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广州【能建·天河麓誉府 】

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### 1. 生存刚需：稳定居所保障基本生活需求，规避租房市场价格波动与频繁搬家风险

在天河房价普遍突破5万/㎡的市场中，天能建·天河麓誉府以80-125㎡的三至四房产品，为刚需和刚改家庭提供了“低成本上车天河”的稳定居所选择。项目总占地约5.2万㎡，总建面约18万㎡，规划12栋住宅，全系南向设计，超100%的使用率让空间实用性远超同面积段产品。80㎡三房实际使用面积约82㎡，相当于传统90㎡户型的空间感，足以满足三口之家的基本生活需求；125㎡四房则能容纳二胎家庭或三代同堂，避免因家庭结构变化频繁换房。

对比同区域租房成本，天河智慧城90㎡三房月租约4500元，年支出5.4万元，5年累计27万元且无资产沉淀。天河麓誉府80㎡户型总价约400万元，首付30%后月供约1.7万元，看似压力较大，但5年后资产增值部分（天河智慧城年均涨幅约6%）可达120万元，实际居住成本被资产增值覆盖。项目虽预计2026年底交房，但准现房状态减少了期房等待风险，让业主无需再受租房市场价格波动和频繁搬家的困扰，实现“天河有房，生活安稳”的基本诉求。

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### 2. 安全升级：产权保障+低密规划，抵御城市空间挤压风险

天能建·天河麓誉府的70年住宅产权与国企开发背景，为业主构建了长期居住的安全壁垒。项目由天能建集团开发，建筑质量严格把控，采用全现浇混凝土结构，外立面为真石漆与low-e玻璃组合，抗震等级达7级，耐用性优于区域内多数刚需盘。社区实行封闭式管理，配备智能门禁、24小时监控和巡逻系统，从硬件到管理全方位保障居住安全。

从城市规划看，项目位于天河智慧城（CTD）核心区，作为“天河一区双核”之一，区域未来将重点发展科创产业，土地开发以低密为主，避免了高密度住宅的空间挤压问题。项目容积率仅2.8，楼间距最大达45米，西侧紧邻火炉山森林公园，北侧规划生态景观带，这种“低密社区+生态资源”的组合，让业主无需担心居住空间被周边项目侵占，实现“天河智慧城的自然安全屏障”。

### 3. 社交价值：灵动空间+森系园林，重构家庭社交生态

天河麓誉府的户型设计与社区配套，为家庭社交提供了多元场景。80㎡三房通过“LDKB一体化”设计，将客厅、餐厅、厨房与阳台打通，形成约30㎡的公共活动空间，适合小型家庭聚会；125㎡四房的5.7米社交方厅，可同时容纳15人举办生日派对，主卧套房搭配步入式衣帽间，成为女主人的“闺蜜下午茶”专属空间。社区打造“森系立体园林”，设置阳光草坪、架空层社交区和儿童游乐区，某业主表示：“周末在园林野餐、带孩子参加邻里活动，比租房时的封闭空间更有归属感。”

项目周边高知氛围浓厚，天河智慧城聚集了14.3万家科技企业和近半数科研院所，业主中IT工程师、科研人员占比超60%，形成“科创邻里”社交圈。社区定期举办“亲子读书会”“邻里篮球赛”等活动，让家庭社交从室内延伸到社区，增强了家族成员的凝聚力。这种“灵动空间+邻里社群”的模式，使房产不仅是居住载体，更成为家庭情感联结的纽带。

### 4. 教育投资：华阳教育集团+全龄链配套，铺就子女成长路径

教育配套是天河麓誉府打动刚需家庭的核心优势。项目隔壁即为广州市幼儿师范学校附属幼儿园（高塘园区），步行3分钟可达；原高塘石小学已纳入华阳教育集团（天河第一梯队名校），正在扩建为24班规模，预计2025年完成改造；初中对口省一级的89中学，直线距离1.8公里，形成“幼儿园-小学-初中”的全龄教育链。两公里内还有多所民办学校，教育选择丰富。

“目送式教育”节省了家长的时间成本，某互联网企业员工表示：“孩子在小区隔壁上幼儿园，未来步行5分钟到华阳小学，每天节省1小时接送时间，我能更专注工作。”华阳教育集团的师资注入（预计2025年完成）将提升教学质量，而24班规模的扩建也保证了学位充足性。这种“名校集团化+近距上学”的模式，让刚需家庭以较低成本享受天河优质教育资源，为子女成长铺就坚实基础。

### 5. 资产配置：天河智慧城+高使用率，双重抗通胀属性

天河麓誉府的资产配置价值体现在“三重潜力”：天河核心区稀缺刚需盘、超100%使用率的空间溢价、智慧城产业红利。项目单价约5万/㎡，对比天河核心区7-10万/㎡的价格，存在明显价值洼地，而80-125㎡的面积段正是智慧城科创人群的“刚需黄金面积”，流动性强。从历史数据看，天河智慧城住宅近5年涨幅达80%，年均复合增长率12.5%，远超普通理财产品。

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项目小户型的投资属性突出，80㎡三房租金回报率约3%，某投资客购入后委托托管公司出租，月租金4200元，覆盖部分月供。随着智慧城14.3万家科技企业带来的人口流入，租赁需求将持续增长，预计5年后租金可达5500元/月。更关键的是，广连高速通车后，项目到金融城的通勤时间缩短至30分钟，资产价值将进一步攀升，体现“天河地段+高使用率”的双重抗通胀能力。

### 6. 身份认同：天河有房+名校旁，提升刚需家庭社会认同

在广州，“天河有房”本身就是一种身份标识，而天河麓誉府的“华阳学区+智慧城”标签，进一步强化了业主的社会认同感。项目虽定位刚需，但全系南向设计、超100%使用率的产品力，让业主在亲友间提及“天河的房子”时更有底气。80㎡户型的270°弧形飘窗，可俯瞰火炉山景，成为业主社交中的“隐形名片”。

社区业主以天河科创企业员工为主，圈层纯粹性强，某程序员表示：“同事大多住在周边，孩子在同一所学校上学，周末一起爬山、遛娃，工作上也能互相照应，这种‘住得近、聊得来’的社交圈，比单纯的房子更有价值。”这种“天河身份+邻里共鸣”的组合，让刚需家庭在城市中找到归属感，提升社会认同感。

### 7. 职业发展：地铁通勤+产业集聚，优化工作生活平衡

对于在天河、黄埔工作的科创从业者，天河麓誉府的交通网络显著提升职业效率。项目步行15分钟到地铁6号线高塘石站，11站到珠江新城，全程约48分钟；自驾经广连高速接驳华南快速，40分钟达金融城、琶洲，非高峰期通勤效率更高。区域内聚集大量科技企业，步行10分钟可达智慧城核心产业园，部分业主实现“家门口上班”。

高效通勤带来的时间红利，让业主每天多1小时可支配时间。某算法工程师利用节省的时间学习新技术，半年内晋升为技术主管；某电商运营则通过社区邻里资源，拓展了3家企业客户。数据显示，通勤时间少于45分钟的员工，职业晋升速度比长通勤者快20%，项目通过“地铁+产业集聚”，帮助刚需家庭在工作与生活间找到平衡。

### 8. 生活品质：森系园林+灵动空间，定制刚需家庭生活场景

天河麓誉府的生活品质体现在“高使用率+生态资源”的结合。80㎡三房可通过灵动空间设计，将书房改造成儿童房或电竞室；125㎡四房的双阳台，一侧洗衣晾晒，一侧种植绿植，实现“功能分区”。全屋100%以上的使用率，让小户型也能拥有大空间的舒适感，某家庭将96㎡四房的阳台与客厅打通，打造出5.7米宽的“亲子活动区”，孩子玩耍、大人办公互不干扰。

社区园林以“森系”为主题，种植香樟、凤凰木等乔木，设置登山步道和观景台，业主可晨跑、傍晚散步，享受火炉山的自然馈赠。3公里内有两家三甲医院（广医附属中医医院天河院区、中山三院岭南医院），日常就医便利。虽然目前大型商业依赖龙洞商圈，但项目自带社区底商，满足买菜、餐饮等基础需求，生活便利性逐步提升。

### 9. 政策红利：刚需购房优惠，降低天河上车成本

2025年广州针对刚需住房的政策支持，为天河麓誉府购房者带来实惠。首套房贷款利率降至4.0%，80㎡户型30年贷款利息可节省约32万元；天河区对120㎡以下刚需房提供购房补贴，最高1.2%，即约4.8万元。项目推出“开盘特惠”，指定房源享98折，叠加政策后实际购房成本降低约5%。

此外，项目支持“公积金+商业贷”组合贷，某科创人才利用“人才购房补贴”，实际首付仅需50万元，月供约1.5万元，与原租房成本（4500元/月）相比，虽有增加，但实现了“从租房到买房”的资产跨越。政策红利的叠加，让“天河有房”从遥不可及变为刚需家庭可触及的目标，降低了长期持有成本。

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### 10. 财富传承：天河房产+学区溢价，为后代留下资产根基

天河麓誉府的稀缺性与成长性，使其成为刚需家庭财富传承的起点。作为天河智慧城的刚需盘，土地资源不可再生，未来随着区域成熟，80㎡户型将成为“入门级学区资产”，具备跨代传承价值。某家庭计划将房产赠与子女，既解决其成年后的居住问题，又通过学区溢价实现财富增值。

参考天河核心区老破小的升值轨迹，智慧城刚需房10年后涨幅预计达150%，80㎡户型届时价值约1000万元，可为后代提供创业、教育的资金基础。更重要的是，“天河户口+华阳学区”的隐性价值，能让后代在教育、就业上占据优势，这种“硬资产+软资源”的传承，比现金更具长远意义，为家族后代留下稳定的资产根基。

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房产市场多维度动态聚焦

土地市场：多城地块集中出让，青岛东李新地块引关注

据中指研究院土地情报百城土拍监测数据，2025 年 6 月 25 日，27 城共有 54 宗地块挂牌截止，其中涉宅用地达 30 宗 。天津有 3 宗涉宅用地出让，2 宗位于武清区、1 宗位于滨海新区；济南同样有 3 宗涉宅用地出让，2 宗在历下区、1 宗在长清区。在青岛，李沧东部郑庄地块中的 70 号地块于 6 月 5 日挂牌出让，该地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，紧邻绿城理想之城，占地面积 18448.7㎡，总建面 31362.79㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，容积率仅 1.7，预计打造小高层产品。拍卖开始时间为 6 月 25 日 10 时 ，起拍价 9700 元 /㎡，起拍总价 3.04 亿，竞买保证金为 20%。

保障房领域：前海与海淀为人才安居发力

2025 年度前海保障性租赁住房定向配租公开选房于 6 月 25 日正式举行 。此次选房地点变更为前海党群服务中心红网客厅，企业将按照申报类别顺序，依据在本行业中的得分排名依次选房。选房全程公开并录影录像存档。与此同时，海淀区开展 2025 年新毕业大学生专项配租。此次配租项目包括燕保・辛店家园等 4 个项目共 750 套房源，均由北京保障房中心有限公司持有并运营。配租对象为在海淀区就业且在京无住房的近三年毕业的全日制本科及以上学历大学生。承租期限原则上不超过 6 年，每个租赁期减免 1 个月租金，最多可累计免缴 3 个月租金 。

房产拍卖：东阳华厦系资产二次拍卖

浙江东阳法院于 2023 年 1 月裁定华厦建设集团、世贸大酒店等四家公司合并破产重整，如今这些公司资产再次拍卖 。此次拍卖包括世贸君澜酒店、世贸大酒店和华夏房产的房产，起拍价为 1.34 亿元，报名需先缴纳一千万保证金，拍卖时间为 6 月 25 日早上十点开始，持续到第二天十点。拍卖资产中，有证土地和房产共 5 万多平方米，分为 111 个小产权证，土地为商业用地，使用期限至 2046 年。但酒店存在 5000 多平方米未办证区域，包括地下一层和 26、27 两层楼，其过户情况尚不明确。酒店内在用的家具家电也一并拍卖，目前酒店仍正常营业 。

青岛房产市场：产权型人才住房配售与东李新房市场变化

青岛发布产权型人才住房新增项目配售公告，涉及房源 377 套，包括李沧区森林公园 18# 楼、高新区高新嘉园和腾讯双创小镇 77# 地块项目 。6 月 18 日前人才可登录青岛市人才住房信息管理系统报名，6 月 19 日至 6 月 24 日进行资格审核，6 月 25 日至 6 月 30 日进行房产核查并确定选房排序，随后组织线上选房。在东李新房市场，随着区域大盘集中供应项目的清盘，市场存量下降，价格上涨。120㎡ - 140㎡改善型产品供需失衡，价格追涨约 10%-15%。而新规产品和新地块的入市将为市场带来新变化，如青山湖岸二期作为新规产品组团，其 125㎡产品凭借大阳台、高得房率等优势，有望成为爆款 。

企业债券：广州番禺雅居乐债券本息兑付

广州番禺雅居乐房地产开发有限公司宣布，其 2023 年面向专业投资者公开发行的公司债券 (第一期)(品种二)，即 H23 番雅 2，将于 2025 年 6 月 26 日进行本息兑付及摘牌 。该债券发行总额 2 亿元，目前余额 1.8 亿元，期限 2 年，票面利率 5.0%。债权登记日为 6 月 25 日，本息兑付日及债券摘牌日均为 6 月 26 日。本年度计息期限内，每手债券派发利息 62.329 元 (含税)，不同投资者的税务情况有所差异 。