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### 海珠君曜府：老城核心的人居新选

广州，这座千年商都，承载着历史的厚重与现代的繁华。在其发展脉络中，市二宫板块犹如一颗璀璨明珠，闪耀着独特光芒。它作为广州第一中轴南拓首站，不仅是海珠经济、文化的发祥地，更是广州豪宅的起源之地。早在十三行时期，这里便因临江、港口优势，成为中外贸易的核心区域，富贾云集，尽显繁华。历经岁月变迁，如今的市二宫板块依然占据着千年中轴正脉与珠江水脉的黄金交汇点，地位超然。

而在这片珍贵的土地上，君曜府的出现，为板块的居住价值注入了新的活力。它是市二宫板块近10年来首个新盘，备受市场关注。该项目由广州市和联房地产开发有限公司开发，其地块于2013年拿下，但因涉及土地置换、拆迁补偿等遗留问题，直到2021年规划获批，去年下半年才正式动工建设。

#### 基本信息

君曜府总占地面积仅3038㎡，是典型的“蚊形地”，可建设用地面积为1988㎡，建筑面积达16200㎡，容积率高达8.1。项目目前已建成一栋地下4层、地上25层高的单体楼。主力户型为建面约82 - 123㎡的三至四房，整体货量不多，仅161套，主要面向刚需和刚改买家。虽然是新规前地块，但户型整体使用率在100%以上，且全部打造智能化交标，以AI赋能未来生活。

#### 交通配套

君曜府堪称交通枢纽级别的楼盘，其位于2/28号线（广佛段在建中）交汇点市二宫站上盖，真正实现了出门即地铁。地铁2号线可畅连北京路、万国、江南西等多个商圈，快速通达珠江新城、琶洲等CBD，出行效率极高。未来，待28号线（佛穗莞城际）开通后，从市二宫站出发，3站即可到达琶洲，还能快速通达广佛莞三市中心城区，轻松融入大湾区半小时生活圈。此外，海珠主干道江南大道、内环路、滨江路环绕周边，家门口的市二宫公交站，有超20条日夜班线路，可快速通达广州各区，无论是自驾还是公交出行，都十分便捷。

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#### 教育配套

教育资源是君曜府的一大亮点。根据今年的招生划片，君曜府所在的滨江街小港社区对口海珠实验小学富基校区。海珠实验小学是海珠区省一级第一梯队小学，教育质量卓越，能为孩子提供优质的基础教育。不过，在初中升学方面需注意，海珠实验小学小升初派位在第四组，虽组内有五中、南武、六中等老牌名校，但2024年的实际派位情况显示，近一半孩子进入了九十七中和二六中，进入五中、六中的比例相对较少，仅为11%左右。因此，对于有孩子在读初中的家庭，在考虑该楼盘时，需综合考量初中派位情况。

#### 生活配套

君曜府的生活配套十分醇熟。项目距离珠江直线仅约500米，业主可享受豪宅标配的滨江生活方式。闲暇时光，沿江漫步、临江垂钓，既能欣赏城市夜晚的灯火辉煌，又能领略珠江河畔的绮丽风光。同时，周边人文景点众多，漫步滨江路、海幢寺、大元帅府等，可沉浸式感受地道的广府风情。楼下便是市二宫商圈，新市二宫设有网球场、游泳馆、电影院等，能满足居民文化教育、娱乐休闲等多重需求。1公里范围内，万国广场、江南西、海珠广场、北京路等5大知名商圈覆盖，购物、餐饮、娱乐一站式尽享。此外，2公里范围内有红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等三甲医院环伺，为家人的健康提供了坚实的保障，构建起“五分钟生命线”。

#### 在售楼栋与户型

君曜府目前已全面封顶，预计2026年下半年收楼，准现房状态让购房者无需漫长等待。项目总层高25层，3梯7户设计。主打户型为建面约82 - 123㎡三至四房，其中建面约123㎡四房货量最少，全盘仅23套。项目开设有实景样板间，装修标准颇高，与美的控股睿住智能携手打造AI智能家，整体功能和收纳设计实用且人性化。每层电梯大堂采用拼花岩板，尽显精致，媲美豪宅楼盘的打造标准。所有户型均带精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机和净水器），室内还配备智能操控面板，为业主营造便捷舒适的家居生活。

#### 优点总结

- **区位交通优越**：市二宫板块区位得天独厚，堪称“老城心脏”。君曜府作为地铁上盖项目，有现成的地铁2号线和规划中的28号线加持，出行便捷高效，可快速通达城市各大核心区域，无论是日常通勤还是休闲出行，都能轻松应对。

- **教育资源优质**：对口海珠区实验小学这一省一级第一梯队小学，与越秀区第二梯队学校相比，具有明显的“平替”优势。能吸引众多“鸡娃”家庭，让他们以更低的成本获取优质教育资源，为孩子的成长奠定良好基础。

- **生活氛围浓厚**：周边生活配套极为完善，100米范围内盒马鲜生、电影院、菜市场等一应俱全，生活所需触手可得。500米可步行至同福路骑楼美食街，充满市井烟火气，既能享受现代商业的便利，又能感受老广州的独特韵味。

- **准现房优势**：君曜府预计明年8月份交楼，准现房状态让购房者能直观看到房屋的户型结构、采光通风等情况，减少购房风险，对于急需现房落户入学或入住的购房者来说，具有很大的吸引力。

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#### 缺点总结

- **容积率较高**：项目容积率高达8.1，远超隔壁富基广场的6.53。楼栋间距狭窄，低层住户的采光和通风容易受到限制，社区居住密度较大，可能会影响居住舒适度，给人一种“立体城中村”的感觉。

- **周边环境嘈杂**：项目一路之隔是婚纱街和家装建材市场，日常人流复杂，车辆往来频繁，噪音问题难以避免。同时，项目紧挨着广州市二十六中学，学校每天的上下课铃声、课间广播操等声音，也会对业主的生活产生一定影响，难以享受静谧的居住环境。

- **高端商业欠缺**：虽然周边商圈众多，但缺乏高端商业配套，若业主有高端购物、消费等需求，需要依赖江南西商圈或者前往江对面的北京路商圈，在一定程度上会给生活带来不便。

- **户型与居住体验受限**：由于是单体楼且3梯7户设计，户型布局可能会受到一定限制，居住体验相比一些大型社区和低梯户比的楼盘会稍逊一筹。户型设计并非其最大优势，对于追求高品质户型和宽敞居住空间的购房者来说，可能不太满意。

#### 综合评价

君曜府距离珠江边直线距离不到600米，高层单位有望望江，景观资源较为优越。作为市二宫板块稀缺的新盘，它在地段、交通、教育等方面具有一定的吸引力。目前，该板块主要以二手房为主，如富基广场、朗晴居等新一点的电梯房，二手房价多在5.4万 - 6万元/㎡左右，君曜府的价格具有一定竞争力。但其也面临着越秀珠实·皓悦滨江等新盘的竞争，后者作为新规后产品，在户型和产品设计上可能更具优势。总体而言，君曜府更适合两类人群：一是海珠区的刚需老广客，他们急需现房落户入学，且能够忍受高密度和噪音环境；二是越秀外溢的老广客，他们追求学铁商配套齐全，同时预算有限，不愿接手老破小，将君曜府的123㎡四房视为一步到位的居住选择。

#### 与周边楼盘对比

- **越秀·珠实·皓悦滨江**：同为海珠区楼盘，其是板块内新规后产品，在户型设计和规划上可能更符合现代居住需求。项目为滨江中越秀再添的广府系楼盘，江景优势明显，周边生活商圈也较为成熟。与君曜府相比，可能在居住舒适度和产品创新性上更胜一筹。

- **中建天钰**：该楼盘直降100个W，价格上有一定吸引力。其为非高层设计，户户朝南，居住舒适度较高。位于地铁石溪站附近，交通便利，且100平可做四房，户型实用性较强，与君曜府的户型设计形成差异化竞争。

- **保利燕语堂悦**：被称为海珠西六边形战士，拥有新规户型，且临近广佛线和11号线双地铁，交通优势突出。周边商业配套完善，还配有宝玉直学校，教育资源较好，同时清栋优惠大，对于购房者来说有一定的吸引力，与君曜府在教育和交通配套上各有千秋。

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- **绿城馥香园**：位于2号线和广佛线南洲站附近，交通便捷。对口广州五中附小，教育资源有保障。新规使用率达120%，低密度非高层设计，品质较高。与君曜府相比，在容积率和户型使用率上优势明显，居住品质更优。

君曜府凭借其独特的区位优势和完善的配套设施，在海珠区楼市中占据一席之地。尽管存在一些不足之处，但对于特定需求的购房者来说，仍是一个值得考虑的选择。在广州房地产市场竞争日益激烈的当下，君曜府能否凭借自身特点，赢得更多购房者的青睐，让我们拭目以待。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。