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龙湖・御湖境：繁华与局限并存的滨江宅邸

项目概述：万博 CBD 的滨江明珠

龙湖・御湖境坐落于番禺滨江最后一块板块，处于南中轴线上，是万博 CBD 内唯一在售的世界级滨江豪宅项目。项目总体量 9.6 万㎡，容积率 3.3 ，共规划 6 栋住宅及 1 所 9 班幼儿园。楼型以 T3 或风车型 T4 为主，旨在充分利用北向江景资源。T3 为 143㎡与 190㎡户型拼接，T4 涵盖 115 - 125 - 143㎡户型，此外还有 206㎡户型，为不同需求的富裕家庭提供多样选择。

区域位置：核心地段，交通便捷

交通枢纽：拥有 “3 纵 2 横 1 地铁” 的交通网络，7 分钟可达万博 CBD，15 分钟抵达广州南站 TOD，20 分钟畅达珠江新城 CBD。对于在珠江新城、琶洲或万博等地工作的人群而言，自驾通勤十分便捷，半小时内可轻松到达工作地点，占据优越的地理位置。

区域发展：位于万博 CBD，自 2011 年规划，历经 12 年蓄能发展，现已聚集 39 座甲级写字楼、10 个大型商业体及超 2.2 万家企业，进入产业和商业的集中兑现期与扩容发展期，区域价值不断攀升。

交通情况：多维交通，畅行无忧

自驾：完善的 “3 纵 2 横” 道路网络，使居民自驾出行可快速连接城市主要区域，无论是前往商务中心、购物中心还是交通枢纽，都能高效便捷地抵达。

公共交通：虽未详细提及地铁线路，但 “1 地铁” 的配置为居民提供了公共交通出行的选择，进一步增强了交通便利性。

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教育资源：学府环绕，启蒙成长

自身配套：项目配建幼儿园，为业主子女提供了便利的学前教育资源，方便家长接送，保障孩子早期教育的便捷性。

周边学校：周边有富丽小学、富丽中学、执信学校（星执）等学校，涵盖小学到中学的教育阶段，一定程度上满足了孩子不同成长阶段的教育需求。然而，对口的公立教育资源相对一般，对于追求顶尖公立教育的家庭来说，可能存在不足。

商业配套：商圈云集，各有千秋

近距离便利：小区周边生活氛围浓厚，各式餐饮店、药店等生活配套一应俱全，能满足居民日常基本生活需求，为日常生活提供了极大便利。

大型商圈：车行 7 分钟可达万博商圈，20 分钟可至珠江新城商圈及琶洲 - 广州塔商圈，10 大旗舰商业体如天河城、K11（规划中）、四海城等汇聚于此。但周边缺少高端商业配套，若要享受高端消费体验，需前往万博商圈。

医疗配套：省级医疗，健康保障

附近有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院 2 大省级医院，为居民提供了优质的医疗资源，在健康保障方面具有优势，让居民生活更加安心。

休闲娱乐：高端会所，品质生活

御・上会所：超千方高定奢级会所，遵循超五星级酒店规制，设有地下琉璃光院、健身房、茶室、私宴厅、行政酒廊、儿童配套空间等 7 大私属空间，为业主提供了高品质的休闲娱乐与社交场所，演绎考究的豪宅礼序。

园林景观：虽然未详细描述园林景观，但从整体项目定位及龙湖的品牌传统来看，园林设计注重品质与细节，为居民营造舒适的居住环境。

户型设计：多样户型，品质人居

功能实用：建面约 115㎡四房户型带有独立入户玄关，公共卫生间位于入户处，方便日常清洁消毒，保障室内卫生。建面约 125㎡户型采光面增至 15.3 米，搭配餐厅飘窗实现南北对流，空间明亮通透。

奢华体验：建面约 143㎡户型拥有约 15.6m 超大南向面宽和约 8.3m 阔绰景观阳台，全明采光，可揽四季美景。建面约 190㎡户型一梯一户，私享独立电梯厅，约 20m 巨幕南向面宽，双阳台瞰江揽园，还有约 80m² 超大 LDKG 全方厅、独立双厨系统及南向双豪华套房等，尽显尊崇。建面约 206㎡户型为塔尖人士量身定制，独立电梯厅、入户衣帽间、南北双阳台以及双套房设计等，满足高端生活需求。

综合评价：特定需求下的优质之选

龙湖・御湖境优势明显，小区周边生活配套齐全，交通便利，区位优势突出，整体设计规划精致，产品力强，部分房源可观江，且配备高端会所，能为居民提供高品质生活体验。然而，项目也存在一些局限性，大部分楼层望江受遮挡，周边高端商业配套不足，区域未来增量空间有限，公立教育资源一般。总体而言，对于在珠江新城、琶洲、万博等地工作，追求高品质生活，对江景有一定需求且能接受现有不足的购房者，尤其是对私立教育接受度较高的家庭，龙湖・御湖境是一个值得考虑的优质楼盘。但在购房前，建议购房者充分了解项目情况，根据自身需求谨慎决策。

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