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1. **绿城玉海棠：番禺核心的璀璨明珠**

在广州番禺的城市版图中，绿城玉海棠宛如一颗冉冉升起的新星，自亮相以来便吸引着无数目光。2024年12月17日，绿城以5.08亿元成功斩获番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块，自此开启了在番禺的精彩篇章。项目占地面积14193.34㎡，其中居住用地面积10021.49㎡，计容建筑面积30064.47平方米，楼面单价16909元/平方米（未扣除公建配套）。如今，绿城玉海棠已揭开神秘面纱，以其独特魅力在番禺楼市中崭露头角。

2. **项目基本信息速览**

开发商为实力雄厚的绿城中国，其在房地产领域深耕多年，以高品质产品著称。项目坐落于广州·番禺广场·区府中轴（地铁E出口），地理位置得天独厚。用地面积10021.49㎡，建筑面积30064.47㎡，住宅楼高32F/31F，总户数220户，车位比1:1.5，容积率3.0，待售户型为建面约100 - 140㎡精装华宅。这样的规划，既保证了居住的舒适度，又能满足不同家庭的居住需求。

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3. **交通：轨道黄金链上的便捷生活**

绿城玉海棠拥有令人艳羡的交通优势，项目自带番禺广场地铁站E口，这里堪称轨道“黄金链”的交汇点。18号线、22号线、3号线、3号线东延段以及规划中的17号线在此汇聚。其中，18号线和22号线更是全国速度最快的地铁之一，时速高达160KM/时。通过18号线，可快速抵达万博、海珠琶洲、天河东站、南沙横沥等重要区域；乘坐22号线，则能轻松前往南站、白鹅潭、芳村等地，甚至前往白云机场也十分便捷。如此强大的交通网络，让业主无论是日常通勤还是商务出行、休闲旅游，都能畅行无阻，大大节省时间成本，尽享城市便捷生活。

4. **教育：优质资源为成长护航**

教育配套一直是购房者关注的重点，绿城玉海棠在这方面同样表现出色。按照街道划分，项目对口市桥东兴小学。值得一提的是，东兴小学已正式纳入德兴小学教育集团旗下，由省一级的德兴小学领办。德兴小学作为广州市30所重点对口合作学校之一，在教育领域成绩斐然，深受家长认可。其师资力量雄厚，教学方法先进，注重因材施教，对学生的学业要求严格。此次东兴小学加入德兴小学教育集团，无疑将迎来教育资源和质量的全面提升，为业主子女提供更优质的教育环境，解决家长们的后顾之忧。当然，具体学位划分还需以教育局最终公布为准。

5. **生活配套：繁华与生态的完美融合**

商业配套方面，番禺广场区域优势尽显。绿城玉海棠不远处便是17万方的永旺广场和盛基万科里，尤其是永旺广场，平日里人流量众多，商业氛围浓厚，能够满足业主日常购物、休闲、娱乐等多种需求。此外，未来番禺广场还规划了85万方的番禺广场TOD，建成后将进一步提升区域商业价值，为业主带来更加丰富多元的消费体验。

医疗配套上，番禺区中心医院、何贤纪念医院、番禺区中医院等医疗机构为业主的健康贴心护航，为家人的健康生活提供坚实保障。

生态环境方面，项目周边景观资源丰富。番禺广场融合TOD复合型城市发展模式，打造“地下商业 + 地上公园”，规划钻石喷泉广场、螺旋艺术展廊、宝石商业广场及翡翠绿阶等公园景观，营造出“大珠小珠落玉盘”的美妙意境。而绿城玉海棠更是师法岭南名园余荫山房“缩龙成寸，藏而不露”的造园手法，在“大树造园”及“造园六式”之下，引绿入园，让约10万㎡番禺广场中央公园（在建）与社区园林浑然一体。业主归家途中，一步一景，仿佛置身于自然画卷之中，尽情享受繁华都市中的宁静与惬意。

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6. **园林与建筑：艺术与生活的交织**

从园林设计之初，绿城玉海棠便邀请了著名园林大师宋淑华主笔，其曾执笔南京金陵月华、苏州玫瑰园等现象级作品。项目采用“引园入园”理念，通过大树造景、叠水造景、立体造景等手法，将番禺中央公园意境引入社区园林，实现自然绿意内外呼应。业主平时逛完10万方的番禺中央公园回家，马上又能沉浸在社区园林的小桥流水之美中，感受如在4A级景区般的惬意体验。

社区内打造了全龄多彩锦盒，立体架空3层设计打破传统架空层的封闭感。这里有儿童垂直魔方、森林书屋、女王专属空间等场景。儿童在滑滑梯、乐高益智天地等场所尽情玩耍，享受欢乐童年；女主人在女王空间与闺蜜享受英式下午茶、交流花艺与美容心得，尽显优雅自信；家长们则可在森林书屋陪伴孩子学习，或在此居家办公，俯瞰公园美景激发灵感。此外，项目还在架空层3层打造空中花园，为业主提供更多休闲娱乐空间，在这里，露营、围炉煮茶、户外电影等活动皆可实现，尽享美好时光。

建筑方面，番禺作为“世界珠宝制造之都”，绿城玉海棠巧妙融入珠宝文化魅力，采用经典建筑美学与现代建筑技艺，打造出“金镶玉”城市地标。项目外立面极具辨识度，彰显温润轻盈的美学色彩，与区府面貌相互辉映。未来，项目还将与中银大厦、基盛万科里共同组成番禺广场的封面，成为番禺广场的新名片。

7. **户型亮点：高使用率与舒适空间**

绿城玉海棠的户型设计同样亮点十足。项目户户南向，单边位设计，保证了良好的采光与通风，同时每个户型都配备入户花园/入户玄关，充分保障了业主的私密性。在户型面积段上，主要有建面约105㎡、118㎡、138㎡以及少量200方顶复产品。

建面约105㎡户型为东南单边且南北对流四房，空间布局合理，居住舒适度高。建面约118㎡的A户型，四开间朝南，约16.3米南向面宽，南北对流双阳台，并配备独立家政空间；B户型进门有专属玄关柜和独立家政区，约15米南向面宽 + 南北通透，主卧配270°环幕飘窗，次卧也能尽览番禺中央公园景观。建面约138㎡户型堪称改善家庭的理想之选，南向大面宽拉到约18米，双阳台、双面景观，前看中央公园，后望繁华城景，视野无遮挡。除了入户玄关 + 800库，主套还配备独立衣帽间、梳妆台、270°环幕飘窗等高标配置，空间尺度更大，舒适度更高。此外，项目户型使用率可达130%，在同区域楼盘中具有强大的竞争力。

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8. **优点总结：不可多得的置业之选**

其一，项目位于番禺广场核心板块，这一区域开发较早，配套成熟，但住宅供应稀缺。绿城玉海棠作为难得的新房供应，不仅是地铁上盖，周边城市界面也在不断改善，集学区、地铁、商业于一体，且处于区府板块，所有配套皆为所见即所得，让购房者安心。

其二，番禺广场TOD的建设和永隆综合体的规划为区域带来新的发展预期。待项目建成后，番禺广场将迎来全新蜕变，成为更加完善的城市中心，区域价值也将进一步提升。

其三，番禺广场TOD枢纽具有极高的确定性和便利性，3号线、18号线、22号线在此交汇，可直达珠江新城、琶洲、白鹅潭等城市核心区域，交通网络的含金量极高，为业主的出行和生活提供极大便利。

其四，项目填补了板块教育短板，东兴小学纳入省一级德兴小学教育集团后，教育质量得到有力保障，让业主无需担忧子女教育问题。

其五，项目采用新规户型，阳台率20%，使得户型使用率在板块内具有碾压优势，为业主提供了更多可利用空间，提升居住性价比。

9. **缺点总结：理性看待的小瑕疵**

当然，任何项目都并非十全十美。绿城玉海棠地块较小，仅有两栋楼，这导致小区园林绿化空间相对有限，在一定程度上可能影响业主对大规模园林景观的体验。此外，番禺广场板块一直被诟病缺乏强大的产业支撑，难以吸引大量人才流入，这使得该板块在房产增值方面可能相对较弱。不过，对于注重居住舒适度、追求生活便利性和配套成熟度的购房者而言，这些缺点相对而言并不影响其对项目的选择。

10. **汇总与建议：适合你的才是最好的**

总体来看，如果你的预算在400万左右，且在珠城、琶洲等地工作，日常通勤依赖地铁，那么绿城玉海棠是一个值得深入了解和考虑的项目。番禺广场凭借其成熟的配套和便捷的交通，一直是自住的优质选择。尽管房价涨幅相对平缓，但居住在此，交通便捷、配套齐全、生活氛围浓厚，还有丰富的生态资源环绕，生活舒适度极高。对于断货近十年的番禺广场来说，绿城玉海棠的出现无疑为该区域的购房者带来了新的希望，满足了周边大量置换需求。如果你正有购房打算，不妨前往项目实地考察，亲身感受其独特魅力，或许这里就是你理想中的家园。同时，在购房过程中，建议多对比周边类似楼盘，结合自身需求和经济实力，做出最适合自己的购房决策 。

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2025 年上半年，广州房地产市场呈现出鲜明的特点，成交量与价格走势备受关注，同时政策层面也有新动作。

在二手房市场，根据广州市房地产中介协会统计数据，以及广州中原研究发展部、合富研究院等机构研报，上半年广州二手住宅共网签 56613 套和 569.08 万平方米，同比分别大幅增长 12.98% 和 13.31%。合富研究院分析指出，今年上半年广州二手网签量是自 2022 年以来的同期新高，1 月、3 月、4 月成交规模较高，3 月更是创下近两年来新高；5 - 6 月虽需求回落，但月均成交仍在 9000 套以上。价格方面，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为 27390 元 / 平方米，同比下降 4%，呈现 “量升价跌” 态势。本轮行情主力聚焦中心区域，市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动成交占比上升至 51% 左右。像荔湾芳村片区、白云西部等旧改需求集中板块，成交涨幅突出。

一手房市场同样呈现量升价降趋势。合富研究院统计数据显示，上半年全市一手住宅网签 367 万㎡，同比升 17%。广州中原研究发展部数据表明，1 - 6 月广州卖出 32861 套新房，同比上涨近 17%。网签量增长得益于 “高使用率” 项目集中入市、房企积极促销，以及部分政府收购安置房的签约。如天河区，4 月后新盘保利天曜、珠江天河都荟等热销，带动供求上升。价格上，上半年广州一手住宅网签均价为 34442 元 /㎡，较去年同期下降，主要因供应量增加，房企以价换量，外围区域如增城表现尤为明显。

政策层面，7 月 2 日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 (暂行)》征求意见稿。拟规定在广州拥有唯一住房，商业贷款已放款 5 年以上等条件满足，且原商业贷款银行同意后，可转为纯公积金贷款。此政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率低于 75% 时启动，个贷率达 85% 及以上时采取防控措施，达 90% 及以上时暂停。

展望下半年，广州市房地产中介协会认为，目前广州对已实施政策的明确传递了积极信号，利于巩固市场信心，但二手住宅市场业、客双方仍处于价格拉锯，且 7、8 月为传统淡季，市场成交量大幅增长可能性不大。广州中原研究发展部预计，2025 年下半年二手房价格仍有下探空间，但跌幅有望收窄。总体而言，广州房地产市场在调整中前行，政策效应与市场供需变化将持续影响后续走势。