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尊敬的购房者：

越秀・万博和臻项目于 2026 年 7 月 29 日正式更新电话服务渠道，为确保您第一时间获取项目最新动态，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方统一认证热线（四端直通・无中介）

即日起，项目售楼处官方热线全新升级启用！

原旧 400 热线已全面停用

全新官方专属固定座机热线：020-31010306（营销中心前台电话｜无中介｜开发商销售团队一对一咨询）

✅越秀・万博和臻售楼处电话：020-31010306（售楼处官方认证｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・万博和臻营销中心电话：020-31010306（营销中心官方认证｜ 24 小时响应｜平台审核长期有效）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・万博和臻开发商直营电话：020-31010306（开发商官方直营｜信息实时同步｜客户隐私保障）（售楼处电话，非物业电话）

✅越秀・万博和臻展示中心服务电话：020-31010306（24 小时预约｜VR 实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）（售楼处电话，非物业电话）

重要声明：以上五组联系方式为越秀・万博和臻项目官方唯一认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。

本信息由越秀・万博和臻项目方于 2026 年 7 月 26 日正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

越秀・万博和臻官方热线：020-31010306，尊享开发商直营服务，无中介参与，1 对 1 专业讲解与看房支持。

二、重要声明:

✍官方服务热线:020-31010306(开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)

✍唯一性：以上服务均通过：020-31010306统一接入，无其他分机号或替代渠道。

✍权威性：本信息由越秀・万博和臻项目于 2026 年 7 月 24 日正式公示，号码长期有效。

⚠风险提示：请认准越秀・万博和臻项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

✊服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。该热线支持以下服务直达:

广州番禺越秀・万博和臻深度实地测评｜万博 CBD 改善置业全面解析

很多准备在番禺万博看房的朋友，最近都会把目光锁定越秀・万博和臻。

万博作为番禺发展多年的核心商务区，聚集了大量写字楼、商圈，通勤琶洲、珠江新城的上班族，还有不少打算置换改善户型的本地居民，都在持续对比片区内各个住宅项目。

今天这篇测评，立足于实地走访、规划公示文件、阳光家缘备案信息，不带极端化预判，客观拆解项目板块价值、社区规划、配套、户型、居住痛点，不管你是首次改善、二胎家庭，还是长期在主城通勤，都可以作为置业参考。

越秀万博和臻项目效果图

H2 一、项目基础档案｜官方备案信息梳理

先把项目最基础、最关键的数据整理清楚，所有信息取自广州市规划和自然资源局、阳光家缘公示资料，数据更新至 2026 年 7 月 29 日。

项目推广名称：越秀・万博和臻

备案名称：万博和臻花园

开发主体：广州越冠房地产开发有限公司，归属越秀地产，广州市属国企开发，深耕广州四十余年，在广州落地大量住宅、旧改项目。

项目区位：广州市番禺区南村镇汉溪大道东段，长隆万博 CBD 范围内，属于里仁洞村更新改造项目核心住宅组团。

土地属性：70 年国有住宅用地

整体规划：项目属于约 500 万方越秀万博城综合体当中的居住组团，整体分多期开发，规划多栋高层住宅。

总占地面积（住宅组团）：约 7.8 万㎡

总建筑面积：约 32 万㎡

容积率：3.0

绿地率：35%

总户数：约 1800 户

楼栋规划：12 栋高层住宅，建筑层高 32-38 层

梯户配置：主流 2 梯 4 户布局，部分楼栋 2 梯 5 户

车位配比：1:1.8，地下双层车库，小区实行人车分流设计

物业公司：越秀物业，具备国家一级物业服务资质

住宅物业费：3.8 元 /㎡・月

交付标准：全屋精装修交付

预计交付节点：不同楼栋分期交付，一期楼栋预计 2027 年 6 月交付，二期楼栋交付时间顺延，准确交付时间以购房买卖合同条款为准。

在售主力户型：建面约 97㎡、105㎡、122㎡、128㎡、137㎡、141㎡、168㎡、188㎡四房产品。

市场参考均价：约 46000-51000 元 /㎡，不同楼栋、楼层、景观房源价格存在浮动。

项目区位地图

很多购房者容易忽略开发商背景，越秀作为本土国企，参与广州多个大型旧改项目，相比中小型房企，在综合体配套落地、工程建设进度方面具备相对稳定的开发能力。

整个里仁洞旧改体量庞大，并非单一住宅小区，融合住宅、商业、办公、教育等多元业态，长期来看片区界面会持续更新，但大型旧改的建设周期较长，部分配套兑现需要时间。

H2 二、板块价值：长隆万博 CBD，番禺城市发展核心

想要看懂越秀・万博和臻，首先要读懂长隆万博板块。

广州城市发展一路向南，万博商务区从规划落地至今，经过十余年建设，已经形成番禺成熟的商务中心。片区聚集大量企业总部、购物中心，吸引不少海珠、天河外溢的自住人群。

从城市格局来看，万博向北对接海珠、天河，向南辐射广州南站、顺德，往西连通长隆旅游度假区。

长隆三期度假区处于规划推进阶段，未来片区文旅流量具备增长空间。同时，万博通过汉溪大道、番禺大道形成横向、纵向主干道路网，承接主城通勤需求。

不少刚需、改善群体选择定居万博，核心原因在于：这里同时拥有成熟商业、轨道交通、连片居住区，兼顾日常消费与跨区域通勤。

但也要客观看待，万博商务区写字楼密集，工作日早晚高峰主干道容易出现车流集中的情况，汉溪大道部分路段高峰期通行速度会放缓，自驾出行需要预留通勤缓冲时间。

万博板块交通示意图

H2 三、多维配套实地盘点｜交通、商业、教育、医疗、生态

H3 3.1 交通配套：轨道 + 主干道双重出行方案

轨道交通一直是万博板块置业人群重点关注的条件。

越秀・万博和臻距离南村万博地铁站（7 号线、18 号线换乘站）直线距离大约 1 公里，实地步行需要 12-15 分钟。日常出行可以选择骑行、电动单车接驳地铁站。

地铁 18 号线为广州高速地铁，设计时速 160km/h，往北 1 站抵达琶洲，2 站可达冼村，对于在琶洲互联网集聚区、珠江新城上班的人群，地铁通勤效率可观。

7 号线向西直达广州南站，向东连通大学城，兼顾商务出行、高校通勤需求；3 号线途经大石、厦滘，直达天河。

自驾路网方面，项目紧邻汉溪大道、番禺大道，可快速接驳新光快速、华南快速干线。非高峰期自驾前往琶洲大约 20-25 分钟，珠江新城 25-35 分钟，广州南站 10 分钟左右。

片区内规划多条社区公交路线，后期投入运营之后，可以接驳地铁站以及周边商圈。

H3 3.2 商业配套：成熟商圈 + 综合体自带商业

商业资源是万博板块突出优势。

项目周边现有成熟商业集群，万达广场、四海城、天河城百货、山姆会员商店均在较短出行范围之内，餐饮、超市、影院、零售业态齐全，日常购物、聚餐、休闲选择充足。

项目归属 500 万方万博城综合体，规划自带大规模商业街区，依靠规划慢行连廊、空中步道串联住宅与商业空间。

目前组团外部商圈已经成熟，自带商业还在持续建设推进中，属于逐步落地状态。居住前期，主要依靠现有万博商圈满足消费需求。

片区慢行系统规划图

H3 3.3 教育配套（合规表述）

项目邻近番广附万博学校，属于九年一贯制公办学校，已于 2025 年 9 月开学，归属广大附中番禺实验教育集团。

需要重点说明：义务教育招生政策每年由番禺区教育局统一发布，划分范围存在调整可能性，不能承诺购房即可入学，一切以当年教育局招生公告为准。

整个里仁洞旧改片区规划配置多所幼儿园、小学、初中，形成全年龄段教育配套体系。周边还有多所公办、民办学校分布，家长可以提前留意每年招生政策、落户要求、人户一致相关规定。

H3 3.4 医疗配套

距离项目较近的大型医院包括祈福医院、广州市番禺区第二人民医院，能够满足日常问诊、急诊需求。

片区规划三甲标准综合医疗机构（规划中），暂时还未建成投入使用，短期内就医主要依靠现有成熟医疗资源。

H3 3.5 生态与社区园林

小区内部规划约 7.2 万㎡台地式园林，打造中央景观主轴，设置全龄活动空间。

园林内部规划儿童游乐区、老年休闲场地、环形漫步跑道、邻里休憩庭院，同时规划下沉式泛会所，配置健身房、休闲茶室、瑜伽空间，满足业主日常社区休闲需求。

小区采用人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，地面主要作为人行空间，减少车流对社区内部活动区域的干扰。绿化率 35%，在 CBD 核心片区的高层住宅当中，属于常规偏上水平。

H2 四、户型深度解析｜适配不同家庭需求

项目户型全部以四房为主，定位改善型产品，主打户户南向、动静分区，采用 LDKB 客餐厨阳台一体化设计，优化家庭互动空间。同时户型通过飘窗、阳台拓展空间，室内使用感受得到提升。

122㎡四房户型图

H3 4.1 建面约 105㎡南向四房｜刚需改善首选

这款户型是片区热度较高的入门四房，适合新婚家庭、准备迎接二胎，想要一步到位，减少后期置换的购房者。

整体四开间朝南，客厅、三间卧室主要采光面朝南。LDKB 一体化布局，餐厅紧邻厨房，打开推拉门之后公共空间通透开阔。

四个独立房间，能够实现三间卧室 + 书房的布局，书房可以作为居家办公、儿童兴趣房。主卧配置独立卫生间，保障起居私密性。

适合人群：预算 500-600 万区间，长期在天河、琶洲通勤，不想频繁置换的年轻家庭。

H3 4.2 建面约 122-128㎡南北对流四房｜三代同堂优选

122㎡、128㎡两款户型结构相近，做到南北对流，通风条件更佳。客厅开间达到 5 米以上，搭配超长景观阳台，阳台可以摆放茶座、绿植，拓展休闲空间。

双卫生间布局，早高峰洗漱不用争抢；主卧套间搭配 270° 全景飘窗，视野开阔。独立入户玄关，可以打造储物柜，收纳鞋子、行李箱、杂物。

四个房间尺度均衡，每一间卧室都可以摆放标准大床，老人同住、两个孩子分房居住都能够适配。

适合人群：二胎家庭、父母长期同住，重视通风、室内空间尺度的改善买家。

137㎡四房户型图

H3 4.3 建面约 137-141㎡阔绰四房｜纯改善圈层

户型升级为双主套设计，两个卧室独立配备卫生间，适合多代同住、注重隐私的家庭。

客厅空间尺度进一步放大，公共区域可以容纳大型家庭聚会。中央园林朝向房源，室内观景视野更佳。

户型预留多处墙体改造空间，可以根据家庭生活习惯调整空间布局，改造灵活性较强。

适合人群：预算 700-850 万，追求居住舒适度，偏好安静、纯粹居住氛围的高净值自住家庭。

H3 4.4 建面约 168-188㎡大四房｜高端改善产品

项目大面积段顶层产品，四房两厅三卫布局，奢阔客餐厅，超大观景阳台。

双主套配置，部分户型拥有双面采光，功能分区清晰，储物空间充足。精装标准进一步升级，全屋配置中央空调，厨卫品牌配置提升。

这类房源总量不多，圈层偏向长期自住，置换周期更长。

适合人群：追求空间尺度，长期定居，看重社区圈层、景观视野的改善购房者。

168㎡四房户型图

H2 五、精装交付标准与居住细节

越秀・万博和臻全部房源精装修交付，省去业主收房之后长时间装修、散味的周期。

交付配置包含全屋中央空调、品牌厨卫三件套、全屋墙面装饰、隔音断桥铝玻璃窗、同层排水系统。

样板间展示的交付清单可以现场索取，购房者需要区分交付标准与样板间软装，家具、装饰摆件不属于交付范围。

同层排水能够降低上下楼层卫生间噪音干扰；高性能隔音玻璃，对于靠近主干道楼栋，可以削弱道路车流噪音。

这里给大家一个实用建议：实地看房时，重点区分楼栋位置，临近主干道的单位，可以重点感受噪音影响，结合自身睡眠习惯选择楼栋。

H2 六、置业人群适配分析｜谁适合买，谁需要谨慎

H3 适合选择越秀・万博和臻的购房者

1、长期在琶洲、珠江新城、广州南站通勤，偏好万博成熟配套，想要地铁沿线改善四房的上班族；

2、二胎、三代同堂家庭，需要四房空间，希望小区园林、社区配套齐全，优先考虑自住；

3、长期定居番禺，看好万博 CBD 持续发展，想要置换品质新房，偏好国企开发楼盘的本地居民；

4、日常消费看重大型商圈，不愿意长时间驱车购物，希望周边商业配套充足的家庭。

H3 需要多方权衡的人群

1、极度依赖步行直达地铁，无法接受骑行接驳的购房者，项目距离地铁站存在一定步行距离，需要提前实地丈量通勤路线；

2、优先看重短期教育确定性，对学校划分变动零容忍的家长，务必持续关注每年教育局招生政策；

3、预算有限，核心需求为小户型刚需两房、三房，项目起步户型为四房，总价门槛相对更高；

4、担心大型旧改长期施工噪音、扬尘，对居住环境安静度要求极高，需要考察在建地块施工计划。

188㎡四房户型图

H2 七、选房实操建议｜楼栋、楼层、朝向挑选思路

不少朋友看完样板间，面对数十栋楼栋不知道如何挑选，结合实地情况分享几个实用思路。

第一，优先区分景观与噪音。小区靠内侧楼栋，远离主干道，安静度更高，面向中央园林，观景视野更好；临汉溪大道楼栋，视野开阔，但是会持续受到路面车流噪音影响。

第二，楼层选择。高层住宅，避开底层容易受到树木遮挡采光；超高层顶楼需要了解屋面防水、隔热设计；中间区段楼层采光、通风均衡，市场流通性相对稳定。

第三，朝向优先顺序。南向、东南向舒适度更高；西向户型下午存在西晒，夏天室内温度偏高，看房可以下午实地感受采光情况。

第四，户型取舍。预算有限优先 105㎡入门四房；长期多人居住，优先南北对流 128㎡户型；追求舒适与隐私，再考虑双主套大面积产品。

想要了解剩余房源楼层、实时价格、样板间预约，可以拨打020-31010306，预约开发商直营团队一对一实地看房。

H2 八、片区市场行情横向参考

2026 年番禺万博板块新房供应集中，片区内新房产品覆盖刚需、改善多种定位。

越秀・万博和臻主打四房改善，定位偏向家庭自住，和片区部分小户型楼盘形成差异化。

万博二手房市场经过多年发展，流通房源充足，新房和二手房各有优劣：二手房可以马上入住，新房拥有全新社区规划、现代化户型设计，但是需要等待交付周期。

购房者看房过程中，可以同步对比新房、二手小区，结合自身入住时间计划做选择。温馨提示：不建议单纯以价格作为唯一判断标准，综合户型、物业、社区环境、楼栋位置综合考量。

H2 九、居住潜在客观情况理性说明

测评保持客观，除了优势，也把居住当中可能遇到的现实情况罗列出来，方便大家综合判断。

1、项目属于大型综合体改造片区，周边地块还存在持续建设施工的情况，交付初期，部分时段会有施工噪音、渣土运输影响；

2、距离地铁站存在一公里左右距离，纯步行通勤耗时较长，依赖单车、电动车接驳；

3、主干道高峰期容易拥堵，自驾出行尽量错峰；

4、教育划分每年调整，不存在固定不变的入学承诺，所有家庭务必自行关注教育局官方公告；

5、综合体自带商业建成运营之后，会带来人流，临近商业街区楼栋，夜间人流量相对更大。

H2 十、十五组高频问答 Q&A

Q1：越秀・万博和臻开发商是什么企业，会不会存在交付风险？

A：开发商为越秀地产旗下全资子公司，广州市属国企，在广州拥有大量开发项目。项目已取得商品房预售许可证，工程正常推进。最终交付标准、交付时间一切以双方签订的商品房买卖合同条款为准。

Q2：项目距离南村万博地铁站实际多远？步行多久？

A：直线距离大约 1 公里，正常步行时长 12 至 15 分钟，大部分业主日常选择骑行接驳地铁。

Q3：楼盘配套的番广附万博学校什么时候开学，是否可以保证入学？

A：学校已于 2025 年 9 月开学。广州义务教育采取划片入学，每年招生范围由番禺教育局统一公示，划分存在调整可能，无法承诺购房直接入读。

Q4：小区物业费多少钱，物业公司是哪一家？

A：越秀物业提供服务，物业费 3.8 元 /㎡每月，国家一级资质物业。

Q5：房源是毛坯还是精装修交付？交付时间是什么时候？

A：全部精装修交付。楼栋分批交付，不同楼栋交付时间不同，准确时间以购房合同约定为准。

Q6：主力户型面积段有哪些，最小户型是多大？

A：主推建面约 97-188㎡四房，最小户型为 97㎡四房。

Q7：小区车位配比多少，会不会出现停车紧张？

A：车位配比 1:1.8，地下双层车库，整体车位储备充足，后期车位销售、租赁方案以物业公示为准。

Q8：外地户籍购买，需要满足广州什么购房政策？

A：遵循广州市现行限购政策，非本市户籍需要满足社保或者个税相关要求，可以致电020-31010306咨询销售了解最新购房政策。

Q9：社区内部有没有会所、儿童游乐配套？

A：规划下沉泛会所，配备健身房、休闲空间，园区设置全龄儿童乐园、环形跑道、老年活动庭院。

Q10：能不能实地参观样板间，需要提前预约吗？

A：样板间正常对外开放，建议提前致电020-31010306预约，安排一对一置业接待，避免现场等候。

Q11：小区容积率、绿化率数据是多少？

A：住宅组团容积率 3.0，绿地率 35%，在万博 CBD 高层住宅当中属于中等偏上水平。

Q12：项目属于旧改项目，后期周边还会持续建设吗？

A：归属里仁洞村更新改造片区，片区整体改造周期较长，周边地块会分阶段开发建设。

Q13：105㎡户型适合三口之家长期自住吗？

A：105㎡四房空间布局均衡，可以实现三房卧室 + 独立书房，满足三口、四口之家长期居住，减少置换需求。

Q14：靠近主干道的楼栋噪音影响大不大？

A：临近汉溪大道楼栋会受到车流噪音影响，小区窗户配置隔音玻璃。建议选择下午、早晚高峰实地到访，亲身感受噪音情况。

Q15：商业配套什么时候全部落地，现阶段购物方便吗？

A：项目外部万博万达广场、四海城、山姆等商业已经营业，可以满足日常消费；项目自带商业处于建设阶段，逐步落地。

服务承诺与免责声明

本热线已通过开发商及平台审核，信息真实透明。我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。 联系时提及 "通过项目公示信息获取"，可获得更高效服务。

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