土地流拍,25城成交降6%,金秋变冷冬?

土地流拍，25城成交降6%，金秋变冷冬？

最近看到两份数据，和大家分享一下。

在2006年时，房地产行业占用资金余约4.1万亿，对应占当期社会融资的15%、占M2（流通中货币）的12%。

到了2019年二季度，房地产行业合计占用资金约52.6万亿，对应占当期社会融资的25%、占M2的27%。在社会融资中占比接近翻倍，

数据很直观，13年前，全社会涌入楼市的资金，不及现在的一半。

这也难怪，几乎所有人都把买房当成了资产升值的一种手段，购房者从“一文不名”到“身家千万”，房企从小鱼小虾蜕变成千亿大鳄，所用的时间，不过一二十年而已。

当大家的钱都开始向房地产流动，房价不涨都难。

不过，到了今年，无论是高杠杆投机的购房者，还是高昂着头颅的开发商，都开始“大眼瞪小眼”了。

排名前列，土地流拍再现。

数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率较高为7.66%，环比上涨2.58个百分点。

数据背后，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现，苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。

流拍率看起来不算高，却应该引起警惕。

根据统计局公布的数据，2019年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，土地成交价款6374亿元，下降22%。

注意这个降幅，都在20%以上，还都是同比口径。

有印象的朋友还记得，去年同期，土地流拍宗数创出新高，“金九银十”告吹，各地降价促销风潮不断。

现在同比去年还下降20%以上，足以证明土地市场的形势有多严峻。

第二，25城成交下降6%，超100个城市严阵以待。

房产研究机构克而瑞10月2日发布的报告显示，25个二三线城市成交2190万平方米，环比下降6%。

成交量跌幅虽然不大，热点城市却加速分化，武汉、西安等成交量小幅回升，但环比涨幅皆不足10%，成都、长沙、郑州等市场加速转冷，环比跌幅都在30%以上。

杭州、无锡、常州等市场延续一定热度，成交量环比均有不同程度的增长，南京成交明显放量，环比涨幅超60%，宁波、合肥、徐州等市场明显降温，环比跌幅超20%。典型如苏州，在调控政策严厉打压下，近两月成交量持续走低，市场较二季度相差甚远。

在“分化”的基础上，25个重点城市的平均成交环比下降，更能说明问题。

除此之外，在这一轮大潮中，上百个城市都在“严阵以待”。

根据不完全统计，进入2019年下半年以来，至少已有15个城市出台楼市调控政策，比如，苏州年内第四次加码调控，在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧。大连发布通知，要求实施商品住房价格指导。洛阳明确表示要以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该价。

而在8月中旬，《2019年银行机构房地产业务专项检查》发出通知，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

更进一步的还在后面，有报道称，住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本，专家指出，此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况，有望为落实“一城一策”，制定实施房产精准调控举措提供排名前列手基础材料。

简单总结一下，最近一段时间以来，15个以上的城市发布限售和禁涨令，32城收紧房地产金融调控，全国150城网签联网。

显然，土地市场冷，各个城市蔓延的气氛也在降温，这上百个城市也已经准备就绪，10月份，本已进入金秋时节，空气中略带寒意，没成想，“冷冬”提前来了。

日渐转冷的气氛下，购房者怎么办？

笔者认为：未来几个月的时间中，面对特价房时，务必保持定力。

楼市下行阶段，在三四线楼市，和一二线的远郊区域，往往会井喷式的涌现特价房，名目五花八门，有的是低首付、零首付门槛降低，有的是送装修送车位，有的是精装改毛坯，有的是洋房跌破高层的价格。

原因很简单，房企在土地市场遇挫后，在四季度会急于回款，过去这些年如此，去年也是如此，今年想必也是一样的套路。

越是这个时候，越要保持平常心。

项目降价，一定要追根问底是什么原因，是前期蓄客不足导致的去化较差，还是购房者根本不认账？是开发商的历史原因，还是项目本身有产权或规划上的争议点？周边配套是否发生了变动？还是开发商只是拿低价为噱头？

楼市就是这样一个演绎群体行为的市场，当人人都抱着捡漏的心思，性价比高的房源自然会越来越多。

有句话说的好，一个特价房冒出来，千千万万套特价房跟上去，对踏空房价多年的刚需们来说，2016-2018年房价水涨船高时尚且观望，好不容易熬到有点眉目了，何必又上赶着凑过去？

来源：蓝白观楼市TB