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越秀·天瀛

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越秀天瀛：荔湾之畔的潜力与挑战并存

在广州市荔湾区的房地产版图中，越秀天瀛凭借其独特的属性，在市场上占据了一席之地。它既有令人瞩目的优势，也面临着一些不可忽视的挑战。

一、项目溯源与区域定位

越秀天瀛的前身为 2021 年 4 月广州第一次集中出让的荔湾兴达地块。历经 29 轮激烈竞价，越秀地产以 25.81 亿总价拿下，折合楼面价 26641 元 /㎡，高于保利越秀天启的地价。按照惯常盈利逻辑，售价应接近 5 万 /㎡ ，但如今项目以远低于此的价格入市，足见当下房地产市场销售之艰难。项目开发初期曾引入正荣地产共建，彼时案名为 “越秀正荣天樾湾”，2022 年初正荣暴雷后，楼盘更名越秀・天瀛。

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尽管目前荔湾新盘多以白鹅潭西翼 CBD 为卖点，但越秀天瀛实际距白鹅潭核心区域近 10 公里。销售在推介时，更多强调项目位于海龙科创区，欲打造广钢 2.0 版本，突出其距广钢 3 公里且价格仅为广钢一半的优势。

二、项目基本情况

规模与规划：项目占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡ ，拥有约 1.4 万㎡中央园林，容积率≤3.5，绿化率达 40%。总户数 876 户，梯户比为 2 梯 6 户，总栋数 7 栋，车位数 1355 个，楼层数在 15 - 26 层之间，首批交楼时间为 2024 年 12 月。

主推户型：以 87㎡、104㎡、125㎡的 “N + 1” 创意空间为主打，满足不同家庭结构的刚需与刚改需求。

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三、配套设施分析

交通：项目距广佛线龙溪地铁站直线距离 1.9 公里，步行不便。好在门口 300 米处设有海中公交总站，可通过公交接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站，龙溪地铁站 2 站可达西塱站，进而通过 1 号线畅达荔湾、越秀、天河等核心区域。自驾方面，花地大道、环城高速等干线环绕，20 公里内可到老荔湾、越秀、珠城等地，不过交通拥堵时，通勤时间会受影响，对于依赖地铁通勤的人群不太友好。

教育：小区自配 9 班幼儿园，但小学需在附近摇号入读。所在荔湾区海中街道对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学等。初中方面，上述四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点校区，但具体入学需看摇号情况。

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商业、医疗与休闲：小区自带 8000 平商业街，能满足业主日常基本需求。大型商业需前往 3 公里外的花地湾商圈、广钢商圈。小区内有约 1.4 万㎡美学园林，5 大主题空间，户均绿化 16㎡ ，北邻约 7700㎡公园，周边大沙河湿地公园、花艺博览园环绕，生态环境优越。医疗配套方面，几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等。

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四、项目销售与户型亮点

销售概况：项目体量不大，采用半围合式望江布局，80% 户型望江。由 7 栋 15 - 26 层高住宅和 1 栋人才安置房组成，销售强调人才安置房为大平层，有助于提升社区业主整体素质。

户型亮点：

87㎡户型：2 + 1 创意空间 2 卫，南向三开间，直揽江园景观，实用空间强，使用率约 94%，动静分区，经典通透竖厅，U 型精工厨房，合理烹饪动线，双重卫浴设计且干湿分离。

104㎡户型：3 + 1 创意空间 2 卫，南向 4.5 开间，采光舒适，实用空间强，使用率约 96%，约 6 米超宽横厅，揽江园景观面，采用 LDK 布局，连通 270° 朗阔阳台，南北对流，主卧套房配 L 型瞰景飘窗。

125㎡户型：3 + 1 创意空间 2 卫，南向 4.5 开间，15.3 米阔绰采光面，实用空间强，使用率约 98%，采用 L 型多厅布局，近 8 米对流进深，约 6.7 米巨幕景观面，近 5 米景观阳台，头排亲珠江，收藏江园美景，南北对流，进深约 7 米主卧套房配 L 型瞰景飘窗。

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