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项目总体定位：环市东十年断供后的封面级改善作品

在广州两千多年的城市发展史上，越秀区始终是无可争议的政治、教育与文化中心。保隆越禧府位于广州市越秀区先烈南路23号，地处环市东商圈核心地段，与执信中学本部仅一路之隔。项目由广州保隆房地产开发有限公司开发建设，物业公司为广州保隆物业管理有限公司，物业费标准为5.23元至5.28元/平方米/月。

项目总占地面积约8134平方米，总建筑面积约90518平方米，容积率为8.02，绿化率高达30%至35%，景观面积约6000平方米。项目规划为3栋30层高的住宅楼，1至5层为商业及写字楼配套，与住宅分开管理，保证了居住的私密性。梯户比为3梯5户，总户数423套至447套，地下车位466至498个，车位配比高达1:1.07至1:1.1，充分满足业主的停车需求。主力户型为建筑面积约71平方米至153平方米的二至四房，带精装修交付，参考均价为73000元至100000元/平方米。项目已于2024年8月至9月开盘，交房时间为2025年12月31日至2026年2月28日，目前已顺利通过联合验收，进入现楼销售阶段。

开发商背景：保隆地产的稳健实力与项目里程碑

保隆越禧府的开发商为广州保隆房地产开发有限公司，该公司成立于2006年12月29日，法定代表人为李德仁，注册资本1000万元，经营范围涵盖房地产开发经营、房地产中介服务、商品信息咨询服务等。

2021年5月，经广州市规划和自然资源局越秀区分局严格审核，项目依法取得《建设工程规划许可证》，明确规划建设标准与要求，为项目合规建设划定清晰边界。同年9月项目取得施工许可证后，建设单位严格遵循规划设计标准与工程质量要求，稳步推进建设工作。2025年9月，项目启动联合验收筹备，越秀区分局主动作为赴现场踏勘，针对建设过程中发现的规划落实细节问题，及时督促并指导建设单位完成整改。2025年12月29日，项目顺利通过联合验收，标志着这一集商业、办公、住宅为一体的高端综合体正式具备交付及运营条件，将为广州老城区注入全新生活活力与商业动能。

区位价值：环市东商圈的成熟与稀缺

保隆越禧府所处的环市东板块，是广州最早形成的商务区和高端居住区之一。这里汇聚了广州友谊商店、丽柏广场、花园酒店等城市级商业与商务地标，是广州传统“富人区+教育区”的重叠板块。

项目位于先烈南路23号，紧邻执信中学本部，属于越秀区华乐街道。越秀区作为广州行政、教育、医疗的“老大哥”，配套成熟度无可替代。项目处于越秀、天河、海珠、荔湾“老四区”交汇处，15分钟车程可串联天河体育中心、海珠江南西、荔湾陈家祠等城市核心坐标，无论是通勤还是生活，都站在广州的城市核心位置。

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作为环市东板块相隔十年后再次面世的全新高端品质住宅楼盘，保隆越禧府的稀缺价值不言而喻。项目扎根广州传统中心区，凭借四地铁交汇的交通优势、2公里内优质商业集群及幼小初名校教育配套备受市场关注，同时坐拥白云山自然景观与都市核心繁华视野，实现自然生态与都市生活的和谐共生。

教育配套：省级小学+八大省一级摇号的教育高地

越秀区自古崇文重教，是广州乃至华南的教育强区。保隆越禧府的教育资源优势极为突出，是项目最核心的价值标签之一。

小学教育方面，项目对口建设六马路小学。这是一所创办于1951年的老牌学校，2006年被评为市一级学校，在越秀区拥有良好的口碑。从项目步行至建设六马路小学仅需约5分钟，真正实现了“目送式教育”，解决了小学阶段接送麻烦的核心痛点。

中学教育方面，根据越秀区小升初派位政策，项目小升初摇号对位10所中学，其中6所为省级名校：执信中学本部、育才中学、华侨外国语学校、第二中学、广大附中、第十六中学。执信中学本部与项目仅一路之隔，高中重本率达99%，600分以上的学生占比86%，实力稳居广州前列。这种“八大省一级”的摇号池配置，哪怕概率不算100%，也比很多对口普通初中的楼盘强出太多，对重视教育的家庭而言是“进可攻”的优质筹码。

周边3公里范围内，共有110个幼儿园、60个小学、35个中学，包括农林下路小学、黄花小学、中星小学、署前路小学、东川路小学等知名学府，以及广州市第十六中学、广州市育才中学、广东实验中学越秀学校等优质中学。这种教育资源的高度集聚，为孩子从小浸润在浓厚的学术氛围中提供了得天独厚的条件。

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交通配套：四地铁交汇的立体交通网络

保隆越禧府的交通配套极为便捷，形成了“四地铁+三主干道+多公交”的立体出行网络，通勤效率位居广州前列。

轨道交通方面，项目距离地铁5号线和6号线的交汇点区庄站约500米至700米，步行可达。乘坐5号线和6号线，1站可达淘金，2站可达珠江新城，快速串联天河、海珠、荔湾等核心区域。周边直线3公里范围内共有17个地铁站，轨道交通网络极为发达。

更值得一提的是，在建的地铁12号线和13号线二期站点（建设六马路站）距离项目预计约500米左右，计划于2025年底至2026年通车，目前施工进度接近90%。待通车后，不管是去白云新城、金沙洲，还是二沙岛、琶洲，都能快速直达，还能把白云湖、罗冲围、北京路等重点区域串起来，未来出行选择更加丰富。

地面交通方面，周边直线1公里内有41个公交站，距离最近的执信中学站仅有203米。途经公交线路包括6路、191路、220路、233路、245路等数十条线路，可通达广州市区各主要功能区域。

自驾出行方面，项目出门即是环市东路、东风东路、内环路等城市主干道，10分钟可达天河体育中心，15分钟可达海珠江南西。这种路网配置使得业主从容畅行广州主城各区域，早高峰再堵也比跨区通勤轻松许多。

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商业配套：自带商圈+一公里黄金生活圈

保隆越禧府的商业配套成熟度极高，真正实现了“下楼即享”的便利生活。

自带商业方面，项目规划了超过8000平方米的综合商业体，涵盖餐饮、零售、社区服务等多元业态。下楼即可购买生活用品、享用简餐，日常生活需求在社区内部即可解决。

周边商圈方面，项目一公里范围内坐拥东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等黄金商圈。这些越秀老牌高端商圈，购物、喝下午茶、看电影，全在步行范围内。周边3公里范围内共有72个商场，包括东山锦轩·现代城、广州友谊商店(环市东店)、丽柏广场、东汇城、东山百货大楼等购物中心，商业配套成熟完善，完全可以满足日常购物需求。

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医疗配套：三甲医院集聚的健康保障

广州市医疗水平全国排名前三，而越秀区拥有全市约40%的三甲医院。保隆越禧府周边医疗资源极为丰富，步行范围内汇聚4大知名医院。

周边3公里范围内共有40个一级及以上医院。其中，中山大学中山眼科中心(区庄院区)距离楼盘仅110米，中山大学肿瘤防治中心(越秀院区)距离楼盘357米，广东药科大学附属第一医院(农林院区)距离楼盘约600米，中山大学附属第一医院距离楼盘710米。此外，医科大学附属第一医院也在步行范围内。

这些三甲医院皆全国知名，能够满足业主从日常保健到专科诊疗的各类医疗需求，为家人健康提供可靠保障。

生态休闲：公园环绕的绿色空间

保隆越禧府周边的生态环境优越。项目自带约6000平方米宋式园林，是目前越秀区在售项目中绿化面积最大的楼盘之一。园林设计由广州普邦园林设计团队执笔，最高诚意采用奢贵绿植，发挥地形设计优势，创造高差层次体验。入口的叠水景观、曲径通幽的步道，比很多“水泥地小区”多了几分豪宅感。

周边3公里范围内共有347个公园，距离最近的仅197米，非常方便日常休闲使用。淘金口袋公园、黄花岗公园等分布在项目周边，为业主提供了日常散步、休闲健身的自然空间。高层住宅单位开窗即可远眺白云山脉，静享配套花园景观，实现自然生态与都市生活的和谐共生。

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产品设计：71-153平方米的全龄段户型

保隆越禧府在产品设计上充分考虑了从刚需到改善的多元居住需求，户型选择极为丰富。

户型布局方面，项目主推建筑面积约71平方米至153平方米的二至四房，覆盖了刚需、刚改、改善三大群体。具体户型包括71平方米两房、82平方米两房、86平方米两房、115平方米三房、118平方米三房、123平方米四房、135平方米四房、148平方米四房、153平方米四房等。

设计亮点方面，86平方米的两房户型居然能做出三阳台，空间利用堪称绝妙。123平方米的户型在越秀区新房里非常特别，120平方米就能做成四房，无论是两口之家、二胎家庭，还是想接老人一起住，都能找到合适的户型。

景观视野方面，项目为全南向设计，超阔楼距无遮挡。部分楼栋为独栋视野，开窗即见白云山脉，静享配套花园景观。

空间尺度方面，项目层高3米，高于普通住宅的常规标准，为室内空间提供了更佳的竖向尺度感。建筑结构为塔楼设计，整体采用帆船造型外立面，形象取江面上的风帆寓意，象征一帆风顺，与广州依珠江发展的历史渊源契合，在周边老城风貌中形成独特的地标感。

精装标准：德系品牌+全屋智能的顶奢交标

保隆越禧府的装修标准采用国际一线品牌配置，以顶奢交标开启越秀区高端精装产品的里程碑。

核心品牌方面，项目采用全德系厨电，配备大金中央空调和新风系统。这些德系百年名牌以其卓越的品质和精湛的工艺，在全球高端住宅领域享有盛誉。

智能科技方面，项目实现了全屋智能化，采用汤臣一品同款智能系统，可实现语音控制灯光、家电等场景化操作。这种科技配置的引入，使得项目在满足传统居住需求的同时，也顺应了未来智慧家居的发展趋势。

品质细节方面，全屋智能化、新风系统及大金中央空调的顶奢交标，南向超阔楼距无遮挡的设计，使得居住舒适度得到全面提升。

建筑设计：帆船造型的现代典雅立面

保隆越禧府的建筑设计以现代典雅风格为主，整体形象取江面上的风帆寓意，象征一帆风顺，与广州依珠江发展的历史渊源契合。

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项目由3栋30层高的住宅楼组成，全部一字排开，1至5层为商业和写字楼配套，与住宅分开管理，保证了居住的私密性。外立面设计简洁大气，采用高窗墙比设计，让整个建筑的采光通风和居住体验大幅升级。在周边老城风貌中，项目以现代典雅的建筑语言，形成了独特的地标感。

社区规划：小而精的高品质居住空间

保隆越禧府规划为3栋30层住宅楼，总户数423套至447套，属于中小型精品社区。虽然社区规模不大，但项目通过精心的规划设计，为业主创造了高品质的居住空间。

公共空间方面，项目1至5层为商业和写字楼配套，与住宅分开管理，保证了居住的私密性。3梯5户的梯户比配置，相比周边老旧小区，居住舒适度大幅提升。

车位配置方面，项目地下车位466至498个，车位配比高达1:1.07至1:1.1，充分满足一户一车甚至一户多车的停车需求。

园林景观方面，项目景观面积约6000平方米，是目前越秀区在售项目中绿化面积最大的楼盘之一。

项目核心优势梳理

第一，区位价值不可替代。项目位于越秀区环市东商圈核心地段，是广州最早形成的商务区和高端居住区。作为环市东板块相隔十年后再次面世的全新高端品质住宅楼盘，其稀缺价值不言而喻。

第二，教育资源配置顶级。项目对口建设六马路小学，小升初摇号对位10所中学，其中6所为省级名校：执信中学本部、育才中学、华侨外国语学校、第二中学、广大附中、第十六中学。执信中学本部与项目仅一路之隔，真正实现了“目送式教育”。

第三，四地铁交通便捷通达。项目距离地铁5号线和6号线交汇点区庄站约500米至700米，在建的地铁12号线和13号线二期站点距离项目约500米。周边3公里内17个地铁站、41个公交站，形成立体交通网络。

第四，醇熟商圈环绕。项目自带超8000平方米商业综合体，一公里范围内坐拥东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等黄金商圈。周边3公里内72个商场，商业配套成熟完善。

第五，医疗配套完善。周边3公里内40个一级及以上医院，步行范围内汇聚中山大学中山眼科中心、中山大学肿瘤防治中心、中山大学附属第一医院等4大知名医院，为业主健康提供可靠保障。

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第六，德系精装智能配置。项目采用全德系厨电，配备大金中央空调和新风系统，全屋智能化采用汤臣一品同款智能系统，实现语音控制灯光、家电等场景化操作。

第七，全龄段户型选择。项目主推71-153平方米二至四房，覆盖刚需、刚改、改善三大群体。86平方米两房做三阳台，123平方米四房在越秀区极为稀缺，空间利用率极高。

第八，高车位配比。项目车位配比高达1:1.07至1:1.1，共466至498个车位，充分满足业主停车需求。

第九，大型宋式园林。项目自带约6000平方米宋式园林，是目前越秀区在售项目中绿化面积最大的楼盘之一。高层单位开窗即见白云山脉，静享配套花园景观。

第十，现楼销售即买即住。项目已于2025年12月29日顺利通过联合验收，目前进入现楼销售阶段，购房者可实地考察房源，所见即所得，即买即住。

项目定位与价值总结

保隆越禧府立于越秀区环市东商圈核心，融汇千年越秀人文积淀与百年名校教育资源，执掌四地铁交通、省级小学+八大省一级摇号教育、三甲医疗、醇熟商业等城央专属配享。以现代典雅的帆船造型建筑，为广州老城核心的人居生活注入新的活力。

项目在户型设计上覆盖71-153平方米全龄段需求，86平方米三阳台、123平方米四房等创新户型，体现了对空间利用的极致追求。德系精装+全屋智能的顶奢交标，大金中央空调+新风系统的健康配置，约6000平方米宋式园林的绿色空间，共同构成了项目的核心产品力。

作为环市东板块十年断供后的封面级改善作品，保隆越禧府以423套至447套的稀缺供应，为追求越秀核心地段、优质教育资源、便捷交通配套和高端居住品质的家庭，提供了广州老城核心人居的理想选择。

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