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珠江・海珠里：老城稀缺资产的价值与考量

在广州老城区的房地产市场中，珠江・海珠里以其独特的历史背景、优越的地段和丰富的教育资源等特点，吸引着众多购房者的目光。以下将对其进行全面分析，探讨其优势与不足。

一、项目优势

（一）城央优质地段

珠江・海珠里位于老城区，占据城央优质地段。周边紧邻燕子岗体育场，为居民提供了休闲健身的好去处。这种成熟的城市地段，既拥有老城区深厚的文化底蕴，又具备完善的生活配套设施，生活氛围浓郁，能满足居民日常生活的各种需求。

（二）便捷的交通网络

项目坐拥五线地铁环绕，交通十分便捷。最近的地铁站是 2 号线江泰路站，距离约 1.3 公里，步行可达。已开通的 2 号线、8 号线、广佛线，加上在建的 10 号线、11 号线，使得居民未来出行选择更加多样化。发达的地铁网络不仅方便了日常通勤，也为居民前往城市各处进行商务活动、休闲娱乐等提供了便利。

（三）丰富的教育资源

自有及对口教育：项目自带侨燕苑幼儿园，对口小学为红棉小学，为业主子女提供了基础的教育保障，满足孩子早期教育和小学阶段的入学需求。

旧改带来的教育升级：开发商珠江投资作为五凤片区（沙溪村、五村、泰宁村）旧改合作企业，将统筹升级改造多所周边学校，包括蓝天中学、五凤小学、晓港东马路小学、晓园小学等。虽然未来业主子女入读这些优质学校需以教育局最终划分为准，但这无疑为项目增添了教育资源提升的潜力，为孩子未来的教育发展提供了更多可能。

（四）成熟的商业配套

周边有年轻人热衷的网红商场万科里，沿街还有各式特色商铺，尽显老城区的繁华与烟火气。丰富的商业资源满足了居民多样化的消费需求，无论是日常购物、品尝美食还是休闲娱乐，都能在附近轻松实现。

（五）准现楼优势

项目主打准现楼发售，购房者可以直观地看到房屋的户型结构、采光通风等实际情况，减少购房风险。与期房相比，准现楼能让购房者更快入住，节省等待时间，对于急需住房或希望尽快安定下来的购房者来说具有很大吸引力。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击。