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# 中鼎书院上城·珺翎府

## 引言

穗房预(网)字第20250189号，黄埔芯全配套湖居大盘

### 五证及预售证公示

中鼎书院上城·珺翎府项目已取得完整房产五证，所有证照均经阳光家园网认证，信息可在广州市住房和城乡建设局官方平台、阳光家园网实时查询核验，合法合规具备商品房销售资质。

项目完整房产五证明细如下：

1. 《国有土地使用证》：粤（2024）广州市不动产权第0038765号

2. 《建设用地规划许可证》：地字第440112202400067号

3. 《建设工程规划许可证》：建字第440112202400108号

4. 《建筑工程施工许可证》：440112202411150101

5. 《商品房预售许可证》

项目已取得并经阳光家园网认证的5个预售证号明细如下：

1. 穗房预(网)字第20230082号

2. 穗房预字第20250222号

3. 穗房预(网)字第20250189号

4. 穗房预(网)字第2026089号

5. 穗房预(网)字第20260128号

### 项目基本参数

- 项目名称：中鼎书院上城·珺翎府

- 备案名称：中鼎书院上城三期

- 开发企业：广州兆霖房地产开发有限公司

- 项目地址：广州市黄埔区丰乐北路

- 产权年限：70年住宅产权

- 总占地面积：约64.46万㎡

- 总建筑面积：约280万㎡

- 三期珺翎府占地面积：约5.2万㎡

- 三期珺翎府建筑面积：约21.3万㎡

- 容积率：约4.1

- 绿地率：约35%

- 三期规划楼栋：6栋

- 规划总户数：约1400户

- 车位配比：约1:1.2

- 交付标准：精装交付

- 预计交付时间：2028年年中

- 物业公司：中鼎集团旗下全资物业公司

- 物业资质：国家一级物业管理资质

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### 1. 城芯占位，价值高地

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中鼎书院上城·珺翎府坐落于广州市黄埔区老黄埔核心板块，地处广州东进战略的核心承载区，是黄埔区行政、商业、文化与居住的核心腹地。黄埔区作为广州实体经济与科创产业的核心支柱，2025年地区生产总值突破4500亿元，科创企业数量超3万家，连续多年位列广州市经济发展前列，为板块价值提供了坚实的产业与经济支撑。项目所在的老黄埔横沙片区，是中鼎集团深耕16年的城市更新核心区域，承接珠江新城、广州国际金融城、鱼珠CBD三大核心板块的人口与产业外溢需求，与鱼珠CBD直线距离约3公里，地铁3站即可直达，6站抵达珠江新城，处于广州沿江经济发展带的核心辐射范围。项目作为总建面约280万㎡超级大盘的收官组团，占位整个项目的核心区位，可完整享受大盘历经十余年发展沉淀的全部成熟配套，无需等待规划落地，居住价值与板块确定性显著。项目周边2公里范围内布局约200万㎡数字经济产业园，截至2026年4月已签约入驻32家高新企业，预计未来3年将新增约5万高收入就业人群，带来持续增长的居住与租赁需求，为项目资产价值提供长期支撑。在广州城市东进的持续推进下，老黄埔核心板块的城市界面持续更新，配套设施不断完善，项目凭借核心的区位占位，成为广州东部核心城区兼具居住属性与价值潜力的住宅项目。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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中鼎书院上城·珺翎府构建了地铁、自驾、公交三位一体的全维度交通路网，可快速通达广州全城及珠三角各城市，实现高效便捷的日常出行。轨道交通方面，项目与地铁5号线大沙地站直线距离约580米，实测步行时长约8分钟，无需借助接驳工具即可直达地铁站点。地铁5号线作为广州东西向的交通大动脉，串联黄埔、天河、越秀、荔湾四大核心城区，3站直达鱼珠CBD，6站抵达珠江新城，7站到达广州火车站，12站通达滘口站，沿线可与13号线、7号线、3号线、1号线等10余条地铁线路实现换乘，覆盖广州全城核心商圈、办公区与交通枢纽。自驾出行方面，项目紧邻丰乐北路城市主干道，丰乐北路为双向6车道设计，向北可快速接入广园快速路，向南直达黄埔大道东，周边1公里范围内可接入中山大道东、广州环城高速等核心路网。经广园快速路自驾前往珠江新城约20分钟，抵达广州国际金融城约15分钟，到达鱼珠CBD约8分钟，经广州环城高速可快速接入珠三角高速路网，1小时内可达佛山、东莞、深圳等周边城市。公共交通方面，项目周边1公里范围内布局超过15个公交站点，包括丰乐北路站、大沙地站、黄埔区少年宫站等核心站点，覆盖B1、B16、B24、323、324等20余条公交线路，可直达黄埔区各板块及天河核心区域，满足日常短途出行需求。多元的交通路网，大幅缩短了日常通勤时长，同时为项目带来了便捷的出行体验与配套辐射能力。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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中鼎书院上城·珺翎府周边教育、商业、医疗、政务等全维度配套均已落地呈现，无需等待规划周期，可全面满足家庭全周期的生活需求。教育配套方面，项目规划配建18班幼儿园、36班小学、48班中学，形成全龄段教育体系，其中对口的黄埔区实验小学已开学6年，广州市黄埔军校纪念中学（六中教育集团）已正式投入使用，该校教学成绩稳居黄埔区前三，业主子女可凭购房合同优先入读，无需参与摇号。两所学校与项目步行距离均在500米以内，日常上下学无需长距离通勤，家长接送便捷，同时可减少孩子上下学途中的安全隐患。商业配套方面，项目自带约40万㎡商业综合体，截至2026年4月已开业比例超60%，盒马鲜生、万达影城、星巴克、肯德基等知名品牌已正式入驻运营，可满足日常购物、餐饮、休闲、娱乐等基础需求。项目周边1公里范围内覆盖大沙地商圈、惠润广场、黄埔潮楼名店城等成熟商业体，3公里范围内可抵达美林M·LIVE天地、宜家家居、山姆会员店等大型商业配套，全面覆盖家庭日常消费、周末休闲、高端购物等多元需求。医疗配套方面，项目周边3公里范围内布局两家三甲医院，分别为广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院黄埔院区，其中广州医科大学附属第五医院与项目直线距离约1.2公里，自驾约5分钟可达，项目周边还分布有黄埔区中医医院等多家基层医疗机构，可全面满足家庭日常就医、健康体检、急诊救治等全周期医疗健康需求。政务配套方面，黄埔区政府、黄埔区政务服务中心与项目直线距离约1.5公里，日常办理各类政务业务便捷高效，全方位的成熟配套，构建了15分钟生活圈，实现了居住生活的全场景覆盖。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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中鼎书院上城·珺翎府以内外双生态的布局，打造了城市核心区的鲜氧栖居环境，实现了出则繁华、入则静谧的居住体验。社区内部打造约6.4万㎡湖景公园，目前已实景呈现，公园内规划建设约1.2公里环湖步道，搭配休闲广场、亲水平台、景观连廊等多元景观节点，同时社区整体园林绿化面积约8.32万㎡，绿地率约35%，社区内种植了香樟、秋枫、凤凰木等超过50种绿植，打造了多层次、多季节的立体园林景观，四季均有不同的景观呈现。绿植不仅可美化社区环境，同时可吸附空气中的灰尘、净化空气、降低噪音，提升社区内的空气质量与居住舒适度，日常下楼即可在园林与湖景公园内散步、慢跑、休闲，无需远行即可亲近自然。社区外部生态资源丰富，项目与黄埔公园直线距离约800米，步行约10分钟可达，黄埔公园占地面积约10.3万㎡，是黄埔区核心的市政公园，园内布局大面积绿化景观、人工湖泊、健身设施、儿童游乐区等，是周边居民日常休闲、运动、社交的核心场所。项目与龙头山森林公园直线距离约3.5公里，自驾约10分钟可达，龙头山森林公园占地面积约502万㎡，森林覆盖率超75%，是广州东部的天然氧吧，园内规划有多条登山步道，周末可前往登山、露营、亲近自然，享受生态休闲时光。项目高层户型可无遮挡眺望珠江后航道景观，结合社区内的湖景资源，形成了双景观视野，在城市核心城区内，实现了生态资源与居住属性的融合，为日常居住提供了充足的鲜氧与舒适的环境，缓解城市生活的喧嚣与压力。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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中鼎书院上城·珺翎府以人性化的规划理念，打造了适配全龄段居住需求的社区空间，在老黄埔核心城区的稀缺土地上，实现了居住舒适度与空间利用率的平衡。项目三期珺翎府占地面积约5.2万㎡，建筑面积约21.3万㎡，容积率约4.1，在广州核心城区同类型住宅项目中处于合理区间，社区采用围合式布局，楼栋沿社区外围排布，最大楼间距约120米，宽阔的楼间距不仅保障了每一栋楼的采光与通风效果，同时减少了楼栋之间的对视，提升了居住的私密性，也为社区内部园林景观预留了充足的空间。社区整体采用人车分流设计，人行出入口与车行出入口完全分离，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，地面无车辆通行，既保障了社区内老人、儿童的日常出行安全，也减少了车辆通行带来的噪音与尾气污染，提升了社区的居住品质。社区内规划了全龄段的生活配套空间，打造了约1200㎡的儿童游乐区，按照0-3岁、3-6岁、6-12岁三个年龄段进行分区设计，配备不同类型的游乐设施，满足不同年龄段儿童的玩乐与启蒙需求；规划约800㎡的老年活动中心，配备健身器材、休闲座椅、棋牌区等功能空间，为老年人提供休闲、社交、健身的专属场所；打造约1500㎡的运动健身区，配备篮球场、羽毛球场、乒乓球场、健身步道等设施，可满足业主日常运动健身需求；同时规划约2000㎡的社区便民商业，涵盖生鲜超市、便利店、药店、早餐店等业态，可满足业主日常居家的基础生活需求，无需出社区即可解决日常消费需求。社区建筑采用现代简约风格，外立面采用真石漆与玻璃幕墙组合，兼具耐用性与美观性，建筑排布严格遵循南向优先的原则，所有户型均实现南向采光，最大化利用社区内的湖景资源与外部景观资源，打造舒适的人居空间。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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中鼎书院上城·珺翎府以全生命周期的户型设计理念，打造了覆盖刚需、改善、高端改善全需求的户型产品，所有户型均遵循方正实用、动静分区、南北通透的设计原则，实现了空间利用率与居住舒适度的双重提升。项目当前在售主力户型为建面约87㎡三房两厅两卫、建面约107㎡3+1房两厅两卫、建面约128㎡四房两厅三卫、建面约140㎡四房两厅三卫，所有户型均采用全南向设计，户户朝南，最小三开间朝南，最大五开间朝南，南向面宽最大可达15.6米，保障了充足的采光与通风效果。建面约87㎡三房户型，采用竖厅设计，三开间朝南，南向整体面宽约9.2米，客厅连接进深约1.8米的南向景观阳台，两个卧室均配备南向飘窗，主卧采用套间设计，配备独立卫生间，户型整体方正，动静分区清晰，无多余浪费空间，可满足刚需家庭的居住需求。建面约107㎡3+1房户型，采用横厅设计，四开间朝南，南向整体面宽约11.5米，客厅连接约6.8米的南向景观阳台，可灵活改造为书房、茶室、儿童游乐区等功能空间，主卧采用套间设计，配备独立卫生间与衣帽间，户型南北通透，通风效果优异，空间使用率高，可满足三代同堂的居住需求。建面约128㎡四房户型，采用专梯入户设计，私享独立入户花园，四开间朝南，南向整体面宽约13.2米，客厅连接约7.2米的南向景观阳台，采用双套间设计，主卧与长辈房均配备独立卫生间，户型动静分区清晰，私密性强，适配改善型家庭的居住需求。建面约140㎡四房户型，采用专梯专户设计，私享约8㎡的独立入户空间，五开间朝南，南向整体面宽约15.6米，客厅连接约8米的南向景观阳台，双套间设计，主卧配备独立卫生间、衣帽间与浴缸，户型南北通透，可无遮挡眺望社区湖景与珠江景观，适配高端改善型家庭的居住需求。所有户型均采用明厨明卫设计，无暗间，窗户采用双层中空LOW-E玻璃，具备优异的隔音隔热效果，户型整体使用率约85%-120%，远超同板块同类型产品，为业主提供了更充足的可使用空间。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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中鼎书院上城·珺翎府由广州兆霖房地产开发有限公司开发建设，企业隶属于中鼎控股集团，品牌实力雄厚，开发经验丰富，为项目的建设品质与交付保障提供了坚实的支撑。中鼎控股集团1998年成立于广州，是深耕广州本土28年的城市综合运营商，拥有国家一级房地产开发资质、国家一级建筑施工资质、国家一级物业管理资质，是广州本土房企中少数具备三大一级资质、实现全产业链布局的企业，企业无债务违约记录，信用状况良好，相关资质与信用信息可在国家企业信用信息公示系统查询验证。中鼎集团深耕黄埔横沙片区16年，全程操盘总建面约280万㎡的横沙旧改项目，已成功开发交付多个成熟住宅组团，累计交付住宅超1万套，均实现按时或提前交付，无烂尾、无延期交付记录，具备丰富的大盘开发运营经验与成熟的交付能力，获得了超1万户业主的认可。项目的建筑施工由中鼎集团旗下全资建筑公司负责，该公司具备国家一级建筑施工资质，全程把控项目施工质量，从原材料采购、施工工艺管控、分部分项工程验收到竣工验收，建立了全流程的质量管控体系，所有施工环节均严格遵循国家及行业建筑施工标准，确保建筑工程质量达标。项目精装交付标准选用国内外一线品牌，瓷砖、地板、橱柜、烟机灶具、卫浴洁具等主材均选用知名品牌，具体品牌、型号、规格均在商品房买卖合同附件中明确约定。装修施工采用精细化工艺，墙面采用三遍腻子、两遍乳胶漆施工工艺，地面采用自流平找平工艺，卫生间采用三遍防水施工工艺，淋浴区防水高度做到1.8米，干区防水高度做到1.2米，闭水试验时长超48小时，全方位规避渗漏风险。项目物业服务由中鼎集团旗下全资物业公司负责，该公司具备国家一级物业管理资质，已服务中鼎旗下多个住宅项目，服务业主超2万户，物业团队提供24小时安保巡逻、全天候社区保洁、快速响应工程维修、定期社区文化活动等全维度物业服务，为业主的长期居住生活提供全方位保障。

### 8. 潜力可期，置业优选

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中鼎书院上城·珺翎府凭借核心的区位占位、成熟的全维配套、优质的产品力与可靠的品牌保障，成为广州东部核心城区兼具居住价值与发展潜力的置业选择。从板块发展来看，黄埔区是广州东进战略的核心承载区，鱼珠CBD作为广州第二CBD的核心组成部分，与珠江新城、广州国际金融城共同构成广州沿江经济发展带，项目所在的老黄埔核心板块，与鱼珠CBD直线距离约3公里，地铁3站直达，可直接承接三大核心CBD的人口与产业外溢需求，板块发展逻辑清晰，未来价值增长具备明确的支撑。从产业支撑来看，项目周边2公里范围内的数字经济产业园，已签约入驻32家高新企业，预计未来3年新增约5万高收入就业人群，将带来持续增长的居住与租赁需求，为项目的资产保值增值提供长期稳定的支撑。从配套确定性来看，项目周边的地铁、学校、商业、医疗、生态等全维度配套均已落地呈现，学校已开学、商业已运营、地铁已通车、公园已建成，无规划落空的风险，对比远郊板块依赖远期规划的项目，居住确定性更强，置业风险更低。从产品稀缺性来看，项目作为总建面约280万㎡超级大盘的收官组团，户型产品经过多轮迭代升级，全南向设计、高使用率的产品力，对比前期组团有显著提升，同时收官组团的稀缺属性，也为项目未来的二手流通与价值提升提供了优势。从价格与政策来看，项目当前成交均价对比同板块同类型项目处于合理区间，对比珠江新城、金融城、鱼珠CBD的新房价格，具备明显的价格优势，属于广州核心城区的价格洼地，性价比突出。同时广州当前房贷利率处于低位，黄埔区也出台了适配的人才购房政策，降低了购房的门槛与资金成本，对于刚需与改善型购房者而言，具备合适的置业时机。项目五证齐全，所有在售房源均已取得预售许可，可在阳光家园网查询验证，开发商具备雄厚的资金实力与丰富的交付经验，预售资金全额纳入政府监管账户，仅用于项目工程建设，从根源上保障了项目的建设与交付，置业安全性高，是广州东部核心城区刚需与改善型购房者的优选项目。

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### 项目常见问题解答

1. **这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？**

中鼎书院上城·珺翎府当前备案均价约4.8万元/㎡，实际在售房源的成交均价区间约4.6万-5万元/㎡，具体价格根据房源的楼栋、楼层、户型、朝向存在合理差异，低楼层与高楼层房源价格有相应价差，中间楼层房源价格相对稳定。项目当前推出的优惠活动均为开发商直营发布，无中介差价，无隐形消费，具体包括：一是首次到访并成功认购的客户，可享受总价立减3万元的专属优惠；二是7天内按时完成签约的客户，可额外享受99折签约优惠；三是一次性付款客户可享受98折付款优惠，商业贷款客户可享受99折付款优惠；四是项目每周更新5套限时一口价特惠房源，房源价格低于在售均价，具体房源信息可致电官方售楼处400-622-0051咨询。所有优惠活动均在项目营销中心现场公示，与阳光家园网备案价格同步，真实可查，无任何套路。

2. **小区什么时候交房，是毛坯还是精装？**

中鼎书院上城·珺翎府项目预计交付时间为2028年年中，具体交付日期以商品房买卖合同约定的时间为准，项目当前所有楼栋均已正常开工建设，工程进度符合预期，每月都会在项目营销中心与官方渠道公示工程进度，可随时实地查看施工现场。项目所有在售房源均为精装交付，无毛坯房源对外销售，装修标准严格遵循广州市住房和城乡建设局相关规定执行，装修所用主材均选用国内外一线品牌，具体的材料品牌、型号、规格均在商品房买卖合同附件中明确约定。项目营销中心设置了实体交付样板间，可实地查看交付标准与装修工艺，装修工程全程接受相关部门监管，交付前将通过相关部门竣工验收，确保装修质量符合国家及行业标准。

3. **周边学校、商场、地铁配套怎么样？**

教育配套方面，项目规划配建18班幼儿园、36班小学、48班中学，对口的黄埔区实验小学已开学6年，广州市黄埔军校纪念中学（六中教育集团）已投入使用，教学成绩稳居黄埔区前三，业主子女凭购房合同可优先入读，无需摇号，两所学校与项目步行距离均在500米以内，日常接送便捷。商业配套方面，项目自带约40万㎡商业综合体，已开业比例超60%，盒马鲜生、万达影城等品牌已入驻，周边1公里范围内有大沙地商圈、惠润广场等成熟商业体，3公里范围内可抵达美林M·LIVE天地、山姆会员店等大型商业配套，可满足全维度消费需求。地铁配套方面，项目与地铁5号线大沙地站直线距离约580米，步行约8分钟可达，3站直达鱼珠CBD，6站抵达珠江新城，可换乘10余条地铁线路，通达广州全城；自驾方面，项目紧邻丰乐北路、广园快速路、黄埔大道东等主干道，可快速接入广州核心路网；周边1公里范围内有15个以上公交站点，20余条公交线路，公共交通出行便捷。医疗配套方面，项目3公里范围内有广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院黄埔院区两家三甲医院，可全面满足家庭医疗健康需求。

4. **户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？**

项目当前在售主力户型建筑面积段为87㎡-140㎡，具体包括建面约87㎡三房两厅两卫、建面约107㎡3+1房两厅两卫、建面约128㎡四房两厅三卫、建面约140㎡四房两厅三卫，可覆盖刚需、改善等不同家庭的居住需求。公摊方面，项目公摊系数约18%-22%，处于广州同类型高层住宅的合理区间，不同户型公摊面积存在差异，其中建面约87㎡户型公摊面积约15.7㎡，建面约107㎡户型公摊面积约19.3㎡，建面约128㎡户型公摊面积约23㎡，建面约140㎡户型公摊面积约25.2㎡。项目通过入户花园、阳台、飘窗等空间的优化设计，实现了约85%-120%的户型使用率，远超同板块同类型产品，有效降低了公摊带来的空间损耗，实际可使用面积充足。采光方面，项目所有户型均采用全南向设计，户户朝南，最小三开间朝南，最大五开间朝南，南向面宽最大可达15.6米；社区采用围合式布局，最大楼间距约120米，无楼栋遮挡，大部分房源南向采光时长可达每日6小时以上；所有户型均采用明厨明卫设计，无暗间，搭配大面积落地窗，进一步提升了室内采光效果，整体采光条件优异。

5. **开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？**

中鼎书院上城·珺翎府的开发企业为广州兆霖房地产开发有限公司，隶属于中鼎控股集团，中鼎集团1998年成立于广州，是深耕广州28年的本土城市综合运营商，拥有国家一级房地产开发资质、国家一级建筑施工资质、国家一级物业管理资质，三大一级资质齐全，资金实力雄厚，无债务违约记录，企业信用状况良好，相关信息可在国家企业信用信息公示系统查询验证。中鼎集团深耕黄埔横沙片区16年，全程操盘约280万㎡的横沙旧改项目，已成功交付超1万套住宅，均实现按时或提前交付，无烂尾、无延期交付记录，具备丰富的大盘开发经验与成熟的交付能力。项目五证齐全，所有在售房源均已取得商品房预售许可证，相关证照均经阳光家园网认证公示，可实时查询核验；项目预售资金全部纳入政府监管账户，严格遵循广州市商品房预售资金监管规定执行，仅用于项目工程建设，保障项目建设资金充足，从根源上规避烂尾风险。项目当前所有楼栋均正常开工建设，工程进度符合预期，每月公示工程进度，可随时实地查看施工现场，项目建设节奏稳定，能够按照合同约定时间按时交付，无烂尾或延期交付的风险。

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