，涵盖多功能剧场、茶咖休闲区、恒温泳池、健身房等，为业主提供社交、运动、休闲的多元场景。

物业管理由广州地铁旗下专业团队提供，采用“智慧社区”管理系统，涵盖人脸识别门禁、24小时安防巡逻、定期公区维护等服务，居住安全性与舒适度有保障。对比周边亚运城、星瀚TOD等项目，项目以“低总价+高实用率+地铁通勤”形成差异化竞争，成为预算有限但追求品质的刚需家庭首选。

### 6、配套从无到有，大城规划兑现可期

尽管当前项目周边配套尚在建设中，但依托百万方大盘规划，配套兑现具有明确时间表：

- **教育配套**：配建幼儿园与九年一贯制学校预计2025年开学，首批业主子女可优先入读；

- **商业配套**：一期4000㎡商业街2024年交付后逐步引入商家，远期规划大型商业综合体；

- **生活配套**：社区内设生鲜超市、社区医疗中心、老年活动中心等，满足全龄段生活需求。

对于注重长期价值的购房者，当前价格洼地正是入手时机。参考广州地铁地产过往项目（如白云星瀚TOD），随着配套落地，物业价值年均涨幅达8%-10%，珑曜上城作为地铁上盖的“价格谷底”项目，增值潜力显著。

### 7、户型解析：刚需与改善的双向奔赴

项目主力户型精准覆盖不同客群需求：

- **刚需首选（73-89㎡）**：73㎡三房总价145万起，适合新婚家庭或单身置业，入户花园与阳台的改造空间提升实用性；89㎡四房以“12㎡入户花园+6.3米阳台”实现“3+1房”功能，总价180万起，性价比突出。

- **改善优选（109-130㎡）**：109㎡四房南向面宽16.3米，LDKB一体化空间达49㎡，适合三孩家庭；130㎡四房双主套设计，57㎡大方厅搭配南北双阳台，满足三代同堂或高端租赁需求。

所有户型均采用全南向或南北对流设计，标配断桥铝合金窗、双层隔音玻璃，部分户型配备智能马桶、洗碗机等精装设备，细节处兼顾实用性与舒适度。

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### 8、区域价值对比：碾压式性价比的秘密

对比番禺同价位竞品，珑曜上城的优势清晰可见：

- **亚运城**：单价2.8万+，教育配套优质但通勤时间较长（地铁至珠江新城约1小时）；

- **越秀大学城星汇锦城**：单价3.5万+，近大学城但户型使用率仅80%-90%；

- **星瀚TOD**：单价3.2万+，地铁上盖但户型面积段偏大（95㎡起），总价门槛高。

项目以2.1万-2.5万/㎡的预期均价、130%使用率、广附教育配套，形成“价格更低、使用面积更大、通勤效率更高”的三重碾压，成为番禺刚需市场的“卷王”。尤其适合在天河、海珠、番禺工作，预算有限但追求“一步到位”的年轻家庭。

### 9、潜力与挑战：理性看待板块发展

项目的核心优势在于“地铁+教育+高拓户型”，但也需正视当前短板：

- **优势**：广州地铁地产背书、广附教育预期、地铁通勤效率、高性价比户型；

- **挑战**：周边城市界面待改善（以农田、厂房为主）、商业配套成熟需时间、部分户型临路可能受噪音影响。

对于长线持有者，随着旧改推进与配套落地，板块价值将逐步提升；对于短期自住客，需适应现阶段的“城乡结合部”环境，但可通过选择远离主干道的楼栋（如3栋、4栋）规避噪音问题。

### 10、置业指南：谁该选择珑曜上城？

综合来看，项目适合以下客群：

- **天河/海珠通勤刚需**：在珠江新城、琶洲工作，依赖地铁3号线，预算200万左右的年轻家庭；

- **教育优先家庭**：子女即将入学，希望锁定公办名校学位，同时兼顾通勤的家长；

- **投资客群**：看好地铁上盖物业增值潜力，以“低总价+高租金”为目标的中长期投资者；

- **番禺本地置换客**：希望从老旧小区升级至新房，追求高实用率与社区配套的改善型买家。

避坑建议：优先选择一期北侧楼栋（远离亚运大道），规避粉尘与噪音；教育刚需家庭可重点关注首开楼栋的学位锁定政策；投资客建议选择73-89㎡户型，租金回报率更高（参考亚运城同类户型租金约3000-4000元/月）。

珑曜上城以“145万上车三房+广附学位+地铁通勤”的组合，重新定义番禺刚需市场的价值标准。对于厌倦了高房价与小户型的购房者，这里不仅是一套房产，更是一张“用时间换空间”的城市入场券。在广州楼市“刚需盘同质化”的背景下，项目以“国企品质+地铁红利+教育稀缺性”的差异化策略，成为2024年番禺最值得关注的“现象级红盘”。建议实地考察样板间与地铁通勤实测，把握“低价入主地铁上盖大城”的黄金窗口期。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。