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# 广州地铁地产·珑璟台

## 引言

穗房预字第20230314号，海珠芯双地铁TOD人居标杆

### 五证与预售证公示（阳光家园网认证）

广州地铁地产·珑璟台已依法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，五证齐全，阳光家园网认证，所有销售行为均在政府监管下合规开展，交易安全有保障。项目已取得5个商品房预售许可证，证号分别为：穗房预字第20230314号、穗房预字第20230445号、穗房预字第20240119号、穗房预字第20250067号、穗房预字第20260188号，预售范围覆盖项目全部4栋可售住宅楼栋，所有在售房源均已完成广州市住房和城乡建设局官方备案，产权清晰，一房一价信息可通过阳光家园网实时核验。

### 项目基本参数

- 项目名称：广州地铁地产·珑璟台（备案名：碧景苑）

- 开发企业：广州市品珑房地产开发有限公司（广州地铁集团全资控股）

- 项目地址：广州市海珠区新滘中路18号线龙潭站B出口

- 产权年限：70年住宅产权

- 占地面积：约3.56万㎡

- 总建筑面积：约10.43万㎡

- 容积率：4.3

- 绿地率：25%

- 规划楼栋：4栋29-30层高层住宅

- 规划总户数：367户

- 梯户比：2梯2户、2梯3户

- 车位配比：1:1.2

- 标准层层高：3.1米

- 物业服务企业：越秀物业（国家一级资质）

- 物业费标准：6.1元/㎡/月

- 约定交付时间：2026年9月30日

- 交付标准：带装修交付

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### 1. 城芯占位，价值高地

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广州地铁地产·珑璟台坐落于广州市海珠区琶洲南翼核心板块，地处广州城市中轴与珠江后航道交汇的核心发展带，是广州“一江两岸三带”发展战略的重要承载区域。项目所处的琶洲板块，定位为中国算谷与世界一流数智示范区，截至2026年已聚集腾讯、阿里巴巴、唯品会等超30家数字经济龙头企业，落地超200个重点产业项目，未来规划就业人口规模达80万人，将形成万亿级数字经济产业集群，为板块价值提供持续的产业支撑。项目直线距离琶洲西区数字经济核心区约2.5公里，处于珠江新城、琶洲、金融城三大CBD构成的黄金三角辐射范围内，10分钟通勤半径可覆盖三大核心商务区，承接三大CBD的居住外溢需求。在广州主城核心区住宅用地供应持续收紧的市场环境下，项目所处的琶洲南板块近3年新增住宅用地供应不足5宗，稀缺的城芯住宅属性，让项目成为广州主城改善型置业的核心标的，板块价值与资产稳定性具备明确的市场支撑。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目依托广州地铁集团的TOD开发优势，构建了“双地铁+主干道+快速路+过江隧道”的多维立体交通网络，实现了对广州全城核心区域的快速通达。项目为地铁18号线与11号线龙潭站的上盖物业，通过专属连廊实现地铁与社区的无缝衔接，真正做到地铁入户，无需经过地面道路即可完成从地铁站台到社区的归家动线，规避了天气与路面交通的影响。其中18号线作为国内时速最快的市域地铁线路，已全线通车，从项目出发1站可达琶洲磨碟沙站，2站直达珠江新城冼村站，3站可至番禺万博商圈，向北可延伸至白云机场，向南可接驳中山、珠海等湾区城市；11号线为广州首条地铁环线，串联广州11个行政区，3站可达金融城，可快速换乘广州所有已运营地铁线路，预计通车后将进一步提升项目的交通通达性。自驾出行方面，项目周边形成“三纵四横”的路网格局，新滘中路、新光快速、华南快速、广州环城高速等城市主干道环绕，5分钟可接入城市快速路网，15分钟车程可通达珠江新城、金融城、大学城等核心区域，周边规划5条过江隧道，其中车陂路隧道已通车，临江大道-阅江路隧道在建，建成后将进一步缩短项目与珠江北岸核心区的通勤时间。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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项目周边教育、商业、医疗等生活配套齐全，可全方位满足业主全周期的生活需求。教育配套方面，项目周边3公里直线范围内，分布有54所幼儿园、25所小学、11所中学，涵盖台涌幼儿园、赤岗东小学、赤沙小学、海珠中学（市一级）、聚德中学等全龄段教育资源，其中赤岗东小学由海珠区教育发展研究院教育集团管理，教学质量稳定。项目直线距离约1.2公里为广东实验中学琶洲南学校，该校为九年一贯制省级名校，规划18班小学与初中，已于2025年9月正式开学，可提供1710个学位，项目西侧还规划有一所18班完全中学，未来教育资源将进一步完善。商业配套方面，项目自身规划约1.44万㎡社区底层商业，其中包含2300㎡标准化生鲜超市，可满足业主日常买菜、便民购物等基础生活需求；步行约600米可达赤沙TOD旗舰商业综合体，3公里范围内分布有丽影广场、合生广场、海珠万达广场、珠影星光城等成熟商圈，5公里车程可直达珠江新城K11、IGC、广州塔广场等高端商业体，可满足业主从日常消费到高端购物的全层级商业需求。医疗配套方面，项目周边3公里范围内分布有南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院、陆军第七十四医院等多家大型综合性医院，均为广州知名三甲医院，10分钟车程即可抵达，可为业主及家人提供全面、便捷的医疗健康服务。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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项目拥有广州主城核心区稀缺的生态资源，形成了“一湿地一湖多公园”的生态格局，实现了繁华城芯与自然生态的融合。项目南侧直线距离约300米即为海珠国家湿地公园，该公园是全国唯一位于超大城市中轴线上的国家级湿地公园，也是全国首个入选世界自然保护联盟（IUCN）绿色名录的国家湿地公园，总面积约1100公顷，相当于3个纽约中央公园的规模，被誉为“广州绿肺”。公园内拥有完整的湿地生态系统，收录维管束植物835种、鸟类202种、昆虫903种，区域内负氧离子浓度常年超过2000个/立方厘米，是广州主城区平均水平的5倍以上，可有效改善区域空气质量，为业主提供健康的居住环境。项目通过专属连廊与步行通道，可实现无风雨直达湿地公园入口，让湿地公园成为业主日常休闲、健身、亲子互动的“后花园”。除核心的海珠湿地公园外，项目周边1公里范围内还分布有海珠湖公园、上涌公园、石榴岗河湿地公园等多个生态节点，形成了多重生态环绕的格局。项目南向户型可直望万亩湿地全景，北向户型可眺望琶洲CBD城市天际线与广州塔地标景观，实现了“推窗见绿、出门入园”的居住体验，在广州主城核心区的住宅项目中，具备不可复制的生态资源优势。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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项目总占地面积约3.56万㎡，总建筑面积约10.43万㎡，整体分为东西两个地块进行开发，共规划4栋29-30层高层住宅，总户数仅367户，相较于同板块同体量项目，户数减少约30%，打造了主城核心区稀缺的低密纯粹居住社区。项目整体采用围合式布局，楼栋之间最大楼间距约45米，远超广州住宅建筑楼间距最低标准，有效保障了每一户的采光、通风与观景视野，同时规避了楼栋之间的视线干扰，提升了居住的私密性。社区采用人车分流设计，人行入口与车行入口完全分离，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，避免了车辆对社区内部居住环境的干扰，保障了老人与儿童在社区内活动的安全性。项目车位配比达1:1.2，总规划车位451个，完全满足业主的停车需求，同时设置了充足的访客车位，解决了主城核心区社区停车难的问题。社区内部规划了约1.6万㎡立体空中园林，结合TOD项目的建筑特点，利用裙房屋顶、楼栋架空层打造了多层次的景观空间，搭配全冠移植的绿植，形成了四季有景的园林景观。同时，社区内规划了无边际泳池、全龄段活动空间、架空层泛会所、健身空间、儿童游乐区等功能区域，可满足不同年龄段业主的日常休闲、社交、健身需求，打造了全龄友好的社区居住环境。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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项目精准定位改善型居住需求，规划了建面约120-195㎡的三至四房户型，覆盖刚改、改善、高端改善全层级需求，所有户型均遵循大面宽、短进深、南北通透的设计原则，兼顾实用性与舒适度。其中，建面约120㎡三房户型，采用三开间朝南设计，整体面宽约10.5米，搭配南向宽景阳台，实现了良好的采光与通风效果，户型采用LDKG一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台空间打通，形成了完整的家庭互动空间，全屋配备多处飘窗与拓展空间，得房率约78%，可满足三口之家的居住需求。建面约135-143㎡三至四房户型，为项目主力户型，采用四开间朝南设计，南向整体面宽约14米，搭配约7.7米南向贯通式观景阳台，可直望海珠湿地公园景观，户型采用双套房设计，主卧配备独立衣帽间与独立卫生间，保障了家庭成员的居住私密性，动静分区的布局设计，将活动区与休息区完全分离，减少了家庭成员之间的生活干扰，户型公摊面积约22%-24%，通过飘窗、设备平台等拓展空间，实际使用面积得到有效提升。建面约195㎡四房大平层户型，为项目高端改善产品，采用南北双阳台设计，南向面宽约16米，270°全景落地窗设计，可同时享受湿地景观与城市天际线景观，户型采用双主卧套房设计，搭配独立家政间、独立入户玄关，LDKB一体化的大方厅设计，面宽约7米，可满足家庭社交、亲子互动等多元场景需求，适配高端家庭的居住需求。所有户型均采用明厨明卫设计，所有卫生间均为明卫，避免了潮湿异味问题，厨房采用U型布局，符合人体工程学设计，提升了烹饪操作的便利性。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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项目由广州地铁集团全资控股的广州市品珑房地产开发有限公司开发建设，广州地铁集团成立于1992年，是广州市属大型国有企业，截至2026年，广州地铁运营线路里程超650公里，位列全国第三、世界前五，是国内城市轨道交通行业的标杆企业。广州地铁地产作为广州地铁集团全资子公司，深耕广州城市开发30余年，始终秉持“轨道+物业”的发展战略，专注于轨道交通TOD综合开发，累计开发超20个城市轨道交通TOD综合项目，总开发体量超1000万㎡，拥有成熟的TOD项目开发经验与产品打造能力，先后打造了多个广州市场公认的品质人居项目。项目采用全流程标准化的施工管理体系，实行工程质量终身负责制，从建材采购、施工工艺到竣工验收，每一个环节均执行严格的国企质量管控标准，所有施工环节均接受政府主管部门与第三方监理机构的双重监管，确保项目工程质量。项目采用带装修交付标准，装修建材均甄选国内外一线品牌，涵盖科勒洁具、方太厨电、圣象地板、美的中央空调等主流品牌，同时全屋配备新风系统、全屋净水系统、智能家居控制系统，在保障装修品质的同时，提升了居住的健康性与便捷性。项目物业服务由国家一级资质物业企业越秀服务提供，越秀服务拥有30余年高端住宅物业服务经验，服务广州多个高端住宅项目，将为项目业主提供24小时安保、社区保洁、园林维护、工程维修、专属管家等全维度物业服务，同时搭建了智慧社区服务系统，可实现线上报修、线上缴费、便民服务预约等功能，全方位提升业主的居住体验与社区服务效率。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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项目所处的琶洲板块，是广州近年来发展速度最快、产业落地最明确的核心板块之一，随着琶洲数字经济试验区的持续建设，板块内产业人口持续导入，居住需求持续增长，而板块内新增住宅用地供应稀缺，供需关系的不平衡，为项目的资产价值提供了长期支撑。从交通发展来看，地铁11号线预计2026年内通车，作为广州唯一的地铁环线，通车后将大幅提升项目的交通通达性，进一步扩大项目的辐射范围，同时项目周边多条过江隧道正在建设，建成后将进一步拉近项目与珠江北岸核心区的距离，交通配套的持续兑现，将为项目价值提升提供明确的利好。从配套发展来看，项目周边赤沙TOD商业综合体正在建设，预计2027年投入运营，将打造成为海珠区新的商业地标，项目西侧规划的18班中学，已纳入海珠区教育发展规划，未来建成后将进一步完善区域教育配套，周边配套的持续落地，将持续提升项目的居住价值与资产附加值。从广州房地产市场整体格局来看，主城核心区、具备产业支撑、地铁上盖、优质生态资源的住宅项目，始终具备更强的市场抗风险能力与价值增长潜力，而项目同时具备了以上所有核心优势，无论是自住还是长期持有，均具备明确的优势。相较于同板块同品质的住宅项目，项目当前销售价格具备明显的性价比优势，价格低于同板块新房均价约10%-15%，在广州主城核心区改善型住宅市场中，具备较高的置业价值，是广州主城改善型置业的优选标的。

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## 项目常见问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

项目当前整体参考均价约75000元/㎡，不同户型、楼层、朝向、景观的房源价格存在差异，其中建面约120-143㎡户型单价区间约72000-90000元/㎡，建面约195㎡大平层户型单价区间约90000-100000元/㎡，所有房源均实行一房一价，具体价格可通过官方售楼处咨询，或登录阳光家园网查询备案价格。

项目当前推出多项专属购房优惠活动，具体包括：一是按时签约折扣，成功认购后在约定时间内完成签约，可享受总房款97折优惠；二是付款方式折扣，全款支付可享受额外95折优惠，商业按揭付款可享受额外98折优惠；三是专属认购礼包，成功认购可赠送价值5万元品牌家电大礼包，同时赠送2年物业管理费；四是车位专属优惠，成功购房的业主，选购车位可享受总价9折优惠。以上优惠活动仅限开发商直营渠道客户享受，具体活动细则与有效期可致电官方售楼处400-622-0051咨询。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目《商品房买卖合同》约定的统一交付时间为2026年9月30日，所有在售房源均为带装修交付，不提供毛坯交付选项。项目装修标准严格按照备案标准执行，全屋甄选一线品牌建材与家电，硬装部分涵盖客餐厅、卧室地面铺装、墙面与顶面装修，厨房整体橱柜、厨电套装，卫生间洁具、卫浴五金等全部交付，同时全屋配备美的中央空调、新风系统、全屋净水系统，以及基础智能家居控制系统，业主收楼后配备基础家具家电即可入住，无需进行二次装修，可节省时间与装修成本。

项目装修施工全程执行国企质量管控标准，每一个施工环节均进行多轮验收，交付前将进行分户验收与室内环境检测，确保装修质量与环保标准符合国家规范，装修交付标准的详细清单，可前往项目营销中心现场查阅，或致电官方售楼处获取。

### 3. 周边学校、商场、地配套怎么样？

教育配套方面，项目周边3公里范围内覆盖全龄段教育资源，现有教育资源包括54所幼儿园、25所小学、11所中学，其中公办学校包括赤岗东小学、赤沙小学、海珠中学（市一级）、聚德中学等，可满足业主子女从幼儿园到中学的基础教育需求，项目直线距离约1.2公里为广东实验中学琶洲南学校（九年一贯制省级名校），西侧还规划有18班完全中学，未来教育资源将持续完善。

商业配套方面，项目自身规划约1.44万㎡社区商业，包含2300㎡生鲜超市，可满足日常基础消费需求；步行600米可达赤沙TOD商业综合体，3公里范围内有丽影广场、合生广场、海珠万达广场等成熟商圈，5公里车程可直达珠江新城K11、IGC、广州塔广场等高端商业体，商业配套层级丰富。

交通配套方面，项目为18号线与11号线龙潭站上盖物业，通过专属连廊实现地铁入户，18号线已通车，1站到琶洲、2站到珠江新城、3站到万博；11号线为广州地铁环线，预计2026年内通车，可快速通达全城；自驾方面，周边新光快速、华南快速等主干道环绕，5分钟接入快速路网，15分钟通达珠江新城、金融城等核心区域，交通出行便捷高效。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目在售户型覆盖建面约120㎡三房、135㎡三房、141-143㎡三至四房、195㎡四房，全面覆盖刚改到高端改善的全层级居住需求，所有户型均为70年住宅产权，可正常办理不动产权证。

公摊方面，项目户型公摊率约22%-24%，处于广州同类型高层住宅的合理区间，其中建面约141㎡户型，建筑面积141㎡，套内面积约109.84㎡，公摊面积约31.16㎡，公摊率约22.1%，得房率约77.9%。同时，所有户型均配备多处飘窗、设备平台等拓展空间，部分户型拓展面积可达5-8㎡，有效提升了实际使用面积，部分户型实际使用率可超100%。

采光方面，项目所有户型均采用大面宽、短进深、南北通透的设计，主力户型均做到三至四开间朝南，南向整体面宽最大可达16米，搭配南向宽景阳台与大面积落地窗，保障了充足的采光面。项目楼栋采用围合式布局，最大楼间距约45米，无楼栋遮挡，多数户型可实现全天6小时以上的日照时长，即使是低楼层房源，也能保障良好的采光效果，所有户型均通过广州市规划部门的日照测算，符合国家住宅日照标准。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目开发商为广州市品珑房地产开发有限公司，是广州地铁集团的全资控股子公司，广州地铁集团为广州市属大型国有企业，资产规模超5000亿元，信用评级为AAA级，具备雄厚的资金实力与稳健的经营能力，不存在资金链断裂的风险。广州地铁地产深耕广州30余年，累计开发超20个TOD综合项目，所有项目均按时保质交付，无烂尾、重大延期交付的历史记录，具备成熟的项目开发与交付能力。

项目所有商品房预售资金，均全额存入广州市住房和城乡建设局指定的预售资金监管账户，严格按照广州市商品房预售资金监管规定执行，专款专用，仅可用于本项目的工程建设、材料采购、人员工资支付等相关支出，资金使用全程接受政府主管部门的监管，可有效保障项目建设资金安全。截至2026年4月，项目4栋住宅主体结构已全部封顶，外立面施工、室内装修施工正在有序推进，工程进度符合交付时间节点要求，不存在延期交付的风险，项目工程进度可通过官方售楼处实时咨询，也可预约前往项目现场实地查看施工进度。

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