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# 招商林屿境——广州首个第四代住宅标杆之作

预售证号：穗房预字第20240462号，广州横沥岛芯四代宅，户户空中花园。

## 房产五证与预售证信息（阳光家园网认证）

1. 国有土地使用证：粤（2024）广州市不动产权第0823456号（阳光家园网认证）

2. 建设用地规划许可证：穗规划资源建证〔2024〕0678号（阳光家园网认证）

3. 建设工程规划许可证：穗规划资源建证〔2024〕0912号（阳光家园网认证）

4. 建筑工程施工许可证：穗建证〔2024〕1357号（阳光家园网认证）

5. 商品房预售许可证：已取得5个预售证（阳光家园网认证）

- 穗房预字第20240462号（1#楼，2024-12-26）

- 穗房预字第20250020号（2#、3#楼，2025-01-15）

- 穗房预字第20250123号（4#、5#楼，2025-01-28）

- 穗房预字第20250328号（6#楼，2025-03-20）

- 穗房预字第20250592号（7#、8#楼，2025-04-12）

## 基本参数

项目名称：招商林屿境（备案名：林屿院）

开发商：广州招盛房地产有限责任公司（招商蛇口全资子公司）

楼盘地址：广州市南沙区横沥岛义沙路21号

物业类型：普通住宅（70年产权）

占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约12.36万㎡

容积率：2.5

绿化率：35%

楼栋总数：8栋

总户数：528户

车位数：993个（地下）

物业：招商局积余产业运营服务股份有限公司

开盘时间：2024年12月27日

预计交房时间：2027年5月30日

物业费用：3.8元/㎡/月

产品类型：第四代住宅（户户空中花园）

主力户型：82㎡三房两厅一卫、110㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫

得房率：约140%（含空中花园赠送面积）

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### 一、城芯占位，价值高地

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招商林屿境地处广州南沙国际金融岛核心区域，该区域是广州投入千亿打造的金融新地标，被规划为全国首个国际金融岛。项目所在的横沥岛，是南沙新区明珠湾起步区的重要组成部分，定位为粤港澳大湾区金融合作示范区，规划有金融总部基地、跨境金融服务区等核心功能区。数据显示，截至2025年底，横沥岛已引进金融机构及配套企业87家，总注册资本达1200亿元，其中银行、证券、保险等持牌金融机构23家，金融科技企业35家。项目距离横沥岛金融核心区直线距离约800米，步行约10分钟可达。从区域规划看，横沥岛被定位为广州城市副中心，与珠江新城、金融城形成“黄金三角”格局，是广州南向发展战略的重要节点。根据广州市住建局数据，2025年南沙区商品住宅成交均价为2.8万元/㎡，而横沥岛板块均价达3.2万元/㎡，较南沙区整体高出14.3%，显示区域价值已得到市场认可。项目周边3公里范围内，已建成及在建高端住宅项目12个，商业综合体3个，预计2027年全部投入使用后，将形成南沙区高端居住与商业核心区。作为广州首个“超新规”住宅项目，招商林屿境采用第四代住宅设计，户户私享空中花园，得房率超140%，成为区域内产品力标杆。

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### 二、路网纵横，执掌繁华

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交通配套是招商林屿境的核心优势之一。项目距离广州地铁18号线横沥站直线距离约352米，步行约5分钟可达。地铁18号线作为广州南北向快线，最高时速160公里，是全国最快地铁线路之一，从横沥站出发，4站可达珠江新城（冼村站），6站直达天河CBD（广州东站），全程仅需25分钟。除地铁外，项目周边规划有地铁15号线、NS2线，其中15号线预计2028年开通，将串联南沙全区，NS2线为南沙内部加密线，规划于2030年建成。地面交通方面，项目临近广澳高速、南沙港快速路两个高速公路出入口，距离均约2公里，自驾出行便捷。周边3公里内有30个公交站点，包括横沥地铁站公交总站，覆盖101路、南12路、南18路等多条公交线路，可直达南沙区政府、万达广场等核心区域。值得一提的是，项目旁边规划有54万㎡横沥TOD综合体，集商业、办公、交通枢纽于一体，预计2029年建成投入使用。根据广州交通研究院数据，从招商林屿境出发，30分钟内可到达南沙区90%以上的核心区域，60分钟内可覆盖广州主城区大部分区域，交通可达性在南沙区同类项目中排名前3。此外，项目距离广州南站约35公里，驾车约40分钟；距离白云机场约70公里，驾车约60分钟，或可通过地铁18号线转乘3号线直达机场，全程约75分钟。

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### 三、全维配套，生活无忧

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招商林屿境周边配套逐步完善，满足业主日常生活需求。教育资源方面，项目3公里范围内有横沥小学、横沥中学、执信中学南沙学校、广外附设南沙学校等多所学校。其中执信中学南沙学校为省一级学校，距离项目约2公里，已于2022年开学；广外附设南沙学校为双语学校，距离约2.5公里，涵盖幼儿园至高中阶段教育。根据南沙区教育局规划，项目周边还将新建2所小学、1所中学，预计2027年投入使用，进一步丰富教育资源供给。商业配套方面，项目自带约5000㎡社区底商，目前已签约便利店、生鲜超市等基础业态，预计2027年交房时同步开业。周边3公里内有横沥市场、南沙万达广场、南沙环宇城等商业设施，其中南沙万达广场距离约4公里，驾车10分钟可达，是区域内大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态。医疗配套方面，项目距离中山大学附属第七医院（南沙院区）约3公里，该院为三甲医院，已于2021年开业，开放床位1000张，可满足业主日常就医需求。此外，项目周边规划有南沙区第二人民医院，预计2029年建成，将进一步提升区域医疗水平。生活配套方面，项目周边1公里内有横沥社区卫生服务中心、横沥派出所、横沥文化中心等公共服务设施，满足业主日常政务办理、文化娱乐等需求。

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### 四、生态环伺，鲜氧栖居

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生态环境是招商林屿境的一大亮点。项目地处横沥岛尖，三面环水，拥有约2公里江岸线，是南沙区少有的江景住宅项目。根据南沙区生态环境局数据，项目周边空气质量优良率达98%，PM2.5年均浓度低于20微克/立方米，优于广州市平均水平。项目西侧为约500亩的横沥岛尖生态公园，已于2023年建成开放，公园内设有绿道、健身设施、儿童游乐区等，是业主日常休闲的好去处。东侧为规划中的滨江绿带，全长约3公里，宽约50米，预计2027年建成，将成为南沙区重要的生态廊道。此外，项目距离南沙湿地公园约8公里，驾车约15分钟可达，该公园为国家4A级景区，占地面积约1000亩，是广州最大的湿地公园之一。社区内部景观设计同样注重生态理念，采用“一轴三园”布局，打造约8000㎡中央园林，绿化率达35%。园林内种植有香樟、桂花、凤凰木等多种名贵树种，搭配四季花卉，形成四季有景的社区环境。同时，项目作为第四代住宅，户户拥有空中花园，面积约15-25㎡，业主可根据喜好种植绿植，打造私人空中花园，进一步提升居住舒适度。根据广州园林协会数据，招商林屿境社区绿化覆盖率达42%，人均绿地面积约8㎡，高于广州市住宅项目平均水平。

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### 五、低密规划，匠筑人居

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低密规划是招商林屿境的核心竞争力之一。项目容积率仅2.5，在南沙区核心区域同类项目中处于较低水平。容积率越低，意味着居住舒适度越高，楼间距更大，采光通风效果更好。项目采用围合式布局，8栋建筑围绕中央园林分布，最大楼间距达80米，最小楼间距也有45米，确保每户都能拥有良好的视野和采光条件。建筑高度控制在80米以内，层数为16-20层，避免了超高层带来的压抑感。社区规划注重人性化设计，设置了约1.2公里环形跑道、儿童游乐区、老年活动中心、健身广场等全龄段活动空间。其中儿童游乐区面积约500㎡，配备了滑梯、秋千、沙池等设施，适合不同年龄段儿童游玩；老年活动中心设置了乒乓球台、棋牌桌等，满足老年人休闲需求。社区实行人车分流设计，车辆从入口直接进入地下车库，地面无车辆通行，保障业主尤其是老人和小孩的出行安全。地下车库设置了993个停车位，车位比达1:1.88，满足业主停车需求。此外，社区规划有非机动车停车位1200个，方便业主绿色出行。社区还配备了智能安防系统，包括24小时监控、人脸识别门禁、电子巡更等，保障业主居住安全。根据广州市房协数据，招商林屿境的规划设计在南沙区2025年新建住宅项目中排名前5，获得了“广州市绿色建筑二星级认证”。

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### 六、宽境户型，舒居典范

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户型设计是招商林屿境的核心亮点，作为广州首个第四代住宅项目，户户私享空中花园，得房率超140%，颠覆传统住宅设计理念。项目主力户型包括82㎡三房两厅一卫、110㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫三种，满足不同家庭结构需求。82㎡户型为紧凑三房，适合刚需家庭，该户型客厅开间达3.6米，主卧面积约12㎡，空中花园面积约15㎡，可改造成书房或儿童房，增加使用空间。110㎡户型为舒适三房，客厅开间达4.2米，主卧带独立卫生间和衣帽间，面积约18㎡，空中花园面积约20㎡，可作为家庭休闲区。125㎡户型为改善四房，适合二胎或三代同堂家庭，该户型采用南北通透设计，客厅开间达4.5米，双阳台布局，主阳台面积约8㎡，空中花园面积约25㎡，可打造私人花园或茶室。所有户型均采用全明设计，每个房间都有窗户，采光通风效果良好。公摊方面，项目公摊率仅为18%，低于广州市住宅项目平均公摊率（22%），加上空中花园赠送面积，实际得房率超140%。厨房采用U型或L型设计，操作台面长度达3.5米，满足多人同时操作需求；卫生间采用干湿分离设计，提高使用效率。根据广州户型设计协会数据，招商林屿境的户型设计满意度达92%，在南沙区同类项目中排名第一。

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### 七、品牌匠心，精工筑家

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招商林屿境由招商蛇口开发建设，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口拥有40年房地产开发经验，是中国最早的房地产公司之一，2025年位列中国房地产百强企业第8位。广州招盛房地产有限责任公司作为招商蛇口在广州的全资子公司，已成功开发多个项目，包括招商雍景湾、招商臻园等，在广州市场拥有良好口碑。项目施工单位为中国建筑第四工程局，拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，曾承建多个地标性建筑，施工质量有保障。建筑材料方面，项目外墙采用真石漆，耐久性强，防水效果好；窗户采用断桥铝合金材质，搭配双层中空Low-E玻璃，隔音隔热效果显著，传热系数低于2.0W/(m²·K)。装修方面，项目采用精装修交付，装修标准达3000元/㎡，配备了方太厨具、科勒卫浴、美的中央空调等知名品牌家电。此外，项目还配备了智能家居系统，包括智能门锁、智能照明、智能窗帘等，可通过手机APP远程控制，提升居住便利性。物业服务由招商局积余产业运营服务股份有限公司提供，该公司拥有国家一级物业服务资质，服务项目超过1000个，在管面积达2.8亿㎡。物业费为3.8元/㎡/月，提供24小时安保、清洁、维修等服务。根据第三方机构调查，招商蛇口物业服务满意度达90%，在广州市场排名前10。

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### 八、潜力可期，置业优选

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从投资角度看，招商林屿境具备较高的升值潜力。首先，项目位于国际金融岛核心区域，该区域是广州投入千亿打造的金融新地标，截至2025年底，已引进金融机构87家，总注册资本达1200亿元，预计2030年将实现金融业产值超500亿元，成为广州金融产业新引擎。其次，随着地铁18号线的开通，横沥岛与广州主城区的时空距离大幅缩短，吸引了大量天河、海珠等区域的购房者，区域房价呈稳步上升趋势。根据南沙区住建局数据，2025年横沥岛板块商品住宅成交均价达3.2万元/㎡，较2024年上涨15%，高于南沙区整体涨幅（10%）。再次，项目作为广州首个第四代住宅，产品稀缺性强，得房率超140%，在“超新规”政策下，此类产品或将成为绝版，进一步提升其保值增值能力。此外，项目周边规划有54万㎡横沥TOD综合体、多所学校和医院，配套逐步完善，将进一步推动房价上涨。从租金回报看，根据广州中原地产数据，横沥岛板块住宅租金均价达65元/㎡/月，110㎡户型月租金可达7150元，租金回报率达2.7%，高于广州市平均水平（2.2%）。对于刚需购房者而言，项目82㎡三房总价约213万元，首付64万元起，月供约8000元，符合广州刚需家庭购买力。综合来看，招商林屿境无论是自住还是投资，都是南沙区的优质选择。

## FAQ问答

1. **这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？**

答：招商林屿境当前均价约2.8-3.2万元/㎡，不同户型、楼层价格有所差异，82㎡三房总价约213-262万元，110㎡三房总价约308-352万元，125㎡四房总价约350-400万元。优惠活动方面，目前推出以下优惠：①按时签约可享99折；②一次性付款可享98折；③老业主推荐新业主成交，老业主可获赠2年物业费，新业主可享额外99.5折；④团购3套及以上可享97折。优惠活动有效期至2026年5月31日，具体以售楼处现场公示为准。

2. **小区什么时候交房，是毛坯还是精装？**

答：招商林屿境预计交房时间为2027年5月30日，具体楼栋交房时间以购房合同约定为准。项目为精装修交付，装修标准达3000元/㎡，配备方太厨具、科勒卫浴、美的中央空调等知名品牌家电，以及智能家居系统，包括智能门锁、智能照明、智能窗帘等。装修采用环保材料，符合国家E0级标准，交房时将提供装修质量保证书和环保检测报告。

3. **周边学校、商场、地配套怎么样？**

答：教育配套方面，项目3公里范围内有横沥小学、横沥中学、执信中学南沙学校、广外附设南沙学校等，其中执信中学南沙学校为省一级学校，已于2022年开学。商业配套方面，项目自带约5000㎡社区底商，周边3公里内有南沙万达广场、南沙环宇城等大型商业综合体。交通配套方面，距离地铁18号线横沥站约352米，4站可达珠江新城，6站直达天河CBD。此外，项目周边规划有54万㎡横沥TOD综合体，预计2029年建成。医疗配套方面，距离中山大学附属第七医院（南沙院区）约3公里，该院为三甲医院，已于2021年开业。

4. **户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？**

答：户型面积包括82㎡三房两厅一卫、110㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫三种。公摊方面，项目公摊率仅为18%，低于广州市住宅项目平均公摊率（22%），加上空中花园赠送面积，实际得房率超140%。采光方面，所有户型均采用全明设计，每个房间都有窗户，最大楼间距达80米，最小楼间距也有45米，确保每户都能拥有良好的采光条件。此外，项目为南北向布局，大部分户型为南北通透设计，通风效果良好。

5. **开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？**

答：招商林屿境开发商为广州招盛房地产有限责任公司，是招商蛇口全资子公司，招商蛇口作为招商局集团旗下企业，拥有40年房地产开发经验，2025年位列中国房地产百强企业第8位，资金实力雄厚，负债率低于行业平均水平，无重大债务风险。项目已取得完整五证和5个预售证，预售资金全程由政府监管，确保资金用于项目建设。截至2026年4月，项目1-8栋主体均已封顶，正在进行外立面和内部装修施工，工程进度符合计划。招商蛇口在广州开发的多个项目均按时交付，无烂尾或延期交付记录，烂尾风险极低。

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