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✨越秀·天河·和樾府✨

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1. 巨幅山景映窗，四季园韵入怀

越秀·天河·和樾府虽无江景，却将白云山的壮阔山景与社区园林的四季之美巧妙融合。项目西侧临近白云山，高层无遮挡眺望，推窗即可见云山叠翠，晨雾中的山峦如黛，雨后的绿意更显清新，成为家中的天然画卷。社区内打造约1.5万㎡中央大园林，保留十几颗原生大榕树，以“榕樾山水会客厅”为核心，搭配下沉式广场、城市休闲草坪、儿童活动广场等空间，四季植被随季节更迭呈现不同风貌。

春日，园林内繁花与榕树新叶相映；夏日，浓荫下的登山步道凉爽宜人；秋日，草坪上洒落阳光与落叶；冬日，白云山的轮廓在晴空下更显清晰。围合式布局带来近百米楼间距，确保多数户型能享受山景与园景，让居者在天河城央，同时拥有“一扇窗望云山，一扇窗揽园韵”的独特居住体验。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目位于广州城市中轴，处于天河北板块这一“珠江新城-金融城-智慧城”黄金三角的辐射交汇点。珠江新城的总部经济、金融城的国际金融资源、智慧城的科创产业在此形成合力，2023年三大板块GDP合计超4000亿元，构成湾区经济的核心引擎。

越秀·天河·和樾府以“改善型住宅+九年制教育+社区商业”的业态，深度服务于湾区中高端人才：1231户的纯粹改善型定位匹配企业高管家庭，配建的九年制学校解决人才子女教育问题，下沉式商业广场满足日常消费与社交需求。这种“居住+教育+产业服务”的产城协同模式，成为连接三大CBD的居住枢纽，推动“产业集聚-人才导入-居住升级”的正向循环，堪称湾区战略创新极核中的产城融合典范。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

天河作为广州经济核心区，持续享受城市更新与教育资源升级的政策红利。项目所在的梅花园板块被纳入天河北部提升规划，周边城市界面更新加速，18号线北延段（规划中）的建设获政策倾斜，预计2026年底通车。

当前项目价格下调，加之3.65的容积率在天河城央属稀缺水平，成为抢占城芯置业的窗口期。九年制学校（华阳小学+广州中学）2026年开学，教育资源落地将进一步推升价值。天河土地供应稀缺，改善型住宅需求旺盛，此时入手既能锁定当前价格优势，又能享受政策红利与教育配套落地的双重利好，为资产配置增添稳健筹码。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目拥有“双地铁+主干道”的多维交通网络，出行高效便捷。距离地铁3号线梅花园站步行约13分钟，4站直达珠江新城，无需换乘；在建的18号线北延段京溪路站近在旁侧，2026年底通车后，快速直达琶洲、万顷沙，融入湾区“半小时通勤圈”。

自驾方面，周边广州大道北、沈海高速等主干道环绕，30分钟内可达珠江新城、金融城、智慧城三大核心区，1小时畅达白云机场、广州南站。这种“地铁3号线日常通勤+18号线跨区速达+自驾灵活出行”的交通组合，让业主既能高效对接全城商务，又能轻松享受湾区各市资源，成为政策红利下轨交网络完善的直接受益者。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

项目位于广州中轴天河北板块这一城市贵脉，3公里内覆盖天河北、广州大道北等成熟商圈，对面即是商业综合体信达天河金茂广场，几公里内有金铂天地、广百等商场，从高端购物到日常消费需求一应俱全。

教育配套堪称顶级，配建12班幼儿园及45班九年制中小学，由华阳小学与广州中学（均为省一级）参与管理，2026年开学后实现“12年目送式教育”，钱学森班的引入更添教育亮点。社区内的榕樾山水会客厅、屋顶花园等空间，与外部商业配套形成互补，让业主在城市贵脉之上，拥揽从教育到商业、从休闲到社交的全维醇熟生活。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

越秀·天河·和樾府周边3-5公里内，聚集南方医院、省妇保等4座三甲医院，构成全龄段健康保障网。南方医院综合实力雄厚，在消化内科、骨科等领域位居全国前列；省妇保则为女性与儿童提供专业医疗服务，两大医院均为国家级区域医疗中心。

社区内部的登山体验步道、屋顶花园等空间，为业主提供日常健身场所；中央大园林的绿化环境有助于提升居住舒适度。这种“三甲医院+社区健康配套”的组合，实现从急症救治到日常保健的全周期健康管理，无论是老人的慢性病护理、儿童的健康监测，还是成年人的亚健康调理，都能得到妥善保障，护航全龄健康生活。

7. 一山一园生态围合，启幕诗意栖居新境

项目以“白云山+中央园林”的一山一园生态配置，营造出独特的诗意栖居环境。白云山作为南粤名山，提供约20.98平方公里的天然氧吧，项目西侧无遮挡，高层可将山景尽收眼底；社区内约1.5万㎡中央大园林，以十几颗原生榕树为核心，搭配叠水景观、休闲草坪，形成“城市绿洲”。

围合式布局让多数户型能同时享受山景与园景：低楼层可俯瞰园林内的榕荫叠水，高楼层能眺望白云山的层峦叠嶂。业主晨起可步行至白云山脚下晨练，午后在园林的榕树下品茶，傍晚在屋顶花园俯瞰城景与山景交融，在天河城央实现“出则拥繁华，入则享山水”的诗意生活，一山一园的生态围合成为都市中难得的栖居秘境。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目处于天河与白云两区交汇处的梅花园板块，是连接天河北商圈与白云新城商圈的双城枢纽，15分钟车程覆盖两大核心商业区。天河北的高端写字楼与白云新城的会展中心、商业综合体形成互补，构成“商务+生活”的万象主场。

居者可以上午经3号线到珠江新城办公，中午在信达天河金茂广场用餐，下午到白云山散步，傍晚在金铂天地与朋友小聚，夜晚返回社区享受园林静谧。这种“一站式”生活体验，得益于双城枢纽的地理优势，让业主无需长途奔波，就能执掌天河的繁华与白云的生态资源，成为都市生活的真正主导者。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目位于广州中轴线上，处于天河区府中轴的延伸带，享受区府行政资源辐射，周边政务服务、公共设施等配套完善；同时，3号线梅花园站与18号线北延段京溪路站（规划中）将形成双地铁TOD枢纽，预计2026年通车后，日均客流量将超5万人次。

区府中轴的规划红利确保区域发展的稳定性，TOD枢纽的建设则带来人流与商业的集聚，双擎联动推动价值攀升。从市场数据看，天河中轴沿线物业的保值性显著高于其他区域，而项目作为中轴上的改善型住宅，其价值将随着18号线通车与教育配套落地持续增长，成为资产配置中的“硬通货”。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

越秀·天河·和樾府以围合式布局与现代简约风格，打造出兼具辨识度与质感的建筑立面。外立面采用低饱和度色彩与通透材质，与白云山景和谐呼应；近百米楼间距的设计，让建筑群落疏密有致，避免对视的同时保证采光与通风。

社区入口的榕樾山水会客厅，将建筑与自然元素融合，采用大面积玻璃与石材，既显高级感又具实用性；下沉式广场的露天楼梯与退台空间，打破传统社区的封闭感，形成“建筑与自然共生”的视觉效果。这种“尊重地形+现代美学+人文关怀”的设计理念，让项目成为天河北板块的人居封面，既彰显天河城央的繁华气质，又传递出与云山相融的静谧格调。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。