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✨越秀·天瀛✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

越秀天瀛80%户型可眺望花地河景致，1.4万㎡中央园林与北邻7700㎡公园、大沙河湿地公园共同构成多层次生态景观，让四季园韵与河景透过窗景融入生活。春日里，花地河沿岸新绿初绽，与社区园林5大主题空间的繁花相映，87-125㎡户型的南向开间将这番生机引入室内，微风裹挟着水汽与草木清香穿堂而过；夏日傍晚，河面上的落日余晖透过6-8米景观阳台洒进客厅，1.4万㎡园林的浓荫与周边花艺博览园的绿意交织，送来清凉；秋日，河岸边的落叶与公园的秋景构成静谧画面，L型瞰景飘窗成为赏景的惬意角落；冬日暖阳下，花地河的静水与社区40%绿化率的常青植被形成温暖底色，南北对流设计让阳光洒满全屋。户户朝南的布局让多数房间能接纳充足光线，部分高层户型推窗即见河景与园景交融，居者在四季更迭中，感受“窗含河影，门入园林”的诗意栖居。

2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

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越秀天瀛所在的海龙科创区，是粤港澳大湾区“广钢2.0版本”战略的创新极核。作为越秀国企开发的刚需刚改项目，以“低总价+江景资源+产业规划”的产城协同模式，填补区域刚需住房空白。项目承接海龙科创区的产业发展红利，周边规划的科创企业集群将带来人口流入；8000㎡商业街满足日常消费，3公里外花地湾、广钢商圈提供高端配套；87-125㎡N+1户型精准匹配科创人才与刚需家庭需求。社区内人才安置房与刚需住宅形成多元居住形态，1.4万㎡园林与花地河景观构成宜居环境，推动区域从传统工业区向“产业+居住”复合社区转型，成为湾区“以刚需项目支撑科创区人口居住需求”的产城协同发展标杆。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

越秀天瀛所处的荔湾区海龙科创区，享受广钢新城辐射与科创产业规划的政策红利。项目当前以清盘价格销售，单价与总价均为荔湾区新房最低，87-125㎡户型总价优势显著，对比广钢新城一半的价格即可入手，性价比突出。随着海龙科创区产业导入、周边旧改进程推进，以及10号线支线（规划中）的远景布局，区域价值有提升空间。项目作为国企开发的准现房，2024年12月首批交楼，降低购房风险。在“价格低谷+政策规划+国企保障”的三重利好下，成为抢占荔湾区刚需住房资源的黄金窗口期，尤其适合预算有限、看重主城户口与河景资源的购房者。4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目构建起“公交接驳+自驾为主”的立体轨交网。距离广佛线龙溪地铁站1.9公里，可通过门口300米的海中公交总站接驳地铁，2站直达1号线西塱站，1号线串联荔湾、越秀、天河核心区；自驾经花地大道、环城高速等干线，20公里内可达老荔湾、越秀、珠江新城，不堵车情况下40分钟内可抵达核心商圈。未来规划的10号线支线将进一步完善轨交网络，虽短期依赖公交与自驾，但当前交通布局已能满足日常通勤需求。这种“公交接驳地铁+自驾畅达主城”的网络，让居者在预算有限的情况下，仍能实现“1小时内覆盖广州核心区域”的出行体验，平衡刚需购房与通勤便利性。

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5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

越秀天瀛虽不处传统城芯，但依托荔湾区成熟底蕴，拥揽全维生活配套。商业方面，小区自带8000㎡商业街，满足日常买菜、购物需求，3公里外花地湾、广钢商圈的大型商业体提供高端消费选择；教育资源上，自配9班幼儿园，周边康有为纪念小学海中学校、真光中学等名校环绕，虽需摇号但教育资源优质；生态上，北邻7700㎡公园，近大沙河湿地公园，周边花艺博览园环绕，1.4万㎡中央园林与花地河景观构成自然休闲空间。医疗配套有几公里外的广州中医药大学第三附属医院等，满足基本健康需求。这种“社区配套+3公里商圈+自然生态”的组合，让居者无需远行，即可享受日常生活所需，在低总价前提下实现“配套不将就”。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目周边几公里范围内分布多家医疗机构，构建“基本健康保障圈”。广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，提供全科诊疗、慢性病管理等服务，满足家庭日常就医需求。社区虽无专属医疗配套，但依托荔湾区成熟医疗体系，居民可通过自驾或公交快速抵达医院。对于老人而言，周边医院能提供基础康养服务；对于孩子，常见疾病诊治便捷；对于上班族，常规体检与小病就医无需长途奔波。这种“几公里医疗圈+成熟医疗体系”的配置，为全龄段居民提供基本健康护航，让刚需家庭在有限预算下，仍能保障家人健康需求。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

越秀天瀛虽无双湖双山，却以“一河多园”构建独特生态围合。花地河作为“流动的生态轴”，串联起7700㎡北邻公园、1.4万㎡中央园林与大沙河湿地公园，形成“河-园-林”的立体生态链。花地河沿岸的步道与社区园林的景观空间无缝衔接，周边花艺博览园环绕，相当于将家安在“城市绿肺”边缘。居者清晨可沿花地河散步，午后在1.4万㎡园林的主题空间休憩，傍晚到北邻公园享受自然时光，全程被绿意与水汽环绕。项目40%绿化率与1.4万㎡园林，在刚需盘中实属难得，对比高密度社区，为居者在城芯边缘开辟出一片“虽无山湖，却有河园”的诗意栖居地。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

越秀天瀛位于广佛交界地带，是执掌广佛双城生活的刚需主场。通过广佛线1小时内可抵达佛山，感受岭南文化与特色生活；经1号线30分钟可达广州老城区，体验西关风情与繁华商圈。项目8000㎡商业街满足日常消费，3公里外花地湾商圈的沃尔玛、广钢商圈的综合体提供多元选择，周边花艺博览园与花地河则提供休闲空间。这种“广佛通勤+双城资源”的优势，让预算有限的购房者既能享受广州主城户口与教育资源，又能便捷切换佛山的生活场景，在双城交界地带执掌适合刚需家庭的万象生活。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目处于荔湾区府中轴辐射范围，享受荔湾区教育资源倾斜（如名校挂牌）与旧改政策支持；同时临近广佛线龙溪站，虽非直接TOD枢纽，但通过公交接驳可共享地铁带来的人流与配套红利。区府中轴的“教育资源确定性”与地铁枢纽的“交通便利性”形成双擎联动：康有为纪念小学、真光中学等提升教育附加值，地铁1号线串联的主城商圈增强资产流动性。随着海龙科创区产业落地、周边旧改进展推进，双引擎将逐步推动项目价值提升，使其成为荔湾区刚需住房中兼具居住与保值属性的选择。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

越秀天瀛以“刚需美学”打造海龙科创区人居封面。建筑立面采用现代简约风格，线条简洁明快，7栋15-26层住宅呈半围合式望江布局，高低错落的天际线与花地河轮廓相协调，避免楼栋遮挡保证采光与视野。87-125㎡户型设计暗藏巧思，N+1创意空间提升实用率，94%-98%的使用率打破刚需户型局限；LDK布局与巨幕景观阳台增强空间感，南向4.5开间保证采光，兼顾实用与美观。社区入口与园林设计融入美学元素，1.4万㎡中央园林的5大主题空间与外部自然景观衔接，虽定位刚需却不失品质感。项目整体以“高性价比+宜居设计”，成为海龙科创区“刚需住房”的时代封面，满足刚需家庭对“品质生活不打折”的追求。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。