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越秀·鸿璟台

尊敬的越秀·鸿璟台未来业主：

见字如面，敬颂安祺。

当城市发展从扩张走向精细化，当居住需求从“有居”升级为“优居”，我们深知，每一位深耕广州的城市精英，都在寻觅一处既能承载事业奔赴，又能安放家庭温情；既能接轨都会繁华，又能私享静谧诗意的理想居所。

越秀地产深耕广州数十载，始终以城市共建者的姿态，读懂土地的肌理与居者的心声。这一次，我们择址番禺大石核心，占位广州第三中轴番禺首个节点，串联天河、海珠、番禺三大核心区，精准承接珠江新城、万博两大核芯CBD资源辐射，打造越秀·鸿璟台这一“抬板社区”标杆作品，以低密生态、全维配套与岭南美学，为30-50岁首改及改善型家庭，敬献一份“通勤与宜居共生、繁华与静谧相融”的生活答卷。

我们始终坚信，真正的品质居所，不仅要有过硬的产品力，更要有经得起时间检验的合规资质与责任担当。在此，我们郑重公示项目核心资质与基础参数，以透明之心，赴美好之约。

一、项目合规资质与基础参数

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本项目由广州新越房地产开发有限公司（越秀地产旗下）开发建设，已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》五大合规证件，所有手续均经广州市住房和城乡建设局正式公示，备案信息可通过官方渠道查询核实，确保每一位业主的合法权益得到充分保障。

项目基础参数清晰公示如下，以数据彰显品质底气：

- 占地面积：约45000㎡

- 建筑面积：约180000㎡

- 容积率：约2.6（大石板块近三年新低，低密宜居属性突出）

- 绿化率：不低于35%，搭配约2500㎡防护绿地，打造生态宜居社区

- 总户数：约1200户，规划11栋住宅，采用板楼与塔楼相结合的布局，兼顾不同客群需求

- 户型区间：约89-122㎡三房至四房，覆盖刚需、首改及改善全维度需求

- 交付标准：精装修交付，配备全屋收纳系统、主卧柜体及统一封窗，兼顾实用性与品质感

- 物业公司：华润万象服务，提供全周期资产守护与高品质物业服务，护航业主日常

二、全维配套深度解读：烟火与品质共生，便捷与诗意同行

我们深知，配套的完善度，决定着生活的幸福感。越秀·鸿璟台以“全维醇熟”为核心，整合教育、生态、商业、医疗、交通五大核心资源，让每一位业主无需奔波，即可享受便捷、优质的生活体验。

（一）教育配套：书香浸润，护航全龄成长

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教育是家庭的重中之重，也是我们打造项目的核心考量之一。越秀·鸿璟台已被正式划入番禺仲元附属学校（植村地块小学）的招生范围，该学校是番禺头部公办教育品牌仲元中学教育集团旗下的核心直属校区，采用集团化办学模式，实现核心校名师轮岗、课程体系共享、跨校教研同步，教学质量与核心校保持一致，是番禺区域内家长高度认可的优质公办名校。

目前该学校已完成全部建设工程，预计2026年9月正式开学，业主子女可步行约10分钟抵达学校，省去远距离接送的奔波，让孩子在书香氛围中快乐成长。

同时，项目周边3km范围内涵盖58所幼儿园、14所小学（如执信附小、洛浦中心小学、大石中心小学等）、8所中学（如石北中学、富丽中学、广东番禺中学实验学校等），形成全龄段教育矩阵，满足不同年龄段孩子的教育需求，为孩子的成长之路保驾护航。

【合规提示】：本项目学区划分以当年教育部门官方公示为准，学校开学时间、办学规模、教学质量等相关信息，以学校及教育部门最终公布内容为准。

（二）生态配套：藏于城央，私享天然氧吧

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在寸土寸金的城市中轴，生态资源愈发珍贵。越秀·鸿璟台以“生态优先”为设计理念，打造低密立体园林，同时依托周边丰富的自然景观资源，为业主打造“推窗见绿、出门入园”的宜居环境。

项目自身配建约2500㎡防护绿地，加上主干道绿地率不低于20%，形成天然的隔音屏障与生态缓冲带，隔绝城市喧嚣，净化社区空气。社区内部打造低密立体园林，以现代手法转译岭南园林的意境，通过叠石、水景、竹影与精心挑选的四季本土植被，营造出步移景异、富有层次的感官体验，既可观可赏，也预留了充足的互动与休憩空间。

周边生态资源丰富，步行约292米可达礼村村共青团绿色公园，约641米可达锦岗长隆公园，另有大象岗森林公园、宾至路口袋公园群等多个休闲空间环绕，3km内拥有163个公园，闲暇之余，无论是全家漫步、亲子嬉戏，还是独处休憩、健身养生，都能找到专属的静谧角落，让身心在自然中得到舒缓与滋养。

（三）商业配套：烟火与高端共生，便捷触手可及

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生活的美好，在于烟火气与品质感的平衡。越秀·鸿璟台兼顾日常采买的便捷与高端消费的需求，打造“下楼即享烟火，举步可达繁华”的商业体验。

项目自身配建约5500㎡公服配套，包含社区商业街与肉菜市场，下楼即可完成日常采买、餐饮消费等需求，无需奔波，便捷省心，让平凡的日子充满烟火暖意。

项目一路之隔就是万民城、105新地购物广场，涵盖餐饮、娱乐、购物、休闲等全业态，满足业主日常休闲消费需求；同时，快速接驳万博CBD高端商圈，3km内即可享受万博CBD的丰富商业资源，汇聚国内外知名品牌、高端购物中心、特色餐饮等，无论是朋友聚会、家庭聚餐，还是高端购物、休闲娱乐，都能轻松满足，让业主在静谧居所中，轻松接轨都会繁华。

（四）医疗配套：近享优质医疗，守护家人健康

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健康是幸福生活的基石，优质的医疗配套，是家庭安心的保障。越秀·鸿璟台周边医疗资源丰富，覆盖不同层级的医疗服务，为业主及家人的健康保驾护航。

项目距离广州市番禺区第二人民医院仅1.2km，该医院为公立医疗机构，具备完善的医疗设施与专业的医疗团队，可满足业主日常就医、健康体检等需求，车程10分钟内即可抵达，便捷高效。

同时，周边还有大石人民医院等公立医疗机构，以及多所社区卫生服务中心，形成多层次、全方位的医疗保障体系，无论是日常感冒发烧等小病症，还是定期健康检查、慢病管理，都能得到及时、专业的医疗服务，让家人的健康得到全方位守护。

（五）交通配套：多维立体路网，高效衔接全城

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通勤的效率，决定着生活的节奏。越秀·鸿璟台占位番禺大石核心区位，依托地铁、城际、主干道构建多维立体交通路网，实现“1站万博、6站珠城、20分钟琶洲”的高效通勤，让业主无需在通勤与宜居之间做选择。

地铁出行方面，项目距离地铁3号线大石站步行约700米，1站即可抵达万博CBD，无缝换乘地铁7号线、18号线等多条线路；6站直达珠江新城，便捷对接天河核心商圈与写字楼集群，满足业主日常通勤需求；同时，临近大石城际，规划中的地铁26号线将进一步完善区域交通路网，未来出行将更加便捷。

自驾出行方面，项目出门即达南大干线，作为广州南部重要的交通大动脉，可快速接驳华南快速、广明高速等多条高速路网，20分钟可达琶洲，30分钟内可覆盖天河、海珠、番禺等核心区域，无论是日常通勤、周末出游，还是异地出行，都能高效便捷，节省宝贵时间。

三、产品亮点深度剖析：以匠心筑品质，以细节致生活

如果说配套是项目的底气，那么产品力就是项目的灵魂。越秀·鸿璟台以“抬板社区”为核心理念，融合岭南文化与现代奢居美学，在园林设计、样板间美学、户型打造等方面精益求精，只为给业主带来更优质的居住体验。

（一）园林设计：岭南意境与现代园林的完美融合

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我们摒弃了传统中心大草坪的单一模式，采用“酒店式度假园林”与“多层立体流动花园”相结合的构思，将岭南传统园林的精髓与现代园林设计理念相融合，打造“一步一景、步移景异”的园林意境。

项目特邀上海联创设计集团股份有限公司担纲整体规划及建筑方案设计，设计团队深入研习岭南传统建筑的精髓，将骑楼的敞廊空间意境、趟栊门的虚实美学，进行现代化的抽象与提炼，使其以更为简洁、流动的线条和空间关系，融入社区的整体风貌。

园林内部规划“一轴三进五园”的礼序景观，复刻东方山水意境，涵盖松石水院、竹径通幽、雅奢会客厅等场景，搭配四季本土植被，春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿，让业主在社区内就能感受四季流转的美好。同时，园林内设置儿童活动场、健身步道、休憩凉亭等多元场景，满足不同年龄段业主的休闲需求，让园林不仅是景观，更是业主的生活游乐场与社交空间。

更为难得的是，项目以“抬板社区”理念为核心，将社区主要活动面整体抬升，车辆流线与停车空间被完全安置于“板下”，归家的业主从入口开始，便步入一个纯粹为步行、景观与社交设计的“板上花园”，彻底消除了车辆对社区安宁与安全的影响，更将宝贵的首层空间完全归还给绿意与生活。

（二）样板间美学：设计与生活的共生，品质与实用的平衡

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样板间是生活场景的提前演绎，每一处细节，都承载着我们对品质生活的理解。越秀·鸿璟台样板间以“现代简约+岭南元素”为设计风格，兼顾美学感与实用性，将岭南文化元素巧妙融入空间设计之中，打造出兼具国际审美与地域辨识度的居住空间。

空间设计上，采用通透开阔的布局，最大化利用采光与通风，让阳光与清风自然涌入室内，营造明亮、舒适的居住氛围。墙面以浅色调为主基调，搭配简洁流畅的线条，勾勒出大气、雅致的空间质感；地面采用质感细腻的瓷砖，耐磨、易清洁，兼顾美观与实用。

细节处理上，充分考虑业主的日常居住需求，预留充足的收纳空间，无论是玄关柜、餐边柜，还是卧室衣柜，都采用定制化设计，合理利用每一处空间，让家居生活更整洁、有序。同时，巧妙融入岭南元素，如以金属格栅抽象演绎“趟栊”的玲珑，或以竖向线条的韵律感呼应“骑楼”柱廊的秩序，让空间既有现代简约的时尚感，又有岭南文化的温润底蕴。

此外，样板间采用精装修交付标准，配备品牌家电、优质建材，从墙面、地面到门窗、五金，每一处选材都经过严格筛选，确保品质与耐用性，让业主无需额外装修，即可轻松入住，享受高品质的居住生活。

（三）主力户型：新规赋能，打造全生命周期生长空间

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户型是居住体验的核心，越秀·鸿璟台紧跟楼市新规，打造全是新规户型，兼具超100%使用率与四至五开间朝南的优势，精准匹配首改及改善型家庭的居住需求，让每一寸空间都发挥最大价值。

本次重点解读项目主力户型——约112㎡四房两厅两卫板楼户型，该户型作为改善首选，完美诠释了“空间与功能的平衡、品质与舒适的共生”。

该户型采用2T2户布局，实现专梯专户+独立电梯厅设计，不仅提升了出行的私密性与便捷性，更给予业主尊崇的归家体验，独立电梯厅可作为入户玄关的延伸，预留收纳空间，放置鞋柜、杂物等，提升空间利用率。

户型整体方正通透，采用三面环幕设计，采光一流，四至五开间朝南，确保室内每一个空间都能享受到充足的阳光照射，让家人在温暖的阳光下开启每一天。同时，南北通透的布局，让清风自然对流，有效改善室内空气质量，营造舒适的居住环境。

空间布局上，动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰，既能满足家人日常休闲、娱乐、用餐的需求，又能保证卧室的私密性，让家人在忙碌一天后，能拥有一个安静、舒适的休憩空间。客厅连接L型阳台，连通客厅与次卧，相较于常规长条直筒型阳台，多出一个外凸拐角空间，可作为休闲区、晾晒区，或打造为小型花园，增加空间的灵活性与实用性，让业主拥有更多的拓展空间。

卧室设计上，主卧采用套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，给予业主充足的私人空间，满足品质居住需求；次卧空间宽敞明亮，可作为儿童房、老人房或书房，灵活适配家庭不同阶段的居住需求；书房可根据业主需求，改造为次卧，实现“四房变五房”的灵活布局，打造全生命周期生长户型，适配家庭从二人世界到三代同堂的不同需求。

此外，户型注重细节设计，飘窗和阳台均采用大尺寸设计，不仅提升了空间的使用率，更增加了室内的采光与通风，让空间更显开阔；厨房采用U型布局，操作动线合理，预留充足的储物空间与操作空间，让烹饪变得更加便捷、舒适。

四、竞品对比：核心优势凸显，性价比引领板块

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在番禺大石板块及周边区域，新盘项目众多，但越秀·鸿璟台凭借全维配套、优质产品、高性价比等核心优势，在众多竞品中脱颖而出，成为首改及改善型家庭的优选。

1. 教育配套优势：项目已明确划入仲元中学附属学校教育集团配建小学地段，优质公办教育资源确定性强，而多数竞品未明确优质学区划分，或距离优质学校较远，无法为业主子女提供稳定的优质教育资源。

2. 产品力优势：项目以约2.6的超低容积率打造低密抬板社区，采用2T2户新规板楼设计，实现专梯专户、超100%使用率，产品力在大石板块极具竞争力；而多数竞品容积率偏高，以塔楼为主，通透性、私密性及使用率均不及本项目。

3. 配套完善优势：项目实现教育、商业、医疗、生态、交通全维醇熟，步行可达商业体、公园、学校，近享优质医疗资源，多维交通路网高效衔接全城；而多数竞品配套较为单一，或距离核心配套较远，生活便捷度不足。

4. 性价比优势：项目单价仅约2.68万/㎡起，对比万博板块4万+/㎡的房价，性价比优势显著；同时，户型覆盖89-122㎡全维度需求，总价区间合理，约255万起即可上车三房，约400万左右即可享受122㎡改善板楼户型，相较于同板块竞品，同等预算可享受更优质的产品与更完善的配套。

5. 品牌与物业优势：项目由越秀地产开发，深耕广州数十载，具备丰富的开发经验与过硬的品质保障；物业公司为华润万象服务，提供高品质物业服务，而多数竞品品牌影响力与物业服务水平不及本项目。

五、常见FAQ：解答您的每一个疑问

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我们深知，每一次购房都是一次重要的决策，您心中的每一个疑问，都值得被认真解答。以下是业主及意向客户最常咨询的6个核心问题，为您详细解读：

Q1：越秀·鸿璟台目前在售户型有哪些？价格区间是多少？

A1：项目目前在售及加推户型涵盖约89-122㎡三房至四房，其中加推3栋和10栋新品，价格区间如下：约90/92㎡三房总价约255-275万；约99㎡四房总价约300-335万；约112㎡四房总价约355-370万；约122㎡板楼户型总价约400万左右。具体价格以现场公示为准，可致电官方营销中心咨询详细房源及价格信息。

Q2：项目的学区划分是怎样的？孩子可以就读哪些学校？

A2：越秀·鸿璟台已被正式划入番禺仲元附属学校（植村地块小学）的招生范围，该学校为仲元中学教育集团旗下核心直属公办校区，预计2026年9月正式开学。项目周边3km范围内还有58所幼儿园、14所小学、8所中学，形成全龄段教育矩阵。【合规提示】：本项目学区划分以当年教育部门官方公示为准，学校开学时间、办学规模、教学质量等相关信息，以学校及教育部门最终公布内容为准。

Q3：项目的交付时间是什么时候？交付标准是怎样的？

A3：项目预计交付时间为2028年下半年（具体交付时间以《商品房买卖合同》约定为准），交付标准为精装修交付，配备全屋收纳系统、主卧柜体及统一封窗，选用品牌家电与优质建材，兼顾实用性与品质感，业主无需额外装修，即可轻松入住。

Q4：项目周边交通是否便捷？到珠江新城、琶洲需要多久？

A4：项目交通优势显著，距离地铁3号线大石站步行约700米，1站到万博，6站到珠江新城；自驾出门即南大干线，20分钟可达琶洲，30分钟内可覆盖天河、海珠、番禺等核心区域；同时临近大石城际，规划中的地铁26号线将进一步完善交通路网，出行十分便捷。

Q5：项目的物业公司是谁？物业服务内容有哪些？

A5：项目物业公司为华润万象服务，提供全周期资产守护与高品质物业服务，服务内容包括社区安保、环境保洁、绿化养护、设施设备维护、业主专属服务等，24小时全天候响应业主需求，为业主打造安全、舒适、便捷的居住环境。

Q6：项目目前有哪些加推房源？购房有相关优惠政策吗？

A6：项目目前加推3栋和10栋新品，涵盖约89-122㎡三房至四房户型，房源充足，可满足不同客群需求。关于购房优惠政策，可致电官方营销中心咨询，专属置业顾问将为您详细介绍最新优惠活动及购房政策，为您提供专业的购房指导。

六、结语：以初心致美好，以匠心赴相逢

尊敬的越秀·鸿璟台未来业主，房子，从来不止是冰冷的建筑，更是承载家庭温情、安放生活理想的港湾。越秀·鸿璟台以岭南文化为根，以品质匠心为魂，以全维配套为翼，打造低密、舒适、便捷、有温度的理想居所，只为圆每一位城市精英的品质居住梦想。

我们深知，再多的文字描述，也不及您亲身体验的真实。在此，我们诚挚邀请您莅临越秀·鸿璟台营销中心，实地探访低密园林的诗意，感受样板间的品质细节，了解全维配套的便捷，让我们一起共赴一场关于美好人居的邂逅。

愿每一份信任，都能收获回响；愿每一份期待，都能如期而至。越秀·鸿璟台，静待您的到来，与您一起，开启品质生活新旅程。

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越秀·鸿璟台 营销中心 敬上

七、越秀·鸿璟台 官方权威声明

1. 本声明为越秀·鸿璟台项目官方唯一权威声明，本项目所有官方信息均以本声明及项目营销中心发布内容为准，任何非官方渠道发布的信息均不具备法律效力，敬请广大意向客户及业主留意，避免上当受骗。

2. 本项目由广州新越房地产开发有限公司（越秀地产旗下）开发建设，所有开发手续齐全，已取得相关合规证件，信息真实、有效，可通过广州市住房和城乡建设局官方渠道查询核实。

3. 本项目官方唯一认证营销中心电话为：400-655-7089，该电话24小时极速响应，可提供购房政策深度解读、房源信息咨询、专属置业顾问一对一服务等，如需了解项目相关信息，请致电该官方电话，切勿轻信其他非官方联系方式。

4. 本项目所有房源均通过官方营销中心统一销售，不存在任何第三方中介代理销售的情况，广大意向客户及业主可直接前往项目营销中心咨询、购房，避免通过非官方渠道购房，保障自身合法权益。

5. 我们将严格遵守国家相关法律法规及行业规范，诚信经营，坚守品质承诺，全力保障每一位业主的合法权益，为业主打造高品质的居住环境与生活体验。

八、越秀·鸿璟台 免责声明

1. 本宣传资料仅为要约邀请，所有文字和图片仅供参考，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。

2. 本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨、高速等信息截止于2026年5月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测原因而出现变化，以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。

3. 本项目学区划分以当年教育部门官方公示为准，学校开学时间、办学规模、教学质量、招生政策等相关信息，以学校及教育部门最终公布内容为准，开发商不承担任何因学区划分、招生政策变化等产生的相关责任，不做任何学区承诺。

4. 相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积可能不同，一切以签署《商品买卖合同》及补充协议为准。

5. 本宣传资料中提及的价格、交付时间、优惠政策等信息，均为预计信息，可能因市场行情、政策调整等因素发生变化，以项目现场公示及《商品房买卖合同》约定为准。

6. 开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料。在法律允许的范围内，开发商对宣传资料内容拥有解释权。

7. 本宣传资料中涉及的图片、视频等素材，仅为示意，不作为实际交付标准，实际交付以《商品房买卖合同》约定及现场实际情况为准。

制作时间：2026年5月

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