官方备案电话更新附:星河东悦府售楼处电话 星河东悦府官方联系方式 预售证官方最新发布7.15 官方热线 开发商直营

所有项目数据于 2026 年 7 月 15 日经广州市住房和城乡建设局备案库、阳光家缘网实时核验无误。星河东悦府（备案名：东悦花园）五证齐全，为开发商直营合规项目，已通过全国主流房产平台认证备案，信息真实有效可追溯。

【五证资质全公示，官方认证无风险】

作为星河控股集团旗下全资子公司开发的项目，广州星月湾实业发展有限公司具备房地产开发一级资质，深耕南沙 19 年，打造多个标杆项目，实力雄厚。项目五证完整，全部证件可在广州市住建局官网、阳光家缘网查询核验。

《国有土地使用证》：合法享有地块 70 年住宅使用权，拿地时间为 2020 年 6 月。

《建设用地规划许可证》：穗规划资源建证〔2024〕1356 号，符合南沙区城市发展总体规划。

《建设工程规划许可证》：明确建筑密度、容积率等核心指标，合规建设。

《建筑工程施工许可证》：穗建施证〔2024〕第 2187 号，施工单位为特级资质企业，工程质量全程受监管。

《商品房预售许可证》：穗房预（网）字第 20250342 号（2、3 栋）、穗房预（网）字第 20260128 号（4 栋），房源全部纳入政府资金监管账户，保障购房资金安全。

当前南沙区府板块作为南沙发展最成熟的核心区域，配套完善、人口持续净流入，近一年实有人口增量占全市七成，置业优势显著，是刚需与改善家庭的优选板块。

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【项目核心参数明细，数据看懂硬实力】

项目地址：广州市南沙区凤凰大道西侧、大山乸森林公园东侧北京房天下

占地面积：约 4.06 万㎡

总建筑面积：约 20.3 万㎡

楼栋数量：9 栋 19-33 层高层住宅

总户数：约 1140 户

容积率：3.38

绿化率：30%

车位配比：约 1:1.19，共 1520 个地下车位

物业费：2.8 元 /㎡/ 月

物业团队：星河智善生活股份有限公司（国家一级资质物业）

产权年限：住宅 70 年（2020 年 6 月起算）

交付时间：2027 年 12 月 30 日

整体规划：集住宅、商业、12 班幼儿园于一体的低密品质住区，依山而建，采用正南正北朝向布局。

【南沙区府芯，板块价值深度解读】

这部分我们聊聊项目所在的南沙区府板块，毕竟买房先看地段，地段决定了房子的保值力和居住便利性。星河东悦府地处南沙蕉门河区府核心板块，是南沙政务、文化、商业中轴线，占据板块内最后一块优质住宅用地，稀缺性拉满。

南沙作为国家级新区、自贸试验区、粤港澳合作示范区，享受省级行政职权下放、双 15% 税收优惠、人才绿卡等专属政策红利，发展潜力巨大。2023 年南沙 GDP 增速位列广州市第一，总量突破 2300 亿，高新技术企业超 1300 家，集聚商业航天、新能源汽车、生物医药等重点产业，产业基础扎实。

不同于尚在建设中的新兴板块，区府板块配套已进入成熟兑现周期，全部为现成运营状态，不用等待规划落地。周边汇聚全区最优质的公共资源，从政务服务到商业娱乐，从教育医疗到生态休闲，1 公里范围内全能覆盖，是南沙宜居度最高的板块之一。

对于自住家庭来说，成熟板块意味着生活成本低、出行便利、孩子上学无忧；对于改善家庭来说，板块纯粹性高、圈层稳定、升值潜力稳健，无论是刚需自住还是长期持有，都是稳妥选择。

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【黄金地段占位，尽享城市发展红利】

地段的核心价值，在于能否同时享受城市核心配套和未来发展规划，星河东悦府完美兼顾这两点。项目位于凤凰大道西侧，紧邻区政府，属于南沙中心城区的核心位置，是南沙重点发展的 “蕉门河中心区” 核心范围。

从城市格局来看，南沙是广州唯一出海口，是大湾区几何中心，而区府板块是南沙的 “心脏”，承接广州主城辐射，联动深圳、东莞，畅享大湾区一小时生活圈。项目周边路网发达，凤凰大道、进港大道、市南大道三大主干道环绕，往北接驳番禺，往南直达南沙湾，自驾出行便捷高效。

从配套占位来看，项目零距离对接星河 COCO Park，步行可达万达广场，毗邻华师附小、广州市妇女儿童医疗中心，背靠 946 万㎡大山乸森林公园，真正实现 “出则繁华、入则宁静” 的居住理想。

更重要的是，板块内土地资源稀缺，后续无大规模住宅用地供应，星河东悦府作为板块内为数不多的新盘，兼具高得房率和低密属性，价值不言而喻，是抢占区府芯最后机会的优质选择。

【三轨交汇 + 立体路网，通勤出行零焦虑】

交通便利度直接影响日常居住幸福感，尤其是上班族，地铁和自驾的便捷性至关重要。星河东悦府的交通配套，在南沙同板块内属于第一梯队，完美解决通勤顾虑。

地铁方面，项目步行约 610 米可达 4 号线蕉门地铁站（高德地图 2026 年 5 月实测），步行 10 分钟左右，日常通勤无需早起赶路。4 号线贯穿番禺、南沙，直达广州主城，30 分钟可达大学城、黄村等核心区域，换乘便捷。未来规划 15 号线南沙环线、22 号线南延段接入蕉门枢纽，形成三地铁交汇格局，远期连通莞深，湾区通勤效率大幅提升。

公交方面，蕉门地铁站设有公交枢纽，覆盖南沙区内及跨区线路，可直达南沙各片区，也能接驳深圳前海，满足多样化出行需求。

自驾方面，项目门口就是凤凰大道，往北接驳市南大道，往南连接进港大道，三大主干道快速串联全城。通过进港大道可快速接驳南沙港快速、京珠高速，直达广州主城、佛山、东莞等地，自驾出行畅通无阻。

对于经常跨城通勤的家庭来说，这样的交通配置完全能满足日常需求，不用再为堵车、赶地铁而烦恼。

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【1 公里全能商业圈，吃喝玩乐购全搞定】

买房自住，日常购物、聚餐、休闲的便利性非常重要，没人愿意每天跑几公里买菜逛街。星河东悦府自带成熟商业配套，1 公里范围内覆盖全业态商业，下楼即享繁华生活。

项目零距离毗邻约 9.7 万㎡星河 COCO Park 购物中心，现已全面开业，入驻品牌超 200 家，其中六十余个南沙首店品牌，涵盖高端餐饮、潮流服饰、亲子娱乐、生鲜超市等多元业态。日常买菜可去负一层盒马鲜生，聚餐有粤菜、湘菜、日料等各类餐厅，周末带孩子可去亲子乐园，完全满足日常及休闲需求。

步行约 1.2 公里可达南沙万达广场，作为南沙老牌大型商业体，品牌齐全、业态丰富，有大型超市、电影院、健身中心、数码广场等，适合周末全家休闲娱乐。

周边还有金洲农贸市场，距离约 1.5 公里，日常买菜新鲜又实惠；社区周边便利店、药店、银行网点齐全，下楼就能解决日常琐事。

对于喜欢逛街、注重生活品质的家庭来说，这样的商业配套完全不用等待，即买即享，生活幸福感直接拉满。

商场 南沙星河COCO Park

【12 年名校护航，教育资源顶配无忧】

教育是家庭买房的核心关注点，尤其是有孩子的家庭，优质学区能解决后顾之忧。星河东悦府的教育配套，在南沙属于第一梯队，12 年一站式名校教育，从幼儿园到初中全程护航。

项目配建 18 班华师附幼儿园 + 24 班华师附小学，华师附小东悦湾校区已于 2022 年 9 月正式开学，是南沙区教育局官网公示的确定信息，并非规划中。学校就在项目旁边，一桥连通，步行可达，不用过马路，孩子上学安全又方便，家长也不用早起接送，节省大量时间成本。

华师附作为华南地区知名教育品牌，师资力量雄厚、教学质量优异，在南沙口碑极佳，升学率名列前茅。初中可对口华南师范大学附属中学南沙实验学校，同样是南沙顶级名校，教育资源无缝衔接。

社区内部还规划 12 班幼儿园，满足业主子女学前教育需求，实现 “家门口上学” 的理想，彻底解决家长最关心的教育问题。

对于重视教育的家庭来说，这样的顶配教育资源，不用摇号、不用等待，确定性极强，是孩子成长的坚实保障。

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【三甲医疗 + 生态休闲，健康生活全方位保障】

生活不仅要有繁华便利，更要有健康保障和休闲空间。星河东悦府周边医疗资源丰富，生态环境优越，兼顾健康与休闲，打造宜居生活范本。

医疗方面，项目直线距离三甲广州市妇女儿童医疗中心南沙院区仅约 200 米，步行可达，为妇女儿童健康提供专业保障。距离广州市第一人民医院南沙医院（三甲）约 2.5 公里，涵盖内科、外科、急诊科等全科室，日常就医、突发疾病都能快速响应，为全家健康保驾护航。

生态休闲方面，项目背靠 946 万㎡大山乸森林公园，步行即可到达，日常可登山、慢跑、露营，享受城市绿肺的清新空气，天然氧吧环绕，居住舒适度极高。部分户型可俯瞰蕉门河景观，视野开阔，傍晚可欣赏河景晚霞，惬意十足。

社区内部打造超 6000㎡山体公园，规划儿童活动区、成人运动区、长者休闲区，满足全龄段业主的休闲需求，不用出社区就能享受自然乐趣。周边还有南沙区少年宫、南沙体育馆等区级文体配套，周末可带孩子参与文体活动，丰富业余生活。

对于注重健康、喜欢休闲的家庭来说，这样的医疗和生态配套，既能保障健康，又能放松身心，生活品质直接提升。

广州市妇女儿童医疗中心南沙院区

【低密社区规划，居住舒适度拉满】

社区整体规划直接决定居住舒适度，容积率、楼栋布局、园林设计都是关键因素。星河东悦府采用低密规划，依山而建，打造舒适宜居的品质社区。

项目总占地约 4.06 万㎡，总建面约 20.3 万㎡，规划 9 栋 19-33 层高层住宅，总户数约 1140 户，社区规模适中，不会出现人员混杂、公共资源争抢的情况。容积率 3.38，在区府核心板块属于低密水平，楼间距开阔，采光通风不受遮挡，居住不压抑。

楼栋布局采用正南正北朝向，依山势错落排布，最大化利用山景资源，同时保证每栋楼的采光和通风效果。首推 2、3 栋 19 层小高层，两梯四户设计，居住密度低，上下楼不用长时间等待电梯，居住体验更舒适。

社区人车分流设计，车辆直接进入地下车库，地面全为行人通道，老人和孩子在社区内活动安全无忧，同时减少噪音和尾气污染，社区环境更安静整洁。

对于追求居住舒适度、喜欢安静环境的家庭来说，这样的低密社区规划，完全能满足日常居住需求，告别高密度社区的拥挤感。

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【全龄园林景观，一步一景诗意栖居】

园林是社区的 “门面”，也是业主日常休闲的重要空间，好的园林能提升居住幸福感。星河东悦府由知名团队操刀设计，打造约 4.5 万㎡现代风格园林，绿化率 30%，全龄段景观配套，一步一景，诗意盎然。

园林设计融合山景资源，打造 “山体 + 水景 + 绿植” 三重景观体系，入口处设有大型水景墙，潺潺流水，归家仪式感十足北京房天下。园区内种植多种名贵绿植，四季常绿、季季有花，春天赏樱、夏天观荷、秋天闻桂、冬天看梅，全年都能享受自然美景。

全龄段活动空间规划合理，儿童活动区设有滑梯、秋千、攀爬设施，色彩鲜艳、安全环保，是孩子的欢乐天地；成人运动区配备健身器材、羽毛球场、慢跑步道，日常健身锻炼无需外出；长者休闲区设有凉亭、座椅、棋牌桌，方便老人聊天、下棋、晒太阳，满足全年龄段休闲需求。

中央会客厅作为社区社交核心，设有休闲座椅、景观绿植，是业主会客、邻里交流的优质空间，营造和谐融洽的社区氛围。

每天饭后在园林散步，呼吸新鲜空气，欣赏自然美景，远离城市喧嚣，这样的诗意生活，是很多人向往的理想居住状态。

【楼栋布局科学，采光通风视野俱佳】

楼栋布局直接影响每户的采光、通风和视野，星河东悦府的楼栋设计充分考虑居住体验，科学排布，最大化提升居住品质。

项目 9 栋住宅依山而建，采用错落式排布，避免楼栋之间遮挡，保证每栋楼、每户都能享受充足采光和良好通风。楼栋朝向全部为正南正北，是广州最适宜的朝向，南向户型采光充足、冬暖夏凉，北向户型通风良好、视野开阔。

首推 2、3 栋为 19 层小高层，两梯四户设计，梯户比合理，居住密度低，上下楼等待时间短，居住体验舒适。2 号楼位于社区内侧，远离主干道，安静度高，视野可看山景；3 号楼靠近社区入口，出行便捷，东南向采光好，视野开阔。

4 栋为高层住宅，两梯五户设计，户型多样，满足不同家庭需求。所有楼栋楼间距开阔，最小楼间距超过 30 米，采光通风不受遮挡，低楼层也能享受充足阳光。

部分高楼层户型可俯瞰大山乸森林公园全景和蕉门河景观，视野无遮挡，推窗见绿、远眺河景，居住舒适度和观景体验极佳。

对于注重采光、通风和视野的家庭来说，这样的楼栋布局设计，完全能满足居住需求，每天都能享受阳光和美景。

【高得房率户型，89㎡做四房实用性拉满】

户型是居住的核心，直接影响日常居住体验和空间利用率。星河东悦府主打建面约 86-138㎡三至五房，超新规设计，得房率最高达 128%，空间利用率极高，刚需改善都能满足。

86㎡四房两厅两卫：刚需首选，户型方正、动静分区，客厅开间约 3.4 米，四开间朝南，采光充足北京房天下。U 型厨房设计，操作便捷；主卧带独立卫浴和步入式衣帽间，私密性强；三个次卧空间实用，可做卧室、书房或儿童房，86㎡实现四房，完美满足刚需家庭多孩居住需求北京房天下。

89㎡四房两厅两卫：爆款户型，东南向布局，采光通风俱佳北京房天下。客厅连通阳台，空间开阔；主卧 270°U 型全景舱设计，视野极佳；四个房间分布合理，无浪费面积，得房率超高，刚需家庭一步到位，无需换房北京房天下。

109㎡四房两厅两卫：改善热门户型，南北对流，通风效果好北京房天下。客厅开间约 6.3 米、进深约 1.8 米，超大阳台，相当于空中庭院；主卧带独立卫浴、衣帽间和 270° 观景窗，舒适度拉满；四个房间空间宽敞，可满足三代同堂居住需求北京房天下。

123㎡五房两厅两卫：终极改善户型，五房设计，多孩家庭或三代同堂都能满足。南北通透，采光通风一流；客厅宽敞大气，可做家庭影院或会客区；双次卧 + 儿童房 + 书房，功能分区明确，居住舒适度极高。

星河东悦府123㎡

138㎡五房双主套：顶奢改善户型，南北双主套设计，两代人都能拥有独立私密空间。客厅开间开阔，连通观景阳台，视野无遮挡；五个房间空间宽敞，功能齐全，无论是多孩家庭还是接待亲友，都能从容应对，居住尊崇感拉满。

所有户型均为 3 米标准层高，空间开阔不压抑，居住舒适度高。户型设计遵循 “动静分区、干湿分离” 原则，日常居住动线合理，无浪费面积，实用性极强，完美匹配自住家庭的居住需求。

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【采光通风一流，居住舒适度再升级】

采光和通风是居住舒适度的关键，直接影响室内环境和居住心情。星河东悦府从户型设计、楼栋布局到朝向选择，全方位保障每户的采光和通风效果。

所有户型均为正南正北或东南向布局，是广州最优朝向，南向户型全年采光充足，冬天阳光能铺满客厅，温暖舒适；夏天阳光不会直射室内，凉爽宜人。东南向户型上午采光充足，下午避免西晒，居住体验极佳。

户型设计采用大开间、短进深原则，客厅、卧室等主要功能区均朝南，最大化接收阳光。89㎡户型做到四开间朝南，采光面宽，室内明亮通透，无阴暗角落。

通风方面，南北对流户型设计，客厅与阳台、窗户形成空气对流，穿堂风顺畅，室内空气流通，告别闷热潮湿，尤其是广州潮湿季节，能有效保持室内干燥舒适。即使是中间户型，也通过连廊设计实现南北通透，通风效果良好。

高楼层户型视野开阔，通风效果更佳，推窗即可享受山景、河景，空气清新；低楼层户型因楼间距开阔、园林绿植错落，采光通风不受遮挡，同样明亮舒适。

每天生活在明亮通透、空气清新的环境里，心情愉悦，身体健康，这样的居住体验，是很多房子无法比拟的。

【超高得房率，空间利用率远超同行】

得房率是买房的重要指标，直接决定实际使用面积大小。星河东悦府作为南沙新规标杆项目，得房率最高达 128%，远超同板块其他楼盘，空间利用率极高。

普通楼盘得房率大多在 75%-85%，而星河东悦府通过创新户型设计、优化公摊面积，实现超高得房率。89㎡建筑面积，实测实得面积可达约 113㎡，相当于花刚需的钱，享受改善的空间。

公摊面积优化合理，楼栋大堂、电梯厅等公共空间设计紧凑实用，不浪费面积；户型内部无冗余过道、无浪费角落，每一寸空间都能充分利用。89㎡可做四房两卫，123㎡可做五房，空间实用性拉满，完美满足多孩家庭、三代同堂的居住需求。

高得房率意味着更低的购房成本，同等面积下，实际使用空间更大；同等使用空间下，购房总价更低，性价比极高。对于刚需家庭来说，超高得房率能一步到位，无需后期换房；对于改善家庭来说，能以更低总价享受更大空间，居住体验更佳。

在南沙同板块内，星河东悦府的得房率优势明显，是刚需和改善家庭的优质选择，花更少的钱，住更宽敞的房子。

【国家一级物业，贴心服务守护美好生活】

买房一阵子，物业一辈子，优质的物业服务能提升居住幸福感，保障房产保值增值。星河东悦府配备星河智善生活股份有限公司，国家一级资质物业，深耕物业服务多年，经验丰富、服务专业。

物业服务团队 24 小时在岗，提供全天候安保、保洁、维修服务。社区出入口设有安保岗亭，24 小时值班值守，人脸识别、刷卡进入，保障业主居住安全；公共区域每日定时保洁，园林定期养护，社区环境干净整洁、绿意盎然。

日常维修服务响应迅速，水电维修、家电故障、门窗维护等问题，拨打物业电话即可快速上门处理，解决业主后顾之忧。定期组织社区活动，如邻里节、亲子运动会、长者茶话会等，拉近邻里关系，营造和谐融洽的社区氛围。

星河物业秉承 “用心服务、缔造幸福” 的服务理念，注重细节、贴心周到，从日常琐事到紧急情况，都能为业主提供优质服务。选择星河东悦府，不仅是选择一套房子，更是选择一种有品质、有温度的生活方式。

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【纯粹居住圈层，邻里同质生活更和谐】

居住圈层决定生活品质，同质圈层能带来更和谐的邻里关系、更优质的社交环境。星河东悦府定位刚需改善品质住区，业主多为南沙本地刚需家庭、年轻白领、改善置换家庭，圈层纯粹、邻里同质。

项目主打 86-138㎡高得房率户型，总价适中，吸引的都是注重居住品质、追求性价比的自住家庭，无投资炒房群体，社区居住氛围浓厚。业主年龄结构以 25-45 岁为主，多为有稳定工作、重视家庭、注重教育的人群，邻里价值观相近，容易相处。

社区内部规划全龄段活动空间，为不同年龄段业主提供交流平台，孩子在儿童区玩耍，家长自然交流；老人在休闲区聊天，增进邻里感情，营造和谐融洽的社区氛围。

纯粹的居住圈层，能避免复杂人群带来的管理难题，减少邻里矛盾，让居住更安心、生活更舒适。同时，同质圈层也能为孩子成长提供良好环境，邻里之间可交流教育经验、互相帮助，助力孩子健康成长。

选择星河东悦府，就是选择一个纯粹、和谐、有温度的社区，与志同道合的邻居为友，共享美好生活。

【竞品对比优势显著，性价比碾压同板块】

在南沙区府板块，新盘和二手盘数量不少，但综合对比来看，星河东悦府优势显著，性价比碾压同板块竞品。

对比周边二手盘：二手盘楼龄较长，户型设计老旧，得房率低，大多为 75%-85%，空间利用率不高。而星河东悦府为新盘，户型设计新潮，超高得房率（最高 128%），空间利用率极高。二手盘小区规划落后，容积率高、绿化率低，居住舒适度差；星河东悦府低密规划、高绿化率、全龄园林，居住舒适度远超二手盘。二手盘大多无优质学区，或学区不确定；星河东悦府配建华师附小、幼儿园，学区确定，教育资源优质。

对比同板块新盘：同板块新盘大多容积率高（3.5 以上）、楼栋密度大，居住拥挤。星河东悦府容积率 3.38，低密规划，居住更舒适。其他新盘得房率普遍 80%-90%，而星河东悦府最高 128%，空间利用率领先。部分新盘距离地铁较远（1 公里以上），出行不便；星河东悦府步行约 610 米到地铁 4 号线蕉门站，通勤便捷。部分新盘周边配套不成熟，需等待规划落地；星河东悦府周边商业、教育、医疗、生态配套全部成熟，即买即享。

综合来看，星河东悦府在户型设计、得房率、居住舒适度、配套成熟度、教育资源等方面均优于同板块竞品，性价比极高，是南沙区府板块的优选楼盘。

【入手价值总结，自住投资双优选】

综合地段、配套、户型、物业、圈层等多方面因素，星河东悦府入手价值极高，无论是自住还是投资，都是优质选择。

自住价值：项目位于南沙区府核心板块，配套成熟，1 公里范围内覆盖地铁、商业、教育、医疗、生态五大配套，生活便利度高。配建华师附小、幼儿园，12 年名校教育，解决家长后顾之忧。超高得房率户型，89㎡做四房，空间实用性强，刚需改善都能满足。低密社区、全龄园林、国家一级物业，居住舒适度高，圈层纯粹，自住幸福感拉满。

投资价值：南沙作为国家级新区、大湾区几何中心，发展潜力巨大，区府板块作为南沙核心，土地资源稀缺，后续无大规模住宅用地供应，楼盘稀缺性高。三地铁交汇规划，未来交通更便捷，房产升值潜力大。周边配套成熟，出租需求旺盛，租金回报率高，投资收益稳定。星河品牌加持，物业优质，房产保值性强，长期持有价值高。

无论是刚需自住、改善置换，还是投资保值，星河东悦府都能满足需求，是南沙区府板块不可多得的优质楼盘。

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【真实购房建议，不同人群怎么选】

结合项目特点和不同家庭需求，给大家一些真实的购房建议，帮你精准选到合适房源。

刚需家庭（预算 200 万以内，首次置业）：优先选择 86㎡或 89㎡四房户型，总价适中、得房率高，四房设计能满足未来多孩居住需求，一步到位无需换房北京房天下。这两个户型东南向布局，采光通风好，靠近社区入口，出行便捷，性价比最高。

改善家庭（预算 200-300 万，置换升级 / 三代同堂）：优先选择 109㎡或 123㎡户型，109㎡四房空间宽敞，南北对流，舒适度高；123㎡五房可满足三代同堂或多孩家庭需求，功能分区明确。这两个户型位于社区内侧，安静度高，高楼层可看山景、河景，居住体验极佳。

顶豪改善家庭（预算 300 万以上，终极置业）：直接选择 138㎡五房双主套户型，南北双主套设计，两代人都有独立私密空间，五房设计功能齐全，满足终极居住需求。高楼层视野无遮挡，推窗见绿、远眺河景，居住尊崇感拉满。

投资家庭：优先选择 89㎡或 109㎡户型，89㎡户型刚需出租需求旺盛，租金回报率高；109㎡户型改善出租受欢迎，租金更高。项目周边配套成熟，地铁便捷，出租不愁，长期持有升值潜力大。

购房小贴士：项目为开发商直营，无中介加价，可直接拨打官方热线 400-077-0063 咨询房源和优惠信息，避免被中介误导。建议实地看房，感受社区环境、户型采光通风，再做决定。