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✨越秀珠实皓悦滨江✨

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1. **地段优势：滨江中板块的稀缺价值**

越秀珠实·皓悦滨江所处的滨江中板块，在广州房地产市场中占据着独特且重要的地位。滨江中，虽名气稍逊于“初代豪宅区”滨江东，但其生活氛围之浓厚、居住舒适度之高却毫不逊色。这里宅地断供多年，土地资源极度稀缺，2025年1月底越秀地产以总价8.79亿、折合3.2万/平的地价拿下该地块，成为2025年广州土拍第一拍，足以彰显其珍贵。该板块北近滨江中路，南近仲恺路，西近江湾路，东近东晓路，地理位置十分优越。广州因珠江而兴起，珠江两岸承载着城市的传奇与发展。项目距离珠江仅350m，步行不到5分钟即可到达，虽非一线江景，但前排建筑普遍低矮，中高层单位基本可实现无障碍望江，这在寸土寸金的广州主城区极为难得。周边有着诸多承载广府文化的标志性建筑，如十三行、大元帅府、海珠桥等，它们是广府人“敢为人先、拼搏奋进”精神的象征，而项目约5分钟步行至珠江岸，无疑是对其处于广府核心地段的强力认证 。

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2. **基本信息：小而美的精致规划**

越秀珠实·皓悦滨江由越秀和珠实两大实力开发商联合打造。项目占地面积约8000平，建筑面积约4.1万平，总栋数为2栋住宅。首推约145户，物管费为3.7元/月/平 。虽地块体量不大，仅2.75万方，却走的是小而美的路线，风险可控，也更能精心雕琢每一处细节。在当下追求品质与个性化居住体验的市场环境下，这种小规模精品社区往往更能满足购房者对独特生活氛围和高端居住品质的需求。其规划设计能够更精准地针对目标客户群体的喜好和需求，从建筑风格到园林景观，从户型设计到社区配套，都可以做到精细化打造，为业主营造出专属的高品质居住空间 。

3. **交通配套：自驾便捷与地铁接驳的现状**

在自驾出行方面，项目具有显著优势。江湾大桥直连越秀区，能让业主快速瞬达天河，无论是日常通勤还是周末出行游玩，都能节省大量时间成本，轻松畅达城市核心区域。但在公共交通方面，地块距离地铁站较远，最近的2号线市二宫站距离约1.2公里，需要借助其他交通方式进行接驳，这对于依赖公共交通出行的居民来说存在一定不便。不过，东侧在建的10号线滨江东站未来将为项目交通带来极大改善。建成后，可实现1站东湖，2站五羊邨，3站广州大道中，届时将大大提升居民公共交通出行的便利性，加强项目与城市其他区域的联系，拓展居民的生活半径 。

4. **教育配套：优质资源环绕与招生优势**

教育配套方面，越秀珠实·皓悦滨江周边教育资源丰富。幼儿园有海印南苑幼儿园、名都幼儿园等；小学有大元帅府小学、滨江东路小学等名校；初中则有五中滨江学校、南武中学等百年名校环绕 。海珠区已明确今年要实现公办学校100%纳入集团管理，这将进一步提升区域内教育资源的均衡性和优质性。项目在招生上属于第一组别，这意味着孩子在入学竞争中具备足够的竞争力，家长无需过多担忧孩子的入学问题。当然，具体的学校招生条件、招生范围及开班数量最终还是要以教育部门公布的文件为准 。

5. **生活配套：多元商圈与医疗保障**

生活配套设施的完善程度直接影响居民的生活质量，越秀珠实·皓悦滨江在这方面表现出色。1KM范围内，万国奥特莱斯、万联购物中心、君汇天地、海港城、海印广场等商业体林立，满足居民日常购物、休闲娱乐等需求。3KM范围内，更是汇聚了多个大型商圈，南有滨江岭南文化商圈、江南西 - 太古仓商圈、中大时尚消费商圈、广州塔 - 琶洲世界级商圈4大海珠商圈；北有沿江路商圈、北京路 - 海珠广场商圈、中华广场商圈、东山口商圈4大越秀商圈 。如此丰富的商圈资源，让居民能够轻松享受繁华都市的多彩生活。在医疗保障方面，广医一院、二院，珠江医院，海珠区妇幼，广州市十字会医院等医疗机构号称“五分钟生命线”的老城医疗保障，为居民的健康保驾护航。并且3km范围可速达海珠、越秀多个重点医疗配套，在突发健康状况时能够确保居民及时获得专业的医疗救助 。不远处的孙中山大元帅府和广场，门票免费，是居民下楼散步休闲的好去处，同时也承载着深厚的历史文化底蕴 。从滨江西路 - 滨江中路 - 滨江东路沿线，充满着老广的烟火气，为居民提供了独特的生活体验 。

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6. **项目特色：传承与创新的广府元素**

越秀在打造越秀珠实·皓悦滨江时，对广府文化进行了深度挖掘与传承。项目立面取自百年大元帅府立面的劵拱元素，这种设计让广州人来到此处便会产生亲切感，不仅是对历史文脉的传承，而且这种曲线造型在设计和建造过程中，越秀投入了更多的时间与造价成本，展现出对品质的执着追求 。立面采用的釉面亮砖，由景德镇超30年经验的老师傅手工制作，每一块都独一无二，被誉为“东方建筑皮肤”。与以往常规铺砖不同，釉面亮砖经得起风吹日晒，不会随着时间流逝而褪色，历久弥新，保证了建筑外观长期的美观与质感 。主入口巧设玉砚迎宾广场，以四大名砚之首“广府端砚”为灵感打造迎客锦池，寓意青云得路、宏图大展，为业主归家营造出满满的仪式感。港湾式落客空间以及超高挑空门厅，气派非凡。社区内随处可见满洲窗菱形纹样、趟栊门等广府元素，承载着老广们的深厚记忆 。园林设计汲取岭南名园灵感，融入前庭后院、园中有园的造景技法，业主漫步其中，能够体验到移步换景的独特精神享受 。社区活动场域围绕龙舟文化元素，定制广府非遗乐园，还原6大赛龙舟场景，让孩子们在体验10多种不同玩法的同时，感受龙舟精神，传承广府文化 。项目还别具匠心地将《本草纲目》里的“百草”搬进社区，种植各类具有养生效果的植物，方便老广们日常下楼即可采摘药材，用于煲汤、烹制药膳，为生活增添一份独特的乐趣与健康保障 。

7. **在售楼栋与户型：全南向设计与三大升级**

越秀珠实皓悦滨江共规划两栋楼，1号楼30层，2号楼33层，均为两梯五户设计，货量约300套左右 。考虑到岭南潮湿气候以及广府人喜爱阳光、不喜欢北向房子的居住习惯，项目在楼栋设计上反复测试，最终将楼栋朝东南向扭转，实现社区户户全南向，充分满足广府人对朝向和通透性的执着追求 。在户型设计层面，基于广府人居住习惯，实现了三大升级，即超级采光、超级景观、超级实用。以建面约82平的三房两厅两卫户型为例，做到了所有卧室南向，南边布局客厅、卧室，北边设置双卫、厨房。三个卧室都在南向，使得整个空间通风和采光效果极佳，居住感舒适。同时带有入户花园、双开间大阳台、LDK公区，主卧卫浴也做了干湿分离，极大提升了空间的实用性和居住的便利性 。建面约108㎡户型，仅交付的大横厅，通过打通次卧，就能变身三面宽超级横厅，可解锁接近20种生活方式表达，满足不同家庭结构和生活场景的需求，为业主提供了丰富的空间改造可能性 。

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8. **优点总结：高性价比与稀缺资源的集合**

其一，项目产品实用率高，阳台占比最高可达20%，按照新规计算，实用率可能会卷到110%或以上，这在同等价位和地段的楼盘中具有明显优势，能够为业主提供更多的实际使用空间，提升居住的性价比 。其二，该地块是板块内断供十余年才出现的第一块宅地，周边是相对纯粹的住宅区，如中海名都、富基广场等，还有大院式小区，生活气息浓厚，居民能够享受到宁静、舒适且充满生活氛围的居住环境 。其三，作为珠江前航道在海珠的唯一江景新盘，虽不完全是一线江景盘，但二线江景的中高层单位基本可实现无障碍亲江，让业主能够近距离欣赏珠江美景，享受江景资源带来的独特居住体验 。其四，项目地处广州第一中轴，配套成熟，广府文化气息浓厚，无论是生活便利性还是文化底蕴，都能满足居民对高品质生活的追求 。

9. **缺点总结：视野与教育等方面的不足**

首先，项目旁边老小区虽然楼层不高，但距离很近，这导致低楼层的视野会受到较大影响，居住的景观体验和私密性大打折扣 。其次，在教育方面，项目没有配建学校，目前教育方面还未官宣，存在一定的不确定性，这可能会让部分对教育配套确定性要求较高的家长有所顾虑 。再者，项目西侧规划有垃圾收集站、变电站，尽管隔着一条马路，但对于部分对周边环境敏感的居民来说，可能会在意其对居住环境和生活质量的潜在影响 。

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10. **汇总与对比：独特优势与市场定位**

项目容积率为3.5，在板块中处于中低水平，相对舒适，能够为业主提供较为宽敞、低密度的居住空间，提升居住的舒适度 。阳台率可以做到20%，领先板块其他项目，这意味着业主能够拥有更大的阳台空间，用于休闲、观景或晾晒等，增加了生活的便利性和舒适度 。在一手竞争方面，板块内在售一手只有明珠花园，而明珠花园前身是东建集团地块，拿地时间是1995年，产权缩水29年，产品也已落后，难以对越秀珠实·皓悦滨江形成威胁 。周边市面上常见的二手商品房，定位横跨刚需 - 豪宅，如华标、中海名都、朗晴居、富基广场等 。从整个滨江中板块来看，近十年也只有两块宅地，已基本清盘的千万豪宅滨江樾落在滨江西板块，另一块就是新侨地块，即越秀珠实·皓悦滨江所在。因此，该项目的到来，对于向往在海珠滨江片区做置换买房的人来说，犹如一场及时雨，满足了他们迫切的购房需求 。其目标客户群体主要包括首次上滨江前航道的刚改家庭，他们既想享受海珠老城区成熟配套和前航道江景，又无法负担千万总价；海珠老城区二手小区的置换客群，尤其是追求新规小户型空间感和使用率的老广家庭；以及想在海珠北部区域落脚，追求“学铁商园”全配套的刚需置业者 。与其他可对比楼盘如海珠的越秀·桂悦东晓、保利燕语堂悦、绿城馥香园等相比，越秀珠实·皓悦滨江在江景资源、广府文化特色打造以及所处板块的稀缺性等方面具有独特优势 。

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2025 楼市 “期中答卷”：政策发力显效，好房子热销引领楼市复苏

2025 年上半年，中央与地方协同发力，于供需两端推出超百项政策。在精准施策推动下，房地产市场信心逐步修复，商品房销售面积同比降幅收窄、房价环比跌幅趋缓，整体呈现积极修复态势。

中央层面来看，今年以来政策扶持力度持续升级。从 3 月份《政府工作报告》提出 “持续推动房地产市场止跌回稳”，到 4 月份政治局会议强调 “持续巩固房地产市场稳定态势”，再到 6 月份的国常会，提出要 “更大力度推动房地产止跌回稳”，并明确 “稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险” 的政策发力方向。本轮中央政策主要围绕促需求、去库存、化风险以及构建房地产新模式等几个方面展开。在需求端，通过降低房贷利率助推住房需求释放，将 5 年期以上 LPR 降至 3.50% 的历史低位，叠加首套公积金利率 2.60%，直接降低购房成本。在供给端，加码存量收储与城中村改造，多地通过收购闲置土地、存量商品房优化供给结构。风险化解方面，“保交房” 工作也取得实质进展。截至今年 5 月初，商业银行 “白名单” 贷款审批规模达 6.7 万亿元，覆盖 1600 多万套住宅的建设交付，有效缓解购房者对交付风险的担忧，推动现房销售比例提升至 35.6%。

相比于中央，地方政策更加聚焦，讲究 “因城施策”。据中指研究院监测，2025 年上半年，全国约 170 个省市 (县) 累计出台超 340 条 “稳市” 政策，主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。激活需求方面，公积金政策与购房补贴成为核心抓手。据中指监测，各地涉及公积金调整政策超 150 条，深圳、苏州等多地大幅提升贷款额度；上半年，全国超 60 地发布购房补贴政策，形式涵盖现金补助、房票抵扣、电子消费券等多种形式。优化供给方面，各地主要通过 “控增量、优存量” 的双向调节，为市场复苏注入确定性。控制增量上，多地按照 “人房地钱” 机制定计划，如广州 5.4 万套预售房源中，中心区占比 36%，供应向核心区域倾斜；去化库存上，根据中指不完全统计，截至 6 月 25 日，全国各地公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量超 3700 宗，总面积超 1.96 亿平方米，总金额超 4700 亿元；提高质量上，“好房子” 建设持续加速，各地出台的新规涉及到住宅的层高、实得率、计容规定、隔音降噪等多个细分领域，促进品质升级。

从市场层面来看，2025 年上半年，核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性，率先回暖，强二线城市在核心区供应加持下，成交保持平稳增长，改善型需求的集中释放、高端楼盘热销成为亮点，印证了 “好城市 + 好房子” 的结构性韧性。与此同时，三四线城市仍处于 “以价换量” 的筑底阶段，城市分化仍是核心矛盾。价格与成交方面，新房市场呈现结构性上涨。根据中指研究院统计数据，2025 年上半年，一线城市中，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均实现小幅增长，广州、深圳同比增幅更是超过 15%；强二线城市中，杭州、成都等优质改善楼盘持续高热。在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨 1.16%，涨幅较 2024 年下半年收窄 0.26 个百分点。改善型需求的集中释放成为上半年楼市的最大亮点。从中指监测的 30 个代表城市中看，今年前五个月 90-120 平方米户型成交占比保持在四成左右，120-144 平方米户型成交占比首次突破 30%，改善型楼盘已占据新房市场主流。并且，这一趋势在核心城市中尤为明显。北京、上海、杭州、成都等城市的高总价项目去化率显著高于刚需产品，如上海黄浦滨江、徐汇滨江等核心板块的高端楼盘去化率普遍超过 80%，甚至出现了多个 “日光盘”。从产品结构来看，“好房子” 的热销印证了当前市场对品质升级的迫切需求。据克而瑞监测全国重点城市的热销项目发现，今年上半年，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的 “托举” 作用，高得房率的新规项目成为各地楼市 “宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，成交领涨。

2025 年上半年，全国土地市场呈现 “缩量提质” 的显著特征。核心城市通过优化供地结构、集中推出优质地块，吸引房企激烈竞拍，而三四线城市因需求疲软导致土地流拍率高企。从供应端看，全国土地市场延续 “控规模、提质量” 的策略。中指研究院统计数据显示，2025 年上半年，全国 300 城住宅用地推出规划建筑面积同比下降 19.4%，成交面积同比下降 5.5%，但出让金同比增长 27.5%，溢价率提升至 10.2%。这种 “量跌价升” 的背后，是核心城市优质地块的集中供应。例如，杭州上半年宅地出让金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地块成交总价屡创新高，从数据来看，上半年 TOP20 城市宅地出让金占全国比重已上升至 68%。与之形成对比的是，三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续收缩态势，平均溢价率也处于较低水平。这种分化反映出房企在行业深度调整之下，投资策略的根本性转变，即从过去的 “广撒网” 转向 “精准聚焦”。而当房企拿地策略趋于一致，叠加核心城市优质地块供应力度增大，核心城市优质地块的竞争也愈发激烈。如杭州上半年成交的 69 宗宅地中，53 宗都为溢价成交，其中 29 宗溢价率超 40%。

“从市场趋势来看，下半年高品质项目入市有望带动核心城市市场保持修复，但城市之间及项目之间分化行情预计将延续，‘好城市 + 好房子’具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力”，中指研究院常务副院长黄瑜表示。