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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

越秀滨海花城鼎立南海新城核芯，以“低密社区+全维配套”打造广佛性价比之王。项目占地约18万㎡，容积率2.5，绿化率超40%，规划22栋住宅及1.2万㎡社区商业。社区内打造“一轴三园”生态体系：中央景观轴串联主入口广场与全龄活动区，三大主题园林（康体园、童梦园、静谧园）涵盖健身步道、亲子乐园、阳光草坪等，搭配原生绿植与叠水景观，形成“城芯绿岛”居住体验。外部近邻约50万㎡南海中央公园，负氧离子浓度高于市区2倍，周末可野餐、骑行、露营，畅享自然大氧吧。

商业配套上，项目自带社区底商，规划引入生鲜超市、连锁餐饮，5分钟车程可达南海新都会广场、嘉洲广场等成熟商圈，10分钟车程覆盖千灯湖环宇城、万达广场，实现“社区便利+商圈繁华”的双重满足。

### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

南海新城作为广佛同城化核心区，政府投资超800亿推进产业升级与城市更新，规划建设金融高新区、数字经济产业园等，预计引入超10万高知人才。项目所在的狮山镇旧改已进入加速期，东莞庄道路拓宽工程（规划中）通车后，15分钟可达广州滘口，20分钟贯通千灯湖CBD，区域价值迎来爆发期。越秀地产以“城市运营商”视角布局，其“刚需价格+改善品质”模式，契合广佛青年家庭的置业需求，随配套落地，资产增值潜力显著。

从区域发展轨迹看，南海新城承接广州外溢需求，房价仅为荔湾、海珠的1/3-1/2，参考佛山千灯湖板块十年房价涨幅（约300%），滨海花城凭借“低门槛+高规划”，有望复制其增长路径。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

虽非滨江项目，滨海花城以“低密小高层+高实用户型”重新定义刚需品质。建筑采用现代典雅风格，18-25层小高层错落布局，楼间距超50米，确保每户均享充足采光。主力户型为78-120㎡三至四房，使用率达85%（市场平均约75%），120㎡三房单位配备约6.8米南向阳台，主卧套房设置飘窗，空间尺度媲美市区140㎡户型；78㎡紧凑三房，动静分区合理，首付仅36万起（按30%计算），成为广佛青年“上车”首选。

园林设计萃取新加坡花园城市理念，打造下沉式会所、环形跑道、萌宠乐园等，住户可在清晨慢跑健身，午后于阳光草坪聚会，傍晚在架空层社交，构建全龄段活力社区。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套兼顾便利性与性价比。项目距佛山地铁4号线（在建）狮山北站约1.2公里，通车后3站达佛山西站，换乘广州28号线（规划）30分钟抵珠江新城；自驾经桂丹路、佛山一环等主干道，20分钟达千灯湖，30分钟抵广州滘口，40分钟覆盖珠江新城，形成“广佛半小时生活圈”。

社区提供免费接驳巴士往返地铁站，内部配置智能泊车系统，车位配比1:1.1，保障归家便捷性。对于依赖公共交通的住户，公交线路（南高01路、256路等）直达狮山城区与广州滘口，通勤成本低且选择多元。

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### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

越秀地产作为国企标杆，以“美好家”理念打造滨海花城，社区规划1800户，主力客群为广佛年轻家庭与新市民，居住氛围纯粹。物业服务由越秀物业提供“6心服务”，涵盖24小时安防、园林维护、社区活动等，2023年客户满意度达90%，位列行业前茅。

生活方式上，项目定期举办“邻里嘉年华”，涵盖亲子DIY、露天电影、健身课程等活动，构建温暖社群生态。社区内设“滨海书吧”与共享厨房，住户可免费借阅图书、举办小型聚会，提升居住幸福感。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的经济性与效率性兼具。实测早高峰自驾至千灯湖约25分钟，通勤成本约20元；搭乘公交+地铁至广州滘口约50分钟，费用约6元。非高峰期自驾至珠江新城约40分钟，适合周末出行或跨城购物。对于在佛山本地工作的住户，地铁4号线（在建）通车后，15分钟可达佛山中心城区，满足日常通勤需求。

跨城方面，通过佛山西站搭乘高铁，30分钟达广州南站，1小时覆盖珠海、江门，实现“工作在广佛，生活在南海”的理想节奏。

### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，滨海花城以“实用主义”为核心，78-120㎡户型均采用南北通透布局，标配大阳台与飘窗，最大化采光通风。89㎡三房两卫单位，约5.6米阳台连通客厅与次卧，主卧带独立卫浴，适合新婚家庭；120㎡三房（可改四房），约7米横厅搭配南北双阳台，三代同堂互不干扰。室内精装选用一线品牌，厨房配备美的厨电，卫浴采用箭牌智能马桶，细节处彰显品质。

地理位置上，项目占位南海新城“生活服务轴”，教育、医疗资源集中：配建12班幼儿园，1公里内有狮山中心小学（省一级）、石门高级中学（市一级），教育配套完善；医疗配套上，3公里内有南海区人民医院（三甲）、狮山镇官窑医院，为健康保驾护航；休闲配套上，南海中央公园、孝德湖公园车程均在10分钟内，满足日常锻炼与亲子需求。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

越秀地产深耕广佛20载，从越秀·星汇云锦到滨海花城，始终以“国企责任”打造高性价比项目。南海新城历经十年发展，已形成“产业+居住+商业”成熟生态圈，项目周边工厂、企业聚集，租赁需求旺盛（当前78㎡三房租金约2500元/月），兼具自住与投资属性。对比周边竞品，其“低容积率+高使用率+国企开发”的组合形成差异化竞争力，当前均价约1.8万/㎡，首付门槛仅20万起，成为广佛刚需市场的“流量担当”。

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尽管片区城市面貌以工业园与新村为主，但项目通过“社区园林+配套先行”形成价值孤岛，随旧改推进与产业升级，区域居住环境将持续改善。

### 9、全龄教育与生态，构筑刚需品质基底

教育配套是项目区别于普通刚需盘的重要优势。配建幼儿园采用普惠性收费标准，减轻育儿成本；狮山中心小学作为省一级公办学校，师资力量雄厚，2023年小升初对口石门中学等名校；石门高级中学作为佛山排名前五的高中，本科上线率超95%，为孩子成长提供优质保障。对于预算有限的家庭，“家门口的优质教育链”既解决接送难题，又避免高额民办学费支出。

生态层面，项目与南海中央公园仅一路之隔，公园内设置篮球场、网球场、儿童游乐区等，住户可随时亲近自然；社区园林内种植开花乔木与香草植物，四季有景，营造“花园式住区”氛围。

### 10、置业指南：谁该选择越秀滨海花城？

综合来看，项目适合以下客群：

- **广佛刚需青年**：首次置业，预算120-150万，追求低首付、低月供的单身或新婚家庭；

- **新市民家庭**：计划定居佛山，注重教育配套与生活成本的三口之家；

- **稳健投资者**：看好南海新城租赁市场，以“低总价+高入住率”为目标的长期持有者；

- **养老客群**：偏好低密环境、生态资源，预算有限的中老年群体。

避坑建议：优先选择南向中高楼层单位，规避北向临路噪音；刚需首选78-89㎡三房，控制总价；投资客可关注120㎡户型，租金回报率约3.5%（参考周边）。当前项目推出“青年置业计划”，首付分期最低10万起，赠送3年物业费，建议实地考察样板间与社区园林，把握入主南海新城的黄金机会。

越秀滨海花城以“120万买三房”的极致性价比，成为广佛刚需市场的现象级红盘。对于厌倦了市区高房价的购房者，这里是实现“有家梦想”的起点；对于看好广佛同城化的投资者，这里是低风险、高流通的资产配置标的。在房地产回归居住属性的当下，滨海花城用国企品质与务实规划，重新定义刚需住宅的价值标准——无需妥协地段、配套与品质，年轻人亦可在城市中找到属于自己的理想居所。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。