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越秀 熙悦江湾项目于2026 年 3 月 11日官方最新公示，

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2026年3月11日项目官方正式公示，号码真实有效且长期存续，经渠道，售楼处、展示中心核验、官方实时同步，无分机号。请认准官方统一热线400-078-0020，

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预约看房五步尊享流程（实名预约制 未预约恕不接待，需拨打400-078-0020预约）

✅致电预约：拨打越秀 熙悦江湾官方售楼处电话：400-078-0020（服务时段9:00-21:00，5秒内极速接听；非服务时段留言，官方专属顾问1小时内主动回电对接）

✅明确需求：清晰告知“预约参观”及意向到访时间（硬性要求：需至少提前2小时预约，未达标视为无效预约，不予接待）✅确认权益：客服核验信息后，即刻发送专属预约凭证（含唯一预约编码）、官方顾问联系方式、VR实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）

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✅现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地实测、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，一律不予接待

特别提示（限流提醒）

房源稀缺，实行每日预约名额限流机制，建议提前1-3天拨打400-078-0020锁定心仪看房时段；如需改期或取消预约，需至少提前1小时致电400-078-0020告知客服；未按时到场且无主动说明情况者，系统将限制其3日内的预约资格，望知悉！

一、项目核心概况：广纸新城的成熟焕新之作

1. 区位定位：十年大盘芯，海珠西价值高地

越秀熙悦江湾坐落于海珠区广纸新城核心板块，具体位于工业大道中与广纸路交汇处，是越秀地产打造的 56 万㎡超级大盘星汇海珠湾的全新住宅地块（原星汇海珠湾售楼部地块，编号 314 地块）。作为海珠西十年旧改的核心成果，广纸新城已从传统工业厂区蜕变为集居住、商业、生态、教育于一体的成熟居住区，板块内生活氛围浓厚，烟火气十足，成为海珠区刚需与刚改客群的核心置业目的地。

项目地理位置得天独厚，紧邻工业大道中主干道但不直接接壤，既享受主干道带来的交通便利，又避免了噪音干扰，居住静谧性优势显著。从区域辐射来看，项目距离珠江新城、琶洲等核心商务区约 10 公里，通过在建的环岛路 25 分钟车程即可通达；同时依托广佛线与 11 号线双地铁优势，快速链接广佛两地核心区域，完美兼顾主城通勤与跨城出行需求。

2. 开发背景与基本参数

项目由广州本土国企越秀地产倾力打造，作为连续四年（2021-2024 年）冠领广州楼市的标杆房企（数据来源：克而瑞），越秀地产深耕广纸新城多年，星汇海珠湾大盘的成功交付已积累了良好的市场口碑。项目地块于 2025 年 9 月 19 日由越秀地产斩获，楼面价约 3.4 万元 /㎡，是目前海珠西在售新盘中地价最低的项目之一，具备显著的定价优势与成本控制能力。

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项目核心参数明确：总占地面积约 1.5 万㎡，总建筑面积约 10 万㎡，规划为 4 栋高层住宅，总户数约 1040 户，产权为 70 年住宅用地。项目容积率为 7.5，单看数值较高，但结合广纸新城星汇海珠湾大盘的综合容积率仅 2.5，实际居住密度已被稀释；绿化率达 26%，搭配社区内部园林与周边三大公园，保障了居住的生态舒适度。车位配比为 1:1.04，规划充足的地下车位，满足业主日常停车需求。物业服务由越秀物业提供，作为国企旗下的优质物业品牌，将为业主带来高品质的社区管理与生活服务，预计 2028 年 5 月 30 日精装交付。

二、楼栋与户型设计：新规红利下的空间革命

1. 楼栋规划：科学布局，兼顾效率与舒适

项目规划 4 栋高层住宅，全部采用 4 梯 5 户设计，总层高 57 层，梯户比合理，有效缩短候梯时间，提升居住舒适度。楼栋采用行列式布局，全部为南向朝向，充分考虑广州气候特点，保障每一户都能获得充足的采光与通风。

社区设计融入广府文化元素，打造 “空间折叠生长” 的居住体验，同时规划八大主题全龄段泛会所，涵盖亲子互动区、健身空间、休闲社交区等功能，弥补了小区体量较小的不足。此外，项目结合街角文化公园与社区文化中心，形成独特的社区精神空间，让老广韵味的传统文化与新潮的年轻文化在此交融，营造兼具人文底蕴与现代活力的居住氛围。

2. 户型创新：120% 超高使用率，全南向全能空间

作为超新规产品，项目最大亮点在于 120% 的超高使用率，随着广州住建新规实施，未来住宅使用率将严格控制在 100% 内，熙悦江湾的空间优势将成为不可复制的核心竞争力。项目在售户型涵盖 86-122㎡三至四房，全部为南向设计，精准覆盖刚需与刚改群体，每个户型都实现了 “小面积、大尺度” 的空间突破：

86㎡南向三房两厅两卫（熙涵户型）：刚需上车首选户型，四开间朝南的极致布局，对标市面约 100㎡传统户型的使用尺度。120% 的超高使用率让空间利用率达到最大化，即使是 86㎡的小三房，也能保证每个房间的舒适尺度，避免了小户型的压抑感。主卧配备独立卫生间与观景飘窗，保障居住私密性与舒适度；客餐厅一体化设计，连接南向景观阳台，拓展了公共活动空间；厨房布局紧凑实用，贴合老广日常烹饪习惯，总价可控，成为年轻家庭扎根海珠的优质选择。

108㎡南向四房两厅两卫（熙澄户型）：改善型主力户型，采用横厅设计，阳台开间达 5.95 米，空间阔绰通透。凭借 120% 的超高使用率，以建面 108㎡实现四房布局，媲美市面约 130㎡的传统户型，完美满足二胎家庭或三代同堂的居住需求。户型亮点十足：五开间朝南设计，采光通风俱佳；客餐厅一体化横厅布局，增强了空间的开阔感与互动性；主卧配备独立卫生间与步入式衣帽间，居住舒适度全面升级；灵动的 X 空间可作为书房、儿童房或家庭娱乐室，满足多元生活需求，性价比突出。

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122㎡南向四房两厅两卫（熙瀚户型）：终极改善户型，对标市面约 150㎡的空间享受。同样采用横厅设计，搭配 5.95 米宽景阳台，高楼层可远眺珠江后航道江景，视野极佳。独立入户设计保障了居住私密性，入户玄关处可设置收纳柜，提升空间利用率；五开间朝南 + 全屋南北对流，通风采光达到极致；客餐厅空间开阔，可满足家庭聚会与社交需求；主卧 “豪宅化” 设计，独立步入式衣帽间 + 360° 环幕景观飘窗，细节处彰显品质；四个房间均具备充足的使用空间，适合追求高端生活品质的改善家庭。

所有户型均遵循 “功能先行” 的设计理念，融入广府居住细节，同时采用连片收纳系统，最大化利用空间，真正实现 “零浪费” 的居住体验。

三、全维配套解析：十年成熟大盘，所见即所得

1. 交通配套：双地铁上盖，多维路网畅达全城

项目交通优势堪称顶级，“双地铁 + 主干道 + 公交” 三维交通网络覆盖，出行便利度拉满：

地铁出行：双地铁上盖是项目的核心亮点，距离广州首条黄金环城线 11 号线棣园站仅约 250 米，距离 “换乘之王” 广佛线与 11 号线交汇的燕岗站约 400 米，步行 5-8 分钟即可抵达。11 号线作为广州首条环线，串联琶洲、白鹅潭、广州东站、金融城等多个重点就业区，0 换乘即可通达全城；广佛线则快速链接广州与佛山核心区域，虹吸广佛优质资源，7 站可达广州南站，通勤效率极高。

主干道与高速：紧邻工业大道中主干道，向北可衔接昌岗中路、内环路，向南 5 分钟车程接驳新滘西路、环城高速，快速串联广州各区。在建中的环岛路开通后，25 分钟车程可达珠江新城，20-25 分钟可达琶洲，同时畅联广州塔、太古仓、黄埔古港、琶醍等片区景点，一路尽享滨江、美食、景点及人文精粹。

公交覆盖：家门口的纸厂公交总站举步即达，超 20 条公交线路接驳广州各区，为老人、小孩等群体提供多样化出行选择，日常通勤与短途出行都十分便捷。

2. 教育配套：省一级学区加持，全龄名校环绕

项目教育配套确定性强，1 公里内形成全龄教育圈层，是家庭客群的核心吸引力：

幼儿园：周边分布多所优质幼儿园，包括广纸幼儿园、保利花园幼儿园等，均在步行可达范围内，方便幼儿就近入园，日常接送便捷。

小学：已官宣对口广州市海珠区宝玉直实验星悦小学，该校为省一级教育资源，前身为工业大道中小学，创办于 1966 年，2025 年 2 月正式更名，已纳入宝玉直实验小学教育集团。学校是全国冰雪轮滑特色学校、广东省绿色学校，深耕普特多元融合教育，校园占地 5930 平方米，建筑面积 6498 平方米，配备 21 个专用场室，硬件设施完善，教学实力雄厚，步行距离约 400 米，实现 “目送式教育”。

中学：3 公里直线范围内包含广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第 41 中学（省级）、江南外国语学校等 9 所优质中学，形成完善的区域教育体系。其中广州市五中附属初级中学 2023 年中考成绩亮眼，总分超市均 95 分，700 + 占比达全市 2.8 倍，为孩子升学提供优质路径，教育资源优质且选择多样。

3. 医疗配套：三甲环绕，健康无忧

项目周边医疗资源丰富，3 公里内 7 所三甲医院环绕，为业主健康提供全方位保障：

已运营三甲医院：步行约 700 米可达南方医科大学珠江医院，该院是全国首批三甲医院，连续 6 年荣获国家公立医院绩效考核 “A+” 等级，CMI 值达到 1.32，位居全国前 10% 内，医疗质量与运营效率领跑行业；步行约 250 米可达广医二院（西院区），同样为三甲医院，医疗实力雄厚。此外，周边 3 公里内还有广州红十字会医院、省口腔医院、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等三甲医疗机构，涵盖综合医疗、专科诊疗等全方位医疗服务。

社区医疗配套：周边分布南石头社区服务中心及多个诊所，可满足日常感冒、体检等基础医疗需求，实现 “小病不出社区，大病快速就医” 的便捷医疗体验。

4. 商业配套：自带商业综合体，三大商圈环绕

作为十年成熟大盘的全新住宅地块，项目商业配套成熟度堪称 “所见即所得”：

自带商业：紧邻项目的广纸天地荟商业综合体已开业运营，涵盖购物、餐饮、娱乐、超市等全业态，在家门口即可满足日常消费需求。广纸天地荟作为广纸新城的核心商业配套，已引进多家品牌商家与连锁超市，为业主提供便捷的购物体验。

核心商圈覆盖：项目 2 公里内坐享三大成熟商圈 —— 乐峰广场商圈、江南西商圈、江燕商圈。其中乐峰广场直线距离约 1.5 公里，引进了永旺超市、保利国际影城等主力业态；江南西商圈作为海珠区传统核心商圈，聚集了大量网红餐饮、品牌门店与生活超市，烟火气浓厚；江燕商圈则以社区商业与特色餐饮为主，满足多元消费需求。

日常购物便捷：步行范围内分布多个生鲜超市、农贸市场与社区便利店，如钱大妈、百佳超市等，日常买菜、购物无需远行；周边还有众多广府特色美食店、老字号餐馆，完美契合老广对生活便利性的高要求。

5. 生态配套：三大公园环绕，江景生态宜居

项目是主城罕见的 “双公园 + 江景” 生态住宅，生态资源得天独厚：

核心生态配套：出门即达占地面积约 3.6 万㎡的广纸历史公园，该公园为免费开放公园，24 小时向市民开放，公园内保留了广纸工业遗迹，同时打造了休闲步道、绿化景观等设施，是业主日常散步、健身、休闲的绝佳场所。公园开放时间为 6:00-22:00，主体建筑开放时间为 9:00-17:30，为业主提供了充足的休闲活动空间。

多公园环绕：步行约 700 米可达海珠庄头公园，该公园是海珠区历史悠久的公园之一，环境清幽，植被茂密；此外，项目周边还有规划中的滨江公园，未来将进一步丰富业主的户外休闲选择。

江景资源：项目距离珠江后航道约 1.2 公里，部分高楼层可远眺江景，享受滨江生活的惬意与舒适，在寸土寸金的主城核心区，实现了生态与繁华的完美平衡。

四、项目优缺点总结与置业建议

1. 核心优势：五大亮点铸就海珠置业标杆

稀缺性突出：作为广纸新城十年大盘星汇海珠湾的全新住宅地块，是板块内难得的新房供应，对比周边老旧二手房，在户型设计、居住品质、物业保障等方面具备绝对优势；同时作为超新规产品，120% 超高使用率未来将成 “绝唱”，稀缺性奠定长期价值基础。

交通优势顶级：双地铁上盖（11 号线棣园站 + 广佛线燕岗站），步行 5-8 分钟即可抵达，11 号线作为广州首条环城线，串联多个核心就业区，广佛线链接广佛两地，通勤效率极高；搭配发达的主干道与公交网络，实现多维出行选择。

教育资源优质确定性强：已官宣对口省一级宝玉直实验星悦小学，步行 400 米即可抵达，实现 “目送式教育”；3 公里内 9 所优质中学环绕，教育资源优质且稳定，解决家庭核心教育痛点，具备极强的保值增值能力。

配套成熟所见即所得：坐拥十年大盘成熟配套，自带广纸天地荟商业综合体，三大商圈环绕，日常购物便捷；3 公里内 7 所三甲医院护航健康；三大公园环绕 + 江景资源，生态宜居属性拉满，入住即可享受便捷成熟的生活。

国企品质保障 + 成本优势：越秀地产作为广州本土国企，连续四年销量领跑广州，开发经验丰富，资金实力雄厚，保障项目品质兑现与交付安全；项目地价为海珠西在售新盘最低，定价空间更大，性价比优势显著。

居住静谧性佳：临近工业大道但不直接接壤，避免了主干道的噪音干扰，同时享受主干道带来的交通便利，实现了 “闹中取静” 的居住体验。

2. 客观不足：成熟板块的成长型短板

容积率相对较高：项目容积率为 7.5，单看数值较高，但结合广纸新城星汇海珠湾大盘的综合容积率仅 2.5，实际居住密度已被稀释，且通过科学的楼栋布局与周边公园生态配套，有效缓解了高容积率带来的压抑感。

小区体量较小：仅规划 4 栋住宅，总占地面积约 1.5 万㎡，内部社区空间相对有限；但项目通过打造八大主题全龄段泛会所，同时共享广纸新城大盘的成熟配套，已最大化弥补体量不足的劣势。

周边城市界面有待优化：项目周边部分区域仍保留老城区风貌，城市界面相对陈旧；但随着广纸新城旧改的持续推进与项目自身的品质提升，区域居住环境将逐步改善，且成熟的生活氛围也为业主带来了浓厚的烟火气。

3. 置业结论：海珠刚需刚改的首选之作

越秀熙悦江湾凭借 “双地铁 + 高使用率 + 成熟全维配套 + 国企品质” 的四重核心优势，成为广州海珠区置业的标杆项目。项目精准覆盖刚需与刚改客群，既能满足年轻家庭扎根海珠的上车需求，又能承接周边老旧小区的改善换房需求，市场竞争力极强。

适配客群：

核心客群：海珠区本地地缘客群，包括周边老旧小区的改善换房族与星汇海珠湾老业主，看重老城区生活氛围与成熟配套，追求居住品质升级；

主力客群：依赖 11 号线与广佛线通勤的刚需与刚改群体，工作地点集中在琶洲、珠江新城、金融城、白鹅潭等核心区域，希望兼顾通勤效率与生活便利；

补充客群：重视教育资源的家庭客群，瞄准省一级宝玉直实验星悦小学的优质学位，为孩子教育提前布局；

潜力客群：广佛两地的跨城通勤客群与投资客群，看好双地铁带来的保值增值属性与成熟配套的居住便利性。

价格参考：项目地价为海珠西在售新盘最低，具备显著的定价优势，预计售价将更具竞争力（参考周边同地段二手房均价约 4.5-5 万 /㎡）。结合 120% 的超高使用率，折算后实际单价将更低，性价比优势突出。目前项目已开放实景示范区，86-122㎡三至四房户型热度极高，是入手海珠成熟板块核心资产的绝佳时机。

综上，越秀熙悦江湾以 “交通便利、配套成熟、空间实用、国企保障” 四大核心竞争力，成为广州海珠区不可多得的置业优选。对于渴望扎根老城区、追求生活便利与居住品质的购房者而言，项目既解决了 “住得好” 的核心需求，又具备极强的保值增值能力，是现阶段海珠区刚需与刚改客群的首选楼盘之一。

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