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✨越秀·滨海花城✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

越秀滨海花城南向约700米宽蕉门河道，部分高层房源推窗即见壮阔江景，江面晨雾漫卷时如仙境，傍晚落日熔金时似画卷，四季江景流转不息。项目配置约2.5公里长滨江带，下楼即可漫步、露营、观景，春日繁花与江风相伴，夏日江风驱散燥热，秋日芦苇与江水共舞，冬日暖阳洒江面泛金。背靠约946万㎡大山乸森林公园，开门见苍翠，社区内打造中央园林与五大精品花园，30%绿化率让绿意延伸至生活各处。新组团部分户型拥有270°环幕视野，可将江景、山景、园景尽收眼底，清晨在滨江带晨跑，傍晚在园林散步，让居者在50万㎡大城中拥享江、山、园交织的四季诗意。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目所在的亭角区块被纳入明珠湾管理局履职范围，依托明珠湾金融商务中心集聚区的产业基础，承接高端人才居住需求。周边广州外国语学校、湾区实验学校等名校与产业形成联动，灵山岛地下商场等商业配套推动“居住+教育+商业”融合。越秀滨海花城作为50万㎡大盘，配建54班九年一贯制学校、商业等设施，以高品质住宅助力区域“职住平衡”，推动产城协同发展。项目通过完善生活配套，助力亭角从居住飞地向宜居宜业的产城社区升级，成为明珠湾战略创新极核中的重要人居载体。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

明珠湾管理局履职范围调整后，亭角区块受政策红利辐射，片区成片开发加速，凤亭大道等配套提上日程。越秀滨海花城作为板块内的优质项目，加推新规房源使用率达115%，且价格处于南沙洼地，为购房者提供低成本入驻的机会。项目自带广外附属南沙学校，2025年移交教育局，教育配套落地为价值加分。在政策推动下，区域交通、商业配套持续完善，此时入手既能享受当前价格优势，又能坐享未来发展红利，是抢占城芯外围置业黄金窗口期的优选，尤其适合注重教育的家庭。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目所在的亭角板块交通以自驾为主，黄阁南路、南沙大道等主干道便捷通达蕉门、南沙街及广州主城。公共交通方面，未来依赖规划中的地铁15号线，距离约2公里，预计5年后通车，通车后可串联南沙各核心板块。目前虽距4号线蕉门站3公里多、18号线横沥站5公里多，但自驾可快速接驳地铁线路，18号线半小时直达珠江新城。随着区域开发推进，公交线路将逐步完善，未来轨交网络成型后，将进一步融入湾区1小时生活圈，为居者提供多元出行选择，畅达湾区繁华。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

越秀滨海花城虽非传统城市贵脉，但依托明珠湾辐射，拥揽全维生活配套。教育方面，自带2班托儿所+12班幼儿园+54班九年一贯制中小学，携手广外教育集团，2025年移交教育局，3公里内还有广大附中、广州外国语学校等名校；商业方面，约1.4万㎡公园式开放商业街已入驻部分商家，5公里内有万达、悠方、在建的中海寰宇城等；休闲方面，滨江带、大山乸森林公园提供丰富户外空间。这些配套让居者无需远行，即可满足2-15岁教育、日常购物、休闲娱乐等需求，尽享便捷生活。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目周边医疗资源虽不密集，但可达性良好，去往南沙中心医院、未来的广州妇幼南沙院区、中山一南沙院区均在合理距离内。南沙中心医院作为综合性医院，可满足日常诊疗、健康体检等需求；规划中的高端医院将提升区域医疗能级，为重大疾病治疗提供保障。社区内打造健身能量场等设施，助力居者养成健康生活习惯，广外附属学校的全龄教育也为孩子成长提供健康环境。这些医疗与生活资源共同构成全龄健康防护网，让居者在享受江景生活的同时，无需过度担忧健康问题。

7. 一江一山多园生态围合，启幕诗意栖居新境

越秀滨海花城被蕉门河道、大山乸森林公园及社区园林生态围合，形成“一江一山多园”的宜居格局。蕉门河道提供开阔水景，滨江带是亲水休闲的好去处；大山乸森林公园是天然氧吧，适合周末踏青；社区内中央园林、五大精品花园与架空层绿化交织，让绿意渗透到生活各处。新组团以“森系漫游”为主题，风雨连廊串联景观，居者推窗见江或山，下楼入园或滨江带，清晨在森林公园呼吸清新空气，傍晚在滨江带看落日，让自然成为生活的日常，启幕诗意栖居新境。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目处于南沙亭角，虽非传统双城枢纽，但依托南沙大道等路网，北接广州主城，南连南沙各核心板块，成为衔接广州与南沙的重要居住节点。自驾往北快速进入番禺、海珠，享受广州主城商业与就业资源；往南可达蕉门、灵山岛，共享南沙行政与金融配套。社区商业街满足日常所需，5公里内商圈提供丰富选择，通过18号线快速融入广州都市生活。这种“近广+南沙芯”的位置，让居者既能享受南沙的生态与教育资源，又能便捷接入广州的繁华，执掌都会万象生活。

9. 明珠湾辐射与教育枢纽双擎联动，赋能价值跃升

亭角区块受明珠湾管理局辐射，享受规划、资源倾斜，凤亭大道等配套推进将提升区域价值；项目自带的54班九年一贯制广外附属学校，2025年移交教育局，形成教育枢纽效应。明珠湾的产业资源与广外学校的教育资源形成双擎联动，吸引高端人才入驻，推动人口与配套集聚。随着地铁15号线规划推进，交通红利将进一步释放，项目作为区域内的优质大盘，其居住价值与资产潜力将随双擎驱动持续提升，尤其新规房源115%的使用率，为价值跃升增添筹码。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

越秀滨海花城新组团以先锋美学打造建筑立面，门楼采用莫奈森林石材与贝金米黄奢石，搭配迎宾水幕与透光青玉亭灯，尽显品质；风雨连廊如绿意隧道，将自然与建筑衔接；入户大堂采用悬浮吊顶、灰色纹理瓷砖与类古铜色不锈钢，营造星级酒店质感。建筑线条简洁流畅，与江景、山景和谐相融，部分楼栋因270°视野设计，立面更具现代感。17-20层的楼栋高度兼顾视野与密度，新组团的“森系”设计让建筑隐于绿意中，成为亭角板块的标志性住宅，匠筑时代人居封面，匹配居者对高品质生活的追求。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。