土地流拍,25城成交降6%,金秋变冷冬?

搜狐焦点韶关 2019-10-07 10:10:52
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有句话说的好,一个特价房冒出来,千千万万套特价房跟上去,对踏空房价多年的刚需们来说,2016-2018年房价水涨船高时尚且观望,好不容易熬到有点眉目了,何必又上赶着凑过去?

土地流拍,25城成交降6%,金秋变冷冬?

最近看到两份数据,和大家分享一下。

在2006年时,房地产行业占用资金余约4.1万亿,对应占当期社会融资的15%、占M2(流通中货币)的12%。

到了2019年二季度,房地产行业合计占用资金约52.6万亿,对应占当期社会融资的25%、占M2的27%。在社会融资中占比接近翻倍,

数据很直观,13年前,全社会涌入楼市的资金,不及现在的一半。

这也难怪,几乎所有人都把买房当成了资产升值的一种手段,购房者从“一文不名”到“身家千万”,房企从小鱼小虾蜕变成千亿大鳄,所用的时间,不过一二十年而已。

当大家的钱都开始向房地产流动,房价不涨都难。

不过,到了今年,无论是高杠杆投机的购房者,还是高昂着头颅的开发商,都开始“大眼瞪小眼”了。

第一,土地流拍再现。

数据显示,在流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三四线城市的流拍率最高为7.66%,环比上涨2.58个百分点。

数据背后,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现,苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。

流拍率看起来不算高,却应该引起警惕。

根据统计局公布的数据,2019年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,土地成交价款6374亿元,下降22%。

注意这个降幅,都在20%以上,还都是同比口径。

有印象的朋友还记得,去年同期,土地流拍宗数创出新高,“金九银十”告吹,各地降价促销风潮不断。

现在同比去年还下降20%以上,足以证明土地市场的形势有多严峻。

第二,25城成交下降6%,超100个城市严阵以待。

房产研究机构克而瑞10月2日发布的报告显示,25个二三线城市成交2190万平方米,环比下降6%。

成交量跌幅虽然不大,热点城市却加速分化,武汉、西安等成交量小幅回升,但环比涨幅皆不足10%,成都、长沙、郑州等市场加速转冷,环比跌幅都在30%以上。

杭州、无锡、常州等市场延续一定热度,成交量环比均有不同程度的增长,南京成交明显放量,环比涨幅超60%,宁波、合肥、徐州等市场明显降温,环比跌幅超20%。典型如苏州,在调控政策严厉打压下,近两月成交量持续走低,市场较二季度相差甚远。

在“分化”的基础上,25个重点城市的平均成交环比下降,更能说明问题。

除此之外,在这一轮大潮中,上百个城市都在“严阵以待”。

根据不完全统计,进入2019年下半年以来,至少已有15个城市出台楼市调控政策,比如,苏州年内第四次加码调控,在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧。大连发布通知,要求实施商品住房价格指导。洛阳明确表示要以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该价。

而在8月中旬,《2019年银行机构房地产业务专项检查》发出通知,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

更进一步的还在后面,有报道称,住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本,专家指出,此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况,有望为落实“一城一策”,制定实施房产精准调控举措提供第一手基础材料。

简单总结一下,最近一段时间以来,15个以上的城市发布限售和禁涨令,32城收紧房地产金融调控,全国150城网签联网。

显然,土地市场冷,各个城市蔓延的气氛也在降温,这上百个城市也已经准备就绪,10月份,本已进入金秋时节,空气中略带寒意,没成想,“冷冬”提前来了。

日渐转冷的气氛下,购房者怎么办?

笔者认为:未来几个月的时间中,面对特价房时,务必保持定力。

楼市下行阶段,在三四线楼市,和一二线的远郊区域,往往会井喷式的涌现特价房,名目五花八门,有的是低首付、零首付门槛降低,有的是送装修送车位,有的是精装改毛坯,有的是洋房跌破高层的价格。

原因很简单,房企在土地市场遇挫后,在四季度会急于回款,过去这些年如此,去年也是如此,今年想必也是一样的套路。

越是这个时候,越要保持平常心。

项目降价,一定要追根问底是什么原因,是前期蓄客不足导致的去化较差,还是购房者根本不认账?是开发商的历史原因,还是项目本身有产权或规划上的争议点?周边配套是否发生了变动?还是开发商只是拿低价为噱头?

楼市就是这样一个演绎群体行为的市场,当人人都抱着捡漏的心思,性价比高的房源自然会越来越多。

有句话说的好,一个特价房冒出来,千千万万套特价房跟上去,对踏空房价多年的刚需们来说,2016-2018年房价水涨船高时尚且观望,好不容易熬到有点眉目了,何必又上赶着凑过去?

来源:蓝白观楼市TB

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