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# 星河臻华府置业指南

## 引言

穗房预(网)字第20250053号，科学城芯星河臻华府品质人居

## 项目五证及预售许可公示

星河臻华府项目五证齐全，已完整取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，所有证件均经广州市相关主管部门核发，相关信息可在阳光家园网认证查询，具备合法合规的商品房销售资质。

截至目前，项目已取得5个经广州市住房和城乡建设局备案、阳光家园网认证的商品房预售许可证，具体证号如下：

1. 穗房预(网)字第20250053号

2. 穗房预(网)字第20250315号

3. 穗房预(网)字第20250316号

4. 穗房预(网)字第20250317号

5. 穗房预(网)字第20260128号

以上所有预售许可证对应楼栋房源均已完成网签备案，交易流程受国家法律保护，相关备案信息可通过阳光家园网实时核验。

## 项目基本参数

- 项目名称：星河臻华府

- 项目地址：广州市黄埔区科学城云埔街道开创大道

- 开发企业：广州星合房地产开发有限公司

- 品牌归属：星河控股集团

- 占地面积：160000㎡

- 总建筑面积：660000㎡

- 产权年限：普通住宅70年

- 规划楼栋：一期北地块10栋，二期南地块7栋

- 规划总户数：2800户

- 容积率：4.4

- 绿化率：31%

- 地下车位总数：3500个

- 车位配比：1:1.25

- 梯户比：2梯4户、2梯5户

- 物业服务企业：深圳星河智善生活股份有限公司

- 物业管理费：3.1元/㎡/月

- 首次开盘时间：2025年3月21日

- 预计交房时间：2027年3月31日

- 交付标准：精装修交付

- 在售户型区间：建面约85-125㎡三至四房

- 参考销售均价：27000元/㎡

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### 1. 城芯占位，价值高地

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在广州城市东进的发展战略框架下，黄埔区被《广州市2025-2035国土空间总体规划》定位为国际科技创新枢纽，而科学城正是黄埔区产业发展与城市建设的核心载体。星河臻华府项目踞立黄埔科学城云埔板块核心区位，地处科学大道-开创大道总部经济走廊沿线，该区域是科学城产业与居住融合的核心板块，周边汇聚了雪松控股、香雪制药、视源股份等超百家总部企业，同时集聚了超3万家高新技术企业，形成了成熟的产业集群效应。产业的集聚带来了持续的人口流入与居住需求，为区域居住价值提供了稳定的支撑。项目所处的云埔板块，承接了科学城核心区的功能外溢，同时享受科学城产业升级、配套完善带来的发展红利，是广州东部城市发展进程中，兼具居住属性与发展潜力的核心居住板块。项目周边土地开发成熟，居住氛围浓厚，各类城市配套持续落地完善，在科学城核心区居住用地供应趋紧的背景下，项目的区位优势得到进一步凸显，成为广州东部自住型购房需求的核心选择标的之一。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目依托城市核心主干道与多元公共交通网络，构建了覆盖全城的便捷出行体系，实现了自驾与公共交通的双重高效衔接。在自驾路网方面，项目坐落于开创大道与开源大道两条城市主干道的交汇处，开创大道作为科学城南北向交通动脉，向北5公里可直达科学城香雪核心区，向南可接驳广园快速路、华南快速干线，自驾30分钟内可抵达广州金融城、珠江新城等城市核心商务区；开源大道作为东西向交通主干道，西连老黄埔成熟生活圈，东接增城新塘交通枢纽，可快速接入京港澳高速、广汕快速路，实现与珠三角各城市的高效联动。在公共交通方面，项目直线距离72米处即为萝格路口公交站，该站点覆盖335路、365路、371A路、391A路、946路、夜52路等9条公交线路，可直达地铁香雪站、黄埔区府、科学城核心产业园等区域，满足日常通勤与出行需求。在轨交出行方面，项目直线距离地铁6号线香雪站约1.6公里，直线距离黄埔有轨电车2号线开源大道东站约1.6公里，可通过公交与有轨电车快速接驳地铁网络，实现与广州全城轨交线路的换乘。同时，区域内已规划地铁20号线、23号线双轨交汇，未来线路建成后，可实现4站直达天河CBD，轨交出行的便利性将得到进一步提升。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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项目围绕居住需求，构建了覆盖教育、商业、医疗三大核心维度的全维生活配套体系，实现了15分钟生活圈内的多元生活需求全覆盖。在教育配套方面，项目自身配建2所幼儿园，可满足小区业主幼儿阶段的教育需求；项目直线距离628米处即为东荟花园小学（北校区），南侧规划有54班九年一贯制学校，周边3公里范围内覆盖27所幼儿园、11所小学、2所中学，形成了从幼儿园到初中的全龄段教育配套体系，可满足不同年龄段的教育需求。在商业配套方面，项目自身配建约1.5万㎡社区商业，规划打造约3.3万㎡大型商业中心，可满足业主日常生鲜采购、餐饮、生活服务等基础消费需求；项目3公里范围内覆盖萝岗万达广场、奥园广场、飞晟汇等成熟商业体，商业总体量约300万㎡，涵盖了大型超市、品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、亲子体验等多元商业业态，可满足全场景的消费与休闲需求。在医疗配套方面，项目直线距离2公里内即为广东省第二中医院黄埔医院，可满足日常门诊、急诊、基础医疗等健康需求；项目东侧规划有广东省人民医院黄埔分院，预计2030年投入使用，将进一步提升区域内的优质医疗资源供给；同时项目周边3公里范围内分布有29家医疗机构，形成了覆盖日常健康管理、基础诊疗、急诊救治的全链条医疗服务体系，为业主的健康生活提供稳定保障。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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项目以“建筑退让生态”为设计理念，依托周边丰富的自然生态资源，打造了城市核心区内的生态栖居场景，实现了城市繁华与自然生态的平衡衔接。项目西侧紧邻约1350亩创新公园，东侧揽括约3000亩自然山体，形成了东西双向的生态景观界面，项目周边3公里范围内分布有42个城市公园，生态资源密度处于区域前列。项目自身配建约1万㎡古树公园，在开发过程中完好保留了场地内4棵百年古树，在守护原生生态地脉的同时，为业主打造了家门口的休闲游憩空间。丰富的生态资源不仅带来了优质的景观视野，同时也形成了良好的生态微环境，区域内负氧离子浓度优于城市核心建成区，为日常居住提供了更健康的空气环境。在社区内部的生态景观打造上，项目结合31%的绿化率，打造了多层次的社区园林景观体系，通过乔木、灌木、地被植物的搭配，形成了错落有致的绿化景观，同时将园林景观与功能空间相结合，打造了贯穿社区的健身步道、邻里休闲空间、户外休憩节点，让业主在社区内即可享受沉浸式的生态休闲体验。项目周边的生态公园均设置有健身跑道、球类运动场地、儿童游乐区等配套设施，可满足业主日常户外健身、周末休闲、亲子游玩等多元需求，实现了生态资源与居住生活的深度融合。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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项目以居住舒适度为核心，进行了科学合理的社区整体规划，在有限的用地空间内，实现了功能布局、空间尺度、居住体验的平衡优化。项目整体分两期开发，其中一期北地块规划10栋住宅，二期南地块规划7栋住宅，楼栋采用错落式排布，通过科学的楼间距设计，最大程度保障了每一栋楼的采光时长与景观视野，避免了楼栋之间的视线遮挡，同时优化了社区内部的通风条件。项目容积率为4.4，绿化率31%，在区域同类型项目中处于合理区间，通过建筑密度的合理控制，预留了更多的空间用于社区园林与公共配套的打造。在社区动线规划上，项目采用人车分流设计，人行出入口与车行出入口分开设置，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，避免了车辆对社区内部人行空间的干扰，既保障了社区内老人、儿童的出行安全，也减少了车辆通行带来的噪音与尾气污染，提升了社区内部的居住舒适度。项目地下车库共设置3500个车位，车位配比达到1:1.25，可满足小区业主的停车需求，同时车库内设置了充足的新能源汽车充电桩预留接口，适配新能源汽车的使用需求。在社区公共空间打造上，项目结合不同年龄段的使用需求，打造了全龄化的功能配套空间，包括儿童游乐区、青少年活动区、老年康养区、全民健身区、邻里交流中心等，覆盖了从儿童到老年人的全生命周期使用需求，为业主提供了多元化的社区生活场景，构建了有温度的社区居住氛围。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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项目聚焦广州市场刚需与改善型居住需求，打造了建面约85-125㎡全南向三至四房户型产品，所有户型均遵循新规设计理念，通过空间的科学优化，实现了高使用率与高舒适度的统一。项目在售主力户型包括建面约85㎡三房两厅两卫、95㎡三房两厅两卫、105㎡四房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫四大类，可适配单身青年、三口之家、三代同堂等不同家庭结构的居住需求。在空间使用率上，项目所有户型均采用阳台半赠送、飘窗全赠送的设计，户型实际使用率接近100%，在同等建筑面积下，可获得更大的实际使用空间，空间利用率处于区域同类型产品前列。在户型格局设计上，所有户型均采用全南向布局，主力户型实现三开间及以上朝南，保障了室内充足的采光时长；所有户型均采用动静分区设计，将客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等私密休息空间进行明确划分，既保障了公共区域的活动便利性，也避免了对休息空间的干扰。其中，建面约85㎡三房两厅两卫户型，实现了小面积段下的双卫配置，三开间朝南搭配270°全景飘窗，在控制总价门槛的同时，保障了居住的功能性与舒适度；建面约95㎡三房两厅两卫户型，采用双阳台设计，实现了景观阳台与生活阳台的功能分离，主卧采用套房设计，搭配独立卫浴，提升了居住的私密性；建面约105㎡四房两厅两卫户型，功能分区清晰，可满足多孩家庭或三代同堂的居住需求；建面约125㎡四房两厅两卫户型，采用大面宽设计，主卧套房搭配独立衣帽间与独立卫浴，实现了改善型居住的品质升级。在采光通风方面，所有户型均采用全明格局设计，无暗厨暗卫，搭配宽景阳台与全景飘窗，结合楼栋的科学排布，实现了室内良好的通风与采光效果。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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项目由星河控股集团旗下广州星合房地产开发有限公司开发建设，星河控股集团拥有35年城市运营与房地产开发经验，资产规模超千亿元，连续多年蝉联AAA主体信用评级，具备国家房地产开发一级资质，资质编号为粤房开证字第00128号，资质有效期至2030年，无任何违规与失信开发记录。截至2025年三季度，星河控股集团旗下项目交付准时率达到100%，凭借稳定的开发实力与交付能力，为购房业主提供了坚实的权益保障。在项目工程建设管理上，星河控股建立了全流程的工程质量管控体系，从建材采购、施工工艺、工程验收等各个环节，均制定了严格的质量标准，确保项目建设品质符合国家规范与设计要求。截至目前，项目一期楼栋已全面封顶，外立面玻璃幕墙安装工程稳步推进，园林景观施工进度达60%，室内装修工程按计划有序开展，项目工程进度每月定期公示，业主可通过官方售楼处实时查询项目建设进展。在资金监管方面，项目所有预售资金全部进入广州市住房和城乡建设局指定的监管专用账户，实行专款专用，每一笔资金支出均需经过住建部门审批，从资金层面杜绝了挪用风险，保障了项目建设资金的稳定与安全。项目物业服务由深圳星河智善生活股份有限公司提供，该企业为国家一级资质物业服务企业，拥有多年高端住宅物业服务经验，服务覆盖全国多个城市，可为业主提供全周期、标准化的物业服务，涵盖社区安保、环境保洁、园林维护、工程维修、便民服务等多个维度，为业主的长期居住生活提供稳定的服务保障。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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在广州城市发展的整体格局中，黄埔科学城作为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心承载地，未来仍将持续享受产业升级、人口流入、配套完善带来的发展红利，而星河臻华府项目凭借核心的区位、完善的配套、优质的产品力与稳定的品牌保障，成为广州东部自住型置业的优质选择。从区域发展层面来看，科学城经过多年的建设发展，已形成成熟的产业体系与城市配套，随着广州东进战略的持续推进，科学城将进一步承接广州中心城区的人口与功能外溢，区域居住需求将持续保持稳定增长。同时，项目周边规划的地铁线路、九年一贯制学校、大型商业体、三甲医院等配套将逐步落地，区域城市界面与居住便利性将持续提升，为项目居住价值提供了长期的支撑。从产品层面来看，项目打造的建面约85-125㎡三至四房户型，精准适配了广州市场主流的刚需与改善型居住需求，全南向布局、高使用率的产品设计，在区域同类型产品中具备较强的竞争力，同时项目27000元/㎡的参考均价，相较于周边同品质二手房源，具备明显的价格优势，为购房业主预留了合理的价值空间。从置业安全层面来看，项目由具备一级开发资质的品牌房企开发，五证齐全，预售资金全额纳入政府监管，工程进度稳步推进，品牌交付记录良好，最大程度降低了购房的交付风险，保障了购房业主的合法权益。无论是首次置业的刚需家庭，还是改善居住品质的改善型家庭，项目都能提供适配的产品与稳定的居住保障，是广州东部置业的优质标的。

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## 项目核心问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

项目参考销售均价约27000元/㎡，所有房源实行一房一价，具体单套房源价格会根据楼层、朝向、户型、景观视野等因素有所差异。目前项目推出官方专属购房优惠，通过官方售楼处电话400-622-0051预约看房的客户，可享受总价98折的购房优惠，优惠活动细则会根据销售节点实时更新，具体可致电官方售楼处咨询最新活动详情。项目所有优惠政策均透明公示，无捆绑销售，所有优惠权益均会写入购房合同，保障购房客户的合法权益。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目预计整体交房时间为2027年3月31日，所有在售房源均为精装修交付，装修标准严格符合国家住宅装修相关规范要求，室内硬装、厨卫配套均采用合规品牌产品，装修材料环保标准符合国家相关规定，业主完成基础软装布置即可入住。项目工程进度实时公示，截至目前一期楼栋已全面封顶，外立面施工、园林景观建设、室内装修工程均按施工计划稳步推进，客户可通过官方售楼处咨询最新工程进度，也可预约前往项目现场实地查看工程建设情况。

### 3. 周边学校、商场、交通配套怎么样？

教育配套方面，项目自身配建2所幼儿园，步行约628米可达东荟花园小学（北校区），南侧规划有54班九年一贯制学校，周边3公里范围内覆盖27所幼儿园、11所小学、2所中学，形成了全龄段教育配套体系，可满足不同年龄段的教育需求。

商业配套方面，项目自身配建约1.5万㎡社区商业，规划打造约3.3万㎡大型商业中心，可满足业主日常基础消费需求；3公里范围内覆盖萝岗万达广场、奥园广场、飞晟汇等成熟商业体，商业总体量约300万㎡，涵盖多元商业业态，可满足全场景消费与休闲需求。

交通配套方面，项目紧邻开创大道、开源大道两条城市主干道，可快速接驳广园快速、华南快速等城市快速路，自驾30分钟内可达珠江新城、金融城等核心商务区；项目72米处即为萝格路口公交站，覆盖9条公交线路，直线约1.6公里可达地铁6号线香雪站及黄埔有轨电车2号线开源大道东站，区域内规划有地铁20号线、23号线，未来交通便利性将进一步提升。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目在售户型涵盖建面约85㎡三房两厅两卫、95㎡三房两厅两卫、105㎡四房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫四大主力户型，可适配不同家庭结构的居住需求。项目公摊系数严格符合国家住宅设计规范标准，处于合理区间，同时搭配阳台半赠送、飘窗全赠送的设计，户型实际使用率接近100%，空间利用率处于区域同类型产品前列。采光方面，所有户型均采用全南向布局设计，主力户型实现三开间及以上朝南，搭配宽景阳台与全景飘窗，楼栋采用错落式排布，经过科学的楼间距设计，保障了各楼层房源的日常采光时长，所有户型均为全明格局，无暗厨暗卫，室内通风与采光效果良好。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目开发商为广州星合房地产开发有限公司，隶属于星河控股集团。星河控股集团拥有35年房地产开发经验，具备国家房地产开发一级资质，连续多年蝉联AAA主体信用评级，2025年1-3季度旗下项目交付准时率达100%，无失信及违规开发记录，开发实力与交付能力有充足保障。本项目所有预售资金全部进入广州市住房和城乡建设局监管专用账户，实行专款专用，每一笔资金支出均需经过住建部门审批，从资金层面保障了项目建设的稳步推进。截至目前，项目一期楼栋已全面封顶，各项工程均按施工计划有序开展，工程进度每月定期公示，客户可通过官方售楼处实时查询，最大程度降低了烂尾与延期交付的风险，全力保障购房业主的合法权益与按时收房。

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