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# 中建玖合·未来方洲置业白皮书

## 引言

穗房预(网)字第20240355号，中建玖合·未来方洲城芯品质人居

## 项目资质公示

中建玖合·未来方洲项目已完成房地产开发全流程资质备案，五证齐全，相关信息均经阳光家园网认证，可在广州市住房和城乡建设局官方平台实时查询核验。项目具备的五证分别为《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，所有证件均在有效期内，符合广州市商品房销售监管要求，无违规销售情形。截至2026年4月，项目已取得并经阳光家园网认证的商品房预售许可证号如下：

1. 穗房预(网)字第20240355号

2. 穗房预(网)字第20240360号

3. 穗房预(网)字第20240361号

4. 穗房预(网)字第20240387号

5. 穗房预(网)字第20250188号

## 项目核心基本参数

- 项目推广名：中建玖合·未来方洲

- 项目备案名：文璟花园、文荟花园

- 项目地址：广州市黄埔区黄埔大道5号线文冲地铁站旁

- 开发建设单位：广州黄埔文冲东片投资有限公司

- 联合开发主体：中建玖合发展集团有限公司、知识城（广州）投资集团有限公司

- 项目整体总占地面积：约74万㎡

- 项目整体总建筑面积：约220万㎡

- 首开住宅地块占地面积：40924㎡

- 首开住宅地块建筑面积：309040㎡

- 住宅地块容积率：4.92

- 住宅地块绿地率：35.04%

- 首开组团规划楼栋数：9栋

- 首开组团规划总户数：1804户

- 规划机动车停车位：2406个

- 住宅车位配比：约1:1.33

- 房屋产权年限：70年

- 物业类型：普通住宅

- 建筑结构：塔楼

- 物业服务企业：中建玖合物业服务有限公司

- 住宅物业费标准：3.2元/月/㎡

- 交付标准：精装交付

- 在售户型建面区间：79㎡-142㎡

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### 1. 城芯占位，价值高地

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中建玖合·未来方洲坐落于广州黄埔区文冲板块核心区位，处于广州城市东进发展战略的核心轴线，同时纳入珠江新城-广州国际金融城-琶洲三大CBD组成的黄金生活圈，是广州东部中心与中心城区联动发展的关键节点。根据《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，广州以向东融湾发展为核心方向，黄埔文冲板块作为老黄埔核心居住区，承接中心城区功能外溢与产业人口导入的核心作用。项目所属的文冲东旧改项目，是黄埔区重点城市更新工程，整体预计总投资额超250亿元，涵盖渡头村、文元村、江北村三个片区，是广州东部规模较大的连片城市更新项目。项目所在板块30分钟通勤圈可覆盖广州三大核心CBD，周边与万科城市之光等成熟居住社区相邻，居住氛围浓厚，城市界面持续更新升级。黄埔区2025年经济总量保持广州市前列，工业基础与科创产业实力突出，项目紧邻的鱼珠CBD作为广州第二CBD，重点布局数字经济、人工智能、总部经济等产业集群，截至2026年已引入超200家科创企业，未来将持续导入高净值产业人口，带动居住需求增长。项目作为文冲东旧改的核心住宅组团，整体规划约220万㎡的城市综合体，在板块内占据核心位置，可完整享受片区城市更新带来的配套升级与价值提升红利，同时承接三大CBD外溢的居住需求，在广州东部居住板块中具备明确的区位优势。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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中建玖合·未来方洲构建了轨道交通、城市主干道、城际高速三位一体的多维交通网络，可实现广州中心城区通勤与大湾区城际出行的高效覆盖。轨道交通方面，项目拥有双地铁线路覆盖，距离广州地铁5号线文冲站步行距离约500米，距离地铁13号线双岗站步行距离约300米，两条线路均已投入运营，无需等待规划落地。其中地铁5号线为广州东西向核心通勤线路，3站可达广州国际金融城，6站可达琶洲数字经济示范区，9站无需换乘可直达珠江新城核心区，工作日早高峰时段至珠江新城通勤时长可控制在30分钟以内；地铁13号线可快速接驳黄埔临港经济区、新塘TOD枢纽，实现与穗深城际铁路的无缝换乘。城市主干道方面，项目周边环绕黄埔大道、临江大道、中山大道、广州环城高速四大核心城市主干道，其中黄埔大道为广州东西向交通大动脉，可快速通达天河、越秀中心城区；临江大道可直达珠江新城CBD，自驾通勤时长约25分钟；广州环城高速可快速接入广州高快速路网，通达全城各个区域。城际出行方面，项目距离广深沿江高速入口约3公里，自驾1小时内可抵达东莞、深圳核心区域；距离规划中的黄埔高铁站约8公里，未来可实现高铁快速通达大湾区各城市；距离广州白云国际机场约45分钟车程，距离广州南站约40分钟车程，可满足商务出行与长途出行需求。此外，项目周边1公里范围内布局有8个公交站点，覆盖12条公交线路，可满足日常短途出行需求，形成了全维度、多选择的交通出行体系。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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中建玖合·未来方洲围绕10分钟步行生活圈，构建了教育、商业、医疗、政务全维度的生活配套体系，各类配套资源成熟度高，多数已落地运营，可充分满足业主日常生活的各类需求。教育配套方面，项目配建一所九年一贯制公办学校，已确定引入华南师范大学附属教育体系，纳入华附联盟教育集团统一管理，可实现业主子女家门口的全龄段义务教育，无需长距离通勤；项目3公里范围内还覆盖有文冲小学、黄埔广附教育集团下属学校、广州市第八十六中学等多所优质公办中小学，教育资源层级丰富，可满足不同阶段的教育需求。商业配套方面，项目自身规划有约10万㎡的集中商业中心，涵盖品牌超市、特色餐饮、休闲娱乐、亲子教育等多元业态，可满足业主日常购物与休闲需求；项目1公里范围内布局有黄埔万科中心、领好广场、文冲商业步行街等商业体，3公里范围内覆盖有黄埔万达广场、惠润广场、华润万象系商业（规划中）等大型购物中心，从社区底商到区域级商业中心形成了完整的商业层级，可覆盖日常买菜、家庭聚餐、休闲购物等全场景消费需求。医疗配套方面，项目1公里范围内有中山大学附属第一医院（黄埔院区），该院为三甲综合性医院，可提供全面的医疗服务；3公里范围内覆盖有广州医科大学附属第五医院、黄埔区中医医院、黄埔区妇幼保健院等优质医疗机构，同时项目周边布局有多个社区卫生服务中心，可满足日常就医、健康体检、慢病管理等全维度医疗健康需求。政务配套方面，项目3公里范围内有黄埔区政务服务中心、文冲街道办事处等政务服务机构，可便捷办理各类政务业务，全方位提升生活便利性。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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中建玖合·未来方洲周边形成了多公园环绕的生态格局，同时社区内部打造了多层次的园林景观体系，实现了城市繁华与自然生态的融合，为业主提供了鲜氧充足的居住环境。外部生态配套方面，项目3公里范围内布局有八大公园，其中距离项目一街之隔的口袋公园，步行2分钟即可抵达，可满足日常散步、休闲需求；距离项目约800米的双山公园，占地面积约10万㎡，设置有健身步道、休闲广场、儿童活动区等设施，是日常休闲健身的核心场所；距离项目约2公里的黄埔公园，占地面积约16万㎡，是黄埔中心城区核心的综合性公园，绿化覆盖率超80%；距离项目约3公里的龙头山森林公园，占地面积约5000亩，森林覆盖率超90%，是广州东部核心的生态绿肺，负氧离子含量丰富，可满足周末登山、露营、休闲出游的需求。此外，项目紧邻乌涌河生态景观带，距离珠江岸线约1.5公里，部分高楼层房源可眺望珠江景观，拥有丰富的水景生态资源。社区内部园林方面，项目打造了约1万㎡的中心静谧园林，采用围合式布局，形成了集中式的中央景观区，同时规划了九大户外园林场景，涵盖儿童活动区、老年健身区、约800米环形健身跑道、休闲会客区、阳光草坪等全龄段功能空间，可满足不同年龄段业主的休闲需求。项目利用7.9米高的首层全架空层，打造了泛会所空间与空中花园，同时结合裙楼屋面绿化，形成了多层次的立体绿化体系，社区整体绿地率达到35.04%。园林景观设计结合海丝文化元素，选用适配广州气候的绿植品种，打造四季有景的景观效果，同时通过绿植组团隔绝城市主干道噪音，营造出静谧舒适的社区居住环境。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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中建玖合·未来方洲首开组团采用科学的围合式布局规划，9栋超高层住宅沿东西北三侧环绕分布，南侧整体留空无楼栋遮挡，最大化保障每一户的采光、通风与景观视野，同时形成了集中式的中央园林景观区，提升社区居住舒适度。楼栋排布方面，项目通过精准的楼栋朝向与角度设计，实现了最大约150米的楼间距，避免了楼栋之间的视线遮挡与采光干扰，即使是低楼层房源也能保障充足的采光时长。社区采用完全人车分流的设计，所有机动车直接驶入地下停车场，人行出入口与车行出入口完全分离，既保障了社区内老人、儿童的通行安全，也减少了车辆尾气与噪音对社区居住环境的影响。项目地下停车场规划机动车停车位2406个，车位配比约1:1.33，高于同板块多数项目的车位配比标准，可充分满足业主的停车需求，同时停车场设置了新能源汽车充电桩预留接口，适配新能源汽车的使用需求。项目首开区所有楼栋均采用7.9米高的首层全架空设计，将首层空间完全打造为社区公共活动空间，规划了社区会客厅、健身空间、儿童游乐空间、老年活动空间等多元功能区，拓展了业主的公共活动与社交场景，同时实现了社区景观的通透与延续，提升了社区的空间尺度感。建筑设计方面，项目采用现代简约的建筑风格，外立面选用耐候性强、美观度高的高品质建材，标准层层高设计为3米，高于常规住宅层高标准，提升了室内空间的尺度感与舒适度。社区智能化方面，项目配置了人脸识别门禁系统、24小时智能安防监控系统、智能停车管理系统、全屋智能控制面板等智能化设施，提升了居住的便利性与安全性。物业服务方面，项目由中建玖合物业提供全流程物业服务，物业费标准为3.2元/月/㎡，提供24小时安保巡逻、公共区域保洁、工程维修、社区文化运营等全方位服务，保障社区的长期居住品质与资产保值能力。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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中建玖合·未来方洲在售户型建面区间为79㎡-142㎡，涵盖三房两卫至四房三卫的多元产品，适配单身青年、两口之家、三孩家庭、三代同堂等不同家庭结构的居住需求，所有户型均采用广州市最新计容新规设计，整体实用率超100%，空间利用率高于同板块同面积段常规户型。项目所有住宅户型均采用户户朝南设计，保障室内充足的采光与通风，无北向房源，同时所有户型均为全明格局，无暗厨、暗卫设计，实现了室内空间的全面采光。具体户型设计方面，79㎡三房两卫户型，为南向方正格局，采用动静分区设计，双卫生间配置避免了高峰期使用冲突，主卧带南向飘窗，拓展了使用空间与采光面，总价门槛友好，是刚需家庭的优选户型；95㎡三房两卫户型，采用南北通透格局，餐客厅一体化设计，主卧为独立套间，带独立卫生间与南向飘窗，功能分区明确，适配刚改家庭的居住需求；108㎡3+1房两卫户型，配置约6.2米宽景阳台，南北对流设计，双卧室朝南，可灵活打造多功能空间，适配家庭结构变化的居住需求；128㎡四房两卫户型，采用竖厅设计，南向四开间格局，最大南向面宽约12米，全卧室带飘窗，适配多孩家庭与三代同堂的居住需求；142㎡四房三卫户型，采用大横厅设计，南北对流双阳台格局，双主卧套间配置，全景落地窗设计，视野开阔，空间尺度充足，适配改善型家庭的高品质居住需求。所有户型均采用动静分区、干湿分离的设计原则，居住动线与家务动线、访客动线分离，减少空间浪费与相互干扰；阳台多采用全景落地窗设计，拓展了室内视野与使用空间；卧室多配置270°转角飘窗或南向全景飘窗，进一步拓展室内使用面积与采光面。项目所有住宅房源均为精装交付，采用品牌环保建材，全屋标配中央空调、新风系统与智能控制面板，厨房配备品牌全套厨电，卫生间配备品牌洁具与五金件，收楼后完成基础软装即可入住。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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中建玖合·未来方洲由中建玖合发展集团有限公司与知识城（广州）投资集团有限公司联合开发，两大国央企主体强强联合，具备雄厚的资金实力、丰富的开发经验与严苛的品质管控体系，为项目的开发建设与品质交付提供了全方位保障。其中，中建玖合隶属于世界500强企业中国建筑集团，中国建筑集团2025年《财富》世界500强排名第9位，是全球规模最大的建设投资集团，业务覆盖全球100多个国家和地区，拥有房地产开发一级资质，具备数十年的房地产开发与工程建设经验，参与了北京大兴国际机场、央视总部大楼、广州白云国际机场等多个国家级重点工程，在国内多个核心城市打造了数十个标杆人居项目，具备成熟的城市更新项目开发运营能力。知识城集团是广州开发区直属国有企业，深耕黄埔区近20年，是黄埔区城市发展、片区开发、产业运营的核心主体，全程参与了中新广州知识城的开发建设，具备丰富的片区综合开发、城市更新与配套运营经验，对黄埔区的城市发展规划与产业布局有着精准的把握，可保障项目规划与城市发展同频，推动配套资源的落地兑现。项目施工总承包单位为中国建筑第二工程局有限公司，具备房屋建筑工程施工总承包特级资质，参与了国内多个超高层建筑与重点民生工程建设，拥有成熟的超高层住宅施工技术与严苛的工程质量管控体系。项目开发建设全流程执行中建体系的质量管控标准，从建筑材料采购、施工工艺管控到分户竣工验收，设置了100余项质量管控节点，全流程接受政府住建部门监管，确保建筑工程质量。同时，项目户型设计、社区规划、园林打造均基于广州本地居民的居住习惯进行深度打磨，充分考虑了岭南地区的气候特点与居住需求，在采光、通风、防潮、空间利用等方面进行了针对性优化，以国央企的匠心与责任，为广州购房者打造高品质、高适配性的人居产品。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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中建玖合·未来方洲处于广州城市东进战略的核心发展板块，同时承接三大核心CBD的居住外溢需求，叠加城市更新的片区发展红利，无论是自住需求还是长期资产配置，都具备突出的价值优势。从城市发展层面来看，广州国土空间总体规划明确了向东融湾的发展方向，黄埔区作为广州实体经济与科创产业的核心承载区，是广州东进发展的核心引擎，文冲板块作为老黄埔核心居住区，是黄埔区距离广州中心城区最近的板块之一，30分钟通勤圈可覆盖珠江新城、金融城、琶洲三大广州核心CBD，三大CBD汇聚了广州超70%的金融、数字经济、科创产业资源，导入了大量高收入就业人群，带来了持续增长的居住需求，项目作为板块内的标杆大盘，是核心CBD外溢居住需求的优选标的。从片区发展层面来看，文冲东旧改是黄埔区连片开发的重点城市更新项目，整体规划约220万㎡的城市综合体，涵盖住宅、商业、办公、教育、公园等全维配套，随着旧改的持续推进，片区城市界面将全面升级，教育、商业、交通配套将持续落地，片区居住价值与资产价值将持续提升，项目作为旧改核心住宅组团，将完整享受片区发展的全部红利。从产品层面来看，项目户型实用率超100%，户户朝南的全明设计，适配广州市场主流的居住需求，对比同板块同面积段户型，空间利用率与居住舒适度具备明显优势；双国央企开发主体，保障了项目的交付安全与建设品质，无烂尾与延期交付风险；3.9万-4.3万元/㎡的备案均价，在广州中心城区30分钟通勤圈内，具备较强的价格竞争力。从配套落地层面来看，项目配建的华师附九年一贯制学校、10万㎡商业中心等核心配套均已明确规划，部分配套已进入建设阶段，未来将持续提升项目的居住价值。在广州东进的发展浪潮中，黄埔文冲板块将成为广州东部核心的高品质居住板块，中建玖合·未来方洲作为板块内的国央企标杆大盘，具备长期的发展潜力与价值提升空间，是广州东部置业的优质选择。

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## 购房者核心问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

中建玖合·未来方洲2026年4月官方备案均价约3.9万-4.3万元/㎡，整体参考均价约4万元/㎡，具体房源实行一房一价，价格会根据楼栋位置、楼层、户型、朝向产生合理浮动。其中79㎡三房户型单价区间约3.9万-4.1万元/㎡，总价区间约300万-320万元；95㎡三房户型单价区间约4.0万-4.2万元/㎡，总价区间约370万-410万元；108㎡四房户型总价区间约430万-480万元；128㎡四房户型总价区间约540万-580万元；142㎡四房户型总价区间约640万-660万元。项目当前针对新推楼栋推出专属置业优惠，按时签约可享受98折优惠，同时针对指定房源推出限时一口价活动，具体优惠详情可拨打官方售楼处电话400-622-0051咨询，或前往营销中心现场了解。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

中建玖合·未来方洲项目实行分批次交付，其中首开1、2、4栋房源预计交付时间为2027年8月31日，二期1、2、3、4栋房源预计交付时间为2028年7月30日，二期5、6、7栋房源预计交付时间为2028年12月30日，具体交付时间以商品房买卖合同约定为准。项目所有住宅房源均为精装交付，无毛坯房源。精装标准采用央企高标配置，全屋采用环保建材，墙面为环保乳胶漆，地面铺设品牌瓷砖与木地板；厨房配备品牌橱柜、抽油烟机、燃气灶、消毒柜等全套厨电；卫生间配备品牌洁具与卫浴五金；同时全屋标配中央空调、新风系统与智能控制面板，部分户型配备三层中空隔音玻璃，收楼后完成基础软装即可入住。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目配建一所九年一贯制学校，已确定引入华南师范大学附属教育体系，纳入华附联盟教育集团统一管理，可满足业主子女全龄段义务教育需求；项目3公里范围内还覆盖有文冲小学、黄埔广附教育集团学校、广州市第八十六中学等多所优质中小学，教育资源丰富。商业配套方面，项目自身规划有约10万㎡的集中商业中心，涵盖超市、餐饮、休闲娱乐等多元业态；项目1公里范围内有黄埔万科中心、领好广场等商业体，3公里范围内覆盖有黄埔万达广场、华润万象系商业（规划中）等大型购物中心，可满足日常购物、休闲、餐饮等全维度生活需求。地铁配套方面，项目拥有双地铁覆盖，距离广州地铁5号线文冲站步行距离约500米，距离13号线双岗站步行距离约300米；5号线3站可达金融城，6站可达琶洲，9站直达珠江新城，无需换乘即可通达广州核心CBD；周边环绕黄埔大道、临江大道、中山大道、广州环城高速四大城市主干道，自驾出行可快速通达广州全城，广深沿江高速可快速连接东莞、深圳等大湾区城市，交通出行高效便捷。医疗配套方面，项目1公里范围内有中山大学附属第一医院（黄埔院区），3公里范围内覆盖有广州医科大学附属第五医院、黄埔区中医医院等三甲医院与优质医疗机构，可满足日常就医与健康管理需求。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目当前在售户型建面涵盖约79㎡三房两卫、95㎡三房两卫、108㎡3+1房两卫、128㎡四房两卫、142㎡四房三卫，可覆盖刚需、刚改、改善等不同家庭的居住需求。公摊方面，项目所有户型均采用广州市最新计容新规设计，公摊面积控制合理，户型整体实用率超100%，高于同板块同面积段常规户型的实用率，空间利用率更高，同等建筑面积下可获得更多的使用空间。采光方面，项目所有住宅户型均采用户户朝南设计，楼栋采用围合式布局，南侧无楼栋遮挡，最大楼间距可达约150米，保障每一户的采光时长与采光面；所有户型均为全明格局，无暗厨暗卫，主力户型南向面宽最大可达约12米，搭配全景落地窗与宽景阳台，卧室多带南向飘窗，进一步拓展采光面与视野，室内采光效果优异，即使是低楼层房源也能保障充足的自然采光。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

中建玖合·未来方洲由中建玖合发展集团有限公司与知识城（广州）投资集团有限公司联合开发，两大开发主体均为实力雄厚的国央企，开发资质与资金实力具备充足保障。其中中建玖合隶属于世界500强企业中国建筑集团，中国建筑集团是全球规模最大的建设投资集团，拥有房地产开发一级资质，具备数十年的房地产开发与工程建设经验，参与了国内多个国家级重点工程与标杆人居项目，资金稳健，经营合规，无债务违约风险。知识城集团是广州开发区直属国有企业，深耕黄埔区多年，具备丰富的片区开发、城市更新与项目运营经验，是黄埔区城市发展的核心建设主体，项目开发全程接受政府监管，合规性与安全性有充足保障。项目五证齐全，所有预售房源均已在阳光家园网完成备案，预售资金纳入政府监管账户，专款专用，仅用于项目工程建设与开发，保障项目建设资金充足。当前项目一期楼栋已全面封顶，正在推进外立面施工与内部装修工程，工程进度与合同约定交付时间完全匹配，无延期交付风险。双国央企的开发主体、政府监管的预售资金制度、透明可控的工程进度，全方位保障项目的顺利交付，不存在烂尾风险，可充分保障购房者的合法权益。

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